Фз о долевом участии

Содержание

Фз 214

Фз о долевом участии

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2021 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.

Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.

Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет. Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Федеральный Закон №214 – нормативно-правовой акт, который регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов. В то же время, следует понимать, что ДДУ и ЖСК – это не единственные нормативно-правовые акты, которые регулируют процесс строительства и передачи объекта владельцу.

Привлечение вкладов может осуществляться и по иной схеме, но чаще всего это мошеннические обороты.

О чем говорит фз «о долевом строительстве» № 214?

Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве» регулирует отношения в сфере привлечения материальных средств между юридическими и физическими субъектами для долевого строительства помещения жилого предназначения многоэтажного типа. Согласно данному законодательному акту, средства могут привлекаться следующим образом:

  • на основании заключенного и зарегистрированного договора между СК и физическим лицом;
  • путем организации жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов;
  • путем выпуска специальных сертификатов, который дает право на получение жилищной площади.

Следует отметить, что действие данного закона на ДДУ и ЖСК будет распространяться только в том случае, если объект будет внесен в Росреестр. А так как жилье, которое приобретается по ЖСК, такой регистрации в обязательном порядке не подлежит, действие ФЗ на него не распространяется, следовательно, и права пайщиков практически не защищены.

В таком случае рациональным решением будет только приобретение жилья у проверенного, надежного застройщика.

На деятельность ИП и юридических лиц, которые имеют отношения к строительству в качестве инвестора, действе законодательного акта не распространяется.

Что изменилось в последней редакции ФЗ 214?

Обновленная редакция нормативно-правового акта существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков. Так, внесли следующие дополнения:

  1. Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
  2. Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
  3. Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
  4. Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
  5. В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
  6. Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
  7. Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.

Застройщики также получили полезное дополнение – расторжение ДДУ в одностороннем порядке, если СК выполняет свои обязательства, запрещено. В таком случае уже дольщику придется отдать крупную сумму в качестве неустойки.

Кроме того, застройщик не должен платить неустойку дольщику, если тот намеренно затягивал подписание акта сдачи-приема объекта.

Похожие документы

Фз 214 с последними изменениями 2018 года не имеет аналогов, так как, по сути, является единственным законодательным актом, который наконец-таки урегулировал взаимоотношения дольщиков и застройщиков.

Однако следует помнить о том, что процедура покупки жилого помещения по ДДУ также регламентируется:

Два последних законодательных акта направлены на защиту прав дольщика уже на этапе приемки квартиры.

Покупка жилья по ЖСК обойдется дешевле, но юридической защиты со стороны государства очень мало. Поэтому, лучше отдавать предпочтение ДДУ, который действует под редакцией ФЗ 214.

Изменения в федеральном законе об участии в долевом строительстве

Источник: https://fms21.ru/trudyashimsya/fz-214-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve-redakcziya-2020-goda.html

5 положений 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, которые Вы должны знать

Фз о долевом участии

В данном материале мы рассмотрим 214 ФЗ об участии в долевом строительстве в действующей редакции 2018 года.

На основании судебной практики мной подобраны самые важные положения этого закона, необходимые гражданам для защиты своих прав при общении с застройщиком.

Здесь собраны советы, обоснованные нормами закона, которые реально работают и применяются при возникновении споров, связанных с участием в долевом строительстве.

статьи:

1. При чем здесь Закон о защите прав потребителей?

2. Название договора и его содержание. Что если они не совпадают?

3. Переносить сроки строительства можно только с Вашего согласия!

4. Как зарегистрировать договор без застройщика

5. Дом построен. Не расслабляться!

Выводы

При чем здесь Закон о защите прав потребителей?

Несмотря на принятие специального федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», им не регулируются все возникающие при долевом строительстве отношения.

Помимо данного закона подлежат применению Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативные акты. При участии в качестве стороны по договору долевого участия гражданина, наиболее актуальным является вопрос о применении закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

И вполне естественно возникает вопрос о том, какой закон подлежит применению в случаях, когда они по-разному регулируют один и тот же вопрос. Разграничим сферы действия федерального закона № 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей.

Общее правило звучит следующим образом. Вопросы участия в долевом строительстве регулируются федеральным законом № 214-ФЗ, поскольку его нормы являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей.

Рассмотрим один из примеров. Тем и другим законодательным актом регулируется вопрос восстановления нарушенных прав потребителя (участника долевого строительства) в случае, если купленная квартира не соответствует условиям заключенного договора, описанию и характеристикам такого объекта.

Речь идет о неисполнении застройщиком обязанности предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию о квартире.

В частности, о потребительских свойствах квартиры, ее характеристиках, о сроках передачи квартиры, а также общей информации о многоквартирном доме, которая гарантирует возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте (п. 1 ч. 4 ст. 4, ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона №214-ФЗ).

Согласно сложившейся судебной практике потребитель должен быть ознакомлен не только с описанием местоположения квартиры, но и со сведениями о составе и месте расположения электрического, санитарно-технического и иного оборудования, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.

В тех случаях, когда на момент заключения договора участия в долевом строительстве потребителя не ознакомили под роспись с документацией, содержащей указанное выше описание квартиры и того, что с ней связано, имеет место существенное нарушение требований закона и прав участника долевого строительства.

Ответственность застройщика, в данном случае, регулируется ст.

7 Закона №214-ФЗ и включает в себя обязанность по требованию потребителя безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить потребителю расходы на устранение недостатков.

Кроме того, возможно расторжение договора по Вашему требованию с возвратом в течение 10 рабочих дней уплаченной Вами суммы по договору, а также уплатой процентов за пользование указанными денежными средствами (ст.9 Закона №214-ФЗ).

При этом не допускается применение иных, не предусмотренных для данного случая, способов защиты и восстановления прав потребителя, в том числе, предусмотренных Законом о защите прав потребителей. Например, не подлежат применению нормы о замене подлежащей передаче по договору долевого строительства квартиры на равнозначную (определение ВС РФ от 10.05.2016).

Однако, в тех ситуациях, когда возникшие отношения не урегулированы федеральным законом № 214-ФЗ, применяется Закон о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

В качестве примера приведем положения Закона о защите прав потребителей, касающиеся вопросов компенсации морального вреда и взыскания штрафа с застройщика.

Поскольку в федеральном законе № 214-ФЗ не содержится норм, регулирующих возможность или порядок компенсации морального вреда, либо взыскания штрафа за неисполнение законных требований в добровольном порядке, то подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей.

Однако учитывайте, что нормы закона применяются при условии, что участником долевого строительства является гражданин, приобретающий квартиру по ДДУ для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (определение ВС РФ от 15.12.2015).

Название договора и его содержание. Что если они не совпадают?

Применение федерального закона №214-ФЗ при возникновении и разрешении споров с гражданами (потребителями) не выгодно для застройщиков. Одним из способов введения граждан в заблуждение о возможности применения данного закона при нарушении застройщиком своих обязанностей является изменение названия договора.

Широкое распространение получила практика использования такого наименования как «предварительный договор купли –продажи».

И поскольку федеральный закон № 214-ФЗ не регулирует отношения, складывающиеся при заключении предварительных договоров купли-продажи, то по логике застройщика, при выбранном им названии договора к нему не смогут применить предусмотренные федеральным законом № 214-ФЗ санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.

В таких ситуациях Вы должны знать и применять очень важное правило: вид договора определяется его содержанием. Это означает, что наименование договора имеет вторичное значение – юридическое значение имеют условия и содержание заключенного договора, из которых устанавливается вид договора (ст.431 Гражданского кодекса РФ).

Что касается договоров долевого строительства, в судебной практике сформировались следующие правила.

В тех случаях, когда имеет место договор, не отвечающий требованиям Закона № 214-ФЗ, но в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе, и предусмотренные в нем меры ответственности.

Следует устанавливать действительное содержание договора независимо от его наименования. Понимать условия заключенного договора следует буквально, т.е. исходя из значения содержащихся в нем слов и выражений, а также исходя из условий договора в целом, с учетом цели договора.

Так, если предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и Вы, как сторона договора, оплатили стоимость квартиры, то как правило к заключенному Вами договору, независимо от его наименования, применяются нормы федерального закона № 214-ФЗ (определение ВС РФ от 21.07.2015).

Данный вывод основан на содержании ч. 1 ст.

1 названного закона: закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Переносить сроки строительства можно только с Вашего согласия!

Единственной законной формой переноса сроков передачи квартиры по договору долевого участия является заключение дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Никакие иные формы уведомлений, извещений или согласований не являются допустимыми, т.е. не влекут за собой изменения сроков строительства.

Закон № 214-ФЗ четко регламентируется порядок действий застройщика при пропуске сроков строительства. Так, согласно ч.3 ст.

6 данного закона при невозможности завершить строительство многоквартирного дома в предусмотренные договором сроки, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства информацию о переносе сроков, а также предложение об изменении договора.

Порядок изменения договора долевого участия в связи с нарушением сроков строительства регламентируется ст. 452 ГК РФ. В частности, дополнительное соглашение об изменении сроков строительства должно быть заключено в письменной форме и обязано пройти государственную регистрацию.

При этом обратите внимание, что законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора долевого участия.

Это означает, что никакие уведомления застройщика об изменении срока строительства не влекут изменений условий договора о сроках строительства многоквартирного дома.

Без Вашего согласия перенести сроки строительства на более поздний срок застройщик не вправе (определение ВС РФ от 08.12.2015).

Как зарегистрировать договор без застройщика

При недобросовестном поведении застройщика, выражающемся в уклонении от регистрации договора долевого участия в строительстве, Вам не остается ничего другого, как обратится в суд с требованием о регистрации договора. Несмотря на то, что по общему правилу регистрация договора требует обоюдного присутствия сторон.

При уклонении застройщика от регистрации договора необходимо воспользоваться п. 2 ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которым суд наделен правом вынести решение о регистрации договора участия в долевом строительстве.

В суде Вы должны будете представить доказательства того, что соблюдена надлежащая форма сделки (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), отсутствуют препятствия для ее государственной регистрации (п. 1 ст. 160 ГК РФ), а также того, что застройщик уклоняется от прохождения указанной процедуры.

Другими словами, у Вас на руках должен быть письменный договор участия в долевом строительстве, содержание которого отвечает его названию, подписанный Вами и представителем застройщика.

У Вас должны быть документы, подтверждающие выполнение условий договора со своей стороны – оплата стоимости квартиры.

А также, должны быть доказательства направления застройщику предложения о государственной регистрации названного выше договора.

При соблюдении рассмотренных условий суд примет решение, в соответствии с которым будет зарегистрирован договор участия в долевом строительстве (определение ВС РФ от 21.06.2016).

Дом построен. Не расслабляться!

Особое внимание потребитель должен уделять подписанию акта приема-передачи квартиры по договору долевого участия. Поскольку при его подписании самое время указать все выявленные недостатки и потребовать их безвозмездного устранения.

При этом следует учитывать, что законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче квартиры недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).

Однако ответственность за нарушение прав потребителя предусмотрена в Законе о защите прав потребителей. Так, в соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей Вы вправе потребовать, в том числе, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара.

По общему правилу, если срок устранения недостатков не согласован письменно, застройщик обязан устранить их незамедлительно. Если срок письменно согласован, он не может превышать 45 дней – ст.20 указанного Закона. Согласно п. 1 ст.

23 Закона за нарушение указанных сроков застройщик обязан выплатить в Вашу пользу за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента стоимости квартиры (определение ВС РФ от 01.03.2016).

Что касается самой процедуру принятия квартиры после завершения строительства многоквартирного дома, то она подробно регламентируется федеральным законом № 214-ФЗ. При этом, нарушение застройщиком установленного порядке означает не передачу им квартиры, и, как следствие, влечет наступление ответственности при нарушении закрепленных в договоре сроков строительства.

Порядок передачи квартиры установлен в ч. 4,6 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ.

В соответствии с ним, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи квартиры или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия квартиры, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить потребителю сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче. Также застройщик обязан предупредить потребителя о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия потребителя.

Потребитель как участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности квартиры к передаче, обязан принять ее в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если потребитель уклоняется от приемки квартиры, застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры. И вас такой вариант явно не устраивает, поскольку при таком развитии событий усложняется порядок предъявления претензий по качеству передаваемой квартиры.

При возникновении спора о соблюдении порядка передачи застройщиком квартиры потребителю, доказать факт соблюдения рассмотренных обязанностей по уведомлению участника долевого строительства лежит на застройщике (определение ВС РФ от 14.06.2016).

Выводы

Применение федерального закона № 214-ФЗ на практике осложняется противодействием со стороны застройщика, который стремится снизить риски и ответственность в сфере строительства многоквартирных домов. И противодействовать застройщику можно только путем грамотного использования законодательных норм в своих интересах.

Поскольку законодательство в сфере долевого строительства объемно и носит специализированный характер рекомендуем при возникновении вопросов или сомнений относительно имеющихся у Вас прав обращаться к нам за профессиональной консультацией.

Обращайтесь!

by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку

Источник: https://uristnet.ru/5-polozheniy-214-fz-ob-uchastii-v-dolevom-str/

Обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве: 202-ФЗ – Новости ЕРЗ.РФ

Фз о долевом участии

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

www.alya-insaat.com

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

www.barcelonaimmo.com

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

www.versia.ru

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

256-ФЗ«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

www.edsro.center

218-ФЗ«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены

Источник: https://erzrf.ru/news/obzor-novovvedeniy-v-zakonodatelstvo-o-dolevom-stroitelstve-202-fz

И снова о дду: приоритеты сместились в сторону банков

Фз о долевом участии

Доле­вое стро­и­тель­ство свя­за­но с при­вле­че­ни­ем денеж­ных средств граж­дан, у кото­рых воз­ни­ка­ют пра­ва соб­ствен­но­сти на еще не постро­ен­ный дом. Для того, что­бы обез­опа­сить граж­дан от рис­ка утра­ты иму­ще­ства или полу­че­ния нека­че­ствен­но­го жилья, в 2004 г.

был при­нят ФЗ 214 “Об уча­стии в доле­вом стро­и­тель­стве МКД…” Рас­смот­рим, каким обра­зом ФЗ о доле­вом стро­и­тель­стве регу­ли­ру­ет отно­ше­ния меж­ду застрой­щи­ка­ми и участ­ни­ка­ми доле­во­го стро­и­тель­ства сей­час? Акцен­ти­ру­ем так­же вни­ма­ние на про­ис­шед­ших в кон­це 2018 г. изме­не­ни­ях в законе.

Убе­дим­ся в том, что инте­ре­сы доль­щи­ков защи­ща­ют­ся как обещано.

Когда можно привлекать деньги граждан

Закон поста­нов­ля­ет, что при­вле­кать ср-ва граж­дан мож­но толь­ко в двух случаях:

  • на осно­ва­нии ДДУ (дого­во­ра о доле­вом участии);
  • в ЖСК (жилищ­но-стро­и­тель­ном коопе­ра­ти­ве), веду­щем стр-во на земель­ном участ­ке, выде­лен­ном им в без­воз­мезд­ное вре­мен­ное поль­зо­ва­ние из госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го земель­но­го фонда.

Феде­раль­ный закон 214 не каса­ет­ся инве­сти­ци­он­ной дея­тель­но­сти, свя­зан­ной со стро­и­тель­ством недви­жи­мых объ­ек­тов, в т. ч. и МКД, кото­рая не осно­ва­на на ДДУ. Юри­ди­че­ские лица или ИП, свя­зан­ные с инве­сти­ци­я­ми, не име­ют пра­во пере­да­вать жилье в соб­ствен­ность по дого­во­ру уступ­ки тре­бо­ва­ний (ч. 3, ст. 1 ФЗ 214).

Закон о ДДУ име­ет отношение:

  • к про­грам­ме рено­ва­ции, про­во­ди­мой в Москве;
  • к защи­те доль­щи­ков при несо­сто­я­тель­но­сти застрой­щи­ков (осно­ва­ние — ФЗ № 218 от 29.07.2017 г. О пуб­лич­но-пра­во­вой защи­те прав дольщиков).

Кто такие застройщики

В роли застрой­щи­ков могут быть, соглас­но ст. 2 ФЗ 214:

  • хозяй­ствен­ное обще­ство с опы­том стр-ва МКД не менее 3 лет, общей пло­ща­дью постро­ен­ных объ­ек­тов не менее 5000* м2 и раз­ре­ше­ни­ем на веде­ние тако­го стр-ва, име­ю­щее в соб­ствен­но­сти (арен­де или суб­арен­де) земель­ный участок;
  • неком­мер­че­ская фон­до­вая орга­ни­за­ция, создан­ная в соот­вет­ствии с зако­ном о защи­те дольщиков.

*Зна­че­ние, уста­нов­лен­ное послед­ней редак­ци­ей зако­на от 25.12.2018 г.

Объекты долевого строительства

Объ­ек­та­ми могут высту­пать не толь­ко жилые/нежилые поме­ще­ния, но так­же маши­но­ме­ста, кото­рые пере­да­ют­ся доль­щи­ка­ми после того, как застрой­щи­ку дали доб­ро на вве­де­ние объ­ек­та в эксплуатацию.

Что нового появилось в Федеральном Законе № 214 в 2018 — 2019 гг

ФЗ № 214 пре­тер­пе­ва­ет непре­рыв­ные изме­не­ния. Суть зако­на, тре­бо­ва­ния к застрой­щи­кам, поря­док выпла­ты неустой­ки доль­щи­кам рас­кры­ты в этой ста­тье.

Отмена жилищных сертификатов

В июле 2018 г. из ч. 2 ст.1 ФЗ 214 убра­ли, нако­нец, под­пункт 2, раз­ре­ша­ю­щий при­вле­че­ние средств граж­дан эми­тен­та­ми земель­ных участ­ков (соб­ствен­ни­ка­ми и арен­да­то­ра­ми) путем про­да­жи им жилищ­ных сер­ти­фи­ка­тов.

Дан­ная фор­ма при­вле­че­ния поз­во­ля­ла застрой­щи­кам брать фак­ти­че­ски день­ги в долг у насе­ле­ния вза­мен на не под­креп­лен­ные в пра­во­вом смыс­ле обе­ща­ния предо­ста­вить на эти сред­ства жилье.

Век­сель­ные дого­во­ры не содер­жа­ли инфор­ма­ции о кон­крет­ной квар­ти­ре, в резуль­та­те чего прак­ти­ко­ва­лась про­да­жа боль­ше­го коли­че­ства век­се­лей, чем было жилых поме­ще­ний в воз­во­ди­мых МКД.

Вни­ма­ние! Эми­тен­ты, раз­ме­стив­шие жилищ­ные сер­ти­фи­ка­ты до 1.07.2018 г., име­ют пра­во при­вле­кать при их помо­щи ср-ва доле­вых участников.

Больше информации о застройщике и безналичная оплата

Застрой­щи­ки теперь про­хо­дят более тща­тель­ную про­вер­ку. Полу­чить раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство МКД и подоб­ных объ­ек­тов теперь не так просто.

Доба­ви­лась инфор­ма­ция, кото­рую дол­жен предо­став­лять застрой­щик (ст. 3.1 ФЗ):

  • гра­до­стро­стро­и­тель­ный и пла­ни­ро­воч­но-орга­ни­за­ци­он­ный пла­ны участ­ка под строительство;
  • доку­мен­ты, инфор­ми­ру­ю­щие о нали­чии соб­ствен­ных финан­сов и ста­биль­но­сти застройщика;
  • инфор­ма­ция о про­це­ду­ре банкротства;
  • изве­ще­ние о нача­ле стр-ва или рекон­струк­ции объекта;
  • номер сче­та и бан­ков­ские рек­ви­зи­ты, сооб­ще­ние об откры­тии и закры­тии счета.

Изме­нил­ся п. 3 ст. 5:

Опла­та цены дого­во­ра (еди­но­вре­мен­ная или поэтап­ная) про­ис­хо­дит без­на­лич­ным спо­со­бом (поправ­ка была сде­ла­на 1 июля 2018 г.).

Одна­ко тре­бо­ва­ние к мас­шта­бам стро­и­тель­но­го опы­та умень­ши­лось с 10 тыс. кв. м. до 5 тыс:

С 25 декаб­ря 2018 г. раз­ре­ше­но при­ни­мать уча­стие в доле­вом стро­и­тель­стве застрой­щи­кам, постро­ив­шие объ­ек­ты с общей сум­мар­ной пло­ща­дью не менее 5 тыс. кв. м.

Обеспечение обязательств застройщика изменилось

Увы, но ФЗ 214 уста­нав­ли­ва­ет обя­за­тель­ства застрой­щи­ка более перед бан­ка­ми, чем перед участ­ни­ка­ми доле­во­го стро­и­тель­ства. И все ново­вве­де­ния в этой обла­сти каса­ют­ся упро­ще­ния про­це­ду­ры заклю­че­ния ДДУ для застрой­щи­ков и кре­дит­ных организаций.

По-преж­не­му основ­ным спо­со­бом обес­пе­че­ния дол­го­вых обя­за­тельств застрой­щи­ка перед доль­щи­ком явля­ет­ся залог, в роли кото­ро­го высту­па­ет сам земель­ный уча­сток и объ­ект неза­вер­шен­но­го стр-ва.

Залог дол­жен обес­пе­чи­вать воз­врат денеж­но­го взно­са и упла­ту неусто­ек в виде пени и штра­фов доль­щи­ку со сто­ро­ны застрой­щи­ка (п.4 ст. 13 ФЗ 214).

Одна­ко если застрой­щик кре­ди­ту­ет­ся не толь­ко у доле­во­го участ­ни­ка, а преж­де него взял целе­вой займ в бан­ке, то зало­го­дер­жа­те­лем будет банк:

Ч. 7 ст. 13 в новой редак­ции гла­сит, что пере­да­ча зало­га дру­гим зало­го­дер­жа­те­лям воз­мож­на толь­ко с согла­сия доль­щи­ков, если толь­ко он не пере­дан в банк в каче­стве обес­пе­че­ния воз­вра­та кре­ди­та. Добав­ле­ние усло­вия “с согла­сия доль­щи­ка” никак не умень­ши­ло пре­иму­ще­ствен­ное пра­во бан­ка на залог застройщика.

Ч. 6 ст. 13 ФЗ 214 допус­ка­ет при­вле­че­ние денег доле­вых участ­ни­ков, если:

  • зало­го­дер­жа­те­лем будет при­знан банк, где был взят целе­вой кредит;
  • зало­го­дер­жа­тель согла­сит­ся рас­смат­ри­вать зало­жен­ное иму­ще­ство в каче­стве гаран­та и будет согла­сен, с тем, что с вво­дом объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию пра­во зало­га пере­ста­нет рас­про­стра­нять­ся на ОКС (на осно­ва­нии п.8 ст.13).

Бре­мя обя­за­тельств, воз­ло­жен­ных на застрой­щи­ков, ста­ло умень­шать­ся еще в 2017 г.: из ФЗ убра­ли ст. 15.1, 15.2 и 15.3, а из ст. 12.1 — пп. 2 и 3, кото­рые, поми­мо зало­га, мог­ли высту­пать гаран­ти­ей воз­вра­та ср‑в дольщику:

  • Обес­пе­че­ние обя­за­тельств застрой­щи­ка путем бан­ков­ско­го поручительства.
  • Стра­хо­ва­ние граж­дан­ской ответ­ствен­но­сти застрой­щи­ка (обя­зан­ность заме­ни­ли пра­вом, соглас­но ст. 15.6).
  • Обя­за­тель­ство застрой­щи­ка заклю­чать дого­во­ры пору­чи­тель­ства с дру­ги­ми лица­ми, если его устав­ный капи­тал менее 10 % от сто­и­мо­сти объекта.

Деньги дольщиков будут размещаться на особых счетах

Важ­ное ново­вве­де­ние про­изо­шло 25 декаб­ря 2018 г.

Если застрой­щик вос­поль­зо­вал­ся целе­вым кре­ди­том, день­ги застрой­щи­ков долж­ны раз­ме­щать­ся на сче­те эскроу в том же бан­ке, где кре­ди­ту­ет­ся застрой­щик (п.1.1 ст. 15.4).

Плю­сы для доль­щи­ка здесь в том, что день­ги теперь под кон­тро­лем бан­ков, и не могут исполь­зо­вать­ся неиз­вест­но на что. (Как выяс­нит­ся далее, день­гам доль­щи­ков мож­но най­ти еще 101 спо­соб полез­но­го применения).

Мину­сы ново­вве­де­ния — счет эскроу бес­про­цент­ный, и забрать день­ги доле­вой участ­ник с него про­сто так не сможет.

Рас­тор­же­ние дого­во­ра в одно­сто­рон­нем поряд­ке воз­мож­но для доль­щи­ка в сле­ду­ю­щих случаях:

  • невы­пол­не­нии застрой­щи­ком сво­их обязанностей;
  • несо­от­вет­ствии каче­ства объ­ек­та дого­вор­ным требованиям;
  • при дру­гих при­чи­нах, опи­сан­ных в.ст. 9;
  • по тре­бо­ва­нию кре­ди­то­ра досроч­но пога­сить займ и обра­ще­нию взыс­ка­ния на ЗУ;
  • при банк­рот­стве или лик­ви­да­ции застройщика.

Застрой­щик сам дол­жен сооб­щить в банк о “нали­чии осно­ва­ний для рас­тор­же­ния дого­во­ра” доль­щи­ком, но толь­ко в одном слу­чае — при тре­бо­ва­ни­ях кре­ди­то­ра о воз­вра­те кре­ди­та. Хотя банк пре­крас­но осве­дом­лен о сво­их соб­ствен­ных тре­бо­ва­ни­ях. А о невы­пол­не­нии сво­их основ­ных обя­за­тельств по ДДУ, банк­рот­стве или лик­ви­да­ции мож­но и не сообщать.

Полу­ча­ет­ся, бан­ку важ­ны толь­ко соб­ствен­ные инте­ре­сы, а доль­щик по-преж­не­му не избав­лен от всех осталь­ных рис­ков (мало того, что банк бес­плат­но вер­тит­ся на его сред­ствах и дает их в виде кре­ди­тов застрой­щи­кам). Пре­крас­ная схе­ма: все в одних руках. Рань­ше доль­щи­ки зави­се­ли от застрой­щи­ков, а теперь обе сто­ро­ны ДДУ в зави­си­мо­сти от банков.

  • Банк в рам­ках борь­бы с кор­руп­ци­ей, отмы­ва­ни­ем денег и тер­ро­риз­мом может отка­зать­ся от заклю­че­ния дого­во­ра-эскроу с одной из сто­рон. Вто­рая сто­ро­на полу­ча­ет воз­мож­ность одно­сто­рон­не­го рас­тор­же­ния дого­во­ра (п. 11, ст. 15.5).
  • Еще один риск для доль­щи­ка — воз­мож­ность утра­ты лицен­зии самим бан­ком на фоне мас­со­вых отзы­вов лицен­зий. Хотя иметь эскроу сче­та могут дале­ко не все бан­ки (пра­во на такие сче­та сопря­же­ны с рядом тре­бо­ва­ний), это не дает пол­ной гаран­тии, что одна­жды и такой банк не разорится.

Бан­ков со спец-сче­та­ми все­го око­ло двух десят­ков: мало­ва­то для огром­ной армии застрой­щи­ков и кре­ди­то­ров. Это может поро­дить дефи­цит кре­ди­то­ва­ния, рост про­цент­ной став­ки и, как след­ствие, подо­ро­жа­ние жилья на пер­вич­ном рынке.

На что теперь идут деньги дольщиков

Ску­пая стро­ка ст.18 о том, что “день­ги доле­вых участ­ни­ков могут быть исполь­зо­вать­ся толь­ко на стро­и­тель­ство МКД и дру­гих объ­ек­тов” с 2004 г. пере­ро­ди­лась в гигант­скую про­сты­ню с 20 пунк­та­ми при­ме­не­ния ср‑в. Теперь день­ги доль­щи­ков застрой­щик может исполь­зо­вать абсо­лют­но на все, что свя­за­но с этим стро­и­тель­ством и не только:

  • при­об­ре­те­ние земли;
  • состав­ле­ние пла­нов застройки;
  • под­ве­де­ние инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций и созда­ние объ­ек­тов инфраструктуры;
  • дого­вор осво­е­ния территории;
  • дого­во­ры о раз­ви­тии и ком­плекс­ном осво­е­нии территории;
  • опла­ту про­цен­тов за кредиты;
  • упла­та нало­гов и сборов;
  • пла­та за содер­жа­ние поме­ще­ний, маши­но-мест до пере­да­чи их в собственность;
  • реги­стра­ция прав собственности;
  • пла­та ком­мер­че­ско­му испол­ни­те­лю застройщика;
  • вре­мен­ное раз­ме­ще­ние сво­бод­ных средств застрой­щи­ка на депо­зи­те того же бан­ка, где нахо­дит­ся его рас­чет­ный счет (!).

Пол­ный спи­сок — в ст. 18  ФЗ 214.

Доль­щи­ки теперь пла­тят бук­валь­но за все. Сла­бо верит­ся как-то, что эти рас­хо­ды не будут вклю­че­ны в сто­и­мость жилья…

Заклю­че­ние

К поло­жи­тель­ным сто­ро­нам ФЗ № 214  об уча­стии в доле­вом стро­и­тель­стве мож­но отнести:

  • отме­ну жилищ­ных сер­ти­фи­ка­тов и дру­гих цен­ных бумаг с целью при­вле­че­ния денег для строительства;
  • более тща­тель­ную филь­тра­цию и про­вер­ку застройщиков;
  • вве­де­ние без­на­лич­но­го спо­со­ба опла­ты цены договора;
  • кон­тро­ли­ру­е­мое раз­ме­ще­ние средств дольщиков.

В то же вре­мя мож­но отметить:

  • явное уси­ле­ние роли бан­ков в доле­вом строительстве;
  • их при­о­ри­тет­ную роль в каче­стве залогодержателей;
  • сни­же­ние тре­бо­ва­ний к обя­за­тель­ствам застрой­щи­ка перед доле­вы­ми участниками;
  • уве­ли­че­ние целе­вых воз­мож­но­стей исполь­зо­ва­ния денег доль­щи­ков, в то вре­мя как послед­ние даже не име­ют пра­ва полу­чать за это проценты.

Дан­ные фак­то­ры в сум­ме не дают пол­ной гаран­тии доле­во­му участ­ни­ку и могут при­ве­сти к подо­ро­жа­нию жилья в новостройках.

Открыть пол­ную вер­сию  ФЗ 214 послед­няя редак­ция от 25 декаб­ря 2018 г.

Источник: https://moezhile.ru/zakony/fz-214.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.