От чего зависит стоимость квартиры

Основные факторы, которые снижают стоимость квартиры в новостройке

От чего зависит стоимость квартиры

Создано 20 Марта 2019 Обновлено 08 Декабря 2020

1792

За что взял, за то и отдаю
Различные технологии
Расходы на ремонт
У подрядчика дешевле, чем у застройщика
Как купить квартиру дешевле и не пожалеть

О чем вы думаете, когда видите квартиру по цене гораздо ниже рыночной — особенно если она находится в новостройке? Большинство покупателей сразу начинают искать подвох: видимо, финансовое положение застройщика оставляет желать лучшего, а может, есть проблемы с разрешительной документацией или качеством жилья… Иногда эти домыслы попадают в точку, но чаще стоимость квартиры снижена по более явным причинам. Разобравшись в них, можно хорошо сэкономить и не подвергнуть риску ваши накопления.

Рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга неоднороден по цене — стоимость одинаковых по площади квартир, расположенных в разных районах города, может отличаться на 50 и более процентов.

Особняком стоит элитный сегмент — здесь важную роль играют престижность локации, концепция проекта, архитектурные особенности.

Новостройки эконом- и комфорт-класса оцениваются более объективно — в этой категории можно легко выявить характеристики жилья, которые могут снизить его стоимость.

Чем меньше средств вложено в строительство, тем дешевле будут квартиры — если не брать в расчет недобросовестных девелоперов, которые гонятся за сверхприбылью. Поскольку качество готового жилья напрямую зависит от используемых материалов, у застройщика остается не так много способов снизить себестоимость квадратного метра.

Самым выгодным считается комплексное строительство однотипных домов — это означает экономию на разработке проекта и прокладке инженерных сетей. Собственный автопарк также уменьшает первичные затраты застройщика.

На третьем месте стоят выгодные кредитные программы и государственная поддержка (например, снижение налоговой нагрузки).

Кирпичные новостройки — большая редкость на рынке бюджетного жилья. Их дороговизна обоснована не только используемыми материалами, но и длительным временем возведения, а также низким уровнем автоматизации процесса. Кладка кирпича — исключительно ручной труд.

На втором месте стоит монолитно-кирпичное домостроение с относительно быстрой заливкой каркаса и высокой степенью автоматизации. За ним следуют панельные новостройки, которые собирают по принципу конструктора.

Правда, стоимость даже самого недорогого дома может повысить технологичная отделка фасадов (например, навесные панели, облицовка плиткой или декоративная штукатурка) и современная теплоизоляция.

Что еще влияет на стоимость квадратного метра

  • Площадь квартиры. Как правило, чем больше квартира, тем дешевле обходится квадратный метр.
  • Этаж. В зону пониженных цен попадают первый, последний, а иногда и 13 этаж.
  • Планировка. Жилье со смежными комнатами стоит дешевле, чем аналогичное по площади, но с изолированными помещениями.
  • Расположение окон. Хороший вид повышает цену, шумная трасса — снижает. Солнечные квартиры пользуются особым спросом.
  • Наличие инфраструктуры. За школы и садики в пешей доступности придется доплатить.

Предложение недели

2 комнатная квартира

46.57 м2

11.81 млн.11 805 300

9.75 млн.9 748 399

Увеличить

2 комнатная квартира

49.23 м2

10.31 млн.10 305 565

Увеличить

Предложение месяца

3 комнатная квартира

80.98 м2

17.07 млн.17 074 250

13.75 млн.13 746 479

Увеличить

Более низкая цена квартиры на первом или последнем этаже может аукнуться в будущем. В первом случае в квартиру будет проще попасть грабителям, во дворах часто собираются компании, а в открытые окна затягивает сигаретный дым и выхлопные газы.

Будьте готовы потратиться на теплый пол, решетки или противоударные стекла, шумоизоляцию и качественную входную дверь. Бич последнего этажа — протечки, зной от раскаленной крыши и пониженная температура зимой.

Тем не менее, люди чаще предпочитают жить «на высоте», чем «у земли».

В некоторых жилых комплексах квартиры на последних этажах — самые дорогие: с видовыми характеристиками как в ЖК «Magnifika Residence» или с террасами как в ЖК «Богемия».

На вторичном рынке прослеживается четкая сезонность: летом люди уезжают в отпуск, зимой — отмечают новогодние праздники, поэтому квартиры продаются хуже и стоят дешевле.

Цены в новостройках не так сильно привязаны к временам года — здесь чаще всего работает принцип конца месяца или квартала. План продаж горит, и менеджеры охотнее делают скидки.

Застройщики часто проводят акции в весенний период — наиболее активные работы ведутся летом, а на это требуются деньги. Хорошие предложения встречаются и в декабре, когда компании начинают подводить финансовые итоги года.

Иногда застройщики рассчитываются с подрядчиками не живыми деньгами, а квартирами. Подрядчику нужно поскорее получить оплату, поэтому он реализует жилье с дисконтом 5-15%.

Выгода очевидна, но покупатель рискует как минимум столкнуться со сложностями в оформлении документов, как максимум — «попасть» на двойные продажи.

Приобретая квартиру от подрядчика, важно собрать информацию о застройщике и самом объекте, съездить на площадку, пообщаться с дольщиками на профильных форумах, изучить документы, на основании которых компания привлекалась к строительным работам.

  • Старт продаж. Как правило, самая низкая стоимость квадратного метра — на этапе котлована. Потом цены постепенно ползут вверх.
  • Оплата наличными или ипотека. Многие застройщики предлагают рассрочку, но дают хорошую скидку при полной оплате.
  • Спорные объекты рядом с жилым комплексом. Аэропорты и оживленные трассы создают постоянный шумовой фон, трамвайные и железнодорожные пути приводят к вибрациям в квартире, свалки и промышленные предприятия выступают источниками неприятных запахов.

Итак, вы накопили определенную сумму и хотите «уложить» в нее не только покупку квартиры в новостройке, но и ремонт с мебелью. Запаситесь терпением и действуйте последовательно.

  1. Решите, какие характеристики жилья для вас важны, а какими можно пожертвовать. Например, если вы работаете из дома, транспортная доступность локации не будет определяющей. Но зато возле жилого комплекса должны быть торговые центры, спортзал и магазины. Если у вас есть дети, ориентиром могут стать хорошие учебные заведения.
  2. Составьте таблицу с допустимыми для вас минусами. Напротив каждого напишите примерную стоимость работ, которые могут потребоваться для устранения недочета. К примеру, квартира возле лифта — поставить шумоизолирующую дверь. Первый этаж — купить решетки на окна. Смежные комнаты — продумать варианты перепланировки. Посчитайте разницу между скидкой на квартиру и планируемыми затратами на ее улучшение.
  3. Подумайте, выгодно ли ждать сдачи дома. Новостройка на старте продаж будет стоить дешевле, но если вы снимаете жилье, эту выгоду нивелирует арендная плата. Возможно, стоит присмотреться к квартирам в уже сданных домах?
  4. Не стесняйтесь спрашивать — про скидки, акции, более дешевые квартиры в том же доме. Не ограничивайтесь одним вариантом — сравните цены при разных планировках и на разных этажах.
  5. Оговаривайте условия оплаты — за полный расчет часто дают скидку.
  6. Не забывайте о налоговых вычетах — так можно вернуть до 260 тысяч со стоимости квартиры и до 390 тысяч с процентов по ипотеке.

О вкусах спорят

Некоторые характеристики квартиры могут оказаться минусом для одного покупателя и плюсом для другого.

ХарактеристикаМинусыПлюсы
Первые этажиШум во дворе, опасность взлома, бывает сыроНезависимость от лифта, дешевле доставка крупногабаритных товаров, нет соседей снизу
Последние этажиЛетом может быть жарко, а зимой — холодно, возможны протечкиХороший вид из окна, воздух чище, нет соседей сверху
Квартира у лифтаШумноНет проблем с переноской тяжестей
Окна выходят на улицуБольше шума и пылиНе слышны крики с детской площадки, удобнее контролировать припаркованную машину
Окна выходят во дворШумные компании, крики с детской площадкиПроще присматривать за гуляющими во дворе детьми

Важно заранее просчитать, будут ли недостатки жилья существенными именно для вас. Если нет, то у вас есть все шансы хорошо сэкономить. Скорее всего, на поиски недорогой, но комфортной для вас квартиры уйдет больше времени, но эти затраты окупятся сторицей.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Источник: https://mirndv.ru/blog/kakie-harakteristiki-kvartiry-snizhayut-ee-stoimost/

Что влияет на стоимость недвижимости? И как сэкономить? — Meduza

От чего зависит стоимость квартиры
Перейти к материалам

Партнерский материал

Так и есть. Но на ценообразование влияют и другие факторы. Например, банки снижают ставки по ипотеке, что подогревает ипотечный бум в России. Тем не менее цена жилья, согласно прогнозам, понемногу, но будет расти.

Еще с 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону, которые ужесточают требования к застройщикам. А в 2019 году планируется переход к проектному финансированию — появится новая форма покупки жилья.

Эти изменения в законе приведут к дополнительной нагрузке на застройщиков, а значит повлияют на стоимость квартир.

Компонентов, из которых складывается стоимость жилья, довольно много, и универсального правила ценообразования нет.

Кроме затрат на приобретение участка, основные строительные материалы и работы по возведению в стоимость жилья заложены разработка архитектурного проекта, подключение коммуникаций (воды, электричества, газа), расходы на оформление права собственности, страхование, маркетинг и рекламу.

Сюда же включены ставки по кредитам для застройщиков и налоги. Например, некоторые застройщики строят дома полностью на свои средства, а другие берут кредиты. Если компания занимает деньги, цена квадратного метра будет выше. 

Во-первых, влияет расположение дома, тип и год постройки здания, класс жилья, экология, инфраструктура в самом жилищном комплексе и вокруг него. Во-вторых, цену определяют и характеристики самой квартиры: наличие или отсутствие отделки, этаж, вид из окна. Также на стоимость влияют наличие консьержа, лифта, парковки и детских площадок.

Не обязательно. На покупке жилья с отделкой можно сэкономить — это зачастую оказывается выгоднее, чем если потом делать ремонт своими силами. Застройщики закупают стройматериалы оптом, и из-за этого цена бывает ниже. Кроме того, можно купить квартиру дешевле, если у нее непопулярная планировка или она расположена на первом этаже и у нее нет балкона. 

Вообще, чтобы потратить меньше денег, ориентируйтесь в первую очередь на свои потребности. Если вы привыкли ездить на авто, то переплачивать за наличие рядом метро не стоит, но придется потратиться на подземную парковку.

Если у вас в семье нет маленьких детей, то нет смысла покупать квартиру в районе с развитой «детской» инфраструктурой — с игровыми площадками, садами и школами.

Если вы готовы закрыть глаза на архитектурное несовершенство фасада, неухоженность газона во дворе и качество отделочных материалов в подъезде — то вы опять же можете сэкономить.

Разумеется, чем больше денег вы готовы внести в качестве предоплаты, тем выгоднее обойдется квартира. Совсем хорошо, если вы можете заплатить все сразу: при полной оплате застройщики часто дают скидки. Если всей суммы сразу нет, есть другие варианты.

Например, стоит выяснить, предлагает ли застройщик рассрочку без переплат. Также вы можете попросить скидку: в конце месяца, квартала или года менеджерам по продажам, как правило, нужно закрывать план, поэтому в это время с ними можно неплохо сторговаться.

Весной и летом. Традиционно в это время продажи идут хуже: многие уезжают в отпуск и откладывают решение квартирного вопроса до сентября. Активность на рынке недвижимости падает и во время каникул.

Например, в декабре многие получают финансовые бонусы и тринадцатую зарплату и стараются решить вопрос с жильем до конца года. Из-за этого в январе для застройщиков и риелторов наступает «голодное» время. Чтобы стимулировать спрос, многие компании устраивают акции и предлагают скидки.

Иногда застройщики проводят акции, приуроченные, например, к дню рождения компании. Также имеет смысл следить за специальными распродажами.

Они бывают разными. Эти карточки мы сделали вместе с Black Friday Real Estate — крупнейшей онлайн-распродажей недвижимости. В рамках этой акции можно купить квартиры и апартаменты по сниженным ценам — как экономварианты, так и элитное жилье от московских застройщиков.

На «Черной пятнице» можно найти не только квартиры, но и апартаменты, таунхаусы, коттеджи, просто участки в Подмосковье, а можно подыскать коммерческие площади на первых этажах жилых домов, чтобы открыть там бизнес.

Для тех, кто уже успел купить жилье на предыдущих акциях, есть возможность докупить машино-место со скидкой.

К тому же организаторы договорились о льготах по ипотеке: банк-партнер обещает быстро рассматривать заявки и предоставить наиболее выгодные условия.

В этом году распродажа пройдет с 27 по 29 июля. Чтобы получить доступ ко всем предложениям и скидкам, нужно заранее зайти на сайт refriday.ru и подписаться на рассылку. Для подписчиков «Черная пятница» начинается на час раньше, чем для всех остальных, — в четверг, 26 июля, в 23:00. Это большое преимущество, так как все предложения с максимальными скидками бронируются именно в первые часы.

Организаторы обещают снижение цен до 42%. Застройщики принимают участие в акции только при том условии, что они предложат скидки больше, чем в своих регулярных распродажах, и подтвердят уникальность скидки.

А с такими ценами можно позволить себе перебраться в район получше или повысить класс жилья — купить себе более комфортную квартиру с улучшенной планировкой и качественной отделкой.

Еще за счет скидки можно покрыть расходы на ремонт и покупку мебели, приобрести дополнительную комнату или машино-место.

Партнерский материал

Источник: https://meduza.io/cards/chto-vliyaet-na-stoimost-nedvizhimosti-i-kak-sekonomit

Покупка квартиры в новостройке: как различается стоимость в одном доме?

От чего зависит стоимость квартиры

Стоимость новых квартир зависит, в первую очередь, от класса недвижимости. В этом обзоре мы рассмотрим жилье категории «эконом», «эконом+», «комфорт» и «комфорт+». На цену влияют внешние факторы:

стадия готовности объекта;

наличие автомагистрали;

близость метро и остановок общественного транспорта;

развитость социальной инфраструктуры имидж компании-застройщика.

Есть и так называемые внутренние причины, которые увеличивают или, наоборот, снижают стоимость. К ним относят:

Этаж. Чем он выше, тем лучше вид из окна, чище воздух, поэтому недвижимость «на высоте» стоит дороже.

Площадь. Часто стоимость квадратного метра снижается при покупке многокомнатной квартиры.

Наличие отделки. Предложения с отделкой представлены в основном в экономсегменте.

Дополнительные удобства для жильцов. Недвижимость в жилом комплексе с инфраструктурой, с помещениями для велосипедов и колясок обойдется дороже.

Что такое неликвид в новостройках

Иногда застройщики существенно снижают цены на определенные квартиры. Потенциальным покупателям предлагают интересные акции, скидки, беспроцентные рассрочки при условии приобретения конкретной квартиры. Как правило, по сниженной цене реализуется «неликвид» – квадратные метры, которые по объективной причине не пользуются спросом на рынке.

Неликвидные квартиры – это жилье, которое уступает остальным лотам, например имеет неудачную планировку, расположено в неудобном месте на этаже, не имеет балкона или гардеробной. Если с отдельными недостатками можно легко смириться, чтобы серьезно сэкономить, то другие – способны внести дискомфорт в повседневную жизнь.

Какие есть разновидности неликвида

Неудачные планировки

Несмотря на всем известное выражение «типовая квартира», на самом деле таковых не существует. Каждый объект по-своему индивидуален. В экономсегменте застройщики стремятся использовать максимум площади земельного участка под новостройкой, поэтому в домах – максимально плотная квартирография, чаще без изысков.

Результат – лаконичное жилье со слишком узкими или «изогнутыми» комнатами. Встречаются помещения неправильной формы, с вынужденными выступами и нишами.

В таких случаях сложно подобрать мебель, как правило, недостаточно естественного освещения, в быту возникают неудобства.

Также покупатели часто отказываются от квартир с нефункциональными коридорами, ведь никто не хочет переплачивать за неиспользуемые квадратные метры.

В категории жилья экономкласса в Санкт-Петербурге есть очень компактные студии площадью 17 кв. м. Они представляют собой одно помещение вытянутой формы, которое сложно обустроить под функционал классической квартиры со столовой, кухней и спальней. Единственный привлекательный момент – доступная цена.

Неудачное расположение

Менее востребованы квартиры, расположенные у мусоросборных камер, технических помещений и лифтовых шахт. Потенциальные жильцы опасаются неприятного запаха и шума.

Еще одна категория неликвида – недвижимость, в которой окна выходят на окна других домов. Особенно часто такие квартиры встречаются в дешёвых новостройках, где застройщик хочет максимально плотно застроить участок, или, наоборот, у дорогих, строящихся внутри уже сложившихся кварталов.

Ещё один пример неликвида из-за окон – это сторона света, в которую выходят окна квартиры. Если окна квартиры в Санкт-Петербурге выходят на север, в помещении будет дефицит естественного освещения.

Первые этажи

Первые этажи традиционно пользуются меньшим спросом из-за опасности ограбления, повышенного шума и недостаточного естественного освещения, если рядом растут высокие деревья. Чем ниже этаж, тем выше концентрация в воздухе вредных примесей, особенно если рядом проходит автодорога. Однако этот фактор теряет значимость, если ЖК расположен в экологически чистом районе.

При выборе квартиры на первом этаже лучше ориентироваться на комплексы из нескольких малоэтажных зданий с охраняемой территорией.

Они имеют по периметру ограду и оснащены системой круглосуточного видеонаблюдения, поэтому жить на первых этажах здесь так же безопасно, как и на верхних.

Если застройщики Санкт-Петербурга предлагают сниженные цены, несмотря на наличие охраны и ограждений, такой «неликвид» можно смело рассматривать для жизни.

Последний этаж

Часто со скидками реализуются квартиры в непосредственной близости к техпомещениям. Регламент застройки предполагает четкие нормы высотности.

Если, согласно проекту, в планировке должен присутствовать технический этаж, а строить выше нельзя – приходится жертвовать комфортом жильцов.

Недвижимость, граничащая с техпомещениями, может иметь более низкие потолки или нестандартную конфигурацию, поэтому и стоит меньше.

Впрочем, у медали есть и обратная сторона, когда на последних этажах делают пентхаусы с высокими потолками. Таким образом последние этажи изначально ориентируют на обеспеченных людей. Там организовывают двухуровневые квартиры или видовые пентхаусы.

В условиях мегаполиса, особенно если дом расположен рядом с трассой, квадратные метры на высоте популярны. Там можно укрыться от шума автомобилей и дышать чистым, незапыленным воздухом.

Разные цены на почти одинаковое жилье – это благодатное поле для покупателей, ведь неликвид позволяет сэкономить до 15 %. Сегодня даже с небольшим бюджетом можно стать владельцем собственной недвижимости – для жизни или сдачи в аренду. В последнем случае, к слову, недостатки вообще теряют актуальность.

Безусловно, лучше изначально понимать, за счет чего застройщик предлагает щедрые скидки и чем придется пожертвовать. Если вы готовы смириться со слишком узким коридором, отсутствием балкона, северной стороной или шумом от кабины лифта, если вас не смущает близость технического этажа, вид на промзону или слишком низкие потолки, действуйте!

Источник: https://www.novostroy.su/articles/choose/pokupka-kvartiry-v-novostroyke-kak-razlichaetsya-stoimost-v-odnom-dome/

Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости

От чего зависит стоимость квартиры

Ценообразование в сегменте новостроек будет зависеть от нескольких аспектов: спроса и объема предложения, общей экономической ситуации в стране, которая может ухудшиться, если правительство введет новые ограничения из-за коронавируса, а также от геополитической картины мира. Так, если запад введет очередные санкции в отношении России, девальвация рубля продолжится, что также отразится на цене квадратного метра.

Если говорить о рыночных факторах — благодаря льготной ипотеке спрос на квартиры в новостройках не ослабеет. Хотя по сравнению с рекордными сентябрем и октябрем 2020 г., начиная с этого ноября, покупательская активность будет снижаться, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский:

«Это ожидаемо, так как после официального продления программы субсидирования у покупателей появилось еще более полугода, чтобы спокойно определиться с выбором объекта.

Снижение спроса и выход большого числа новых проектов, старт которых отложился из-за пандемии, закономерно замедлят темпы роста цен на новостройки.

Тем не менее, пока доступна льготная ставка, у нас есть уверенность в том, что квартиры будут продаваться, а цены — поступательно двигаться вверх».

Все в дом: как за год накопить на первоначальный взнос

Льготная ипотека под 6,5%: разбираем условия программы с экспертами

Стоит принимать в расчет и следующий момент: далеко не весь потенциал активности клиентов исчерпан — ставки около 6% удерживаются меньше года, а многим покупателям необходимо немало времени, чтобы накопить средства на первоначальный взнос. Это значит, что и весной, и летом спрос на жилье останется. Соответственно, цены снижаться не будут.

«Весьма вероятно, что темп их прироста замедлится. Мы уже видели в минувшем сентябре перераспределение спроса ипотечных покупателей в пользу вторичного жилья.

Это значит, что часть клиентов уже сейчас не видит смысла в покупке подорожавших новостроек и предпочитает более доступную “вторичку”.

Так что агрессивность ценовой политики объективно придется снизить, но не думаю, что существенно», — комментирует генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

Цены на новостройки

По мнению генерального директора компании Ikon Development Антона Детушева, в первый месяц нового 2021 года цены на недвижимость с большей долей вероятности останутся на уровне ноября 2020 г. При этом с февраля можно ожидать увеличения стоимости до 3%, а к июлю 2021 года рост цен вполне может составить еще плюс 4–5%.

«После завершения льготной ипотеки, скорее всего, будет значительный спад покупательского интереса. За счет этого цены незначительно скорректируются, но не более чем на 2%», — отмечает Антон Детушев.

Вместе с тем второе полугодие 2021 года должно стать временем активного выхода новых проектов, в работе над которыми девелоперы активизировались благодаря повышению маржинальности, отмечает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И активный выход нового предложения должен остановить рост стоимости кв. м. Однако «прошлогодними» цены уже не будут.

Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов

Вторичное жилье

Ситуация со вторичным жильем схожа с положением дел на первичном рынке. Ожидается, что цены на него будут также расти.

Но увеличение ценника здесь будет вызвано, вероятнее, перераспределением покупательского спроса: те покупатели, для которых «первичка» слишком дорога, смогут найти приемлемые варианты в сегменте «вторички».

Кроме того, есть программа сельской ипотеки, позволяющая приобрести жилье по специальным условиям и на вторичном рынке.

Цены на «вторичку»

Стоимость вторичного жилья может измениться под влиянием курса валют. Если доллар и евро будут расти по отношению к рублю, вполне реально, что вырастут и цены на «вторичку».

«Повышение курса валют может задать тренд на вложение денежных средств в недвижимость. В рублевом эквиваленте бюджет покупки квартиры возрастет, и покупатель сможет позволить себе более комфортное жилье.

Продавцы же начнут поднимать цены на предлагаемые лоты, что может привести к росту переоцененных объектов», — рассказывает управляющий партнер МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимость Марина Толстик.

Когда лучше покупать квартиру?

Откладывать покупку квартиры стоит только в случае потенциального понижения цен, но сегодня предпосылок для данной ситуации не наблюдается. Поэтому, если есть необходимость в приобретении жилой недвижимости, покупать жилье нужно сейчас.

«Не стоит ждать более выгодных ставок, снижения цен или новогодних скидок. В условиях экономической нестабильности никто не может гарантировать, что ставки не пойдут вверх.

Новогодние скидки — зачастую маркетинговый инструмент, а не реальная возможность сэкономить. Так что прямое снижение цен вообще вряд ли возможно.

При самом пессимистичном сценарии застройщики могут заморозить ценник, но не опустить его вниз», — рассказывает Андрей Колочинский.

Согласен с коллегой и директор по инвестициям и экономике компании ГК «ЮгСтройИмпериал» Артем Таболин: «Покупка квартиры сейчас — это выгодно.

Но даже если есть достаточный объем собственных средств, приобретать жилье в реалиях сегодняшнего дня лучше в ипотеку. Таких дешевых «длинных» денег в недвижимости, наверное, уже не будет.

Свои же накопления лучше куда-нибудь инвестировать и заработать на разнице между процентными ставками (по ипотеке и по инвестиции)».

5 наивных вопросов о том, как выбирать вторичку

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Скидки

Несмотря на то, что эксперты твердят в один голос о повышении цен, скидки на квартиры все же возможны. Речь и о специальных предложениях в канун Нового года, и об акциях, действующих на наименее привлекательные лоты — с неудобной локацией, какими-либо изъянами, очень большой или, наоборот, маленькой площадью.

«Самые ликвидные варианты — однокомнатные и двухкомнатные квартиры с хорошей планировкой и видом из окна — очень быстро раскупаются, поэтому ждать на них скидок и снижения цен опрометчиво.

Сейчас я бы сконцентрировался на поиске жилья в готовых новостройках, а также отслеживал бы выход новых корпусов в уже готовых крупных проектах — там большой выбор жилья.

Помимо этого, нередко застройщики стимулируют покупку квартир через программы дополнительного субсидирования ипотеки, когда первый год выплат по кредиту компенсируется застройщиком», — рассказывает Игорь Козельцев.

Приобрести квартиру в этом году или отложить покупку до нового — решать вам. Однако помните основное: при покупке недвижимости нужно учесть все детали. Поэтому подходите к этому вопросу планомерно, не стремясь совершить сделку как можно быстрее только потому, что действуют «старые» цены. Возможно, именно для вас лучшим вариантом будет несколько подождать.

Не пропустите:

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/novyy_god_novye_tseny_chego_zhdat_pokupatelyam_nedvizhimosti_/101242

Оценка рыночной стоимости квартиры

От чего зависит стоимость квартиры

«Оценка – это деятельность специалиста, имеющая целью определения вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях». Профессиональная оценка необходима также и для того, чтобы купить квартиру. Ведь покупателю нужно быть уверенным в правильной оценке приобретаемого жилого помещения.

«Рыночная стоимость– это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следует выделить, что рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться.

Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату.»

Следует различать цену продажи и рыночную стоимость. Так, например, если продавец недвижимости совершил сделку с покупателем, не обладая всей полнотой информации по данному вопросу, то вполне вероятно, что цена продажи будет далека от рыночной стоимости.

Правильно говорят, что наличие спроса и количество предложений определяют цену. Но иногда отсутствие предложений по заданным параметрам усложняют оценку, и если риелтор-оценщик имеет недостаточно опыта, то он может сильно завысить или занизить стоимость объекта.

Опытный оценщик определяя стоимость квартиры ориентируется на цену аналогичного жилья в других районах, зная разницу стоимости квадратного метра в «соседних» районах он точно определяет стоимость имеющейся недвижимости.

Из чего же складывается рыночная стоимость? Как её определить?

На стоимость объекта влияют следующие факторы:

  • Месторасположение объекта( округ, район, приближенность к метро, лесополосе, детскому саду, школе, магазинам);
  • Размер (общая, жилая и площадь кухни);
  • Параметры объекта: из чего построен – материал, этажность, размер кухни, изолированные комнаты или нет, наличие раздельного/совмещенного санузла, подсобные помещения, встроенные шкафы, антресоли, из чего сделаны полы (доска, паркет, ламинат), вид из окна, наличие телефона, ремонт.

ФАКТОРЫ ПОВЫШАЮЩИЕ ИЛИ ПОНИЖАЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА.

Факторы понижающие стоимость объекта:

  • 1-й этаж – понижение на 3-12%;
  • 2-й и последний этаж – понижение на 2-5%;
  • Плохой вид из окна (окна с видом на улицу, видимость промышленных «пейзажей») – понижение на 2-7%;
  • Плохое состояние квартиры – понижение на 3-10%;
  • Промышленные и экологически не благоприятные районы;
  • Удалённость от метро;
  • Большое предложение аналогичного жилья в данном районе;
  • Маленькая площадь кухни;
  • Совмещенный сан/узел;
  • Наличие смежных комнат.

Факторы повышающие стоимость квартиры:

  • месторасположение квартиры (комнаты) – престижность района, удаленность от метро и т.п.
  • средний этаж;
  • наличие лифта в пятиэтажном доме;
  • наличие грузового лифта в многоэтажном доме;
  • площадь кухни более 8 кв.м.;
  • комнаты расположены в противоположные стороны дома (распашонка);
  • комнаты квадратной формы;
  • наличие изолированных комнат;
  • балкон, лоджия;
  • экологически чистый район, приближенность к лесополосе/парку;
  • наличие консьержки, домофона;
  • хорошее состояние квартиры, подъезда.

Необходимо учитывать, что за ремонт, как правило, продавец не получает и половину стоимости ремонта. Наличие хорошего ремонта скорее увеличивает шансы более быстрого нахождения покупателя, нежели увеличения стоимости недвижимости. Исключением являются квартиры в элитных домах, где сделан не просто евроремонт, а произведён эксклюзивный ремонт, спланированный дизайнером.

Как вы уже поняли, стоимость квартиры (комнаты) складывается из целого комплекса факторов. Задача профессионального риелтора – оптимально точно, с минимальной погрешностью оценить объект недвижимости, чтобы продать квартиру “не продешевив”.

Факторы, от которых напрямую зависит стоимость комнаты в коммунальной квартире:

  • количество комнат в квартире;
  • количество лицевых счетов;
  • количество проживающих в соседних комнатах;
  • общее состояние квартиры, состояние мест общего пользования;
  • наличие балкона/лоджии в оцениваемой комнате;
  • размер кухни;
  • согласие соседей на продажу комнаты;
  • форма документов о собственности на комнату: приватизация или договор купли продажи комнаты или долей;
  • важным является: определено ли право пользования комнатой, в случае если речь идёт о «долях».

Источник: https://oldkvartira.obmen.ru/item/otsenka_rinochnoy_stoimosti_kvartiri

Насколько этажность влияет на стоимость квартиры

От чего зависит стоимость квартиры

Любая квартира находит своего клиента, однако варианты на верхних этажах всегда пользуются повышенным спросом. Прежде всего, людей привлекают прекрасные видовые характеристики, в особенности, если окна выходят на лесные массивы или живописные водоемы.

Отсюда вытекает ценовая политика застройщиков – квартиры наверху оцениваются дороже, причем разница, по сравнению с нижними этажами, может достигать 10-15%.

О том, насколько этажность влияет на стоимость квартиры и какие этажи пользуются популярностью у клиентов, о плюсах и минусах квартир на первых и вторых этажах, рассказали эксперты рынка недвижимости.

На сегодняшний день в Москве и Санкт-Петербурге строятся дома разной высотности, но, как правило, – от 10 и выше этажей.

Наблюдая за тем, на квартиры на каких этажах большой спрос, выяснилось, что в последние годы в массовом сегменте наибольшей популярностью пользуются так называемые средние этажи: например, в девятиэтажном доме это будут 4-7 этажи, в 17-этажном доме – 5-14, в 25-этажном доме – 6-18.

В целом, «золотой серединой» считается зона 6-10 этажа. Данный стереотип давно укоренился в умах жителей нашей страны. Первые этажи старого жилого фонда нередко «страдают» от уличного шума, тени, которую отбрасывают деревья и кусты под окном, от снующих туда-сюда жителей подъезда, неприятных запахов из подвала и проч.

К традиционным недостаткам верхних этажей в домах советской постройки относится отсутствие технического помещения между крышей и верхним этажом, в связи с чем при дождливой погоде нередко протекала крыша, а также слабый напор воды, чуть теплые трубы отопительной системы и т.д.

«Свои опасения потребители переносят и на квартиры в новостройках, хотя современные проекты уже давно лишены недочетов своих советских предшественников, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Тем не менее, факт остается фактом: нередко жилье на первых и последних этажах пользуется меньшим спросом среди покупателей и как следствие стоит дешевле».

К покупателям, которые предпочитают нижние этажи, относятся маломобильные жители, в том числе пенсионеры, люди с ограниченными возможностями здоровья. В случае необходимости они должны без труда спуститься с этажа или подняться на него.

Если говорить непосредственно о первых этажах, то там приобретают недвижимость те, кто планирует перевести помещения в категорию нежилых и открыть там, например, магазин, частный детский сад, парикмахерскую или салон красоты.

Кроме того, жилье на первых этажах выберут клиенты, для которых важна возможность немного сэкономить на покупке, поскольку застройщики часто предлагают дисконт именно на данную категорию квартир.

Квартиры повыше предпочтут люди, которым важны не только красивый вид из окна, но и меньший уровень шума по сравнению со средними и нижними этажами, хорошая инсоляция, комфорт, который гарантирует отсутствие соседей сверху: над головой будет тишина и порядок, никто не сможет залить потолок водой и не будет проводить ремонтные работы.

Золотая середина

Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек компании Est-a-Tet, говоря о том, квартиры на каком этаже у клиентов в основном пользуются большой популярностью, отмечает, что с одной стороны есть традиционные предпочтения, – с 3 по 8 этажи (в многоэтажных домах). «У более молодой категории покупателей – до 35 лет в фаворе верхние (видовые) этажи, – говорит он. – Но основной спрос все-таки приходится на квартиры, расположенные с 3 по 8 этаж. До 3 этажа предпочитают в основном возрастная категория покупателей (от 50-55 лет), с 3 по 8 этаж – в большинстве случаев семейные люди (от 35 до 50 лет) и верхние этажи, как упоминалось выше, предпочитают молодые люди до 35 лет. На территории Москвы (в границах МКАД) предпочтения отдаются верхним этажам (с 11-го и выше) по причине загрязнения воздуха».

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», также утверждает, что в Москве среди клиентов есть наибольшой спрос на средние этажи, начиная с 3-4 и по 9-10. «В малоэтажных проектах это так же средние этажи, но в данном случае границы спроса более размыты», – говорит он.

«В комплексах бизнес-класса средние этажи также пользуются высоким спросом, но вовсе по другой причине: их стоимость для потребителя наиболее приемлема, – комментирует Мария Литинецкая. – В объектах данного класса зависимость цены от этажа чаще всего ярко выражена – чем выше, тем дороже».

«У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, – считает Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость».

– Как показывает практика, многие, руководствуясь своим опытом, приобретают квартиру на том же этаже, что и раньше.

Тем, кто привык жить на последних этажах, сложно отказаться от привычного образа жизни и потрясающих видов из окна. Люди, которым важнее другие критерии, выбирают средние и нижние этажи».

По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, наибольшей популярностью среди покупателей в Санкт-Петербурге пользуются квартиры средней высотности, расположенные с 4 до 12 этаж.

«Около 80% покупателей квартир изначально оговаривают, что квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже, – отмечает она. – Исключение составляют разве что пожилые люди, для которых проживание на первом этаже является наиболее комфортным.

Отмечу, что здесь большую роль играет привычка покупателя: если клиент привык жить на последнем этаже, то он будет подбирать жильё в соответствии со своей привычкой. С точки зрения безопасности, для клиентов оптимальным является проживание на 4-12 этажах.

Бытует мнение, что квартиры на первых этажах более уязвимы для грабителей, но при этом повышенного спроса на квартиры на последних этажах мы не отмечаем: многие покупатели опасаются поломок лифтов/ пожара».

Надо сказать, что самые оптимальные этажи для жизни – средние – с 3-4 по 9-10, которые практически всегда раскупаются первыми. Но если сузить круг поисков до самого-самого, то можно назвать 5-7 этажи также максимально комфортными. Оно и понятно почему.

Ведь в случае поломки лифта всегда можно подняться пешком, но при этом уже не так беспокоит шум улицы, разговоры прохожих под окнами.

Сергей Ковалев, директор по маркетингу ООО «Бэст Консалтинг», уверен, что с точки зрения безопасности лучше приобретать жилье начиная с третьего этажа.

Однако Алексей Оленев считает, что оптимальный этаж – это тот, который нравится клиенту. Но и здесь можно поспорить. Например, был случай, когда молодая семья осуществила свою мечту, купив квартиру на самом последнем этаже – на 19-м. Ведь оттуда открывается прекрасный вид на лес.

Когда лифт сломался или же велись профилактические работы, в течение двух или трех дней им приходилось ежедневно подниматься с ребенком в коляске на 19 этаж.

Конечно, такое случается не часто, но этот пример является своего рода темой для размышления с точки зрения возможных жизненных обстоятельств и вопроса безопасности.

Разница в цене

Как правило, стоимость квартир на первых и последних этажах может быть примерно на 5-10% ниже чем у аналогичных, но расположенных на средних этажах здания.

По данным аналитиков, видовые квартиры, расположенные на верхних этажах, стоят дороже на 5-15%. «Разница в стоимости может составлять до 15%, – чем ниже, тем дешевле, – комментирует Алексей Оленев.

– Как вариант в ряде случаев верхний этаж может быть самый дешевый, но таких примеров немного».

«В некоторых случаях цены на квартиры вообще могут не отличаться, -, в свою очередь, утверждает Мария Литинецкая. – Например, в жилых комплексах эконом-класса разница может быть несущественной.

Только квартиры на нижних этажах могут продаваться с небольшим дисконтом – в 3-7%, поскольку жилье на первых этажах пользуется меньшим спросом среди покупателей и как следствие стоит дешевле.

Для того чтобы стимулировать спрос на подобные предложения, помимо дисконта, застройщик дарит покупателю отделку квартиры, сертификаты или бонусные карты от партнеров либо не берет денег за подбор и оформление недвижимости».

Григорий Алтухов добавляет, что в среднем в сегменте массового жилья наценка на последние этажи может доходить до 5-6 тысяч рублей, но, конечно, в оглядке на видовые характеристики. «Отдельные застройщики не делают привязки цен к этажности, но таких проектов на рынке единицы», – отмечает он.

В северной столице, по словам Марины Гусаковой, менеджерв компании «Адвекс на Ланском в Санкт-Петербурге», в среднем, первый этаж отличается по цене на 10% ниже от средних этажей, верхний на 5%, если это типовые серии домов.

«Совершенно другой разговор про дома – элит класса, где существует такое понятие как пентхаус, – подчеркивает она. – Как правило, это видовые квартиры, возможно двухуровневые.

Стоимость квадратного метра может превышать в разы стоимость квадратного метра в квартирах этого же дома».

«Квартиры на первых этажах позиционируются, как объекты с пониженной ликвидностью, поэтому застройщики часто предлагают на них скидки – в среднем от 20 тысяч рублей от общей стоимости квартиры, – говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

– В нашей компании используется сложная система ценообразования с целью обеспечения сбалансированного спроса на все объекты, поэтому, в том числе на квартиры первого этажа в ряде проектов действуют специальные цены, которые на 4-5% ниже цен на более ликвидное предложение».

Полина Яковлева, в свою очередь, утверждает, что в северной столице многие застройщики предлагают скидки в 15% на квартиры, расположенные на первых и последних этажах жилых комплексов.

«Политика ценообразования в данном вопросе напрямую зависит от этажности комплекса, – говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне.

– Чем выше этажность, тем меньше наценка на каждый этаж, встречаются случае повышения цены только с определенного этажа, в то время как несколько предыдущих реализуются по одной цене.

Также на цену влияет классность комплекса (верхние этажи в элитных комплексах могут быть в разы дороже нижних), а также преимуществ каждого этажа (например, недостатки первых этажей нивелируют отдельным входом, наличием собственного участка, а верхние этажи могут обладать увеличенным остеклением, возможностью установки каминов, террасами, уникальными видами и т.д.). Например, в бюджетном сегменте шаг этажа может составлять от 0 до 500 рублей. В бизнес-классе этаж в среднем растет в цене на 500-1000 рублей. В элитном сегменте – рост доходит до 15 000 – 50 000 рублей за кв. м. Интересно, что в регионах довольно часто используют единую цену 1 кв. м на все этажи, а иногда и типы квартир».

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» также отмечает, что в проектах бизнес – и элитного класса чаще всего на верхних этажах располагаются пентхаусы большой площади с панорамным остеклением, соответственно стоимость жилья здесь выше.

«В бизнес-классе ценовая градация более ярко выражена, так как квартиры на верхних этажах в большинстве случаев обладают хорошими видовыми характеристиками, – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

– Разница в цене может составлять, в среднем, 5-15%. А вот в элитных комплексах сравнивать стоимость жилья на разных этажах не совсем корректно. На верхних этажах обычно располагаются квартиры с большой площадью, панорамным остеклением.

Нередко это пентхаусы, стоимость которых априори существенно выше».

Выбор есть

Подводя итоги, стоит отметить, что, несмотря на вышесказанное, все же в современных жилых комплексах предусматривается комплексная система безопасности, которая включает контроль доступа на территорию, помещения для охраны, домофоны на входных дверях.

Часто под первым этажом предусмотрен подвал или цокольный этаж, что поднимает уровень первого этажа, поэтому проникнуть в квартиру через окно становится затруднительно.

Да и безопасность квартир и общедомового имущества – это скорее не вопрос архитектуры, это вопрос грамотного управления.

«Современные жилые комплексы строятся с соблюдением всех нормативов по обеспечению безопасности их жителей, – уверяет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

– Поэтому любые рассуждения о больших или меньших рисках, связанных с проживанием на нижних или верхних этажах основаны на субъективных оценках. Так, если вы боитесь высоты, в квартире на последнем этаже высотного дома вы явно будете чувствовать себя некомфортно.

То же можно сказать и о тех клиентах, которые пострадали в прошлом от рук «форточников» – такие покупатели даже не посмотрят в сторону жилья на первом этаже».

У каждого дома и этажа свои особенности, но, как и везде, существует золотая середина. В высотном комплексе «золотой серединой» (идеальной зоной для проживания) принято считать 6-10 этаж.

На этом уровне меньше слышны уличные шумы, много света. Также в случае поломки лифта жильцам не придется испытывать чрезмерные физические нагрузки при подъеме на этаж.

Кроме того, нередко у таких квартир хорошие видовые характеристики.

Если говорить о том, насколько высота этажа влияет на здоровье человека, то люди, у которых проблемы с давлением, предпочитают этажи пониже – с 1 по 4 этаж, считая, что в нижних этажах воздуха больше, да и надо быть ближе к земле.

Хотя по мнению некоторых ученых, лучше выбирать квартиры с 7 по 11 этаж, так как здесь в окна не попадает первичная пыль, поднимаемая с асфальта, и не залетают частички грязи, которые ветром переносятся в верхние слои воздуха и концентрируются выше 11 этажа.

Но это всего лишь одна из точек зрения…

Сугра Гаджиева

Источник: https://move.ru/articles/690/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.