Линия регулирования застройки это

Линия регулирования застройки земельного участка – границы места для будущего капитального строения

Линия регулирования застройки это

Вопросы регулирования застройки территорий городских и сельских поселений – тема многих статей в Градостроительном кодексе РФ. В них установлены градостроительные требования к  строительству капитальных объектов, начиная со стадии предоставления земли.

На основе положений Кодекса разрабатывается градостроительная документация поселений, определяющая перспективы их развития, текущие задачи по использованию и застройке территорий: 

Сведения и материалы этих документов сублимируются в «главном навигаторе» застройки земельных участков – ГПЗУ, содержащем необходимую информацию для собственников, планирующих застройку участка или реконструкцию ранее возведённого объекта:  

  1. о порядке ведения строительства/реконструкции
  2. об установленных обременениях участка и параметрах объектов
  3. о введённых градостроительных ограничениях, в частности:
    • о красных линиях
    • о линиях регулирования застройки

Застройщикам ЗУ, готовящимся к строительству, приходится учитывать многие требования, главная суть которых изложена в ГПЗУ. Можно, конечно, изучать, делать соответствующие выводы, знакомясь со строительными нормами и правилами. Это очень полезное занятие, но долгое и трудоёмкое.

Совершенным источником информации был и остаётся ГПЗУ.

В нём, кроме правовых сведений об участке, координатах поворотных точек, его территориальной зоне, установленном градостроительном регламенте, параметрах строительства, есть данные о линиях градостроительных ограничений.

 Они изображаются в чертеже ГПЗУ – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка. Эти линии можно образно назвать «инструментами управления» строительством:        

а) красные линии (КЛ):

  • в документах обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов
  • являются объектом кадастрового учёта:
    • регистирируются в ЕГРН
    • имеют правовой статус
    • обязательны для исполнения всеми правообладателями, участки которых оказались затронутыми красными линиями
  • представляют собой условную линию (межу), проходящую между зоной, где ведётся строительство, и любой общественной территорией: 
    • улицами, проездами, площадями
    • линейными объектами (ЛЭП, ЛС, трубопроводы, автомобильные трассы, линии ж/д сообщения и т.д.)
    • объектами дорожно-мостового строительства (туннели, мосты, путепроводы, эстакады, аналогичные сооружения)
  • устанавливают запрет:
    • на строительство в своих пределах
    • на выступ зданий и сооружений за свои пределы 

б) линии регулирования застройки (ЛРЗ).

Разъяснение роли ЛРЗ дано с Своде правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (СП 42.13330.2016 – пункт 3.18) и в ГрК РФ (подпункт 3 пункта 6 статьи 43)   

  • ЛРЗ устанавливаются в проекте межевания территорий поселения 
  • на чертеже межевания ЛРЗ отображает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, удалённого от КЛ на линию отступа:
    • отступы дома от красной линии:
      1. от красной линии улиц – не менее 5 м
      2. от красной линии проездов – не менее 3 м
    • отступы хозяйственных построек от красных линий улиц и проездов – не менее 5 м

Должны также соблюдаться требования по дистанциям между жилым домом и хозяйственными постройками, соответствующие санитарно-бытовым и противопожарным условиям (подробности здесь).

Линии регулирования застройки – вид градостроительных ограничений в застройке участков, связанный одновременно как с красными линиями, так и с отступами от них: 

  1. ЛРЗ указывают границы застройки участка с отступом от красной линии и от границ ЗУ
    • красная линия и линия отступа от КЛ параллельны друг другу 
    • минимальные отступы от границ участка «пятна застройки», заключённого в контур линии регулирования,  определяются градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится ЗУ
  2. ЛРЗ, следуя требованиям градостроительного регламента, устанавливают запрет на строительство вне своих пределов:
    • выполнение запрета – требование, обязательное для исполнения
  3. ЛРЗ не обладают правовым статусом и не ставятся на кадастровый учёт

В чертеже ГПЗУ линия регулирования застройки земельного участка выделяет место под фундамент – как допустимое расположение будущего объекта капитального строительства (ОКС).

Красная линия и линия регулирования застройки – не одно и то же. Эти линии совпадают не всегда. Данное обстоятельство – итог, следующий из функционального назначения каждой из линий. 

1. Роль красной линии

Функция КЛ – отделение в градостроительных планах поселений публичных зон и территорий, отведённых под линейные объекты, от участков, предназначенных под строительство. Если красная линия пересекает ЗУ, это значит, что она «создаёт коридор», по которому на участке проходят:

  • линейные объекты
  • полосы отводов линейных объектов
  • охранные зоны линейных объектов

ЛРЗ земельного участка, в отличие от КЛ, решает другие задачи:

  • выделяет на плане участка «пятно застройки», удалённое от красной линии и границ участка на расстояния, установленные в проектах межевания территории поселения 
  • исключает из «пятна застройки» пути прохождения по участку красной линии – сегменты границ линейных объектов:
    • ЛЭП
    • ЛС
    • газопровода
    • водопровода
    • дороги, проезда
    • других линейных объектов
  • охранных зон, полос отвода указанных линейных объектов

«Пятно застройки» на плане изображается в виде контура той части участка, что отведена под строительство. Это место для фундамента будущего строения. Невозможно самостоятельно определить расположение и размеры пятна.

Общую площадь строения (дома) собственник может выбрать сам, но учесть правила об отступе от границ и отметок межевания ему будет трудновато.

Они устанавливаются органом власти и фиксируются в соответствующих документах, в том числе в чертеже ГПЗУ.

При отсутствии:

  1. требований по отступу границы участка от КЛ, но не требований по отступу строения от границ земельного надела
  2. линейных объектов и их охранных зон на участке
  3. ограничений/обременений, запрещающих строительство

линия отступа строений от границ ЗУ совмещается с линией регулирования застройки участка.  

В ситуациях, противоположных перечисленным выше, ЛРЗ обрисует контур «пятна застройки» 

  • или с учётом отступов от границы ЗУ
  • или с учётом отступов от границы ЗУ и одновременно с исключением границы зоны линейного объекта (объектов)
  • или с учётом отступов от границы ЗУ и одновременно с исключением частей участка, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта:
  • или или с учётом отступов от границы ЗУ и одновременно:
    • с исключением границы зон линейного объекта (объектов)
    • с исключением частей участка, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта   

Пересечение  установленной линии регулирования застройки земельного участка (выступы построек за её пределы, то есть за границы той территории, что была отведена под «пятно застройки») классифицируется как нарушение «пятна застройки», выделенного на участке в соответствии с градостроительным регламентом. В регистрации строения, возведённого с нарушением ЛРЗ, будет оказано, ведь для его постановки на кадастровый учёт требуется технический план, который продемонстрирует допущенные огрехи.

Установлена ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности:

  • виновные лица несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 58 ГрК РФ)
  • за нарушение обязательных требований в области строительства виновные лица несут административную ответственность (предупреждение, наложение административного штрафа, административное приостановление деятельности лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица)  (статья 9.4, статья 9.5, статья 9.5.1 КоАП РФ)

Кроме этого, административная ответственность за нарушение требований законодательства РФ при градостроительной деятельности предусмотрена и законами субъектов Российской Федерации.

Нарушение строительных норм и правил при пересечении ЛРЗ всегда влечёт за собой негативные последствия:

  • изменение дома – его перестройка и подгон под установленные границы
  • снос – как единственно возможный выход
  • штрафы, предусмотренные за нарушение правил застройки 

Наказание устанавливается только судом.

Резюме

Уточнение расположения «пятна постройки», заключённого внутри ЛРЗ, – один из главных моментов, на который застройщику нужно обратить внимание при подготовке к строительству. Пятно означает не только место, но и площадь участка под фундаментом строения – с учётом красных линий, с возможностью определить расстояние отступа, с гарантией соблюдения строительных норм и правил.  

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12836.htm

Линия застройки

Линия регулирования застройки это

Красная линия застройки это специальная граница, которая на градостроительных планах и схемах определяет допустимую зону застройки в населённых пунктах. Она устанавливается решением местных властей.

В некоторых случаях красная линия может не только ограничивать территорию снаружи, но и ограничивать замкнутые зоны внутри участка застройки.

Так происходит, если через него проходят трубопроводы, линии электропередач или подобные сооружения.

Что это

Когда говорят о собственности на землю, прежде всего, имеют в виду сами земельные участки внутри их границ. Земля включает в себя не только такого рода участки.

Есть те, что можно отнести к чьей-то собственности (частной или государственной), а есть и те, что относятся к землям общего пользования.

Последние тоже имеют своего владельца, но предназначаются для использования большим числом людей.

Это различие становится особенно важным в том случае, если хозяин участка на своей земле хочет построить частный дом. Понятно, что он должен располагаться на своей земле, а не на тротуаре. Однако законодательством предусмотрены довольно строгие правила на этот счёт. Одним из основных понятий при этом является понятие красной линии, на котором базируются требования к выбору места застройки.

Красная линия устанавливается нормативным актом местной муниципальной власти. Она предназначена для того, чтобы зафиксировать границу между участком, где производится застройка, и территориями, которые предназначены для общественного использования.

Важной особенностью такой линией является то, что она очерчивает территорию не отдельного земельного участка для проведения застройки, а ограничивает целый блок таких участков. Делается это таким образом, чтобы внутри замкнутого контура располагались земельные участки, а снаружи — территория, которая является общественной.

Интересно отметить, что участки, очерченные красной линией, вполне могут располагаться внутри земель для застройки.

Так обычно происходит в тех случаях, когда по этой земле проходят:

  • линии высоковольтных передач;
  • трубопроводы;
  • газопроводы, теплопроводы или аналогичные сооружения.

Внутри таких зон застройка тоже запрещена. Своё название такие линии получили в связи с тем, что на градостроительных документах их обозначают красным цветом.

В процессе принятия решений при проведении линий учитывается не только то, что имеет место в настоящий момент, но и перспективы дальнейшего развития рассматриваемой территории.

Механизм применения

На основе Градостроительного Кодекса и различных СНиПов (строительных норм и правил) установлены разного рода нормативы, которые определяют места, где можно строить жилой дом или разного рода хозяйственные постройки. То есть внутри своего участка нельзя абсолютно свободно, в любом понравившемся месте производить его застройку. О какого рода требованиях здесь идёт речь?

В прошлом, до 2015 года, существовала дачная амнистия, в рамках которой можно было сначала произвести застройку, а только потом узаконить её в местных органах власти. При этом часто ответственные лица относились снисходительно к тем ситуациям, когда нормы, связанные с применением красной линии, нарушались.

В последние годы ситуация изменилась. Если было сначала произведено строительство, а потом, по факту, пытались его узаконить, то это может не получиться иначе как через обращение в суд. При этом положительное решение отнюдь не гарантируется.

А незаконно возведённое здание может быть снесено независимо от того, что речь идёт о собственном земельном участке.

Какова же правильная последовательность действий?

Необходимо:

  1. Составить все необходимые документы с указанием места, где будут возведены жилое здание и хозяйственные постройки.
  2. Обратиться с ними в местные органы власти и получить от них разрешение.
  3. Провести строительство в полном соответствии с оформленными документами.

Требования законодательства состоят в том, что устанавливаются расстояния между красной линией и местом, где будет происходить строительство.

При этом также необходимо учитывать и противопожарные нормативы, которые касаются расстояния между домами на соседних участках.

Ответственность за нарушение градостроительных норм

Здесь возможны самые разные ситуации. Далее перечислены наиболее распространённые из них.

  1. Прежде всего, важно понимать, что строительство, произведённое с нарушением обязательных нормативов, может привести к признанию застройки незаконной, если нарушены линии застройки. А это может привести к довольно серьёзным последствиям.
  2. Но вышесказанным возможная ответственность не ограничивается. Если соседи смогут доказать, что им был нанесён ущерб в виде ограничения их права пользоваться собственным участком, то это может привести к судебному процессу, который закончится тем, что какие-то строения будут признаны незаконными или суд присудит выплатить истцу определённую компенсацию за понесённый ущерб.
  3. Надо учитывать, что даже в том случае, когда нормативы не были нарушены, может произойти определённая несовместимость застройки у соседних участков. Например, может случиться так, что хозяин захочет построить баню в определённом месте своего участка, а сосед на своей территории недалеко обустроит туалетное помещение. Конечно, закон здесь не будет нарушен, но возможность подобных нестыковок нужно учитывать при планировании строительных работ.
  4. Может оказаться, что стены возводимых зданий не нарушают требуемых нормативов по расстояниям, а крыша, например, хозяйственного сооружения нависает над чужим участком или устроена таким образом, что снег с крыши падает на чужую территорию. Такая ситуация является нарушением и может повлечь за собой штрафные санкции.

Ответственность за нарушение строительных и градостроительных норм и правил носит преимущественно административный характер.

Нормы

Строящиеся здания в обязательном порядке не только должны располагаться внутри мест, которые очерчены красными линиями, но и в большинстве случаев отстоять от них на некоторое расстояние.

  1. Забор, ограничивающий частный двор, может проходить по самой красной линии, но здание должно отстоять на пять метров от неё. Этот норматив действует в том случае, когда речь идёт о линии, которая отделяет участок от улицы. Что такое улица в данном смысле? Под улицей здесь подразумевается как проезжая часть, так и тротуар.
  2. Существует ограничение, связанное с расстоянием до границы участка, которая не относится к красной линии. Такое минимальное расстояние составляет три метра.
  3. Бывают здания, на первом этаже которых расположены помещения, использование которых носит общественный характер. Речь может идти о магазинах, кафе и других подобных помещениях. В этом случае предусмотрены некоторые послабления. Такие здания могут не отступать от красной линии вообще, а располагаться вровень с ней.
  4. При определении соответствующего расстояния нужно учитывать, что речь идёт не только о фундаменте здания. Такое расстояние может рассчитываться от выступающих частей здания. Например, если крыша выступает за край здания, то расстояние до красных линий будет определяться от края крыши, а не от стен дома. Это нужно учитывать при планировании застройки.

Предыдущие нормы касались санитарных нормативов. Если говорить о тех требованиях, которые связаны с противопожарными мерами, то здесь во внимание принимается в первую очередь материал, на основе которого ведётся строительство здания.

Нормированию подлежит минимальное расстояние между соседними жилыми домами. Если дома сделаны из кирпича и бетона и имеют каменные перекрытия, то минимальное расстояние составляет шесть метров.

Если речь идёт о деревянных домах с деревянными перекрытиями, то такое минимальное расстояние увеличивается. Здесь оно составит уже 15 метров.

Если зоны, которые очерчены красной линией, находятся внутри рассматриваемого участка, то любая застройка внутри их запрещена.

Как узнать расположение линии

Для того чтобы получить точную информацию о том, где именно проходит красная линия застройки, которую необходимо учитывать в процессе строительства, нужно обратиться в кадастровую палату.

При этом следует оформить запрос на следующие документы:

  • ситуационный план;
  • общий план.

Можно не запрашивать документы, а прибегнуть к помощи кадастрового специалиста. Правда, это будет не бесплатно, но кадастровый инженер предоставит абсолютно точную и надёжную информацию по данному вопросу, а также проведёт привязку расположения этой линии к местности.

Вообще говоря, информация о том, как проходят линии регулирования застройки, содержится в следующих документах:

  • кадастровые земельные документы;
  • кадастровые градостроительные документы;
  • проекты, относящиеся к дорогам, площадям, магистралям и другим подобным объектам;
  • генеральные планы;
  • проекты застройки.
  • Для получения необходимой информации можно обратиться в местный отдел архитектуры.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/krasnaya-liniya-zastrojki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.