Договор долевого строительства гк рф

01. Понятие и общая характеристика договора участия в долевом строительстве

Договор долевого строительства гк рф

Закрепленное в ст.40 Конституции РФ право гражданина на жилище может быть реализовано различными способами, одним из которых является приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно ч.1 ст.

4 вышеуказанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве «одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

 Из вышеприведенного определения следует, что рассматриваемый договор является:

  • консенсуальным, на что указывает используемая в Федеральном законе № 214-ФЗ формулировка «обязуется». Деятельность по созданию, а также передача объекта долевого строительства относятся к стадии исполнения договора;
  • синаллагматическим, в котором каждая из сторон наделена корреспондирующими правами и обязанностями;
  • возмездным, согласно которому в качестве условия договора выступает наличие встречного предоставления.

Дискуссионным представляется вопрос о том, является ли договор участия в долевом строительстве публичным, а также можно ли рассматривать договор участия в долевом строительстве в качестве договора присоединения.

Напомним, что в соответствии с п.1 ст.

426 Гражданского кодекса РФ[1] (далее – ГК РФ) публичным является договор, «заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.)». При этом указанное лицо не может оказать предпочтение определенному лицу перед другим лицом при заключении договора, за исключением предусмотренных нормативными правовыми актами случаев.

Отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора не допускается в случае, когда у него имеется возможность предоставить потребителю интересующие его товары, услуги либо выполнить соответствующие работы (п.3 ст.426 ГК РФ).

При этом в соответствии с п.2 ст.426 ГК РФ цена товаров, работ, услуг в публичном договоре должна быть одинаковой для всех потребителей соответствующей категории.

В.В. Витрянский выделяет два главных признака, позволяющих отличить публичный договор от иных договорных конструкций.

Во-первых, в качестве стороны договора, которая несет предусмотренные п.1 ст.426 ГК РФ обязанности, должна выступать организация, осуществляющая предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность.

До внесения изменений Федеральным законом от 8 марта 2015 г.

№ 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[2] (далее – Федеральный закон № 42-ФЗ) перечень субъектов, которые могли выступать стороной публичного договора, был ограничен только коммерческими организациями.

Во-вторых, вышеуказанный субъект несет обязанности при осуществлении деятельности «особого рода»: деятельности, осуществляемой в отношении любого лица, которое к нему обратится.

В некоторых нормах ГК РФ прямо предусмотрено отнесение того или иного договора к числу публичных.

Вместе с тем отсутствие прямого указания в ГК РФ на публичность договора не препятствует признанию такого договора публичным, если договор отвечает признакам, указанным в ст.426 ГК РФ[3].

Впрочем, в п.1 ст.

426 ГК РФ Федеральным законом № 42-ФЗ были внесены изменения, содержащие указание на «лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность», вместо указания на коммерческую организацию.

В силу этого квалифицирующим признаком публичного договора из числа приведенных критериев остается один: характер деятельности лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность.

В связи с указанным считаем возможным согласиться с мнением А.И. Савельева, согласно которому в отсутствие в законе четких критериев публичного договора при отнесении того или иного договора к категории публичных необходимо исходить из существа возникающих в рамках данного договора правоотношений[4].

Интересной представляется точкой зрения Н.Д. Романенковой, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве является публичным только при его заключении с гражданином-потребителем.

При этом автор указывает, что правила п.2 ст.

426 ГК РФ не применяются при определении цены данного договора, поскольку цена договора может зависеть от особенностей конкретного объекта долевого строительства (например, вид из окна, этаж)[5].

Полагаем, что признание договора участия в долевом строительстве публичным в зависимости от того, является ли участником долевого строительства гражданин-потребитель, некорректно, поскольку формулировка «в отношении каждого» не предполагает каких-либо исключений из числа субъектов, в отношении которого осуществляется деятельность в рамках публичного договора.

По мнению Т.Ю. Майбороды, договор участия в долевом строительстве следует признавать публичным, поскольку застройщик осуществляет «публичную» деятельность: размещение проектной декларации предшествует заключению договора участия в долевом строительстве, при этом застройщик обязан предоставить интересующую информацию о строительстве многоквартирного дома любому лицу[6].

В свою очередь, Д.А. Соболев в качестве аргументов отнесения договора участия в долевом строительстве к публичным указывает: характер предложения застройщика принять участие в долевом строительстве, обращенного к неопределенному круг лиц и размещенного в информационных источниках, срок передачи объекта долевого строительства, который в соответствии с ч.1 ст.

6 Федерального закона № 214-ФЗ должен быть единым для участников долевого строительства, а также установленный контроль и надзор в области долевого строительства. При этом несмотря на вышеуказанные аргументы, по мнению Д.А.

Соболева, в отсутствие единого подхода к правоотношениям по рассматриваемому договору выводы о публичности договора участия в долевом строительстве преждевременны[7].

Вопрос о публичности договора участия в долевом строительстве возникает не только в юридической литературе, но и в судебной практике.

Согласно апелляционному определению Санкт-Петербургского городского суда от 2 августа 2016 г. по делу № 33-15227/2016[8] договор участия в долевом строительстве не является публичным, поскольку не исключает возможности изменения цены по соглашению сторон.

В свою очередь, Постановлением Верховного Суда РФ от 18 декабря 2014 г. № 303-АД14-7399[9] договор участия в долевом строительстве был квалифицирован в качестве публичного, однако Верховный Суд РФ не аргументировал свой вывод, указав только на положение п.1 ст.426 ГК РФ.

Полагаем, что, исходя из анализа действующего законодательства, договор участия в долевом строительстве можно отнести к числу публичных, поскольку деятельность застройщика носит так называемый публичный характер. Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 20 декабря 2011 г.

№ 29-П «По делу о проверке конституционности положения подпункта 3 пункта 2 статьи 106 Воздушного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами закрытого акционерного общества «Авиационная компания «Полет» и открытых акционерных обществ «Авиакомпания «Сибирь» и «Авиакомпания «ЮТэйр»[10] деятельность, осуществляемая по публичному договору, является «социально необходимой и публично значимой, то есть воплощает в себе публичный интерес», поэтому законодатель уполномочен установить в законе условия осуществления такой деятельности с учетом ее социально-экономического значения.

С учетом того, что право гражданина на жилище является конституционным правом и может быть реализовано, в том числе, посредством заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве, полагаем, что данный договор можно отнести к числу публичных. При этом цена в таком договоре не меняет его сущностной природы и не является квалифицирующим признаком.

Публичный договор следует отличать от договора присоединения, под которым понимается договор, «условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом» (п.1 ст.428 ГК РФ).

Именно последний признак, по мнению М.И. Брагинского, является основным, заключающемся в присоединении ко всем без исключения условиям договора, в противном случае договор не будет заключен[11].

В отличие от публичного договора, где определяющим моментом является характер деятельности субъекта, договор присоединения характеризует способ заключения договора. По мнению В.В.

Витрянского, предлагаемые для заключения тексты проектов договоров не могут быть отнесены к формулярам или иным стандартным формам, поскольку в таком случае определение условий договора будет осуществляться по соглашению сторон, что противоречит определению договора присоединения.

Договор присоединения исключает возможность обеих сторон изменять условия, предусмотренные стандартной формой[12].

В связи с указанным позволим не согласиться с точкой зрения А.Г.

Карапетова, по мнению которого формулировка «в целом» не мешает признавать конкретный договор договором присоединения в части условий, которые не были индивидуально согласованы сторонами[13], поскольку сама возможность согласования отдельных положений договора присоединения не предусмотрена ст.428 ГК РФ и противоречит смыслу данного договора.

По мнению М.В. Петрухина, договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку условия договора, в частности, объект долевого строительства, цена договора, а также порядок ее уплаты зависят от каждого конкретного случая, следовательно, должны быть согласованы сторонами[14].

В судебной практике отсутствует единообразное решение вопроса об отнесении договора участия в долевом строительстве к договорам присоединения.

Например, в постановлении от 14 декабря 2016 г. по делу № А58-2321/2016[15] Четвертый арбитражный апелляционный суд указал, что поскольку условия договора участия в долевом строительстве определяются застройщиком в стандартных формах, то данный договор является договором присоединения.

По нашему мнению, такое толкование п.1 ст.428 ГК РФ недопустимо.

При определении того или иного договора в качестве договора присоединения необходимо не только исходить из требований законодательства, но и из фактических обстоятельств дела, на что указал Свердловский областной суд в апелляционном определении от 21 декабря 2016 г.

по делу № 33-22493/2016[16]: договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку доказательства невозможности согласования условий договора, в частности, его цены, отсутствуют.

В связи с указанным полагаем, что договор участия в долевом строительстве нельзя признать договором присоединения, поскольку данный договор не исключает возможности согласования и изменения отдельных условий договора. Вместе с тем правила, предусмотренные п.2 ст.

428 ГК РФ, могут быть применены и в том случае, если при заключении договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания конкретных условий договора (п.3 ст.428 ГК РФ, п.

9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г № 16 «О свободе договора и ее пределах»[17]).

Таким образом, указанное положение позволяет исходя из фактических обстоятельств дела применять к договору участия в долевом строительстве правила, предусмотренные для договора присоединения, что, однако, не превращает договор участия в долевом строительстве в договор присоединения.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве необходимо относить к числу публичных договоров, поскольку застройщик осуществляет деятельность, которая носит публичный характер, на что указывает, в частности, характер предложения застройщика принять участие в долевом строительстве, обращенного к неопределенному кругу лиц и размещенного в информационных источниках, а также осуществление государственными органами контроля и надзора в рамках долевого строительства. Кроме того, право гражданина на жилище является конституционным правом, что также является аргументом в пользу признания договора участия в долевом строительстве публичным договором.

Вместе с тем договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку не исключает возможности согласования и изменения сторонами данного договора его отдельных условий.

[1] Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

[2] Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 10. Ст. 1412.

[3] Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М., 2016. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.09.2017).

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/harakteristika-dogovora-uchastiia-v-dolevom-stroitelstve

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве | ГАРАНТ

Договор долевого строительства гк рф

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1.

По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Статья 4 дополнена частью 3.1 с 28 июня 2020 г. – Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

3.1.

 Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее – основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

10.

В случаях, предусмотренных Федеральным законом “О содействии развитию жилищного строительства”, договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Источник: https://base.garant.ru/12138267/1b93c134b90c6071b4dc3f495464b753/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.