Как рассчитывают кадастровую стоимость дома

Содержание

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Как рассчитывают кадастровую стоимость дома

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Узнать кадастровую стоимость онлайн

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления.

Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись, или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой.

Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра.

*

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов). 

Кадастровую стоимость недвижимости определяют: 

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли); 
  • в результате государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через 2 года.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2018 году, а в 2019-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2018 года, а не с 2019 года.

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Получить их можно онлайн на сайте Росреестра, на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

Получить разъяснения об оценке кадастровой стоимости

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Расскажите друзьям

Источник: https://www.mos.ru/otvet-dokumenti/kak-uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/

Как рассчитать кадастровую стоимость дома? Где узнать и как ее оспорить +

Как рассчитывают кадастровую стоимость дома

В свете проводящейся реформы системы налогообложения в ближайшее время планируется ввести единый налог на недвижимость, который по идее должен стать заменой двум налогам налогу на землю и налогу на жилье.

В связи с этим проводиться пересмотр кадастровой стоимости недвижимости, которая становиться максимально приближенной к рыночной цене.

Кадастровая стоимость представляет собой величину, которая отражает ценность/полезность участка земли при условиях его использования в данный момент, например при начислении налога на землю, при расчете платы за аренду, при оценке выкупной стоимости участка из государственной или муниципальной собственности.

То есть кадастровая стоимость это фактически цена участка, которая используется при любых манипуляциях с землей, а также в системе налогообложения. Логично отсюда вытекает заключение, что чем выше кадастровая стоимость, теми выше будет налог на земельный участок.

Как определяется кадастровая стоимость участка?

Порядок расчета и проведения кадастровой оценки определяется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Если говорить коротко, то порядок оценки выглядит следующим образом

  • Администрацией субъекта РФ принимается решение о проведение кадастровой оценки. Данное решение имеет форму постановления, на основании которого проводиться полная оценка абсолютно всех земельных участков на территории выделенного субъекта.
  • Отделения Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (УФРС или Росреестр) на местах готовят списки земель для оценки, в которых отражается расположение земельного надела, площадь, имеющиеся на нем строения с указанием их назначения.
  • Параллельно УФРС подбирает через организацию тендера оценочную компанию, которая будет проводить данный вид работ.
  • Оценочная компания вычисляет удельный показатель стоимости для каждого квартала на основании вида использования земельных участков. Оценка проводится на основании статистики, информации о продажи в данном квартале недвижимости и земельных участков, информации в СМИ, анализируют объявления о продаже участков, размешенные в интернете и местных газетах. Эта информация дает усредненный показатель стоимости одного квадратного метра для данного квартала.
  • Полученная информация утверждается нормативными актами и заносится в Росреестр.

ВАЖНО подобная оценка на основании законодательства должна проводиться с периодичностью раз в пять лет.

Кадастровая стоимость складывается из кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость и стоимости самого жилья. Оценку кадастровой стоимости недвижимости проводят специалисты БТИ.

Данные о кадастровой стоимости объектов недвижимости в кадастровом фонде подлежат обновлению каждые 5 лет. Этим и обусловлен постоянный рост кадастровой стоимости.

При установлении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы

  • Расположение недвижимости,
  • Планировка и отделка жилых помещений,
  • Тип дома (панельный, кирпичный, монолитный и так далее).

ВАЖНО при оценке кадастровой стоимости не учитывается реальный спрос на данный тип недвижимости на рынке. Таким образом, кадастровая стоимость максимально приближается к рыночной, но не является таковой и на цену продажи практически не влияет. Недвижимость может быть продана по цене в разы превышающей кадастровую стоимость.

До введения новых правил оценки кадастровой стоимость она начислялась по принципу остаточной стоимости, в таком случае налог на имущество был не значительным, что и повлияло на внедрение изменений в систему.

Кадастровая стоимость включает в себе также стоимость участка земли и стоимость построек, на нем расположенных. При оценке стоимости земельного участка важно учитывать его тип.

Так, например, если земля относится к территории дачного или садового товарищества, то ее оценивают на основе статистических данных рынка за последние месяцы.

Если земельный участок относится к лесному или сельскохозяйственному фонду, то при расчете стоимости будет учтена и его доходность.

Кадастровая стоимость и налогообложение

С вступлением в силу изменений в Законе «О государственном кадастре недвижимости» об учете в кадастровой стоимости не только земельного участка, но и строений, на нем располагающихся, значительно увеличится и размер налога на землю. Что в свою очередь привело к возникновению прецедентов переоценки заявленной стоимости земельных участков.

Почему кадастровая стоимость может быть завышена?

Причины завышения стоимости могут быть различными

  • Использование для анализа данных из открытых источников, где не всегда указывается объективная цена, как, например, в объявления о продаже продавцы могут намерено завышать стоимость на 20-40%, чтобы потом была возможность поторговаться.
  • Оценка проводиться дистанционно, часто без выезда на место расположения участков, стоимость участка обычно определяют по аналогии с соседними, поэтому могут быть не учтены индивидуальные особенности объектов, которые часто значительно влияют на окончательную цену, такие как наличие/отсутствие подъездных путей, коммуникаций, имеющийся вид почвы, расстояния до других населенных пунктов и так далее.
  • Отнесение участка не к тому типу разрешенного использования.
  • Человеческий фактор, оценщики, не смотря на «независимость» оценки, могут пойти на поводу у чиновников и подкорректировать показатели в нужную сторону.

Как оспорить кадастровую стоимость?

В случае возникновения подозрений на завышение кадастровой стоимости владельцы имущества имеют право подать заявление на ее пересмотр. Пересмотр возможен по двум основания

  • Выявление недостоверности сведений о самом объекте недвижимости, которые использовались для кадастровой оценки,
  • Обновление рыночной стоимости на определенную дату, после проведения кадастровой оценки

Кроме того кадастровую переоценку можно провести при наличии следующих условий

  • При изменении площади и переносе границ,
  • При изменении типа развешенного использования земельного участка,
  • При изменении категории участка,
  • При возникновении объективных изменений конфигурации участка (землетрясения, обвалы, наводнения и прочие действия природных сил),
  • При обнаружении ошибок в документах, использованных для проведения кадастровой оценки
  • При изменении рыночной цены.

Оспорить установленную кадастровую стоимость возможно двумя основными способами – через административные органы либо в судебном порядке.

В первом вариант заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию при Росреестре.

Заявление рассматривается порядка месяца и принимается окончательное решение об отказе в изменении кадастровой стоимости либо о принятии данных, которые были предоставлены в новом отчете о стоимости.

ВАЖНО заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подать в течение 5 лет после проведенной оценки.

Подача заявления в Росреестр является обязательным условием для пересмотра кадастровой стоимости объектов, принадлежащим юридическим лица. Для физических лиц это не является обязательным, они могут напрямую обратиться в арбитражный суд.

И в том и в другом случае подаче заявлении либо иска предшествуют определенные этапы

  1. Выбор оценочной компании, которая будет проводить новую оценку кадастровой стоимости земельного участка. Важно при этом наличие у компании лицензии на проведение оценочной деятельности, а также полиса страхования ответственности.
  2. В выбранный день оценщик проводит на месте работу по установлению кадастровой стоимости объекта, результаты его работы представляются в виде акта осмотра.
  3. Подробный отчет об оценки готовиться специалистами уже в офисе. Готовый документ направляется в саморегулируемую организацию оценщиков для получения положительного экспертного заключения.

ВАЖНО наличие отчета о независимой оценке с подтвержденным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков является обязательным документом при подаче заявления в Росреестр либо иска в суд. В его отсутствии дело о пересмотре кадастровой стоимости не будет рассмотрено.

  1. Подготовка документов на рассмотрение в административную комиссию либо в суд. В первом случае заполняется заявление по установленной форме. Бланк документа можно получить на месте. Во втором случае готовиться иск по всем нормам АПК РФ.
  2. К заявлению или иску прикладывается следующий пакет документов: отчет о проведенной оценке, экспертное заключение, кадастровый паспорт земельного участка, документы, подтверждающие права собственности на участок  (в обязательном порядке нотариально заверенные). В случае подачи искового заявления дополнительно требуется оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей и приложить документ, подтверждающий оплату.
  3. В случае положительного рассмотрения заявления полученное решение необходимо предоставить в УФРС и ФНС.

ВАЖНО результаты переоценки кадастровой стоимости применяются для определения налогооблагаемой базы, начиная с января того, когда было направлено исковое заявление.

Собственники, принимая решение о необходимости проведения переоценки кадастровой стоимости, должны учитывать то, что этот процесс это требует значительных финансовых вливаний, например на оплату независимой оценки, работы юриста и другие сопутствующие расходы. Например, в Москве проведение кадастровой оценки выльется в сумму от 30 000 до 60 000 рублей.

Поэтому следует тщательно взвесить выгоды от проведения оценки, и проводить ее в случае, если экономия по налогам на имущество будет действительно весомой.

Сэкономить на переоценке кадастровой стоимости возможно в случае, например, объединения собственников дачных или садовых товариществ.

В такой ситуации возможно подать коллективный иск на переоценку, а оценщик будет готовить только один отчет, на основании данных разных объектов недвижимости.

Где можно узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Вся информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).  Выписку из реестра может получить по запросу любое лицо.

Существует несколько способов получить данную информацию достаточно легко и быстро.

Через портал ЕГРН в Интернете

Получить данные о кадастровой стоимости на сайте Росрееста может любое заинтересованное лицо абсолютно бесплатно и быстро, без дополнительной регистрации на портале. Для этого необходимо совершить ряд простых действий

  1. На главной странице портала найти форму «Поиск»
  2. В появившемся поле введите кадастровый номер объекта или его юридический адрес
  3. Запустить поиск
  4. На отдельной странице появиться запрашиваемая информация об объекте недвижимости в реальном времени.

Сформированный отчет можно скачать в электронном виде. Важно понимать, что данный документ не будет считаться официальным документом.

Через Кадастровую палату

Получить выписку из ЕГРН можно по средствам личного обращения в отделениях Росреестра, предварительно уточнив график приема граждан по этому вопросу. Справка будет подготовлена в течение 5 рабочих дней.

Для получения отчета потребуется предоставить документы, удостоверяющие личность заявителя, документы, подтверждающие права собственности на дом и земельный участок, документ об уплате государственной пошлины.

На месте следует заполнить форму заявлении и получить расписку в принятии документов.

Через МФЦ

В случае наличия в городе Многофункциональных центров получить выписку из ЕГРН можно через обращение одно из отделений.

Обращение в МФЦ поможет избежать возможных ошибок в заполнении документов, так как само заявление будет составлено специалистами при помощи компьютера, а заявителю необходимо будет только расписаться в документе и предоставить необходимые документы, они будут аналогичны перечисленным выше.

Специалисты МФЦ снимут копии с документов, а оригиналы вернут заявителю. На руки заявитель получает расписку о приеме документов, где указана ориентировочная дата выдачи справки. Оригинал можно получить лично либо через услуги Почты России, о чем дополнительно нужно будет указать в заявлении на выдачу справки о кадастровой стоимости.

Через коммерческие организации

В случае отсутствия желания или возможности самостоятельного обращение в государственные органы для получения данной справки, можно обратиться в коммерческие организации, где вам за отдельную плату подготовят документ без вашего участия.

Как рассчитать кадастровую стоимость дома?

Необходимость уточнения кадастровой стоимости имущества может понадобиться в случае необходимости рассчитать налог на земельный участок, с имеющимися на нем строениями,  а также в ситуациях проведения сделок с недвижимостью, например при продаже или разделу имущества.

Для расчета кадастровой стоимости используются следующие показатели

  • Срок эксплуатации недвижимости, чем старше дом, тем меньше его кадастровая стоимость,
  • Материал, используемый для строительства дома, чем долговечнее материал, тем выше стоимость,
  • Площадь земельного участка, а также площади самого жилого помещения, чем больше площадь, тем больше стоимость,
  • Имеющая инфраструктура вокруг земельного участка, удаленность от города, наличие инженерных коммуникаций и подъездных путей влияет на финальную кадастровую стоимость напрямую,
  • Средняя стоимость недвижимость в регионе.

Сама формула расчета кадастровой стоимости достаточно сложна для простых обывателей и зависит от дополнительной информации, полученной из альтернативных источников изучения рынка недвижимости в регионе. А сам процесс оценки остается не прозрачным для налогоплательщиков.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kak-rasschitat-kadastrovuyu-stoimost-doma.html

Кадастровая стоимость частного дома: оценка и налоги

Как рассчитывают кадастровую стоимость дома

Люди часто сталкиваются с покупкой и продажей недвижимости. Кадастровая стоимость дома — это рыночная оценка жилья, установленная при проведении кадастровой оценки. Процедура проводится независимыми оценщиками. При отсутствии этих данных нельзя решать жилищные вопросы. Выяснить стоимость здания и земельного участка просто, но оценку трудно проверить.

Понятие стоимости

Мало кто понимает, как рассчитывается кадастровая стоимость дома. Это сумма, запрашиваемая на недвижимость. Она приближена к рыночным ценам, но это далеко не одно и то же.

Применяется калькулятор кадастровой стоимости дома. При оценке предусматриваются различные характеристики, а не только сопоставление средних расценок на однотипные здания в одном месте.

Все это устанавливают в Кадастровой палате.

Кадастровая стоимость — показатель, из которого насчитывается налог после продажи недвижимости. Эти характеристики важны при новейшем налогообложении.

Эта система действует в отношении людей, обладающих недвижимостью. Сюда входят не только квартиры и дома, но и гаражи, и прочие сооружения. Все это влияет на результаты оценки.

Стоимость объектов, находящихся в разных местностях, будет разной, к примеру: дом в сельской местности будет стоить намного ниже, чем в столице.

Часто кадастровую стоимость объекта искусственно завышают. Это крупный недочет системы. Приходится переплачивать за ветхое жильё. Верная оценка позволяет совершить такие действия:

  • Посчитать настоящую арендную плату при съёме недвижимости;
  • Верно рассчитать налоги;
  • В случае необходимости разрешено делить дом;
  • Если цена не устраивает, разрешено ее пересчитать.

Знать цену здания, даже если оно недостроенное, стоит каждому домовладельцу.

Проведение расчета

Специалисты применяют специальную формулу, чтобы рассчитать кадастровую оценку дома. Но владельцу жилья стоит знать, из чего формируется кадастровая цена, и какие факторы на неё воздействуют.

На расчет влияют следующие характеристики:

  1. Год постройки и материал. От этого оценка зависит в первую очередь. Возраст играет положительную роль в пользу исторического или культурного наследия. Если дело касается обычного дома, то годы снижают стоимость недвижимости. С возрастом изнашиваются главные составляющие здания. Коммуникации также изнашиваются. Чтобы обновить недвижимость, нужно вложить много средств. Однако возраст кирпичного и деревянного здания рассчитывается по-разному: бревно через 50 лет приходит в негодность (гниёт, трескается), камень служит длительное время.
  2. Площадь дома и земельный участок. Калькуляторы недвижимости действуют в расчете цены земли по общим правилам. Если площадь земли больше площади дома, это стоит значительного дороже. Огромные участки стоят подороже, а небольшие подешевле, если не обращать внимания на другие причины, действующие на цены. Так как дом неотделим от участка, то их реализовывают совместно, пусть в ЕГРН они и зарегистрированы раздельно. Считается, что чем больше места, тем больше возможностей и перспектив участка.
  3. Районная инфраструктура. Дом в деревне или дачном поселке, самый-самый накрученный, и с огромным земельным участком, по цене будет дешевле, чем домик в районном или областном центре, особенно если это Москва. Дело в удобстве проживания: в небольших городах есть клиники, учебные заведения и детских сады. Проведены водопроводные коммуникации, вода и канализация. Это увеличивает кадастровую стоимость.
  4. Стоимость 1 м 2 в области. Чем выше развитие в регионе, тем больше цена на метры. Это может определяться только специалистами. Берутся во внимание среднестатистические характеристики на сегодняшний день. Наличие рабочих мест также играет важную роль. Если в регионе есть работа, то люди зарабатывают и имеют возможность покупать жилье. Поэтому и рыночные цены на дома тут больше, а это означает рост кадастровой цены — закономерность, так как в развивающихся регионах расценки растут на всё.

При выборе жилья или его продаже нужно ориентироваться на кадастровую стоимость.

Со временем и финансовой ситуацией в регионе цена на недвижимость меняется, поэтому специалисты часто используют еще один фактор, указывающий на состояние здания более подробно — это тип жилья. Различают обычные жилые дома и более комфортабельные здания.

Выяснение цены

Рано или поздно к этому приходят все. Если необходимо определить стоимость собственного дома, то можно это сделать двумя методами:

  • посетить Кадастровую палату, отделение Росреестра;
  • узнать информацию на веб-сайте в интернете.

Официальный сайт

Чтобы выяснить эту информацию не выходя из дома, в РФ имеется база данных, содержащая все сведения об имеющихся и поставленных на учёт объектах. Частные дома не исключение.

К Росреестру онлайн имеется доступ у любого интернет-провайдера. Информация находится в открытом доступе, пользователи с ней согласны. Пошаговая инструкция по выходу на сайт:

  • Сначала нужно зайти на сайт Росреестра. Найти подходящий раздел;
  • Перейти в раздел «Форма запроса сведений из ЕГРН». Здесь нужно внести определённую информацию по требуемой форме;
  • Указывается вид недвижимости, например, дом. Лучше указать его кадастровый (если известен) и условный номер, записать адрес объекта;
  • Если указать ссылки на бумаги, справка станет более подробной;
  • Указать адрес электронной почты, куда выслать готовую справку;
  • Нажать на клавишу «Поиск».

Результат станет известен через короткое время. Информация в открытом доступе, поэтому при желании можно изучить и стоимость соседних домов. Операция удобная и быстрая, несмотря на то что иногда недостоверна.

Посещение Кадастровой палаты

Если имеются сомнения в верности расчёта стоимости участка через интернет, то следует выяснить кадастровую цену в более серьёзной форме. Таковой считается Кадастровая палата. В ней можно получить справку со всей информацией на дом. Если сумма слишком высока, то документ будет серьёзным предлогом для перерасчета. Выполняются следующие шаги:

  • Обращение в Кадастровую палату. Если очередь большая и нет времени ждать, то можно подойти в функциональный центр, где должны оценивать дома, но выписку нужно будет ожидать чуть дольше по времени.
  • Написать заявление. Заполняется оно там, где заказывается документ. Специалист поможет написать все грамотно и без ошибок.
  • Узнать кадастровую цену жилого здания и заполучить бумаги можно, имея при себе конкретные документы: паспорт, квитанции об оплате госпошлины и правоустанавливающих документов.

Если документы будут приняты, заинтересованное лицо получает специальную расписку, в которой указывается срок выдачи запрашиваемого документа. Снимаются ксерокопии оригиналов. При обращении в МФЦ всё еще легче — приходит СМС-сообщение.

Оптимальное время ожидания — пять рабочих дней. В МФЦ клиенты ожидают до полутора недель. В готовой выписке указана кадастровая цена строения. Там присутствует печать из Росреестра. Также имеется вариант получения акта с помощью почты, однако сроки снова могут измениться.

Оспаривание стоимости

Расчёт кадастровой цены здания не беспристрастен. Нередко бывают ошибки, из-из которых рассчитанная сумма не соответствует действительности (ее могут завысить или занизить). В этом случае у собственника могут появиться сомнения в верности оценки — это из-за налогов, которые меняются в зависимости от кадастровой цены. Оспорить ее можно следующим образом:

  • Обратиться в компанию, занимающуюся оценкой, предварительно собрав все необходимые бумаги. Коммерческие фирмы не занимаются такого рода расчетами. Этим занимаются государственные организации, а они опираются на данные из БТИ. Если имеется оценочная комиссия, нужно идти туда.
  • После этого можно идти в Кадастровую палату. Вслед за тем действует особая комиссия, которая занимается оспариванием. Недовольная сторона высказывается о несогласии с оценкой и желании перепроверить все заново.
  • Комиссия рассчитывает цену, беря во внимание все обстоятельства. Повторная проверка может быть дольше по времени, потому нужно набраться терпения.

Если после перерасчета налог не был снижен, нужно подать исковое заявление в суд.

Стоит отметить, что с 2020 года кадастровую стоимость можно будет понизить лишь через суд. В крайнем случае придется выплачивать налоги по прежней ставке, а она не всегда соответствует действительности.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/chastnogo-doma.html

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Как рассчитывают кадастровую стоимость дома

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Кадастровая стоимость дома является основополагающим показателем при расчете суммы налога на имущество. Собственникам важно знать по каким критериям она складывается и существует ли альтернатива ее изменения.

Что представляет собой кадастровая стоимость дома

Понятие кадастровой стоимости возникло ввиду нецелесообразности применения рыночной стоимости, которая постоянно подвержена резким колебаниям параметров и инвентаризационной стоимости, которая рассчитывалась по устаревшим методикам и без учета рыночных факторов.

Кадастровая стоимость дома представляет собой стоимость, применяемую при расчете налогообложения недвижимости и рассчитываемую по специальной технологии, отражающей рыночные аспекты.

Важно понимать, что кадастровая и рыночная стоимость – это совершенно разные категории, несмотря на то, что рыночные факторы являются составляющей в кадастровом показателе.

Отличие рыночной стоимости от кадастровой заключается в следующем:

  • Высокая волативность (частые перепады);
  • Более гибкая;
  • По большей степени, она выше кадастровой.

Однако, существуют случаи, когда кадастровая стоимость рассчитывается на перспективу и становится выше рыночной. Это обусловлено длительным периодом утверждения показателя, который не меняется в течение 3-5 лет. Такая тенденция становится не благоразумной для собственника, так как экономический запас влияет на размер налога в сторону его увеличения.

Из чего складывается кадастровая стоимость дома

При расчете кадастровой стоимости дома применяются достаточно сложные математические формулы, основу которых составляют данные, формируемые из внутриэкономических и рыночных факторов. Стоит выделить наиболее важные из них:

  • Площадь дома и территории на которой он расположен (несмотря на то, что земельный участок и индивидуальная постройка учитываются в государственном реестре как разные объекты, при вычислении кадастрового показателя они неразделимы. Причина тому – возможность получения различных благ с прилегающей территории);
  • Инфраструктурное развитие района расположения дома (на показатель окажут влияние коммунальное обеспечение, наличие дорожного полотна и его качество, наличие учреждений социального назначения и общее благоустройство);
  • Среднеарифметический показатель стоимости квадратного метра (цены варьируются в зависимости от региона расположения недвижимости. То есть, где миграционный поток рабочей силы больше, там цена за квадратный метр будет выше);
  • Изношенность постройки и год ее возведения (при расчете учитывается долговечность материала, возможный износ несущих конструкций и коммуникаций. Чем старее дом, тем больше вложений он требует, а значит кадастровая стоимость ниже. Исключения составляют постройки, имеющие культурную или историческую ценность).

Где можно узнать кадастровую стоимость

Для собственников частных индивидуальных строений существует несколько альтернатив, позволяющих осведомиться о кадастровой стоимости своего жилья. Они доступны:

  1. На официальном сайте Росреестра (необходимо иметь сведения о государственном кадастровом номере и адресе дома);
  2. При посещении кадастровой палаты лично или через уполномоченного представителя. Для этого необходимо:
  • Иметь при себе правоустанавливающие документы на дом;
  • Заполнить заявление, бланки;
  • Оплатить стоимость услуги;
  • Получить расписку о принятии документов на рассмотрение;
  • Выждать срок от 5 до 7 рабочих дней;
  • Получить официально заверенный документ.
  1. Заказать справку, указывающую на размер кадастровой стоимости, через интернет (услуга предоставляется в течение 10 дней только собственнику недвижимости и только в электронном варианте);
  2. В кадастровом паспорте объекта (на бумажном носителе или в электронном виде – на сайте Росреестра).

Оспаривание кадастровой стоимости дома

Действия, связанные с оспариванием кадастровой стоимости становятся актуальными в случаях завышения этих показателей, так как это напрямую связано с налоговыми отчислениями собственника жилплощади.

Можно выделить следующие причины оспаривания:

  • В госреестре содержатся некорректные сведения о характеристиках дома;
  • Рыночная стоимость объекта в несколько раз ниже кадастровой;

Законодатель предоставляет заинтересованным субъектам два способа обжалования кадастрового показателя:

  • Посредством обращения в специально уполномоченную комиссию, созданную при Росреестре;
  • Посредством подачи искового заявления в органы правосудия.

Оспаривание в комиссии

Оспаривание в комиссии – достаточно быстрая процедура, но, практика показывает, что вероятность положительного исхода очень мала.

Внесудебный (комиссионный) порядок обжалования представлен следующим алгоритмом действий:

  1. Осуществление за счет собственных средств независимой кадастровой оценки дома и получение задокументированного результата;
  2. Сбор сопутствующего объема документов;
  3. Обращение в комиссию с заявлением об оспаривании;
  4. Получение одобрения на принятие и рассмотрение заявки;
  5. Ожидание вынесения решения в течение месяца со дня приема документов (заявитель может присутствовать при рассмотрении вопроса);
  6. Ознакомление с решением;
  7. В случае положительного исхода, новые показатели передаются на перерегистрацию в территориальное подразделение Росреестра; в случае отрицательного ответа,можно обратиться в суд.

Оспаривание в суде

Физические лица могут обжаловать кадастровую стоимость дома без предварительного обращения в комиссию. Это правило имеет исключения для юридических лиц, которым в обязательном порядке сначала нужно получить решении комиссии.

Алгоритм судебного оспаривания:

  1. Проведение независимой оценки по установлению объективной стоимости дома и получение соответствующего отчета;
  2. Сбор пакета документов;
  3. Определение подсудности дела;
  4. Оплата госпошлины;
  5. Обращение с исковым заявлением;
  6. Принятие дела к производству;
  7. В случае предоставления истцом сомнительных данных, суд может назначить проведение судебной проверки, пригласить эксперта, осуществлявшего оценку дома по просьбе истца;
  8. Анализ данных и вынесение решения;
  9. В случае согласия суда с представленными доводами, после вступления принятого им решения, данные будут направлены в Росреестр; при оставлении данных без изменений, возникает возможность в начале кассационного производства (обжалование в вышестоящие суды).

На практике часто встречаются случаи с указанием неправильного субъекта-ответчика, что приводит к отклонению дела от рассмотрения. Такой фигурой в деле может выступать:

  • Органы, наделенные государственно властными полномочиями и утвердившие акт о проведении кадастровой оценки с указанными некорректными или завышенными результатами;
  • Орган государственной власти, на которого в соответствии с законом возложены полномочия по осуществлению функций кадастровой оценки (Управление Росреестра конкретного субъекта РФ).

Заключение

Кадастровая стоимость представлена в виде статичного показателя, не способного объективно отражать рыночные течения. При ее расчете берутся во внимание наиболее унифицированные методы.

Завышение показателей кадастровой стоимости неблагоприятно сказывается на собственнике недвижимости, которому приходится переплачивать сумму налога.

Чтобы восстановить баланс, заинтересованный субъект может обжаловать решение уполномоченных лиц, установивших размер кадастровой стоимости.

Источник: https://law03.ru/housing/article/raschet-kadastrovoj-stoimosti-doma

Кадастровая стоимость дома и ее определение в России

Как рассчитывают кадастровую стоимость дома
Время чтения: 6 минут

Российское законодательство устанавливает, что не реже раза в 5 лет и не чаще чем каждые 3 года специальные бюджетные организации должны выполнять оценку недвижимости.

Полученные данные применяются для расчета суммы налога и при оформлении сделок купли-продажи, мены или дарения.

Для каждой категории имущества определен набор ценообразующих факторов, посредством которых рассчитывается кадастровая стоимость дома, квартиры или земельного участка.

Понятие кадастровой стоимости

Процедуру определения кадастровой стоимости регламентирует Закон РФ от 03.07. 2021 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В соответствии с ФЗ № 237, в перечень объектов включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Подготовка к проведению экспертизы осуществляется до 1 января года, в котором планируется выполнение оценочных мероприятий.

В законе также сказано, что такое кадастровая стоимость дома (КС) и какие методы оценки применяются в качестве основного инструмента.

Механизм формирования КС значительно отличается от определения рыночной стоимости, при которой чем лучше характеристики объекта, тем выше его цена. Применение массовой оценки исключает расчет по индивидуальным признакам. В этом случае недвижимость подразделяется на группы по сходным ценообразующим факторам.

Для каждой группы идентичных по характеристикам объектов выделяется усредненная стоимость.

Более всего собственников интересует вопрос, как определить основные характеристики, влияющие на цену при массовой оценке и исключающие кадастровую ошибку. Здесь, в соответствии со ст. 13 ФЗ № 237, основное значение имеют данные из ЕГРН:

  • месторасположение дома;
  • правовое положение;
  • целевое назначение земельных участков;
  • наличие других строений.

По результатам определяется цена за 1 м2 жилья, отнесенного к одной группе. Не исключается погрешность в полученных сведениях в связи с применением меньшего объема данных и отсутствием анализа наиболее эффективного использования.

Таким образом, определение кадастровой стоимости дома значительно снижает субъективность, поскольку объект недвижимости просто сопоставляется с другими строениями, обладающими похожими характеристиками.

Полученный удельный показатель, применяемый для расчета каждой группы объектов, согласовывается органами местного самоуправления.

Результат кадастровой оценки, в соответствии с ФЗ № 237, утверждается органами Россреестра и размещается на официальном сайте.

По запросу собственнику предоставляется информация о характеристиках, учитываемых при проведении оценки. В случае несогласия он может обжаловать полученные результаты.

Подробнее об удельном показателе и его применении в расчетах читайте в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Как формируется КС

В соответствии с ФЗ № 237 и приказом Минэкономразвития от 20.02. 2021 № 74, для построения модели оценки частных домов бюджетные организации должны собрать достаточный объем достоверной информации об объектах. К обязательным характеристикам относят следующие:

Кроме того, ч. 4, 5 ст. 8 Закона РФ от 13.07. 2021 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, из чего складывается кадастровая стоимость частного дома:

  • количество этажей, в том числе подземных;
  • сведения о помещениях, относящихся к общему долевому имуществу;
  • материал наружных стен;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • номер регистрации в государственном реестре лиц, выполнявших кадастровые работы;
  • информация об отнесении дома к специализированному, социальному или коммерческому жилью.

Перечисленные пункты определяют, от чего зависит цена дома.

Для уточнения сведений собственникам предлагается подать декларацию, которую бюджетные организации рассмотрят в порядке, установленном приказом Минэкономразвития РФ от 27.12. 2021 № 846. К документу рекомендуется приложить материалы, содержащие сведения о частном доме, например, технический паспорт.

Таким образом, на законодательном уровне установлено, что входит в кадастровую стоимость дома.

КС определяется без учета ограничений и обременений. Исключение составляют публично-правовые ограничения. Также не учитывается степень благоустройства, архитектурные формы и наличие инженерных коммуникаций.

Как рассчитать КС дома

Поскольку КС – математическая величина, она рассчитывается по определенным моделям, которые специалист выбирает для каждой группы имущества.

Самостоятельно выполнить точный расчет кадастровой стоимости жилого дома сложно, поскольку операции производятся с помощью компьютерных программ без учета индивидуальных особенностей здания.

Во внимание принимаются сведения о населенном пункте, который поделен на кадастровые кварталы.

Формула для приблизительного расчета выглядит так:

(ставка налога на имущество х 200) х площадь дома

Как считают специалисты, результат такого расчета может сильно отличаться от истинной кадастровой стоимости, ведь существует много других факторов, влияющих на цену.

Возраст строения

Дата строительства дома в расчетах КС является характеристикой, которая занижает стоимость. Чем старше дом, тем в худшем состоянии находятся его несущие стены, фундамент и прочие основные конструкции. Но данный показатель не может быть одинаковым для всех строений, поскольку на процент занижения цены влияет также материал стен.

Чтобы определить, как рассчитать кадастровую стоимость дома для каждого типа строений, оценщик учитывает срок эксплуатации материалов основных конструкций – кирпича, дерева и так далее.

Площадь жилья и участка

КС напрямую зависит от площади дома и участка, на котором он расположен. При расчетах применяется удельный коэффициент для 1 м2 участка и дома. Этот показатель умножается на площадь.

Следовательно, чем больше строение и прилегающая территория, тем выше кадастровая стоимость объекта.

Окружающая инфраструктура

Следует упомянуть, как оценивается кадастровая стоимость дома с учетом развитости инфраструктуры в районе. Этот фактор имеет особое значение, так как большой загородный дом с прекрасным участком, расположенный в отдалении от торговых центров и транспортной развязки, будет стоить дешевле, чем меньшее строение в черте города.

Стоимость жилья в регионе

При расчете КС массовым методом оценки объектов, определенных в одну группу, учитывается не средняя стоимость жилья, а удельный показатель. Эта величина устанавливается на основании базовых ценообразующих факторов, которые влияют на рыночную цену.

Где можно узнать КС дома

Каждому объекту присваивается кадастровый номер, без которого невозможно совершение любых сделок. Эта комбинация цифр позволяет собственникам узнать кадастровую стоимость дома в Росреестре по адресу бесплатно одним из двух способов:

  • заполнив форму запроса сведений на официальном сайте;
  • запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Если запрос направлялся в электронном виде, с помощью номера заявки собственник может проверить ее статус.

На указанном сайте подробно объясняется, как самому проверить кадастровую стоимость дома по кадастровому номеру и получить достоверную информацию без посещения МФЦ или Росреестра.

Если не известен кадастровый номер, в форму следует внести адрес. Это поле привязано к адресному классификатору, поэтому заполнив предложенные графы, несложно найти нужный дом. После нажатия кнопки «сформировать запрос» откроется страница с данными о недвижимости.

Подробнее о том, как узнать кадастровую стоимость недвижимости.

Обжалование результатов массовой оценки

Поскольку КС определяется массовым методом, не исключены расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью.

Такое может произойти, если дома по своим характеристикам причислены к одной группе объектов, но при этом имеют индивидуальные особенности вроде недавнего капитального ремонта, удобной планировки или других существенных улучшений. Тот, кто оценивает кадастровую стоимость дома, не будет принимать их во внимание при определении КС.

В данной ситуации владелец недвижимости имеет право изменить кадастровую стоимость дома путем обжалования:

  • в досудебном порядке. Дело разбирает комиссия по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости, созданная в территориальном отделении Росреестра;
  • в судебном порядке, в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ.

Досудебный порядок оспаривания обязателен лишь для организаций. Гражданами кадастровая оценка дома может обжаловаться сразу в суде.

Основанием для пересмотра является, например:

  • недостоверность сведений об объекте;
  • значительное расхождение между КС и рыночной стоимостью, установленной на дату проведения кадастровой оценки.

Сведения, использованные при определении стоимости, находятся в открытом доступе в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Собственник может оценить, какие именно данные не относятся к его жилью, и на основании этого потребовать изменить кадастровую стоимость дома.

Документы о проведении кадастровой оценки

Для подачи жалобы нужно собрать следующий пакет документов:

  • копия договора дарения, мены, купли-продажи или другой правоустанавливающий документ;
  • копия кадастрового паспорта;
  • подтверждение недостоверности сведений, использованных при определении КС;
  • отчет об оценке рыночной стоимости и заключение о его соответствии законодательству РФ.

Чтобы узнать, откуда берется кадастровая цена, и подтвердить недостоверность сведений, владелец жилья может:

  1. Прибегнуть к данным Фонда государственной кадастровой оценки.
  2. Обратиться к заказчику работ по определению КС: в органы местного самоуправления, управление госимущества или другие.

Обжалование в Кадастровой палате

Получив заявление с документами о том, как устанавливается обжалуемая КС, специально созданная комиссия Кадастровой палаты обязана рассмотреть ходатайство. Заявителя следует заранее уведомить о дате заседания.

Комиссия своим решением вправе пересмотреть КС дома либо отказать в этом по следующим основаниям:

  • нарушение срока подачи заявления;
  • отсутствие подтверждающих документов;
  • ранее установленная кадастровая стоимость равна рыночной.

Если результат рассмотрения заявки не удовлетворяет заявителя, можно обратиться в суд.

Как выбрать оценщика

Любая оценка имущества сопровождается составлением отчета, который имеет юридическую силу во всех инстанциях, включая суд. Отчет имеет право подписывать только квалифицированный оценщик, который:

  • прошел обучение;
  • получил сертификат соответствия;
  • является членом саморегулируемой организации;
  • застраховал ответственность перед третьими лицами.

Собственникам недвижимости не помешает знать, где посмотреть информацию об оценщике. Эти сведения публикуются на сайте Росреестра в едином государственном реестре саморегулируемых организаций.

Кс квартиры

Цена квартиры по кадастру определяется аналогичным образом с применением массового метода и раздела жилья на группы. Этот вид стоимости отличается от инвентаризационной и является основанием для расчета налогов и других обязательных платежей.

Если собственника интересует, где узнать кадастровую стоимость своего дома или квартиры, он может посетить сайт Росреестра. Полученная в электронном виде или на бумажном носителе выписка из ЕГРН является официальным документом.

Кс квартиры складывается из удельного коэффициента за 1 м2 жилья, умноженного на его площадь. Удельный коэффициент для такого типа помещений рассчитывается исходя из следующих характеристик:

  • местоположения объекта;
  • года и материала постройки дома;
  • развитости инфраструктуры либо отдаленности от нее.

Узнайте больше о том, как узнать кадастровую стоимость квартиры.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.