Цб рф 214 фз

О строительстве жилья по федеральному закону №214

Цб рф 214 фз

Федеральный закон №214: плюсы и минусы

Время чтения: 8 минут

Что такое ФЗ-214?

Федеральный закон №214 хоть и не совершенен, но хотя бы отчасти оберегает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Посмотрим, от каких неприятностей может защитить ФЗ-214, и почему многие строительные компании избегают работы по этому закону.

Что такое ФЗ-214, и от чего он защищает

Федеральный закон за номером 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” был принят в 2004 году.

До этого все договоры застройщики разрабатывали самостоятельно.

Документы, составленные юристами организации, по-максимуму защищали строительные компании, не оставляя покупателям никаких гарантий на то, что дом будет достроен, квартира не перепродана второй раз и т. д.

После принятия ФЗ-214, многие застройщики пеняли на его “сыроватость” и чрезмерную требовательность, а потому строительные компании отказывались с ним работать. Уйти от исполнения закона можно было разными способами, в том числе перейдя на заключение предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия.

Внесение поправок в Федеральный закон №214 дало толчок к увеличению числа застройщиков, принявших закон для исполнения. Новая редакция документа стала более гибкой по-отношению к строительным компаниям, но и ужесточила для них наказание за работу в обход закона.

ФЗ-214 — не совершенный, но самый безопасный для дольщика механизм покупки жилья. В договоре, составленном согласно закону, содержится полная информация об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документации, оговорены сроки сдачи, цена, способы и сроки оплаты, а также гарантийный период, который предоставляет застройщик на возведенный им объект.

ФЗ-214 оградит дольщиков от потери средств, если строящийся объект постигнет разрушение или повреждение. Застройщик не сможет отказать в передаче квартиры наследникам в случае смерти дольщика, поставившего подпись под договором. Если частный соинвестор строит объект для личных нужд, а не коммерческих целей, то он попадает также под действие закона о Защите прав потребителей.

Как говорилось выше, Федеральный закон №214 несовершенен. Воспользовавшись некоторыми пробелами, застройщик может внести в договор долевого участия (ДДУ) особые положения, которые будут работать в его пользу.

Покупателю лучше не ставить подпись на документе до тех пор, пока он не покажет бумаги квалифицированному юристу.

При возникновении спорных ситуаций дольщик может потребовать от застройщика внесения изменений в договор.

Плюсы Федерального закона №214 для покупателя жилья

ФЗ-214 защитит от двойных продаж, долгостроя или необоснованного удорожания квартиры

  • Снижается риск двойных продаж квартиры.

Гарантом надежности сделки выступает Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба), где документы, подписанные дольщиком и застройщиком, должны пройти обязательную регистрацию. Росреестр просто не сможет зарегистрировать два раза одно и то же строящееся жилье на разных лиц.

  • ФЗ-214 снижает риски того, что строящийся объект никогда не будет введен в эксплуатацию.

Дело в том, что, согласно третьей статье закона, возведение дома не может быть начато до тех пор, пока у застройщика не окажется на руках полный пакет разрешительных документов, а проектная декларация не будет опубликована. Впрочем, в нашей стране, как известно, согласование документов может длиться годами. Поэтому застройщики выходят из положения, получая согласования постепенно, по ходу строительства объекта.

  • В ФЗ-214 оговариваются правила возврата дольщику средств в случае, если договор будет расторгнут одной из сторон.
  • ФЗ-214 находится в большей степени на стороне дольщика, а не строительной компании.

Размеры штрафа для покупателя, затянувшего с очередным взносом, и застройщика, который не отдал в оговоренные сроки ключи от квартиры, согласно закону, несоизмеримы.

Если дольщик имеет возможность отделаться формальной суммой, то для застройщика штраф будет очень крупным.

Впрочем, сегодня девелоперы часто включают в договор дополнительные пункты, где оговаривается высокая неустойка для дольщиков, задерживающих взносы.

  • ФЗ-214 не позволяет застройщику отклоняться от согласованного проекта в плане высотности здания, планировки квартир и т. д.

Все это оговаривается в договоре. Если в итоге квартира окажется, например, меньше по площади, чем это заявлено в бумагах, или качество работы не устроит покупателя, он будет иметь все основания потребовать с застройщика снижения стоимости жилья.

  • ФЗ-214 не позволяет застройщику менять цену квадратного метра по своему усмотрению.

Попросить доплату девелопер имеет право, если возникают обстоятельства непреодолимой силы: дефолт, например. Однако, оценивать обстоятельства будет суд, который и примет решение о необходимости повышения цен.

  • ФЗ-214 четко все оговаривает причины, по которым покупатель может расторгнуть договор со строительной компанией и потребовать с нее неустойку.

По закону, застройщик обязан вернуть частному соинвестору сумму, внесенную им по договору долевого участия, а также выплатить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег за использование средств.

Напомним, что Федеральный закон №214 хоть и является самым безопасным на сегодняшний день механизмом приобретения жилья, но и он не может полностью оградить покупателей от действий недобросовестных застройщиков. Защитить от банкротства строительной компании, а также ускорить возведение дома закон не сможет.

Минусы работы по ФЗ-214 для застройщика

ФЗ-214 строго запрещает вносить изменения в проект уже по ходу строительства, что может привести к долгострою

  • Федеральный закон №214 удобен далеко не для всех застройщиков, поскольку накладывает на них жесткие обязательства и лишает определенной маневренности.

В ряде случаев строительной компании может потребоваться внести изменения в проект уже по ходу строительства. ФЗ-214 строго запрещает такие действия. Четкое следование букве закона может привести объект к долгострою.

  • Согласно ФЗ-214, застройщик не имеет права идти навстречу покупателю и снижать цену за 1 кв.м жилья.

Если в доме уже продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик обязан взять с покупателей ту же сумму. В противном случае, дольщики, купившие жилье по более высокой цене, смогут запросить возврат переплаченных денег.

  • ФЗ-214 четко не оговаривает правила приема-передачи квартиры дольщику.

В законе определены сроки, когда покупатель может приступить к приему жилья, но не уточняется, когда он должен завершить эту процедуру.

  • ФЗ-214 ставит застройщиков в жесткие условия, при которых они становятся должны государству и дольщикам, но не имеют никаких инструментов влияния на чиновников.

Строить жилые объекты по Федеральному закону №214 довольно сложно. Поэтому многие строительные компании стараются найти обходные пути и, что характерно, находят их.

Так, например, некоторые застройщики, чтобы не связывать себе руки договорами долевого участия, заключенными по ФЗ-214, решают строить объекты полностью за свой счет, а потом выставлять квартиры по договорам купли-продажи.

Правда, такие варианты по силам, разве что, очень крупным строительным компаниям. Более мелкие застройщики часто выбирают для работы одну из “серых схем”.

Источник: https://spbguru.ru/advice/342-o-stroitelstve-zhilja-po-federalnomu-zakonu-214

214-ФЗ и гарантия банка

Цб рф 214 фз

Банковская гарантия относится к способам обеспечения обязательств по ГК РФ, а также по 214-ФЗ. Суть обеспечения заключается в том, что банк гарантирует исполнение обязанностей одного участника договорных отношений перед другим. Это происходит путем возмещения стороне договора денежных средств, если другой его участник не сможет выполнить свои обязательства.  

По каким причинам были внесены поправки в 214-ФЗ?

Не все российские семьи покупают жилье сразу. В стране распространено долевое строительство. Заключая с застройщиками договор, граждане становятся его участниками.

Принятию 214-ФЗ способствовали недобросовестные действия застройщиков в отношении дольщиков. Строительство жилья затягивалось на неопределенное время, в некоторые дома не были построены.

Дольщики лишались не только будущего жилья, но и денег.

Поэтому с 2014 года в ранее упомянутый закон вносились изменения. Они коснулись способов обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками: физическими и юридическими лицами. Строительные компании не могут более привлекать средства граждан, не обеспечив перед ними свои обязательства. На выбор застройщику предлагается три варианта обеспечения:

  1. банковская гарантия;
  2. страхование его ответственности;
  3. участие в Обществе взаимного страхования.

Банковская гарантия по ФЗ-214

Это поручительство банка за строительную компанию. Чтобы стать участниками этих правоотношений, к юридическим лицам закон предъявляет определенные требования. Не все банки могут быть поручителями, как и некоторые компании не в состоянии приобрести для дольщиков банковскую гарантию. Причина этого кроется в строгих требованиях закона, предъявляемых к обеим сторонам.

Требования к банкам выдающим гарантии по ФЗ-214

Закон устанавливает следующие критерии:

  • лицензия от регулятора;
  • присутствие банка в финансовом секторе более 5 лет;
  • размер уставного капитала кредитного учреждения – 200000000 рублей;
  • отсутствие требований со стороны ЦБ РФ об оздоровлении банка;
  • собственные средства банка должны составлять не менее 1 млрд. рублей.

Требования к компаниям получающим гарантии по ФЗ-214

  • наличие расчетного счета;
  • залог ликвидного характера (не менее 100% от размера гарантии);
  • поручительство учредителей.

Проблемы получения гарантии по 214-ФЗ?

Строительной компании получить банковскую гарантию непросто. И этому способствует несколько причин:

  • не все банки удовлетворяют требованиям застройщика относительно цены и условий;
  • не все компании подходят для банков в качестве участников правоотношений;
  • получение банковской гарантии затягивается по времени до 3 недель.

Для постоянных клиентов банка существуют лояльные условия, и срок получения гарантии сокращается. На практике, у таких застройщиков в банке открыта кредитная линия, также они показали себя надежными партнерами. 

Несмотря на возникающие проблемы в получении поручительства банка, для дольщиков этот вид обеспечения остается самым надежным из всех предлагаемых 214-ФЗ. Но в соответствии с законом, выбор способа обеспечения лежит на застройщике.

Дольщикам остается выбирать из тех застройщиков, которые в состоянии предоставить им банковское поручительство. Оно оформляется в виде договора. Сначала застройщику необходимо заключить договорные отношения с банком, а только потом с дольщиками в форме регистрации договора с ними.

Договор поручительства от банка предоставляется уполномоченному государством органу для регистрации договоров долевого участия.

Стоимость гарантии по 214-ФЗ

Стоимость банковской гарантии по ФЗ-214 для застройщиков устанавливается в индивидуальном порядке для каждого из них. Стоимость зависит от следующих факторов:

  • срока действия гарантии;
  • надежности застройщика и числа сданных им объектов недвижимости;
  • времени пребывания застройщика в строительстве.

Для определения стоимости банковской гарантии застройщик должен знать, какие он понесет расходы при оформлении поручительства от банка.

Во-первых, банком взимается комиссия за предоставление подобных услуг.

Во-вторых, это открытие и обслуживание банковского счета. Это обязательный пункт в отношениях между банком и застройщиком. В большинстве банков открытие счета происходит безвозмездно, но не во всех. Некоторые из них берут комиссию. Застройщику перед выбором банка важно найти его в перечне организаций, имеющих право поручаться за будущего партнера.

В-третьих, это наступление страхового случая. То есть, на случай, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками. Точный расчет стоимости банковской гарантии может быть осуществлен в банке, куда обратился застройщик. В стоимость входят и текущие услуги банка, которые в кредитных учреждениях рассчитываются по-разному.

Статья размещена на сайте “Банковская гарантия”. 

Гарантия застройщика по ФЗ-214 является отличным механизмом обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками, участвующими в долевом строительстве многоквартирных домов.

Резкое увеличение в России числа обманутых дольщиков привело к тому, что был принят ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный федеральный закон регламентирует основные положения, касающиеся долевого строительства.

Согласно первичной задумке, государственная регистрация договором, которая проводится в обязательном порядке и предусматривающая долевое участие лиц, должна решать проблему с обманутыми дольщиками.

Источник: https://getbg.ru/71-214-fz/

Служба технического заказчика в Жилищном строительстве по 214-ФЗ – компания DMSTR

Цб рф 214 фз

Но многим хотелось бы понять, каким образом возникают «обманутые дольщики», какие схемы использует Застройщик при строительстве жилых комплексов с использованием 214-ФЗ и что может дать очередное внесение изменений в данный закон.

Как работал 214-ФЗ или «Как нам дом построить?»

Надо еще раз отметить, что введение Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Российской Федерации” было продиктовано необходимостью, которая на тот момент остро ощущалась на рынке недвижимости. Для дальнейшего понимания важно осветить некоторые понятия и критерии, которыми руководствуются Застройщики при строительстве жилых объектов.

Первый критерий – это прибыль. Прибыль определяет интерес компании Застройщика к тому или иному объекту. Чем выше прибыль по отношению к затратам, тем привлекательней проект.

Второй критерий – это риск. Риск – один из важнейших факторов, влияющих на принятие решений. Оценка риска основывается на анализе множества аспектов, которые могут негативно повлиять на реализацию проекта и на компанию в целом.

Третий критерий – это срок реализации.

Срок реализации проекта влияет на его привлекательность, поскольку напрямую затрагивает такой важнейший для любой бизнес-единицы показатель, как количество денег, полученных за единицу времени.

Тем более что, чем больше срок экспозиции проекта, тем больше вероятность возникновения дополнительных рисков: изменения предпочтений покупателей на рынке, влияние локальных и глобальных кризисов.

Застройщик, руководствуясь этими основными критериями, принимает решение о приобретении земельного участка под застройку или начале строительства того или иного объекта.

Еще до момента принятия 214–ФЗ Застройщики осознали экономическую привлекательность продажи квартир на этапе строительства, т.к. строительство за счет собственного капитала не всем компаниям доступно, и размер капитала серьезно ограничивает Застройщика размером строительного объекта.

Кредитные продукты для Застройщиков – инструмент не самый популярный, поскольку банки ввиду требований ЦБ не желают брать в свой кредитный портфель жилищные строительные объекты и устанавливают достаточно высокие процентные ставки.

При этом множество банков открыто заявляют о том, что кредитуют жилищное строительство, но по факту получить кредит на строительство жилого дома/комплекса практически невозможно.

Продажи квартир Застройщиками до появления 214-ФЗ осуществлялись по предварительным договорам купли-продажи собственности или через продажу долей ЖСК (жилищно-строительный кооператив).

В первом случае покупатель платил по договору купли-продажи будущей «вещи», которая на момент подписания договора и оплаты еще не существовала.

Застройщик после ввода объекта в эксплуатацию оформлял собственность и в соответствии с заключенными предварительными договорами заключал сделки купли-продажи.

При этом юридически права покупателя были абсолютно не защищены в течение всего периода строительства, и Застройщик мог в принципе просто проигнорировать такого покупателя. В результате наблюдалось и имело место быть множество случаев мошенничества.

Второй случай был не так широко распространен, но по факту имел еще меньшую защиту потенциального покупателя от недобросовестных действий Девелопера, поскольку ЖСК продавал абсолютно виртуальные доли и уж тем более не имел никаких активов. Не стоит сейчас брать в расчет просто неграмотных и негибких представителей бизнеса, которые не справились с проектом ввиду допущенных грубых ошибок или внешних факторов. Такие, безусловно, встречаются всегда и в любой отрасли.

Поскольку предварительный договор нигде не регистрировался, и о совершенной сделке никому, кроме сторон, не было известно, достаточно часто мошенники продавали дом на этапе строительства по 2-3 раза и бросали объект.

Зачастую дом был не один, а суммы хищений составляли десятки миллионов долларов. Владельцы таких компаний бесследно пропадали, а власти вынуждены были искать инвесторов, которым навязывали «интересные» проекты с обременением, а именно – достройки брошенных домов.

В результате в 2004 году появился 214-ФЗ, по которому Покупатель становился участником долевого строительства объекта и покупал право получения собственности в будущем на квартиру с характеристиками, которые определялись в договоре и в проектной декларации. Данный договор подлежал обязательной регистрации в ФРС и исключал возможность двойных продаж. Продажа квартир иным способом каралась административной ответственностью и высокими штрафами.

Однако далеко не все Застройщики сразу перешли на работу по данному закону. Это было не всем Застройщикам «удобно».

Многие компании вели строительство на земле, которая для этого не предназначалась или была получена незаконным способом, строительство велось без разрешений и без согласованных технический условий на присоединение к сетям.

На тот момент найти на просторах рынка объекты с полным комплектом правильно оформленных документов, было не так просто, а для открытия регистрации договоров по 214-ФЗ требовалось предоставление пакета разрешительных и правоустанавливающих документов.

Иногда компании шли на осознанный «риск» получения штрафов, поскольку это было экономически целесообразно по финансовым и временным соображениям.

Даже если нарушения и были выявлены, то подтвердить все факты нарушения закона Министерство строительства, как правило, не могло, в итоге компанию штрафовали не более чем на 20% от возможных сумм штрафов.

Застройщики завлекали покупателей: предлагали скидки и привлекательные условия, если покупатель приобретал квартиру до открытия регистрации договоров по 214-ФЗ, – и часто, используя юридическую неграмотность населения, заключали договоры долевого участия, которые не передавались на регистрацию, тем самым делая их ничтожными. Безусловно, далеко не все компании стремились обманным путем завладеть средствами граждан. Но практически все компании активно использовали такие «инструменты» в своей деятельности, идя на осознанный «риск».

Надо объяснить, что Застройщики рисковали, чтобы получать денежные средства на строительство объекта до начала серьезных капитальных вложений.

Продажа квартир на самой начальной стадии проекта могла окупить затраты на данный проект и обеспечить финансирование дальнейшего строительства, принеся владельцам в итоге «высочайшую» прибыль.

На самом деле некоторые компании получали доходность, измеряемую иногда тысячами процентов годовых (!), что способствовало гипертрофированному росту некоторых ныне известных компаний на рынке. Такие доходы позволяли скупать «привлекательные» земельные активы и быстро увеличивать объем строительства.

Компании, «выросшие» на этом рынке, стремились по мере роста отказываться от сомнительных схем ввиду возросшего внимания со стороны общественности и органов власти. Данные компании и холдинги сейчас работают исключительно в правовом поле и лояльны к органам власти.

Как сказал Генри Форд: «Я готов отчитаться за каждый доллар, но не спрашивайте меня, как я заработал первый миллион».

Что изменилось и как будет дальше
Сейчас в несколько этапов принимаются поправки в 214 федеральный закон, направленные на защиту дольщиков. Цель изменений – исключить возникновение брошенных объектов строительства и «обманутых дольщиков».

Первое изменение в 214-ФЗ подразумевает добровольное страхование ответственности Застройщика страховыми компаниями. Без договора страхования Федеральная регистрационная служба перестала регистрировать договоры долевого участия.

Страхование ответственности Застройщика в теории должно защищать интересы участника долевого строительства от банкротства Застройщика и нарушения сроков строительства.

Другими словами, дольщик, который пострадал от действий Застройщика, получает компенсацию от Страховой компании в случае банкротства Застройщика.

С одной стороны, данное решение серьезно защищает риски дольщика. С другой стороны, стоимость квартир автоматически увеличилась на сумму страховой премии (около 6%), и как в реальности будет работать такая мера, можно понять только со временем.

Надо сказать, что до изменений в законе статус Застройщика могло получить любое юридическое лицо, владевшее земельным участком на правах собственности или аренды, оформившее исходно-разрешительную документацию и получившее разрешение на строительство.

Теперь к Застройщикам предъявляются требования, призванные исключить из рынка несостоятельные компании, тем самым снизить риск возникновения «недостроев».

Одно из основных требований, которое абсолютно разумно, не позволяет компаниям с уставным капиталом в 10000 рублей заниматься жилищным строительством.

Эта, на мой взгляд, самая важная поправка отфильтрует до 60% Застройщиков, которые в данный момент работают на рынке и не обладают реальными ресурсами для строительства.

С 1 марта 2016 года чистые активы компании Застройщика, продающей квартиры по ДДУ, будут рассчитываться по формуле с порогом в 5%. Для примера, компания строит 20000 м2 жилья со средней ценой продажи 60 000 руб./м2, то есть объект стоит 1200 млн. рублей по стоимости продаж.

Собственный капитал и активы компании должны быть не менее 5% или 60 млн. руб. по бухгалтерскому балансу. И есть предпосылки, что данный порог в дальнейшем будет только увеличиваться. Либо у Застройщика должен быть поручитель или несколько поручителей, у которых активы и капитал не менее 1 млрд. рублей.

Площадь возводимых и продаваемых объектов при этом не ограничивается.

Другие изменения касаются благонадежности компаний Застройщиков. Так у Застройщика не должно быть задолженности по платежам в бюджеты всех уровней. Те, кто не оплатил задолженности, потеряют право начинать новые объекты с привлечением дольщиков.

Данный пункт в поправках к 214-ФЗ вынудит Застройщиков выстраивать лояльные взаимоотношения с муниципальными органами власти. И данный аспект может неоднозначно отразиться на конъюнктуре рынка регионов, областей и городов.

Еще один момент касается целевого использования средств участников долевого строительства.

В поправках прописано 13 пунктов, которые включают в себя в том числе: возмещение затрат на развитие застроенной территории, комплексное освоение территории и т.д. В дальнейшем планируется еще более сложное изменение в условиях работы Застройщиков. Рассмотрим далее. Застройщики должны будут получать проектное финансирование от банка на весь проект.

Другими словами, банки будут выдавать ровно столько денежных средств, на сколько запланировано произвести строительных работ по ежемесячному графику. У некоторых банков данная схема отработана на инфраструктурных и промышленных объектах:
Собственные затраченные средства Застройщика должны будут при этом составить не менее 20-30%.

Клиент, который решил купить квартиру в таком объекте на стадии строительства, будет заключать договор долевого участия, но оплачивать денежные средства банку. В свою очередь, банк финансирует Застройщика строго по графику финансирования, который жестко привязан к графику строительства.

При выполнении этапа, как правило, месячного или квартального, Банк направляет на объект службу финансово-строительного контроля, которая проверят объемы и качество работ, стоимость затрат на соответствие запланированным данным.

Только после подтверждения всех данных и устранения недочетов Банк перечисляет оставшуюся сумму по этапу строительства Застройщику и открывает аванс на следующие этапы.

Такой порядок, в идеале, призван полностью исключить недобросовестность Застройщиков и гарантировать покупателю квартиры, что он получит ее в назначенный срок и в надлежащем качестве.

Определенно ясно, что изменения «правил игры» внесут серьезные изменения на рынке жилищного строительства: произойдет передел рынка и серьезные корректировки схем работы Застройщиков.
 Возможно, будет наблюдаться кооперация небольших и локальных строительных компаний, а также появятся новые финансово-юридические схемы.

Продолжение доступно здесь

Источник: https://dmstr.ru/articles/zhilischnoe-stroitelstvo-214-fz-do-i-posle-reform-glava-1/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.