Как купить квартиру безопасно

Содержание

Как купить квартиру правильно и безопасно?

Как купить квартиру безопасно

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме.

Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами.

Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов.

(перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства.

Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов.

В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» – перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр.

Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.

Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный  риелтор. Он же  согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п.  А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус.

Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности.

Вот тогда можно быть уверенным  в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору.

Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение.

Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции.определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/kak-kupit-kvartiru-pravilno-i-bezopasno/

8 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как купить квартиру безопасно

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого чревата проблемами

Krakenimages.com/shutterstock

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

  • главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
  • директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
  • генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно.

Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере.

Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры.

А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы.

Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости ( Krakenimages.com/shutterstock)

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление.

Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.

В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля.

К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.).

Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки ( And-One/shutterstock)

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации.

В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

Наличие риелтора на сделке не поможет ее обезопасить ( Pop Paul-Catalin/shutterstock)

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья».

Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно.

Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих.

В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.

Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников.

Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом.

Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры ( Jonas Petrovas/shutterstock)

Список документов, которые нужно обязательно проверять перед покупкой квартиры:

  • документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.);
  • свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • документы из БТИ (экспликация и поэтажный план);
  • документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство);
  • выписка из домовой книги, по которой проверяем, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
  • справку об отсутствии долгов по квартплате;
  • нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
  • разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
  • выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
  • нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
  • справки из ПНД и НД.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f2408899a7947e5b891bedb

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Как купить квартиру безопасно

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине.

Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы.

Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

Вторичный рынок и сопутствующие опасности

Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.

Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.

Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам.

Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы.

Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).

Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.

Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.

Для проверки истории квартиры в документах нужно, прежде всего, изучить:

  1. Как квартира была приобретена.
  2. Срок владения квартирой.
  3. Круг лиц, проживающих в ней.

Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена.

В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона.

После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).

Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

Права несовершеннолетних

Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.

Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.

Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся.

Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего.

Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.

Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой.

Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой.

С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.

Итак, в квартире (был) зарегистрирован ребёнок, следует уточнить, в каком он статусе:

  • просто жилец;
  • член семьи собственника;
  • сособственник;
  • потенциальный собственник (как правило, через открытое наследство).

Проверка этой информации позволит избежать сделки с нарушением закона.

Права супруга

Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность.

Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:

  1. Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
  2. Не женат и никогда не был.
  3. Разведён, чем дольше, тем лучше.
  4. Овдовел, чем раньше, тем лучше.

Иные виды и признаки опасных сделок

В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик.

Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры.

Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом.

Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах.

Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:

  • продавец недееспособен;
  • продавец введён в заблуждение;
  • продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.

Наконец, возможно, что при покупке квартиры вместе с правами перейдут и обязанности по допуску лица, которое имеет право пожизненного проживания в квартире.

Как купить квартиру максимально безопасно

Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе.

Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

Итак, хорошие признаки юридической чистоты:

  • многолетнее право собственности на квартиру у продавца;
  • проверка квартиры ипотечным кредитором;
  • реализация квартиры в ходе банкротного процесса.

Если квартира проверена временем, банком или судом, это практически идеальный вариант.

Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока.

В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике.

Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

На стороне ответчика в суде будут:

  • его добросовестность;
  • давность владения;
  • срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/pokupka/riski-kvartiry-vtorichnom-rynke.html

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Как купить квартиру безопасно

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры

Как купить квартиру безопасно

Последнее обновление: 15.06.2019

Что значит соблюдать безопасность при покупке или продаже квартиры?

Это значит, что участникам сделки нужно принимать меры, снижающие риск для каждого из них.

Как это делается? Для этого существуют специальные правила купли-продажи квартир, которых придерживаются опытные риэлторы.

Подробно и последовательно эти правила изложены в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ. Но некоторые аспекты безопасности сделки купли-продажи квартиры мы рассмотрим на этой странице.

Покупатель и Продавец квартиры в сделке купли-продажи находятся в неравнозначном положении с позиции риска, поэтому и меры безопасности для них будут совершенно разными. Рассмотрим их для каждого в отдельности.

Недействительная сделка купли-продажи квартиры. Какие основания бывают для этого – смотри в Глоссарии по ссылке.

Безопасность при покупке квартиры

Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто.

Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных.

Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.

Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.

Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на первичном или на вторичном.

На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке компании-девелопера.

Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права.

Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Свидетельстве о собственности на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником общего имущества супругов.

Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение.

Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего.

Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.

Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя.

В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например).

В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с завещательным отказом, например).

Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см.

ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры.

А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.

Если Продавец квартиры недееспособный – как быть? Смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Безопасность при продаже квартиры

Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги. И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п.

будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя.

Продавец здесь может отдыхать.

А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.

Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.

Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, запретив регистрацию любых действий с квартирой без своего личного присутствия (как это сделать – см. по ссылке).

Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки. Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/bezopasnost-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.