214 фз рф

Содержание

ФЗ-214: главный закон о новостройках в 2019 году

214 фз рф

13.09.2018

Новая реальность на рынке долевого строительства! Обновленный закон ФЗ-214, который регулирует взаимоотношения дольщиков и застройщиков, начиная с его принятия в 2004 году, имел множество дыр и лазеек: недобросовестные застройщики умело их использовали, а дольщики теряли деньги и выходили на улицы с протестами.

Что людям ждать теперь, и как выглядит закон в последней редакции? Мы решили разобраться, насколько обеспечивает закон интересы дольщиков, чем документ был плох, и приведут ли свежие правки к благотворным изменениям.

Первое, что необходимо изучить всем, кто намерен в целях решения жилищного вопроса прибегнуть к долевому строительству, это ФЗ-214 в самой последней редакции.

Законодательный документ, принятый еще в 2004 году, претерпевал изменения по мере того, как обнаруживались очередные (или традиционные) проблемы, связанные с недостаточной защитой прав покупателей квартир, готовых стать инвесторами, и с непрозрачной работой девелоперов.

Смысл принятия закона: основания и реалии

Целью формирования закона изначально было определение порядка взаимоотношений на рынке долевого строительства. Впоследствии же основные усилия были предприняты для определения мер защиты людей, вкладывающих деньги на разных этапах строительства, от недобросовестности застройщиков.

Нужно заметить, что этим законом защищаются исключительно лица, которые подписали специальный договор долевого участия. Другие типы сделок, сопровождаемые иными документами, включая предварительные договоры, этим законом не регламентируются. 

К чему же сводится комплекс защитных мер в ФЗ-214, и на что могут рассчитывать частные инвесторы (а именно так в последнее время все чаще власти называют простых дольщиков)? Указанный закон действительно жестко формулирует требования к девелоперу, пожелавшему реализовать строительный проект с привлечением денег граждан, заинтересованных в решении жилищного вопроса.

В законодательном документе:

  • достаточно подробно сформулированы права граждан на определенную жилплощадь в возводимом доме и прописано, как они могут воздействовать на строительную компанию, и за что именно могут взыскивать неустойку;
  • прописаны способы решения вопроса в случае внезапного банкротства застройщика или срыва сроков сдачи жилья в эксплуатацию.

В 2018 году, когда новые поправки к закону вступили силу, эти поправки для застройщиков и дольщиков стали, фактически, новой реальностью на рынке долевого строительства.

Защитные механизмы

Home

Закон выдвигает к застройщикам ряд требований, соответствие которым позволяет привлекать деньги для возведения объектов жилой недвижимости. Соответствие требованиям, в свою очередь, обеспечивает косвенное подтверждение финансовой состоятельности застройщика и его добропорядочности. Вот основные меры, позволяющие оградить дольщиков от рисков:

  • до привлечения клиентов и начала работ девелопер обязан располагать основными разрешениями, позволяющими реализовать проект, документ о праве на строительство и регистрационный документ, который подтверждает право пользования земельным участком;
  • от девелоперской компании требуется обнародовать подробные сведения не только о своих возможностях и реализуемом проекте, но и о финансовых возможностях – проектная декларация, результаты аудита и вся бухгалтерская отчетность должны быть публичными, официальный сайт девелопера должен предоставлять всю эту информацию;
  • застройщики обязательно должны участвовать в возведении объекта собственным капиталом, причем, сумма вложенных средств не может быть ниже десяти процентов от общей планируемой суммы;
  • деньги, которые зачислены от инвесторов, должны направляться только на целевые нужды по реализации определенных задач;
  • в договоре должна быть зафиксирована окончательная цена жилья, и строительные компании лишены права взимать дополнительную плату при незапланированном увеличении расходов;
  • каждый договор должен быть непременно зарегистрирован в Росреестре, что дает возможность избежать двойных продаж одних и тех же квартир;
  • застройщик, который обязан четко указать срок передачи готовой жилплощади дольщику, за его нарушение должен оплатить компенсацию;
  • на девелопера возложена ответственность за обеспечение защиты инвестиций дольщиков.

Банковский контроль

Начиная с июля 2018 года, контролировать на счетах застройщиков процесс целевого расходования средств теперь должны уполномоченные банки.

Согласно 13-15 статьям закона, в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика используется залог участка и дома, который на нем возводится.

Если застройщик не может завершить работы или становится банкротом, залог может быть продан с тем, чтобы инвесторы получили компенсации.

Однако в начале сентября 2018 Минстрой признал неготовность банковской сферы работать с 214-ФЗ. К чему приведут подобные заявления, пока не ясно, однако Минстрой обещает разделить ответственность с финучреждениями.

http://www.nishka.pl

Гарантии и особенности «общего имущества»

После завершения строительства девелоперы обязаны предоставлять как минимум пятилетнюю гарантию на базовые конструктивные элементы и трехлетнюю – на инженерное оснащение.

Стоит знать, что требования закона никак не касаются общего имущества многоквартирной новостройки. То есть, если какие-то проблемы возникнут в подъезде, застройщика привлечь к ответственности не получится.

Права и ответственность дольщиков

Согласно ФЗ-214, дольщики имеют определенные права, но на них также накладываются и некоторые ограничения.

Если инвестор примет решение выйти из проекта, он может сделать это путем продажи своего права на квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.

Этим часто пользуются вкладчики, желающие заработать на квартире, вложив деньги на начальной стадии строительства и переуступив права ближе к финалу.

Если застройщик сдает жилье с явными дефектами, дольщик имеет право требовать их бесплатного устранения.

https://psy-practice.com

Возможно также изменение стоимости квартиры на соответствующую сумму, которая обеспечит компенсацию устранения проблем и устанавливается в результате независимой оценки.

В случае, когда девелопер грубо нарушает условия договора, покупатель квартиры может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Дольщику дано право требовать не только возврата внесенной суммы, но и начисления процентов.

При этом, дольщик обязан внести оговоренную оплату и принять жилье в установленном порядке, и если он этого не сделает своевременно, то будет нести ответственность уже перед застройщиком (компенсация в судебном порядке).

Как менялся ФЗ-214: история изменений

Многие еще помнят период, когда застройщики сначала продавали будущие квартиры вкладчикам и приступали к строительству без полного пакета разрешительных документов. Дополучить их впоследствии и узаконить ведение работ выходило не во всех случаях и это получалось не у всех застройщиков, в результате чего на рынке образовалось огромное количество проблем.

В том числе – наметилась тенденция роста количества соинвесторов, которые в силу возникновения у застройщика различных проблем больше не могли рассчитывать на получение жилой площади в сколько-нибудь приемлемый срок.

Лишь некоторые современные законодательные акты претерпели столько изменений и мелких поправок, как ФЗ-214.

Так, в январе 2014 года революционным событием казалось вступление в силу изменений, в соответствии с которыми стало обязательным оформление застройщиками страхования гражданской ответственности.

По идее, эта система должна была позволить вернуть инвесторам все вложенные деньги, если девелопер окажется банкротом. Тем не менее, такое нововведение было фактически отвергнуто рынком, и в 2017 году законодатели сочли целесообразной его отмену.

Вместо страхования, девелоперов обязали, запуская новые проекты, делать финансовые взносы в компенсационный фонд, предназначенный для обеспечения завершения строительства домов, оказавшихся проблемными, а также для компенсаций инвесторам. Кроме того, появилась возможность рассчитываться с застройщиком посредством счетов условного хранения (эскроу).

В 2017 году, помимо этого, стали более жесткими требования к объему уставного капитала и обнародованию всех данных о проекте на официальном сайте девелопера. Дополнительно введено привлечение к уголовной ответственности застройщиков, привлекающих деньги на возведение новостроек незаконным путем или вводящих дольщиков в заблуждение.

Изменения 2019 года: особенности актуальной редакции

Весьма серьезные поправки вступили в силу с 1 июля 2018 года, и большинство из них связано с финансовой стороной строительного бизнеса:

  • перед обнародованием проектной декларации девелопер уже должен иметь на счету целевую сумму, которая не может быть ниже 10% стоимости реализации проекта;
  • обязательное вложение собственных средств застройщика не должно быть меньше одной десятой части от всего объема инвестиций;
  • 10-процентное ограничение налагается на сумму затрат для административных нужд;
  • девелопер лишается права на привлечение каких-либо займов, кроме целевых кредитов, оформленных на реализацию конкретных проектов;
  • застройщик не имеет права на привлечение средств сразу по нескольким строительным разрешениям (один объект – один комплект документов);
  • обязательства застройщика, не связанные с возведением дома, ограничены 1% от всей суммы инвестиций.

Более того, абсолютно все операции, связанные с реализацией каждого конкретного проектов, могут вестись лишь через единственный расчетный центр, что теоретически должно обеспечить прозрачность и действенность контроля целевого использования средств.

Девелоперы, начиная с июня 2018, активно лоббируют послабления правок ФЗ-214. В сентябре они обратились к Борису Титову, который передал проблему на рассмотрение Мутко.

Все это не сыграло значительной роли, и 18.12.2018 Госдума приняла во втором чтении законопроект о поправках в ФЗ-214, позже и Совет федерации одобрил их.

Вопросы доступности средств дольщиков: эскроу-счета

Главное нововведение, которое напрямую касается дольщиков, связано с применением упомянутых выше счетов эскроу. Если в течение первого года с введения поправок их использование является добровольным, то уже с 1 июля 2019 года оно станет обязательным.

Деньги инвесторов становятся недоступными для застройщиков на определенный период. Все финансы осядут на счетах уполномоченных кредитных организаций, а далее уже банки, в соответствии с программой проектного финансирования, станут выдавать строительным компаниям требуемые суммы на строительство домов. Залогом финансирования и будут средства на эскроу-счетах.

Home

Если застройщик по каким-то причинам не смогут больше выполнять свои обязательства, ответственность за расчеты с дольщиками будет лежать уже на банках. При этом, если и финансовая организация, например, лишится лицензии, дополнительные обязательства придется взять на себя Агентству по страхованию вкладов.

Заключение: снижение рисков не означает их отсутствие

Каждая следующая поправка значительно ужесточает требования к строительным компаниям, способных возводить дома за счет дольщиков, готовых приобретать квартиры на разных стадиях возведения. Закон, разработанный для защиты прав инвестора, конечно, не является панацеей, но все же он минимизирует многие риски.

Тем не менее, даже при наличии серьезных изменений и ограничений, включенных в последнюю редакцию ФЗ-214, важно проявлять бдительность и правильно выбирать застройщика, внимательно выбирать строительный проект и со всей тщательностью прорабатывать условия договора. Не исключено появление новых законодательных лазеек, позволяющих перехитрить закон и обмануть дольщика.

Источник: https://novostroyman.ru/articles/fz-214-glavnyj-zakon-o-novostrojkah-v-2018-godu

Квартиры в новостройках Краснодара по лучшей цене на сайте

214 фз рф

Одни из самых важных вопросов, которые интересуют покупателей новостроек: А можно ли покупать эту новостройку? Рентабельно ли вложить деньги в конкретный жилой комплекс? Защищены ли права покупателя?В ответ от представителя застройщика всегда можно услышать: Конечно, строительство ведется по 214 ФЗ, а не по 215.

И все утвердительно кивают головой, а на самом деле понятно ли как именно защищает покупателя ФЗ №214? В чем его отличие от ФЗ №215?

ФЗ №214 – это закон об участии в долевом строительстве, замененном с 1 июля 2019 года на понятие проектное строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, ФЗ №215 – это закон о жилищных накопительных кооперативах. Из этого следуют их отличительные особенности:

Ранее ФЗ 214 оформлялся договором долевого участия, с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. То есть клиент будет оплаччивать строительство своей квартиры не застройщику, а банку.

Средства будут содержаться на специальных эскроу-счетах до оконания строительства объекта и ввода дома в эксплуатацию.Кроме этого, строительная компания должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства дома.

При этом возможность купить квартиру на начальной стадии строительства останется такой же.Строительные компании будут вкладывать в строительство или собственные средства, или кредиты, взятые в банках.

Эти изменения сведут к минимуму риски граждан от потери клиентских средств.

В свою очередь после окончания строительства покупатель обязан принять квартиру согласно акта осмотра.

В ФЗ-214 строго оговорен срок, срок, согласно которому застройщик обязан передать объект строительства, определен конкретный объект проектного строительства, подлежащий передачи на правах собственности, цену, срок ее уплаты, гарантийный срок на строительный объект;

ФЗ 215 предусматривает членство в кооперативе, таким образом и закрепляются отношения между ЖСК и его участниками. Вступление в ЖСК определяется уставом самого ЖСК и Жилищным кодексом РФ, но никак не законом ФЗ 215. Участником ЖСК можно стать после подачи заявления в ЖСК и уплаты вступительного членского взноса и первого паевого взноса.

При этом сведения об участнике передаются в государственный реестр юридических лиц.
У участников жилищно-строительного кооператива по уставу могут возникнуть обязательства, например, это может быть обязательство по уплате членских и вступительных взносы (помимо паевых).

Поэтому необходимо внимательно изучать устав и все учредительные документы ЖСК, а также каков порядок и размеры взносов, подлежащих оплате и сам график платежей и т.д.

Какие именно положения закона №214 защищают участника проектного финансирования строительства?

Банк, на счету которого будут размещены средства граждан, будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

По статье 12.1 ФЗ №214 обязательства застройщика должны обеспечиваться одним из способов: 1) Согласно статьям 13-15 ФЗ №214 залогом,2) Согласно статье 15.1 ФЗ №214 поручительством

3) Страхованием ответственности на случай банкротства, либо поручительство банка, за невыполнение обязанности по передачи объекта.

Что получает участник договора долевого участия от этих способов обеспечения обязательств? 1) возврат денег, которые внес участник по договору долевого участия или в силу закона №214,

2) оплата убытков, неустойки, штрафа, пени, которые полагаются участнику долевого строительства за просрочку сдачи объекта недвижимости или ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком по передаче прав на объект, а также все выплаты обеспеченные ему договором и (или) федеральными законами.

Заключение договора о приобретении квартиры по ФЗ-215 означает, что будущий член кооператива желает обзавестись жильем, становясь членом кооператива и вложив свои средства.Подобная форма договора является совершенно законной и более привлекательной по стоимости.

Это объясняется отсутствием страхования денежных средств, уплаты НДС, возможностью нанимать менее дорогих подрядчиков (соглашающихся работать за наличный расчет).При покупке квартиры по ФЗ-215 можно использовать и материнский капитал, и брать ипотеку. Дома обычно малой этажности и быстро строятся.

Но рисков при приобретении значительно больше —начиная от отсутствия страховки до невозможности введения объекта в эксплуатацию.

Для участников ЖСК возврат вложенных денег возможен только при выходе из кооператива. ЖСК может вернуть их лишь при наличии необходимых средств на счету.

Если денег там нет – выплата невозможна. Все юридические вопросы решаются только по уставу кооператива.

Источник: https://rielt-gaudi.ru/fz-214-215

Служба технического заказчика в Жилищном строительстве по 214-ФЗ – компания DMSTR

214 фз рф

Но многим хотелось бы понять, каким образом возникают «обманутые дольщики», какие схемы использует Застройщик при строительстве жилых комплексов с использованием 214-ФЗ и что может дать очередное внесение изменений в данный закон.

Как работал 214-ФЗ или «Как нам дом построить?»

Надо еще раз отметить, что введение Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Российской Федерации” было продиктовано необходимостью, которая на тот момент остро ощущалась на рынке недвижимости. Для дальнейшего понимания важно осветить некоторые понятия и критерии, которыми руководствуются Застройщики при строительстве жилых объектов.

Первый критерий – это прибыль. Прибыль определяет интерес компании Застройщика к тому или иному объекту. Чем выше прибыль по отношению к затратам, тем привлекательней проект.

Второй критерий – это риск. Риск – один из важнейших факторов, влияющих на принятие решений. Оценка риска основывается на анализе множества аспектов, которые могут негативно повлиять на реализацию проекта и на компанию в целом.

Третий критерий – это срок реализации.

Срок реализации проекта влияет на его привлекательность, поскольку напрямую затрагивает такой важнейший для любой бизнес-единицы показатель, как количество денег, полученных за единицу времени.

Тем более что, чем больше срок экспозиции проекта, тем больше вероятность возникновения дополнительных рисков: изменения предпочтений покупателей на рынке, влияние локальных и глобальных кризисов.

Застройщик, руководствуясь этими основными критериями, принимает решение о приобретении земельного участка под застройку или начале строительства того или иного объекта.

Еще до момента принятия 214–ФЗ Застройщики осознали экономическую привлекательность продажи квартир на этапе строительства, т.к. строительство за счет собственного капитала не всем компаниям доступно, и размер капитала серьезно ограничивает Застройщика размером строительного объекта.

Кредитные продукты для Застройщиков – инструмент не самый популярный, поскольку банки ввиду требований ЦБ не желают брать в свой кредитный портфель жилищные строительные объекты и устанавливают достаточно высокие процентные ставки.

При этом множество банков открыто заявляют о том, что кредитуют жилищное строительство, но по факту получить кредит на строительство жилого дома/комплекса практически невозможно.

Продажи квартир Застройщиками до появления 214-ФЗ осуществлялись по предварительным договорам купли-продажи собственности или через продажу долей ЖСК (жилищно-строительный кооператив).

В первом случае покупатель платил по договору купли-продажи будущей «вещи», которая на момент подписания договора и оплаты еще не существовала.

Застройщик после ввода объекта в эксплуатацию оформлял собственность и в соответствии с заключенными предварительными договорами заключал сделки купли-продажи.

При этом юридически права покупателя были абсолютно не защищены в течение всего периода строительства, и Застройщик мог в принципе просто проигнорировать такого покупателя. В результате наблюдалось и имело место быть множество случаев мошенничества.

Второй случай был не так широко распространен, но по факту имел еще меньшую защиту потенциального покупателя от недобросовестных действий Девелопера, поскольку ЖСК продавал абсолютно виртуальные доли и уж тем более не имел никаких активов. Не стоит сейчас брать в расчет просто неграмотных и негибких представителей бизнеса, которые не справились с проектом ввиду допущенных грубых ошибок или внешних факторов. Такие, безусловно, встречаются всегда и в любой отрасли.

Поскольку предварительный договор нигде не регистрировался, и о совершенной сделке никому, кроме сторон, не было известно, достаточно часто мошенники продавали дом на этапе строительства по 2-3 раза и бросали объект.

Зачастую дом был не один, а суммы хищений составляли десятки миллионов долларов. Владельцы таких компаний бесследно пропадали, а власти вынуждены были искать инвесторов, которым навязывали «интересные» проекты с обременением, а именно – достройки брошенных домов.

В результате в 2004 году появился 214-ФЗ, по которому Покупатель становился участником долевого строительства объекта и покупал право получения собственности в будущем на квартиру с характеристиками, которые определялись в договоре и в проектной декларации. Данный договор подлежал обязательной регистрации в ФРС и исключал возможность двойных продаж. Продажа квартир иным способом каралась административной ответственностью и высокими штрафами.

Однако далеко не все Застройщики сразу перешли на работу по данному закону. Это было не всем Застройщикам «удобно».

Многие компании вели строительство на земле, которая для этого не предназначалась или была получена незаконным способом, строительство велось без разрешений и без согласованных технический условий на присоединение к сетям.

На тот момент найти на просторах рынка объекты с полным комплектом правильно оформленных документов, было не так просто, а для открытия регистрации договоров по 214-ФЗ требовалось предоставление пакета разрешительных и правоустанавливающих документов.

Иногда компании шли на осознанный «риск» получения штрафов, поскольку это было экономически целесообразно по финансовым и временным соображениям.

Даже если нарушения и были выявлены, то подтвердить все факты нарушения закона Министерство строительства, как правило, не могло, в итоге компанию штрафовали не более чем на 20% от возможных сумм штрафов.

Застройщики завлекали покупателей: предлагали скидки и привлекательные условия, если покупатель приобретал квартиру до открытия регистрации договоров по 214-ФЗ, – и часто, используя юридическую неграмотность населения, заключали договоры долевого участия, которые не передавались на регистрацию, тем самым делая их ничтожными. Безусловно, далеко не все компании стремились обманным путем завладеть средствами граждан. Но практически все компании активно использовали такие «инструменты» в своей деятельности, идя на осознанный «риск».

Надо объяснить, что Застройщики рисковали, чтобы получать денежные средства на строительство объекта до начала серьезных капитальных вложений.

Продажа квартир на самой начальной стадии проекта могла окупить затраты на данный проект и обеспечить финансирование дальнейшего строительства, принеся владельцам в итоге «высочайшую» прибыль.

На самом деле некоторые компании получали доходность, измеряемую иногда тысячами процентов годовых (!), что способствовало гипертрофированному росту некоторых ныне известных компаний на рынке. Такие доходы позволяли скупать «привлекательные» земельные активы и быстро увеличивать объем строительства.

Компании, «выросшие» на этом рынке, стремились по мере роста отказываться от сомнительных схем ввиду возросшего внимания со стороны общественности и органов власти. Данные компании и холдинги сейчас работают исключительно в правовом поле и лояльны к органам власти.

Как сказал Генри Форд: «Я готов отчитаться за каждый доллар, но не спрашивайте меня, как я заработал первый миллион».

Что изменилось и как будет дальше
Сейчас в несколько этапов принимаются поправки в 214 федеральный закон, направленные на защиту дольщиков. Цель изменений – исключить возникновение брошенных объектов строительства и «обманутых дольщиков».

Первое изменение в 214-ФЗ подразумевает добровольное страхование ответственности Застройщика страховыми компаниями. Без договора страхования Федеральная регистрационная служба перестала регистрировать договоры долевого участия.

Страхование ответственности Застройщика в теории должно защищать интересы участника долевого строительства от банкротства Застройщика и нарушения сроков строительства.

Другими словами, дольщик, который пострадал от действий Застройщика, получает компенсацию от Страховой компании в случае банкротства Застройщика.

С одной стороны, данное решение серьезно защищает риски дольщика. С другой стороны, стоимость квартир автоматически увеличилась на сумму страховой премии (около 6%), и как в реальности будет работать такая мера, можно понять только со временем.

Надо сказать, что до изменений в законе статус Застройщика могло получить любое юридическое лицо, владевшее земельным участком на правах собственности или аренды, оформившее исходно-разрешительную документацию и получившее разрешение на строительство.

Теперь к Застройщикам предъявляются требования, призванные исключить из рынка несостоятельные компании, тем самым снизить риск возникновения «недостроев».

Одно из основных требований, которое абсолютно разумно, не позволяет компаниям с уставным капиталом в 10000 рублей заниматься жилищным строительством.

Эта, на мой взгляд, самая важная поправка отфильтрует до 60% Застройщиков, которые в данный момент работают на рынке и не обладают реальными ресурсами для строительства.

С 1 марта 2016 года чистые активы компании Застройщика, продающей квартиры по ДДУ, будут рассчитываться по формуле с порогом в 5%. Для примера, компания строит 20000 м2 жилья со средней ценой продажи 60 000 руб./м2, то есть объект стоит 1200 млн. рублей по стоимости продаж.

Собственный капитал и активы компании должны быть не менее 5% или 60 млн. руб. по бухгалтерскому балансу. И есть предпосылки, что данный порог в дальнейшем будет только увеличиваться. Либо у Застройщика должен быть поручитель или несколько поручителей, у которых активы и капитал не менее 1 млрд. рублей.

Площадь возводимых и продаваемых объектов при этом не ограничивается.

Другие изменения касаются благонадежности компаний Застройщиков. Так у Застройщика не должно быть задолженности по платежам в бюджеты всех уровней. Те, кто не оплатил задолженности, потеряют право начинать новые объекты с привлечением дольщиков.

Данный пункт в поправках к 214-ФЗ вынудит Застройщиков выстраивать лояльные взаимоотношения с муниципальными органами власти. И данный аспект может неоднозначно отразиться на конъюнктуре рынка регионов, областей и городов.

Еще один момент касается целевого использования средств участников долевого строительства.

В поправках прописано 13 пунктов, которые включают в себя в том числе: возмещение затрат на развитие застроенной территории, комплексное освоение территории и т.д. В дальнейшем планируется еще более сложное изменение в условиях работы Застройщиков. Рассмотрим далее. Застройщики должны будут получать проектное финансирование от банка на весь проект.

Другими словами, банки будут выдавать ровно столько денежных средств, на сколько запланировано произвести строительных работ по ежемесячному графику. У некоторых банков данная схема отработана на инфраструктурных и промышленных объектах:
Собственные затраченные средства Застройщика должны будут при этом составить не менее 20-30%.

Клиент, который решил купить квартиру в таком объекте на стадии строительства, будет заключать договор долевого участия, но оплачивать денежные средства банку. В свою очередь, банк финансирует Застройщика строго по графику финансирования, который жестко привязан к графику строительства.

При выполнении этапа, как правило, месячного или квартального, Банк направляет на объект службу финансово-строительного контроля, которая проверят объемы и качество работ, стоимость затрат на соответствие запланированным данным.

Только после подтверждения всех данных и устранения недочетов Банк перечисляет оставшуюся сумму по этапу строительства Застройщику и открывает аванс на следующие этапы.

Такой порядок, в идеале, призван полностью исключить недобросовестность Застройщиков и гарантировать покупателю квартиры, что он получит ее в назначенный срок и в надлежащем качестве.

Определенно ясно, что изменения «правил игры» внесут серьезные изменения на рынке жилищного строительства: произойдет передел рынка и серьезные корректировки схем работы Застройщиков.
 Возможно, будет наблюдаться кооперация небольших и локальных строительных компаний, а также появятся новые финансово-юридические схемы.

Продолжение доступно здесь

Источник: https://dmstr.ru/articles/zhilischnoe-stroitelstvo-214-fz-do-i-posle-reform-glava-1/

О строительстве жилья по федеральному закону №214

214 фз рф

Федеральный закон №214: плюсы и минусы

Время чтения: 8 минут

Что такое ФЗ-214?

Федеральный закон №214 хоть и не совершенен, но хотя бы отчасти оберегает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Посмотрим, от каких неприятностей может защитить ФЗ-214, и почему многие строительные компании избегают работы по этому закону.

Что такое ФЗ-214, и от чего он защищает

Федеральный закон за номером 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” был принят в 2004 году.

До этого все договоры застройщики разрабатывали самостоятельно.

Документы, составленные юристами организации, по-максимуму защищали строительные компании, не оставляя покупателям никаких гарантий на то, что дом будет достроен, квартира не перепродана второй раз и т. д.

После принятия ФЗ-214, многие застройщики пеняли на его “сыроватость” и чрезмерную требовательность, а потому строительные компании отказывались с ним работать. Уйти от исполнения закона можно было разными способами, в том числе перейдя на заключение предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия.

Внесение поправок в Федеральный закон №214 дало толчок к увеличению числа застройщиков, принявших закон для исполнения. Новая редакция документа стала более гибкой по-отношению к строительным компаниям, но и ужесточила для них наказание за работу в обход закона.

ФЗ-214 — не совершенный, но самый безопасный для дольщика механизм покупки жилья. В договоре, составленном согласно закону, содержится полная информация об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документации, оговорены сроки сдачи, цена, способы и сроки оплаты, а также гарантийный период, который предоставляет застройщик на возведенный им объект.

ФЗ-214 оградит дольщиков от потери средств, если строящийся объект постигнет разрушение или повреждение. Застройщик не сможет отказать в передаче квартиры наследникам в случае смерти дольщика, поставившего подпись под договором. Если частный соинвестор строит объект для личных нужд, а не коммерческих целей, то он попадает также под действие закона о Защите прав потребителей.

Как говорилось выше, Федеральный закон №214 несовершенен. Воспользовавшись некоторыми пробелами, застройщик может внести в договор долевого участия (ДДУ) особые положения, которые будут работать в его пользу.

Покупателю лучше не ставить подпись на документе до тех пор, пока он не покажет бумаги квалифицированному юристу.

При возникновении спорных ситуаций дольщик может потребовать от застройщика внесения изменений в договор.

Плюсы Федерального закона №214 для покупателя жилья

ФЗ-214 защитит от двойных продаж, долгостроя или необоснованного удорожания квартиры

  • Снижается риск двойных продаж квартиры.

Гарантом надежности сделки выступает Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба), где документы, подписанные дольщиком и застройщиком, должны пройти обязательную регистрацию. Росреестр просто не сможет зарегистрировать два раза одно и то же строящееся жилье на разных лиц.

  • ФЗ-214 снижает риски того, что строящийся объект никогда не будет введен в эксплуатацию.

Дело в том, что, согласно третьей статье закона, возведение дома не может быть начато до тех пор, пока у застройщика не окажется на руках полный пакет разрешительных документов, а проектная декларация не будет опубликована. Впрочем, в нашей стране, как известно, согласование документов может длиться годами. Поэтому застройщики выходят из положения, получая согласования постепенно, по ходу строительства объекта.

  • В ФЗ-214 оговариваются правила возврата дольщику средств в случае, если договор будет расторгнут одной из сторон.
  • ФЗ-214 находится в большей степени на стороне дольщика, а не строительной компании.

Размеры штрафа для покупателя, затянувшего с очередным взносом, и застройщика, который не отдал в оговоренные сроки ключи от квартиры, согласно закону, несоизмеримы.

Если дольщик имеет возможность отделаться формальной суммой, то для застройщика штраф будет очень крупным.

Впрочем, сегодня девелоперы часто включают в договор дополнительные пункты, где оговаривается высокая неустойка для дольщиков, задерживающих взносы.

  • ФЗ-214 не позволяет застройщику отклоняться от согласованного проекта в плане высотности здания, планировки квартир и т. д.

Все это оговаривается в договоре. Если в итоге квартира окажется, например, меньше по площади, чем это заявлено в бумагах, или качество работы не устроит покупателя, он будет иметь все основания потребовать с застройщика снижения стоимости жилья.

  • ФЗ-214 не позволяет застройщику менять цену квадратного метра по своему усмотрению.

Попросить доплату девелопер имеет право, если возникают обстоятельства непреодолимой силы: дефолт, например. Однако, оценивать обстоятельства будет суд, который и примет решение о необходимости повышения цен.

  • ФЗ-214 четко все оговаривает причины, по которым покупатель может расторгнуть договор со строительной компанией и потребовать с нее неустойку.

По закону, застройщик обязан вернуть частному соинвестору сумму, внесенную им по договору долевого участия, а также выплатить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег за использование средств.

Напомним, что Федеральный закон №214 хоть и является самым безопасным на сегодняшний день механизмом приобретения жилья, но и он не может полностью оградить покупателей от действий недобросовестных застройщиков. Защитить от банкротства строительной компании, а также ускорить возведение дома закон не сможет.

Минусы работы по ФЗ-214 для застройщика

ФЗ-214 строго запрещает вносить изменения в проект уже по ходу строительства, что может привести к долгострою

  • Федеральный закон №214 удобен далеко не для всех застройщиков, поскольку накладывает на них жесткие обязательства и лишает определенной маневренности.

В ряде случаев строительной компании может потребоваться внести изменения в проект уже по ходу строительства. ФЗ-214 строго запрещает такие действия. Четкое следование букве закона может привести объект к долгострою.

  • Согласно ФЗ-214, застройщик не имеет права идти навстречу покупателю и снижать цену за 1 кв.м жилья.

Если в доме уже продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик обязан взять с покупателей ту же сумму. В противном случае, дольщики, купившие жилье по более высокой цене, смогут запросить возврат переплаченных денег.

  • ФЗ-214 четко не оговаривает правила приема-передачи квартиры дольщику.

В законе определены сроки, когда покупатель может приступить к приему жилья, но не уточняется, когда он должен завершить эту процедуру.

  • ФЗ-214 ставит застройщиков в жесткие условия, при которых они становятся должны государству и дольщикам, но не имеют никаких инструментов влияния на чиновников.

Строить жилые объекты по Федеральному закону №214 довольно сложно. Поэтому многие строительные компании стараются найти обходные пути и, что характерно, находят их.

Так, например, некоторые застройщики, чтобы не связывать себе руки договорами долевого участия, заключенными по ФЗ-214, решают строить объекты полностью за свой счет, а потом выставлять квартиры по договорам купли-продажи.

Правда, такие варианты по силам, разве что, очень крупным строительным компаниям. Более мелкие застройщики часто выбирают для работы одну из “серых схем”.

Источник: https://spbguru.ru/advice/342-o-stroitelstve-zhilja-po-federalnomu-zakonu-214

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.