Изменение конфигурации жилого помещения

Содержание

Чем отличается реконструкция от перепланировки. Переустройство квартиры

Изменение конфигурации жилого помещения

Разбираемся с терминологией

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному. 

Ремонт 

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые. 

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований. 

Переустройство 

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать. 

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию. 

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже. 

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале. 

Реконструкция 

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

Чем отличается реконструкция от перепланировки 

  • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
  • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения 
  • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
  • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка.

А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу “семь раз отмерь – один раз отрежь”. Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Источник: https://legko.com/blog/p/bolshaya-raznitsa-pereplanirovka-pereustroystvo-ili-rekonstruktsiya

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя?

Изменение конфигурации жилого помещения

Желание изменить повседневную атмосферу в квартире или апартаментах для повышения комфорта, или просто обновления эмоционального восприятия окружающего пространства может быть осуществлено различными способами, в том числе, изменением внутренней конструкции помещения.

Это может также относится к нежилым помещениям, предназначение или вид которых желательно изменить.

Виды изменения конфигураций помещения

Изменение конфигурации жилого или нежилого помещения – это его перепланировка, а если осуществляется воздействие на инженерные сооружения, то это определяется законодательством, как переустройство. Соответственно, такие действия нужно узаконить.

В качестве перепланировки можно привести такое изменение в строении, как остекление балконов или изменение площади помещения, за счет переноса стен, которые не являются капитальными.

Если осуществляется переустройство, то собственники могут изменить санитарное оборудование, инженерные сети, электрооборудование.

Любое серьезное изменение внутренних конструкций требует предварительного согласования. По завершению работ собственник должен будет получить документ, где будут указаны выполненные изменения. Менять мебель, или оборудование на аналогичное или делать текущей ремонт в любом помещении можно без всякого согласования.

Согласование перепланировки

Согласно нормативным документам о порядке работ по перепланировке не разрешается портить фасад здания, ухудшать его противопожарную безопасность, прочность или нарушать работу инженерного оборудования.

Проведение перепланировки разрешается только владельцу. В случае аренды, любые действия по изменению конфигурации помещений должны согласоваться с хозяином. Более того, необходимо согласие всех членов семьи. Также, имеются различия в разрешениях. Например, владелец помещения может уменьшать или увеличивать жилую площадь, а наниматель – только увеличивать.

Необходимо знать, что любые работы по перепланировке должны быть предварительно согласованы. Этим, как правило, занимаются специальные комиссии в местных органах.

Последовательность действий

При сложных перепланировках, осуществляемых согласно индивидуальным проектам, необходимо получить техническое заключение о возможности проведения такого рода перепланировок.

Помимо этих двух документов, в местную администрацию необходимо будет представить разрешительные документы от организаций, занимающихся газовым хозяйством, архитектурным обликом зданий, культурным наследием и других.

При желании произвести перепланировку жилого помещения, вначале необходимо обратиться в исполнительный комитет местной власти с заявлением.

Помимо заявления предоставляется: паспорт владельца, технический паспорт помещения, бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру, дом или нежилое помещение, описание предполагаемых работ, согласие совершеннолетних жильцов, имеющих право на пользование квартирой и другие, в зависимости от конкретных условий, юридической ситуации с правами на помещение.

Перепланировка нежилого помещения

К нежилым помещениям относят, например, склады, места общественного питания, торговые помещения, офисы и т.п. Поскольку они могут располагаться в нежилых и жилых помещениях, а также, вследствие того, что их, как правило, посещает большое количество людей, то процедура их перепланировки, обычно, является более сложной, в сравнении с перепланировкой жилых помещений.

В этом случае, требуется больше согласований от различных организаций. Более жесткими являются меры по соблюдению норм пожарной, газовой и санитарной безопасности. Естественно, что необходимо согласие собственника, а в случае совмещения с жилыми помещениями, и согласие жильцов.

Как и для жилого помещения, основные нормы перепланировки содержаться в жилищном законодательстве страны, однако, на региональном уровне возможно действие подзаконных актов, которые уточняют некоторые особенности требований, предъявляемых местными органами к таким работам.

Некоторые понятия, относящиеся к перепланировке нежилого помещения

Переделка нежилых помещений может предполагать следующие виды работ:

  • непосредственно перепланировка, которая предполагает устранение или добавление проемов, объединение помещений в горизонтальной плоскости, то есть увеличение одних помещений и уменьшение других, увеличение высоты, устройство отдельного крыльца или входа, объединение подвальных помещений с теми, что находятся на первом этаже и другие аналогичные действия;
  • переустройство – действия по изменению конфигураций или качества инженерных сооружений и оборудования (санитарного, электрического, газового, отопительного и т.п.);
  • реконструкция, подразумевающая работу по изменению внешнего облика сооружения, например, устройство витрин и кондиционеров, дополнительных козырьков или пристроек к зданию.

Некоторые особенности перепланировки нежилого помещения

Необходимо отметить, что в результате перепланировки нежилого помещения, оно должно сохранить свое функциональное назначение. Если был пункт общественного питания, то после перепланировки он должен остаться таковым.

При необходимости перепрофилирования назначения помещения, процедура усложняется и добавляются больше разрешительных бумаг к пакету предоставляемых в местные власти документов.

Перепланировка может производиться только при решении о таком действии хозяина помещения. Эта процедура предполагается всегда, в случае перевода помещения из категории жилья в нежилое помещение. В этом случае, в местную администрацию подается одновременно два различных запроса, так как их будут рассматривать по-отдельности.

Процедура перевода в нежилое помещение

Согласно жилищному кодексу РФ в органы местного самоуправления необходимо представить:

  • пакет документов, подтверждающих право собственности;
  • технический паспорт;
  • план каждого этажа дома, на котором предполагается произвести перевод;
  • проектную документацию;
  • заявление от владельца недвижимости.

Непосредственно, процедура перехода категории жилья в нежилое помещение является достаточно сложными процессом, включающим в себя: разработку и согласование документации, получение технического заключения о возможности перепланировки, документы о согласии владельцев помещений, находящихся рядом с перепланируемым, и акты их осмотра, договора об авторском надзоре и страховании гражданской ответственности.

Если представленные документы соответствуют требованиям нормативных актов, то рассматривающая их комиссия дает разрешение.

Перепланировка, не требующая согласования

Оформления согласования с Жилищной инспекцией не требуется на переделки в квартире, которые не повлекут изменение технических параметров квартиры и дома, не внесут каких-либо ограничений, затруднений или опасности для соседей.

Без разрешения можно:

  • сделать «косметический» ремонт в квартире, что подразумевает замену стенных, напольных и потолочных покрытий, замену окон, дверей;
  • заменить батареи отопления, ванну, другие элементы сантехники;
  • застеклить балкон, лоджию, монтировать кондиционер;
  • переместить газовую плиту в пределах помещения кухни;
  • снести перегородки, которые не являются несущими, расширить или уменьшить в них проемы;
  • установить перегородки из легких материалов, которые не будут увеличивать нагрузку на перекрытия.

По вопросу, что можно делать в квартире без получения на это разрешения, лучше всего проконсультироваться, обратившись в Жилинспекцию или ответственный за капстроительство орган местной администрации.

Сколько стоит перепланировка

В зависимости от региона или конкретного муниципия, стоимость перепланировки помещения может существенно различаться. В общем виде, это можно сделать посредством специализированных организаций. При обращении к таковым, процедура перепланировки может содержать такие расходные пункты как:

  • консультация о возможности перепланировки и сопутствующие, интересующие клиента вопросы;
  • составление конкретного плана действий;
  • посещение специалистом объекта;
  • дизайнерский проект перепланируемого помещения;
  • получение разрешительных документов (комиссия посредника, проектная документация, новый тех паспорт);
  • акт о завершении работ по перепланировке (пошлины, расходы по выезду техника);
  • изменения в кадастровом учете и получение нового свидетельства о правах на помещение.

Специализированные структуры, оказывающие такого рода услуги, могут выполнять отдельные пункты плана или взять на себя выполнение перепланировки «под ключ».

Ориентировочно оценить расходы по перепланировке можно на основе информации содержащейся на сайтах, вовлеченных в этот процесс организаций.

Источник: https://SunSochi.com/blog/soglasovanie_pereplanirovki/

Примеры перепланировки и переустройства квартиры

Изменение конфигурации жилого помещения

В этой статье мы рассмотрим примеры перепланировки или переустройства квартиры. Наши люди мастера на все руки, и перестановка на новое место ванны, батареи отопления или чего-то другого, для них не представляет особого труда.

Своими руками или с помощью нанятых специалистов, жильцы с большим успехом проводят капитальные и евроремонты.

  Они расширяют полезную жилую площадь за счет присоединения балконов и лоджий к квартире или увеличивают кухни, перенося перегородки смежных комнат, или делают из проходных помещений изолированные путем установки новых перегородок.

Примеры перепланировки

В Жилищном Кодексе РФ ст.25 ч.2 говорится, что любое изменение конфигурации жилого помещения должно вноситься в его  тех. паспорт. При этом конфигурация квалифицируется, как перепланировка, хотя паспорт, состоящий из 4 разделов словосочетания «конфигурация» не содержит. Здесь имеется четкое понятие «план квартиры».

При современном подходе к строительству жилья часто в новых домах отсутствуют перегородки. Они лишь обозначены одним или двумя рядами кирпича.  Именно по этим наметкам  работники БТИ и делают планы квартир для технического паспорта. Постановление правительства РФ от 13.10.1977г.№ 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» указывает, что тех.

паспорт на квартиру выполняется либо, когда жилые строения принимаются в эксплуатацию, либо при постановке их на учет в жилищном фонде. Поэтому, если в вашей квартире отсутствовали перегородки на момент её покупки, то это вовсе не означает, что вы можете их устраивать, где вам заблагорассудится.

В техническом паспорте, который должен быть у вас на руках, Вы можете посмотреть, где и что располагается, и зафиксировано на государственном уровне.

К примерам перепланировки жилого помещения согласно Правилам  и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 п.1.7.1.

можно отнести:

  • перенос и разборку перегородок;
  • перенос и устройство дверных проемов;
  • разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
  • устройство дополнительных кухонь и санузлов;
  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Перепланировка не разрешается, если в результате этого:

  • нарушается прочность или разрушение несущих конструкций здания;
  • происходит ухудшение внешнего вида фасада и его сохранность;
  • нарушаются противопожарные нормы;
  • затрудняется доступ к инженерным сетям и к устройствам, отключающим сети в случае непредвиденных обстоятельств;
  • устроенные новые жилые  помещения лишаются естественного освещения или приборов отопления;
  • нет согласия всех проживающих в квартире совершеннолетних жильцов  и собственника жилья.

Кроме этого перепланировка  запрещается, если в течение трех лет планируется снос здания, подтвержденный соответствующими решениями и постановлениями.

Исключением является устройство перепланировки или переоборудования жилого помещения в целях безопасности проживания.

Примеры переустройства

Согласно Жилищному Кодексу РФ, ст.25, приводим примеры переустройства жилого помещения:

  • замена инженерного, сантехнического или технологического оборудования;
  • устройство санузлов, установка ванных  и душевых кабин, кухонных помещений;
  • перенос инженерных сетей – канализации, электрических, газопроводных, водопроводных;
  • переустановка радиаторов отопления и газовых приборов;
  • установка нового инженерного оборудования, которое требует увеличения потребления воды, электричества или газа;
  • установка кондиционеров, антенн и прочего наружного оборудования;
  • замена газовых плит на электрические печи, дровяные или наоборот.

Все эти изменения являются переустройством, и требуют внесения в технический паспорт жилого помещения – (ЖК РФ ст.25 ч.1). В Жилищном Кодексе говорится о переустройстве, но не упоминается о переоборудовании.

Постановление от 27 сентября_2003_года «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» пункт 1.7.1.

…переоборудование жилых помещений может включать в себя:

  • установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
  • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
  • устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
  • прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов;
  • электрических сетей;
  • устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Поэтому, если вы собрались делать переоборудование своей квартиры, то следует знать, что делать это, даже если она является вашей собственностью, нельзя  без разрешения на то соответствующих органов. То же касается и нанимателей жилого помещения по социальному найму (квартиросъемщиков).

И прежде, чем задумаете планировку комнаты с предполагаемым перемещением сантехнических приборов, переносом трубопровода, системы вентиляции или отопления, Вам  следует вначале получить разрешение органах местного самоуправления (ОМС).

Если есть сомнения, требующие консультации юристов

Однако, думается, что заменить старый унитаз или ванну на новые, если они располагаются на тех же местах возможно и без разрешения. В техническом паспорте не указывается, какие сантехнические приборы стояли в Вашей квартире, на момент его получения.

Относительно инженерных сетей можно сказать, что в это понятие входит электропроводка, телефонная сеть, стояки с горячей и холодной водой, газовые, канализационные трубы и трубы отопления.

Единого справочника, в котором бы перечислялось подряд все оборудование, которое может или не может быть перенесено не существует.

Законодательная база складывается из множества законов, приказов, постановлений, распоряжений. В каждом отдельном случае применяется своя норма права.

В этой статье мы пытаемся вычленить жизненные случаи переустройства, чтобы помочь Вам соорентироваться в этом непростом вопросе.

Еще раз об ответственности за незаконную перепланировку

В отношении жилых помещений, где произведена перепланировка или переоборудование существует закон, предусматривающий  ответственность согласно ст. 29 ч.3 ЖК РФ.

 Жилищный кодекс говорит, что владелец жилого помещения (собственник или наниматель на правах социального найма) сделавший перепланировку или переоборудование без разрешения на то соответствующих органов должен привести жилое помещение в прежнее состояние в разумные сроки и в порядке, установленном органами, производящими согласование.

Ст.29 ч.5 говорит, что если жилое помещение не было приведено в прежнее состояние, как того требует та же статья в части 3, то орган власти, осуществляющий согласование может подать иск в суд на собственника. Суд же может вынести решение о продаже с торгов жилого помещения с выплатой, теперь уже бывшему собственнику, полной суммы за проданное жилье за вычетом судебных и иных издержек.

Новый собственник этого жилого помещения, обязан будет также привести его в прежнее состояние, которое было до перепланировки или переоборудования.

В другом случае суд может вынести и другое решение – оставить жилое помещение собственнику, если сделанные изменения в планировке квартиры или устроенное переоборудование не угрожает жизни и здоровью граждан, не ущемляют их интересов, о чем говорится в ст.29 ч.4 ЖК РФ.

Вышеперечисленные способы ответственности существенно отличаются от того, что прописано в ст.222 Гражданского Кодекса РФ о признании  права собственности на строение  или сносе незаконно возведенных построек:

  1. Применение ст. 222 ГК РФ относится к объектам недвижимости. Ст.29 ЖК РФ касается только жилых помещений.
  2. В статье 222 ГК РФ предусматривается или признание права собственности на строение или его снос, как незаконно построенного. Ст.29 ЖК РФ в отношении жилого помещения подвергшегося перепланировке или переоборудованию требует восстановить его в прежнем виде. Если собственник этого не делает, то жилое помещение может быть продано с торгов или оставлено за собственником, как о том писалось выше. Все это в равной мере относится и к нанимателю жилого помещения. Только разница в том, что жилое помещение не продается, а с нанимателем расторгается договор, и он обязан освободить занимаемое помещение в установленные сроки.
  3. Решение о признании права собственности или о сносе незаконно возведенной постройки выносится судом. Если дело касается признания права собственности на строение, то ст.222 ГК РФ гласит, что это право может признаваться судом или быть утвержденным в другом порядке, предусмотренным законом. Решение о восстановлении жилого помещения после произведенной в нем перепланировки или переоборудовании выносится органом, которое обязано выдавать согласования на эти действия – ст.29 ч.3 ЖК РФ. А суд может только вынести решение оставить жилое помещение за собственником или выставить его на продажу.

Ну вот и все. Сегодня мы с Вами рассмотрели примеры перепланировки и переустройства квартиры.

Юридическая помощь

1. Перепланировка и переустройство жилого помещения
2. Незаконная перепланировка
3. Как узаконить перепланировку квартиры
4. Примеры перепланировки и переустройства квартиры
5. Договор бытового подряда
6. Некачественно выполненные работы по договору подряда
7. Нарушение сроков выполнения работ по договору подряда

Источник: https://rykinekruki.ru/yuridicheskaya-konsultatsiya/primeryi-pereustroystva-i-pereplanirovki-kvartiryi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.