Кадастровая стоимость земельных участков реферат

Рыночная и кадастровая стоимость земли.Оценка земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков реферат

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФИЛИАЛ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНЛГО ОБРАЗОВАНИЯ

УДМУРТСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА В г. МОЖГЕ    

Реферат 

РЫНОЧНАЯ И КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ. 

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.     

Выполнила: Бурухина В.А.

Студентка группы ФО (Мж)-080502-21(К)

Год поступления: 2010

Проверил: преподаватель

Хисамутдинова Е.В.       

2011

.  

1.Введение………………………………………………………………………………………3

2.Рыночная стоимость земли…………………………………………………………………..4

3.Кадастровая стоимость земли………………………………………………………………..6

4.Различие кадастровой и рыночной стоимости земли……………………………………….7

5. Оценка земельного участка…………………………………………………………………..8

6.Отчет об оценке земельной собственности………………………………..…….…………..9

7. Заключение……………………………………………………………………………..…….13

8.Список используемой литературы………………………………………………….………14                   

Введение.  

Кадастровая и рыночная стоимость — разные по своей природе и цели показатели. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в целях налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Методики кадастровой оценки едины для всех категорий земель на всей территории Российской Федерации и утверждаются Минэкономразвития.

А рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как видите, цели а также их методическая база различаются. 

     Цель кадастровой оценки — одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.  

Вместе с тем законодатель предусмотрел возможность установления кадастровой стоимости участка в процентах от его рыночной стоимости, так что в принципе они могут быть и равны.

Действующей методикой кадастровой оценки это, например, уже сделано для таких объектов, как вокзалы, порты, электростанции.

По мере совершенствования методической базы и увеличения объема сделок с земельными участками кадастровая и рыночная стоимость будут сближаться.

Рыночная стоимость земли. 

На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг: 

-Полезность. Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью. 

-Спрос. Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не реализуется. 

-Передаваемость. Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется. 

Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги. Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия — цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике. 

Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.

) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота.

Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе. 

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.  

К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся:

-рыночная стоимость;

-стоимость на открытом рынке;

-стоимость при существующем использовании;

-расчетная стоимость реализации;

-расчетная стоимость ограниченной реализации;

-остаточная стоимость замещения;

-стоимость аренды на открытом рынке;

-расчетная будущая стоимость аренды;

– утилизационная стоимость;

-стоимость для страхования;

-стоимость для налогообложения;

-инвестиционная стоимость. 

Рыночная стоимость земли – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости земли не обязанный ее приобрести, согласен был бы ее приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой земля может быть продана на открытом рынке в условиях конкуренции. 

Существует и другое определение рыночной стоимости земли, привязывающее ее ко времени:

Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. 

Кадастровая стоимость земли. 

Земельный кадастр – систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельской и лесной сфере.

В земельном кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли.

Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного кадастра. По этой системе учет ведется по двум видам документов:

-Кадастру недвижимости, где дается сравнительная экономическая оценка земли;

-Земельной книге, в которой учитывается право собственности на землю.  

 Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости. 

 Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов. 

 Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлтерские фирмы и другие организации. Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты. 

Определение кадастровой стоимости земельных участков является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой цены в сделках купли-продажи недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней. 

Различие кадастровой и рыночной стоимости по определению Верховного суда РФ   05 июля 2010 г.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 28 апреля 2010 г.

№ 67-Г10-7 установлено, что кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая его рыночную стоимость, не свидетельствует о недостоверности проведения государственной кадастровой оценке, поскольку действующее законодательство не содержит каких-либо положений, устанавливающих обязательность совпадения значений рыночной и кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ. 

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11). 

В целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, разработана Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденная Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 года № П/337 (далее -Методика), которая позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель и основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. 

Оценка земельного участка. 

     Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает:

     • целевое назначение;

     • форму собственности;

     • разрешенное использование. 

Отчет об оценке земельной собственности.

Основные факты и выводы.

Вся необходимая информация по объекту оценке содержится в таблице . 

Объект  оценки:Земельный участок  общей площадью 400 м2 с выделением на местности, расположенные по адресу: Россия, г. Новосибирск, ул. Восходная 5
Цель  оценки:Определение рыночной стоимости объекта оценки (Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.06.98г. «Об оценочной деятельности в РФ»).
Задача  оценки:Залоговая стоимость  объекта оценки.
Основание проведения оценки:Договор заказчика  и оценщика
Сведения  о Заказчике:Управляющая организация  «Силуэт»
Сведения об Оценщике:Сертифицированный член РОО, индивидуальный оценщик –  Ильиный А.П.
Сведения  о привлекаемых организациях или  специалистах:ЗАО «Ядро» – измерение  и межевание земельных участков.
Оцениваемые права:право собственности  на земельный участок
Обладатель оцениваемых прав:Директор ООО  «Силуэт» Шмелов Семен Семенович
Дата  оценки:08.12.2008
Дата  осмотра:

Источник: https://www.stud24.ru/organization-economy/rynochnaya-i-kadastrovaya-stoimost-zemliocenka/137052-402202-page1.html

Кадастровая и рыночная оценка земли

Кадастровая стоимость земельных участков реферат

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов, полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка.

Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

  • титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;
  • категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
  • физические характеристики участка;
  • данные о взаимосвязи участка с окружением;

— экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые  комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного опыта оценщика.

Метод переноса или соотнесения, который предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений. Метод переноса основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений.

Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

    Доля земли в стоимости объекта   =   стоимость земли /

    / стоимость земли + стоимость зданий

2.5 Затратный подход к оценке земельных участков

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия: 1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж. Если не хватает информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2 этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства — это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных оборудования, материалов и планировки. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога.

Затраты на строительство состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прямые издержки — это расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль предпринимателя — это денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

3 этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ — это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и 
сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

5этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с 
улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

Полученные затратным методом оценки земельных участков по нескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Достоинством затратного метода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно   точно   оценить   величину   восстановительной   стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Глава 3.Кадастровая и рыночная оценка земли

3.1. Кадастровая оценка земли

Важным этапом в развитии и регулирование в современной России земельных отношений, прямо или косвенно имеющих место в любой сфере деятельности людей, является принятие 2 января 2000 г. Федерального закона №28. О государственном земельном кадастре.

В рыночной экономике земельный кадастр определяет в соответствии с Конституцией РФ, земельным и иным законодательством страны информационную основу рационального использования и охраны земель, защиты прав и законных интересов собственников земель и их пользователей, а также выполняет базовую функцию инструмента налоговой политики государства. Поэтому знание основных положений земельного кадастра необходимо не только специалистам и бизнесменам, но и всем гражданам городов и сел, интересы которых он затрагивает существенным образом. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономические оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Межевание земельного участка – мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

Цель создания и ведения государственного земельного кадастра – информационное обеспечение:

• государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

• государственного контроля за использованием и охраной земель;

• мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель;

• государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

• экономической оценки земель и учета их стоимости;

• установления платы за землю

• иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Кадастровая оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей по трем основным категориями земель:

1.Кадастровая оценка городской земли

2.Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

3.Кадастровая оценка земель лесного фонда

Кадастровая оценка земель определяется с учетом: уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости; площади земельного участка; вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка

Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

  1. Данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);
  2. Данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;
  3. Данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.)
  4. Информация о стоимости продажи прав аренды;
  5. Данные предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), публикуемые в специальных изданиях или средствах массовой информации.

Источник: https://www.turboreferat.ru/land-low/kadastrovaya-i-rynochnaya-ocenka-zemli/208677-1043083-page4.html

Общие сведения о кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость земельных участков реферат

МИНИСТЕРСТВООБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

КафедраЭУС

Рефератна тему:

«Сущностьи проблемы оценки кадастровой стоимостиземельных участков.

Особенностирасчета арендной платы за землю городаМосквы»

Подготовиластудентка 5-го курса, 5 гр.

Приняладоцент Полити В.В.

Москва2009

Оглавление

  1. Введение
  2. Общие сведения о кадастровой стоимости
  3. Интерактивная кадастровая карта
  4. Проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков
  5. Арендная плата: что было и что есть
  6. Особенности ее расчета
  7. Заключение
  8. Список использованной литературы
34569111516

Введение

Передтем, как рассматривать кадастровуюстоимость земельных участков, следуетсказать, что Государственныйземельный кадастр– это государственная система необходимыхсведений и документов о правовом режимеземель, их распределении по собственникамземли, землевладельцам, землепользователями арендаторам, категориям земель, окачественной характеристике инародно-хозяйственной ценности земель.

Государственныйземельный кадастр ведется в целях:

  • своевременного обеспечения органов государственной власти и управления, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах территории;
  • обеспечения учета, рационального использования и охраны земель;
  • защиты прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов;
  • создания основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы;
  • сохранения границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия.

Илиможно сказать, что создание системыгосударственного земельного кадастрапредполагает реализацию трех основныхфункций: учетной, информационной, ифискальной.

Информационнаяфункция государственного земельногокадастра необходима для отражениякачественного состояния земли какприродного объекта, государственногоконтроля за использованием и охранойземель.

Учетнаяфункция служит для целей регистрацииправ.

Фискальнаяфункция государственного земельногокадастра, обеспечивает формированиеналогооблагаемой базы для установленияземельного налога.

Объектомгосударственного земельного кадастраявляются все земли территории независимоот форм собственности, целевого назначенияи характера их использования.

Также следует отметить, что эксперты нарядус кадастровой оценкой (массовой) выделяюти индивидуальную: при этой оценкеопределяется стоимость отдельногообъекта.

Алгоритм проведения обеихоценок схож, но анализ рынка, расчетстоимости и контроль качества каждойпроцедуры осуществляется по-разному.Кадастровая оценка проводится дляисчисления налогооблагаемой базы.

Аиндивидуальная — для совершенияконкретных сделок купли-продажи, залога,сдачи в аренду и т.д.

Использованиеземли в Российской Федерации являетсяплатным. Формами платы за использованиеземли являются земельный налог(до введения в действие налога нанедвижимость) и арендная плата (глава10, статья 65, п.1 ЗК).

Для целей налогообложенияи в иных случаях, предусмотренныхЗемельнымКодексом, устанавливается кадастроваястоимость земельного участка. Дляустановления кадастровой стоимостиземельных участков проводитсягосударственная кадастровая оценказемель.

Цельюпроведения кадастровой оценки являетсявнедрение экономических методовуправления земельными ресурсами иповышение на этой основе эффективностииспользования земель.

Работыпо государственной кадастровой оценкеземель проводятся на основанииПостановленияПравительства Российской Федерации от25.09.99 г. № 945 «О государственной кадастровойоценке земель»,ПостановленияПравительства Российской Федерации от8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правилпроведения государственной кадастровойоценки земель».

Государственнаякадастровая оценка– это комплекс правовых, административныхи технических мероприятий, направленныхна установление кадастровой стоимостиземельных участков по состоянию наопределенную дату. Приказом МинэкономразвитияРФ от 20.07.

2007 N 255 “Об утверждениифедерального стандарта оценки “Цельоценки и виды стоимости (ФСО № 2)”определено, что кадастроваястоимость земельного участка– это расчетная величина, отражающаяпредставление о ценности (полезности)земельного участка при существующемего использовании, рассчитанная поопределенной методике, и занесенная вкадастровое дело данного участка.Кадастровая стоимость может быть толькодля земельного участка, который учтенв земельном кадастре. Кадастроваястоимость земельного участка и егорыночная стоимость, как правило, несовпадают, и тем более, не совпадают сценой продажи. Кадастровая оценказемельного участка осуществляетсяметодами массовой оценки стоимости,установленными и утвержденнымиМинистерствомэкономического развития и торговлиРоссийской Федерациипо(согласованию с заинтересованнымифедеральными органами исполнительнойвласти) в соответствии с едиными для РФметодическими и нормативно-техническимидокументами.

Государственнаякадастровая оценка земель основываетсяна классификации земель по целевомуназначению и виду функциональногоиспользования, проводится с учетом:

• уровнярыночных цен, ставок арендной платы заземельные участки в границах поселений(принимаются во внимание как застроенные,так и незастроенные земельные участки)и иной информации об объектах недвижимости;

• площадиземельного участка;

• факторовместоположения и окружающей среды.

Изначальнов соответствии с Методикой государственнойкадастровой оценки земель, утвержденнойРосземкадастром, выделено 14 видовфункционального использования (когдав Нью-Йорке при определении налогооблагаемойбазы для налога на недвижимостьклассификация проходит всего по четыремвидам использования).

Организацияпроведения государственной кадастровойоценки земель осуществляется Федеральнымагентством кадастра объектов недвижимостии его территориальными органами. Дляпроведения указанных работ привлекаютсяоценщики или юридические лица, имеющиеправо на заключение договора об оценке.Кадастроваяоценка проводится одновременно по всемземлям административно-территориальногообразования.

Показателикадастровой стоимости не должны превышатьуровня рыночных цен или предельныхзначений базовой стоимости на земельныеучастки аналогичного целевогоиспользования, устанавливаемые органамивласти субъекта Федерации пооценочно-территориальным зонам, различнымгородам и поселкам.

Всоответствии с пунктом 3 Правил проведениягосударственной кадастровой оценкиземель, утвержденных ПостановлениемПравительства Российской Федерации от8 апреля 2000 года № 316, государственнаякадастровая оценка земель проводитсяне реже одного раза в 5 лет и не чащеодного раза в 3 года.

С 18 апреля 2006 годапосле принятия правительственных Правилкадастровой оценки база кадастровойстоимости недвижимого имуществапересматривается раз в четыре года длякаждой группы объектов недвижимости:сельской недвижимости, жилой застройки,промышленной застройки, коммерческойи общественной застройки.

Всоответствии с ПостановлениемПравительства РФ от 07.02.

2008 № 52 «О порядкедоведения кадастровой стоимостиземельных участков до сведенияналогоплательщиков» сведения окадастровой стоимости земельных участковв виде кадастрового номера объектанедвижимости и его кадастровой стоимостипредоставляются бесплатно.

Кроме того,сведения о кадастровой стоимостиземельных участков для целей налогообложенияразмещены на официальном сайтеФедерального агентства кадастра объектовнедвижимости в сети Интернет.

Источник: https://studfile.net/preview/550731/

Кадастровая оценка земель

Кадастровая стоимость земельных участков реферат

Министерство образования и науки Республики Казахстан

ВОСТОЧНО-КАЗАХСТАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ им. Д. Серикбаева

РЕФЕРАТ

Тема: «КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ»

Выполнила: ст. гр. 11-КДз-2д

Шевченко О.А.

Проверила: Рахымбердина М.Е.

Усть-Каменогорск

2012 г

План

Введение                 2

Основная часть       2

Заключение           17

Литература            17

Введение

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Основная часть

Кадастровая оценка земель определяется с учетом:

  • уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;
  • площади земельного участка;
  • вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка; 
    факторов местоположения и окружающей среды

Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

  1. Данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);
  2. Данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;
  3. Данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.)
  4. Информация о стоимости продажи прав аренды;
  5. Данные предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), публикуемые в специальных изданиях или средствах массовой информации.

Методика кадастровой оценки земель состоит из следующих расчетных блоков:

  1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:
    • доступность различных центров тяготения (объектов);
    • уровень развития транспортной инфраструктуры;
    • уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;
    • уровень развития социально-бытового обслуживания населения;
    • состояние окружающей среды;
    • историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;
    • инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.
  2. Выделение на территории кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;
  3. выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;
  4. расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования
  5. распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера
  6. расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

Этап 1 —подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 — функциональное зонирование территории города;

Этап 3 — исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 — ценовое зонирование территории города;

Этап 5 — оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов

Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

Подготовительные работы включают:

— сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

— определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

— классификацию земель по землепользователям города, правовому режиму;

— классификацию земель по функциональному использованию;

— классификацию земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

— оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей;

— определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

— сбор, проверку достоверности и группировку данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2. Функциональное зонирование территории города.

Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

— Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

— Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

— Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;

— Транспортная зона — зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;

— Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

— Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

— малоэтажной усадебной жилой застройки;

— малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

— многоэтажной секционной застройкой (3—5 этажей),

— многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);

— многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) и т.д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д.

Количество микрозои определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.

В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

— границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

— улицы, площади, проезды;

— границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

На основе анализа данных, полученных различными методами оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования или максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

— по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи;

— по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.

В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон.

Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.

Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Источник: https://www.referat911.ru/Zemelnoe-pravo/kadastrovaya-ocenka-zemel/69705-1575267-place1.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.