Перенос сроков строительства

Содержание

COVID-19. Как теперь увеличить сроки строительства?

Перенос сроков строительства

Запретительные мероприятия из-за пандемии коронавируса в России подходят к концу и теперь остро встает проблема пересмотра параметров заключенных (да и еще и незаключенных) договоров в строительстве.

Формально строить опять разрешили, хотя еще сохраняется большое количество иных ограничений, которые продолжают влиять на ход производственных процессов.

Кажется очевидным, что введенные ограничения относятся к форс-мажорным обстоятельствам и действие этих ограничений напрямую приводит к объективному увеличению сроков и стоимости строительства. Тема изменения стоимости работ по контрактам – это отдельная большая тема и рассмотрена она будет отдельно. Здесь же речь пойдет о сроках строительства.

Опять же кажется очевидным, что сроки по строительным контрактам нужно продлить без каких-либо санкций в сторону стороны, которая уже нарушила или нарушит в будущем свои обязательства по срокам из-за действия запретов и ограничений. Но, как показывают сейчас первые кейсы, это совсем не является очевидным. Ясно обозначились три подхода к оценке влияния произошедшего на сроки строительства:

  1. Никакого существенного влияния нет, и никто не имеет права на продление сроков исполнения своих обязательств. Обсуждение и решение только в суде.
  2. Возможно влияние имеется, но сторона, требующая увеличения сроков, должна убедительно доказать, что негативное влияние было, что есть причинно-следственная связь между негативным влиянием и задержкой сроков, что требуемые новые сроки являются объективно необходимыми и никак не связаны с проблемами, возникшими до наступления ограничительных мероприятий. Обсуждение идет путем переговоров, но решение в большей части случаев нужно получить в суде.
  3. Влияние имеется, совместными усилиями сторон необходимо спланировать продолжение работ, оценить объективные сроки завершения и предусмотреть соответствующие взаимные мероприятия. Совместность поисков решений не исключает подготовку объективных обоснований новых параметров проектов. Обсуждение идет путем переговоров, решение принимается на основе взаимного согласия.

При всей кажущейся нелепости первого подхода его сторонники имеют достаточно серьезные аргументы в защиту своей позиции, подтвержденные Верховным судом РФ в своем обзоре от 21 апреля 2020 г., а именно:

  1. При отсутствии иных оснований для освобождения от ответственности за неисполнение обязательства (статья 401 ГК РФ) установление нерабочих дней основанием для переноса срока исполнения обязательства исходя из положений ст. 193 ГК РФ не является.
  2. Невозможность поставщиков/субподрядчиков исполнить свои обязательства не относится к обстоятельствам форс-мажора в отношениях Заказчик-Подрядчик (ст. 401 ГК РФ). Даже, если эта невозможность возникла из-за обстоятельств форс-мажор на стороне поставщиков/субподрядчиков Заказчика/Подрядчика.
  3. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, т.е. одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер.

Плюс во многих договорах вообще отсутствуют условия форс-мажора или описаны они очень формально и в общих чертах. Ну и справку от ТПП о наличии форс-мажора, как показала нынешняя практика, получить совсем не просто – по значительному количеству договоров заявители уже получили отказы.

Также по государственным контрактам увеличение сроков, особенно большее, чем действовали ограничения, является особо сложной задачей.

В таких условиях придется идти в суд с требованием об изменении условий договора, но, помимо вышеприведенных оснований для отказа в таких требованиях, может возникнуть ситуация, когда суды будут подходить строго формально к оценке заявляемых требований и отказывать в них в связи с тем, что заявители будут ссылаться на ограничения, которые к ним формально не имели никакого отношения. Ведь уже немало сломано копий юристами всех уровней о то, что вводимые ограничительные меры не имели и не имеют под собой законных оснований. 

И получится цугцванг: государство жестко требовало исполнения вводимых незаконных по некоторым мнениям ограничений и они, эти ограничения, реально были, а суды не будут принимать это во внимание, отказывая заявителям в требованиях об увеличении сроков исполнения обязательств, указывая, что заявители ссылаются на незаконные ограничения. Т.е. возникнет 2 плоскости правовой реальности, которые никак не будут пересекаться.

При и втором и третьем подходах предстоит определить следующее:

  1. Какие были препятствия, которые напрямую повлияли на срок завершения работ.
  2. Как долго действовали препятствия, которые напрямую повлияли на срок завершения работ.
  3. Какие работы нельзя было выполнять, а какие – можно.
  4. Существуют ли работы, просрочка по которым возникла до наступления препятствующих обстоятельств.
  5. На какой объективный срок необходимо продлить выполнение работ.

Последний вопрос вызывает самые большие сложности.

Как известно запрет на проведение строительных работ действовал 29 дней. Так вот большинство Заказчиков согласны на увеличение сроков строительства только на эти 29 дней. Подрядчики же в большинстве своем требуют не менее 3-х месяцев.

Здесь следует иметь в виду, что увеличение сроков выполнения строительных работ из-за возникающих препятствий практически никогда не равно срокам действия этих препятствий. При этом срок увеличения может быть и больше, и меньше.

Например, до окончания работ оставалось пять дней. Препятствия для исполнения действовали 29 дней. Вполне логично ожидать, что после окончания препятствий обязательство будет исполнено ранее, чем 29 дней. И наоборот. Если до окончания обязательств оставалось 100 дней, то при сроке действия препятствий в 29 дней, увеличение может составить и 150 и более дней.

По нашей оценке, увеличение реальных сроков будет очень существенным. В первую очередь потому, что препятствия снимаются постепенно плюс действуют их последствия, которые тоже следует принимать во внимание.

Также остаются значительные ограничения, которые будут вносить свой вклад в сроки завершения работ, потому что сегодняшние условия осуществления строительных работ нельзя признать обычными.

Ну и безусловно предстоит опять развернуть производственные мощности, восстановить все производственные связи с субподрядчиками и поставщиками, многие из которых могут просто разориться, что потребует реконструкции системы.

Что же сейчас необходимо предпринимать? Если одна из сторон планирует увеличить срок (а чаще всего это будет Подрядчик), то необходимо подготовить соответствующее юридическое и экспертное обоснование. Плюс в большинстве случаев придется идти и продлевать сроки исполнения через суд, да еще через все инстанции.

Потому что это такая отечественная специфика – никто не хочет принимать ответственность за такие решения на себя и решение оставляют суду, прикрывая себя от претензий и руководства, и собственников, и правоохранительных органов.

За это время по многим контрактам сроки просто давно закончатся и возникнут новые правовые условия.

Результатом должно быть Заключение содержащее:

  • исследование объективных обстоятельств и их влияние на ход реализации контрактов, освобождающих сторону от ответственности за нарушение договорных сроков строительства и дающих право на увеличение сроков строительства;
  • расчет и обоснование новых сроков строительства.

Необходимо будет определить и доказать:

  1. наличие и продолжительность действия обстоятельств непреодолимой силы;
  2. наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;
  3. непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
  4. добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков;
  5. объективность, разумность и обоснованность новых сроков строительства.

И нужно иметь в виду, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учётом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Для оценки перспектив и параметров возможного увеличения сроков строительства, подготовки таких обоснований, в том числе для суда, обращайтесь на нашу горячую линию:

7 (916) 632-92-86

Старший партнер ASN Int. Group Сергей Захаров

Источник: https://ardexpert.ru/article/18127

Государство не выстрелит себе в ногу – мораторий на штрафы для застройщиков будет продлен?

Перенос сроков строительства

На днях Минстрой сообщил, что действующий с апреля и до конца текущего года мораторий на штрафы за перенос сроков ввода в эксплуатацию жилых объектов по договорам долевого участия продлевать пока не планируется. Застройщики встревожились, а дольщики, напротив, воспрянули духом.

Напомним, что соответствующее постановление Правительства РФ № 423 было принято 2 апреля 2020 года. Этот документ устанавливает особенности применения неустойки и иных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве на срок до 31 декабря 2020 года.

Вообще интересы дольщиков защищает Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве..

» – согласно ему, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ , действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если дольщик – юридическое лицо, а если физическое – то пени начисляются в двойном размере.

Однако принятое Постановление ограничивает действие данного Закона и оставляет покупателей квартир без возможности получить деньги в случае задержки строительства в текущем году.

Это решение было призвано снизить финансовую нагрузку на застройщиков. Среди дольщиков оно весьма непопулярно – по понятным причинам. Другое дело, что весной это был вынужденный шаг.

На апрель как раз пришелся пик первой волны пандемии COVID-19, лихорадочно вводились многочисленные меры безопасности и ограничения, производство в стране практически остановилось.

Так что мораторий на штрафы застройщикам, задерживающим ввод жилья, был неизбежен – строительные компании оказались заложниками обстоятельств.

Между тем строительство является системообразующей отраслью отечественной экономики, дающей значительную долю налоговых поступлений в бюджет. По данным Росстата, в России более 270 тысяч строительных организаций, обеспечивающих работой более 4,9 млн человек.

При этом, как заявил в одном из интервью Марат Хуснуллин, на тот момент заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству, а ныне Заместитель Председателя Правительства РФ – «одно рабочее место в строительстве формирует до восьми мест в других отраслях экономики – торговле, ЖКХ и сфере услуг».

Строительная сфера – это, несомненно, опора экономики, и бросить ее на произвол судьбы для государства – всё равно, что выстрелить себе в ногу.

Поэтому были приняты все возможные меры для поддержки строителей: в то время, когда жизнь практически замерла в период самоизоляции, работа на стройплощадках продолжалась, стали возможны продажи квартир полностью в электронном формате. Особую популярность приобрела программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% – она, кстати, уже продлена до 1 июля 2021 года.

Застройщики, разумеется, весьма заинтересованы в том, чтобы и мораторий на выплату неустойки тоже был продлен. 20% руководителей строительных организаций оценивают текущую экономическую ситуацию в отрасли как негативную, 69% – как удовлетворительную. А индекс предпринимательской уверенности в строительстве с начала текущего года упал на 7 пунктов и составляет -22%.

О многочисленных просьбах застройщиков по поводу продления моратория недавно на заседании Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию ЖКХ при Совете Федерации сообщил заместитель министра строительства Никита Стасишин. Однако устами этого же чиновника было заявлено, что сохранять данную меру поддержку не планируется. Пока не планируется.

Почему он сделал такое заявление – абсолютно ясно. Теперь, когда слово «коронавирус» уже не так пугает людей, перед ними встают насущные бытовые вопросы. А у дольщиков самый главный – получение квартиры.

Тем более он становится важным на фоне финансовых потерь, понесенных в ходе мер по борьбе с пандемией.

Все это, по мнению многих аналитиков строительной отрасли, может сплестись в очень опасный клубок и вызвать массовое недовольство среди дольщиков. Так зачем подливать масла в огонь?

Несомненно, обещание, что мораторий на штрафы снимается, успокоило многих дольщиков, однако насколько оно будет выполняться и выполнимо ли вообще? Прежде всего возникает вопрос: а что, собственно, изменилось, почему теперь можно опять штрафовать запаздывающих со сдачей домов строителей? Пандемия продолжается, идет вторая волна и до ее пика еще далеко. По всем регионам опять ужесточаются меры предосторожности.

Ситуация в строительной сфере и так не простая. Например, лишь в Москве и Московской области, согласно Единому реестру проблемных объектов, не сдан в срок 931 дом общей площадью 4997 тыс. кв. м.

Получается, если Минстрой говорит правду, в ближайшее время строительные фирмы получат целый вал исков на взыскание штрафов, общая сумма которых может выражаться в миллиардах.

Понятно, что дольщики, да и многие другие, не имеющие отношения к строительству, граждане будут этому аплодировать.

Однако необходимость выплачивать компенсации дольщикам лишь усугубит ситуацию, приведет к банкротству компаний и появлению множества долгостроев.

Государству в таком случае придется достраивать их за счет бюджета, который и так испытывает дефицит. Например, согласно внесенному в Мосгордуму проекту закона о бюджете города Москвы на ближайшую трехлетку, дефицит составит 510 миллиардов рублей. И если уж столица испытывает нехватку средств, что говорить о других регионах.

Рассчитывать на скорое новоселье при банкротстве застройщика тоже не стоит. В этой ситуации непосредственно решать проблемы дольщиков будет Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, созданный Правительством РФ в 2017 году.

Только Фонд сначала может в течение полугода проводить экспертизу целесообразности завершения строительства, а потом еще в течение трех лет – достраивать дом.

Так что банкротство – невыгодная история и для застройщика, и для дольщиков, и для государства.

Ставят под сомнение заявление Минстроя не только эксперты, но и рядовые дольщики.

– Механизм давно отработан, – считает Константин Пронин, дольщик со стажем. – И, к сожалению, не только в строительстве. Сначала по-хозяйски обещают, потом, ссылаясь на форс-мажор, вероломно нарушают данные ранее заверения. У нас в стране накоплен большой опыт по селекции хозяев своих слов.

Так это или нет, покажет время. Пока очевидно одно: решение о продлении моратория еще не принято. Об этом свидетельствуют, в частности, максимально обтекаемые формулировки, которые использовал представитель ведомства: «Минстрой пока не склонен к продлению послаблений для застройщиков» и так далее.

Поэтому и дольщикам, и застройщикам остается ждать и надеяться – правда, каждому на свое.

Москва, Екатерина Попова

Москва. Другие новости 06.11.20

Судебная война и контролируемое банкротство: предприятие ТОМЕТ доводят до полного краха. / СМИ: Глава Минприроды РФ готовится к отставке. / Госдума готова ввести миллионные штрафы за фейки об СССР в годы Второй мировой войны: правительство поддержало. Читать дальше

© 2020, РИА «Новый День»

Подписывайтесь на каналы
Яндекс НовостиЯндекс Дзен YouTube

Источник: https://newdaynews.ru/moscow/707755.html

Дополнительное соглашение о переносе срока по ДДУ: что нужно знать дольщику?

Перенос сроков строительства

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/dopolnitelnoe-soglashenie-o-perenose-sroka-po-ddu-chto-nuzhno-znat-dolshchiku/

С чем связаны массовые переносы сроков строительства в россии?

Перенос сроков строительства

На перенос сроков строительства может влиять ряд факторов.

1. Недостаток финансирования.

Ни для кого не секрет, что в последние два года продажи по рынку недвижимости в целом упали более чем на 30%, что привело к недостатку средств на строительство у целого ряда застройщиков и даже банкротству такого крупного девелопера, как СУ-155, работавшего в 54 городах России. В сочетании с ростом процентных ставок по кредитам застройщики работают за счет фактических поступлений от продаж строящихся квартир, и сроки строительства зависят от того, как много может продать квартир застройщик в месяц.

2. Рост курса доллара привел к удорожанию импортных строительных материалов и переходу на отечественные аналоги, что в свою очередь привело к дефициту некоторых позиций и появлению очереди ожидания на заводах производителей. Этот фактор временный и влияет не на всех застройщиков.

3. По политическим и экономическим причинам ряд зарубежных подрядчиков ушел со строительного рынка РФ, что привело к дефициту специалистов особенно в высотном домостроении и непрерывном монолитном литье.

4. Также задержки строительства вызваны недостатками планирования, когда застройщик или подрядчик неверно оценивают свои силы и порой непредумышленно называют заниженные сроки строительства, в которые не могут потом уложиться.

5. Еще один фактор, оказывающий сильное влияние, это прием проектно-разрешительной документации и разрешение на ввод в эксплуатацию со стороны государственных органов. Ведь выделение участка и согласование проекта может растянуться на годы.

Если рассматривать зарубежный опыт, то там в основном работает финансовый фактор, в кризисные годы также вызывающий банкротство ряда девелоперов, остальные факторы нивелированы большей зрелостью рынка и высокой культурой планирования.

Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Отвечает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев:

Все причины переносов срока ввода дома в эксплуатацию можно условно поделить на две большие группы. Первая связана с финансированием стройки, вторая — с деятельностью поставщиков ресурсов.

Самой распространенной причиной остается недостаток средств для ведения строительных работ в соответствии с графиком. Это может происходить из-за объективного снижения спроса на квартиры: кризиса, затоваривания рынка жилья.

В таком случае при правильной политике застройщик может вернуться к изначальным темпам и сдать дом с приемлемой задержкой — до года. Хуже, когда недофинанирование объясняется непродуманными действиями девелопера.

Например, компания может приобретать земельные участки «впрок» или открыть массовые продажи в новых проектах, но не быть готовой вести активное строительство. Вариант с мошенничеством хоть и встречается в последнее время нечасто, но его никто не отменял.

Вторая группа причин связана с зависимостью девелоперов от монополистов, предоставляющих электроэнергию, тепло, воду и т. д. Так, ресурсоснабжающая организация может не уложиться в сроки строительства генерирующих мощностей или сетей. А без них новостройку нельзя официально ввести в эксплуатацию и заселить.

Также притормозить достройку дома может непрофессионализм застройщика. Он может отойти от проектной документации, нарушить нормативы при благоустройстве территории и т. д. Такой объект может быть введен в эксплуатацию только после исправления недочетов.

Ситуация с переносами сроков сдачи объектов жилого строительства характерна для стран и регионов с перегретым рынком жилья, таких как Испания, ОАЭ, Болгария. В период всемирного кризиса 2008 года застройщики там не только отставали от графика, но и заморозили ряд проектов до улучшения конъюнктуры.

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Отвечает юрист «Национального юридического центра» (Волгоград) Арсен Аристакесян:

Массовый перенос сроков введения в эксплуатацию строящихся многоквартирных домов вызван, в первую очередь, общей тяжелой экономической ситуацией, а также особенностями ведения долевого строительства в нашей стране.

Помимо общеизвестных причин (удорожания стройматериалов, снижения покупательской способности граждан), большую роль играет тот факт, что некоторые девелоперы фактически используют «матричную схему» под видом использования 214-ФЗ.

Имеются в виду «строительные пирамиды» в долевом строительстве. Застройщик привлекает денежные средства покупателей до начала строительства (а иногда и до получения разрешительной документации) с существенным дисконтом.

Объектов, реально возведенных такими компаниями, гораздо меньше, чем количество объявленных проектов, чье строительство еще далеко от завершения.

Если в экономике возникают неблагоприятные условия, подобная «лестница» ломается, сроки введения объектов в эксплуатацию постоянно нарушаются, страдает репутация девелопера, исчезает приток новых клиентов, и девелопер может оказаться на грани банкротства.

Может показаться, что эта схема характерна для небольших строительных фирм, которые пытаются таким образом компенсировать нехватку собственных средств. Но пример группы компаний СУ -155, которая оставила десятки тысяч дольщиков по всей стране, говорит о том, что даже системообразующие игроки на рынке недвижимости придерживаются рискованной финансовой политики.

На наш взгляд, это обусловлено в том числе несовершенством законодательного регулирования долевого строительства в нашей стране.

Если мы обратимся к опыту иностранных государств в сфере долевого строительства, то не найдем нигде, кроме Сальвадора (в 90-х годах), такого количества ситуаций с обманутыми дольщиками и инвесторами, как в России.

Сама схема привлечения денежных средств дольщиков была придумана в Аргентине в 1985 году под лозунгом, что характерно, «Строительство по справедливости». Это помогло рынку недвижимости Аргентины выйти из крутого пике, увеличить количество собственников жилья в стране в десять раз.

Схема долевого строительства широко применяется с 90-х годов XX века в США, Европе и ОАЭ.

Везде есть свои особенности, однако ключевым отличием правового регулирования этой сферы от российских правовых реалий заключается в том, что государство контролирует расходование денежных средств по целевому назначению на всех этапах строительства. При этом деньги невозможно привлекать без отчета о уже потраченных средствах, проводится промежуточная приемка строительных работ.

Практически нигде, кроме РФ, застройщик не вправе при долевом строительстве брать предоплату за «будущие» строительные работы. Строительные сметы являются публичными, ответственность за нарушение обязательств возлагается на банки или страховые компании.

Конечно, некоторые из этих мер уже прописаны в 214-ФЗ, а некоторые предложены в качестве поправок. Однако, на текущий момент, многие застройщики, как в том числе СУ-155, обходят положения 214-ФЗ через заключение договоров с ЖСК, по которым у дольщиков нет никаких прав на объект незавершенного строительства.

Отвечает президент M16 Group (Санкт-Петербург) Вячеслав Малафеев:

Переносы сроков сдачи у некоторых застройщиков происходят в связи с дефицитом ресурсов, который испытывают большинство игроков в рыночной конъюнктуре. В конце 2014 года, когда Центробанк поднял ставку до 17%, все банки поменяли условия кредитования застройщиков, в связи с чем основным источником финансирования стали деньги дольщиков многоквартирных домов.

Застройщики не успевали привлекать финансирование из-за падения спроса на квартиры, и это привело к тому, что сроки сдачи сдвигались.

Если бы застройщики имели какой-то дополнительный ресурс финансирования, то строительство объектов не прекращалось, и они могли бы привлекать деньги дольщиков и дальше, не перенося сроки.

Тем не менее есть еще и кредитная нагрузка, которая также у всех разная, обычная конкуренция, земельные участки разной стоимости.

Однако у сильных и крупных застройщиков ситуация другая. Мы видим перераспределение спроса на рынке строящегося нового жилья.

Клиенты больше выбирают сильных застройщиков с надежной репутацией и интересным местоположением жилых комплексов.

Соответственно, у крупных и надежных застройщиков с интересными жилыми комплексами спрос не падает и переносов сроков сдачи нет — все сдается вовремя, а у лидеров сегмента даже стабильно и досрочно.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Отвечает управляющий партнер Gravion Group (Москва, Подмосковье) Юрий Неманежин:

Массовые переносы сроков строительства в первую очередь связаны с тем, что произошел большой отток рабочей силы из-за резкого скачка курса валют, так как, даже получая сегодня в рублях столько же, сколько платили год-два назад, в пересчете на доллары величина заработной платы резко уменьшилась, и иностранцам, которые отправляют деньги родным в долларах, просто стало невыгодно работать на стройках.

Второй момент — это массовые банкротства генподрядчиков. Это происходит из-за растущего кассового разрыва, когда деньги с одного проекта перераспределяют по другим проблемным проектам, из-за чего в итоге начинают страдать все проекты.

Как вариант, генподрядчик может взять повышенные обязательства, у него может не хватить оборотных средств, что в итоге также приводит к печальным последствиям.

При этом по нашему законодательству организация не может быстро заменить одного проблемного генподрядчика на другого, зачастую не может и вернуть выплаченный генподрядчику аванс. В итоге получается простой и сроки сдачи начинают сдвигаться. Это основные причины.

Что касается иностранного опыта, то подобные проблемы со сдачей объектов могут быть в странах, где нет экономической стабильности, как у нас, например, потому что экономическая нестабильность в первую очередь отражается на строительной отрасли. В стабильных странах подобных проблем нет, так как система у них выстроена лучше, чем у нас, и очень жестко регламентированы сроки строительства, лицензирования и застройщиков и генеральных подрядчиков.

Отвечает директор ФРК «Этажи-Краснодар» Вадим Камалов:

Массовые переносы связаны в основном с ухудшением финансирования строительства объектов, а это, в свою очередь, связано со снижением спроса на новостройки. Люди начинают откладывать дорогие покупки в связи с нестабильностью, ухудшающейся ситуацией в экономике и негативными ожиданиями.

К чему это может привести? Я думаю, что в дальнейшем мы увидим определенную санацию рынка, уйдут компании, не умеющие оптимизировать существующие процессы и снижать непроизводственные издержки, это нормальная ситуация, она приведет к оздоровлению рынка. Но ситуация сейчас серьезная, недаром в мае 2016 года собирается Государственный совет на тему «О развитии строительного комплекса и совершенствовании градостроительной деятельности в Российской Федерации» — это первый Госсовет на эту тему.

Рынок во время бурного роста прощает многие ошибки, и в этот период появилось много непрофессиональных игроков, они начали кучу проектов, собрали часть денег от дольщиков, и вдруг денежный поток иссяк. Для того чтобы избежать массового банкротства таких застройщиков и огромного количества обманутых дольщиков, государство вынуждено поддерживать строительный рынок.

Отвечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet (Москва, Подмосковье) Владимир Богданюк:

Ситуация, когда сроки сдачи новостройки переносятся на один-два квартала, для рынка вполне стандартная и достаточно распространенная.

Связано это с чаще всего с тем, что в процессе строительства могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, например, во время прокладки коммуникаций обнаруживается, что грунтовые воды залегают ближе к поверхности, чем это выявила соответствующая экспертиза.

Для устранения такой ситуации застройщику может потребоваться дополнительное время. Также бывает, что сдача проекта задерживается, поскольку застройщик устраняет незначительные дефекты строительства, чтобы получить разрешение на ввод.

Связанные с технологией строительства переносы сроков сдачи объектов на рынке встречались всегда, нельзя сказать, что с кризисом эта тенденция усилилась. Мы, напротив, наблюдаем обратную динамику.

Застройщики ускоряют сроки строительства проектов, поскольку опасения покупателей по поводу покупки еще строящего дома в непростой экономической ситуации усиливаются, и люди готовы к сделке только в том случае, если на площадке четко прослеживается строительная динамика.

Многие проекты делают акцент именно на высоких темпах строительства. Отчеты со стройки и даже камеры на площадке стали вполне привычным атрибутом для продвижения проекта.

Не пропустите:

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

Как принять квартиру в новостройке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/s_chem_svyazany_massovye_perenosy_srokov_stroitelstva_v_rossii_/4863

Перенос сроков сдачи по ДДУ: подводные камни

Перенос сроков строительства

Сейчас уже многие покупатели квартир в новостройках знают, что согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» дольщик может взыскать неустойку с застройщика за просрочку в передаче объекта долевого строительства.

Схема кажется простой. В договоре установлен срок передачи объекта долевого строительства (квартира, апартаменты, машиноместо или любой другой объект недвижимости).

Если до указанного дня объект не передан, знающий дольщик требует выплатить неустойку.

Если застройщик не платит добровольно, покупатель нанимает юриста, который идет в суд и взыскивает неустойку в судебном порядке. Всё вроде очевидно.

Но у застройщиков тоже есть юристы, которые выдумывают схемы, направленные на исключение возможности взыскать неустойку даже тогда, когда у покупателя есть на это право. Рассказываем о часто встречаемых хитростях и методах борьбы с ними.

Хотите купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация, индивидуальный подбор квартир, сопровождение сделки и юридическая поддержка: +7 495 320-99-22.

1. Застройщик требует подписать акт сдачи-приемки объекта задним числом

Что делать: читайте акт внимательно и подписывайте его той датой, когда вы фактически принимаете квартиру.

2. Застройщик включает в акт приема-передачи пункт, согласно которому дольщик «не имеет к застройщику никаких финансовых претензий»

Такая формулировка является фактически отказом от права на обращение в суд. Но согласно п. 2 ст. 3 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации отказ от права на обращение в суд недействителен. Включение такого пункта в акт не означает неграмотность застройщика. Это метод психологического давления. 

Что делать: по возможности попросите исключить из акта такой пункт. Бывает такое, что застройщик соглашается это сделать. В противном случае, отказывайтесь подписывать акт приема-передачи. Обычно это работает.

Но даже, если вы подписываете акт в таком виде, суд скорее всего встанет на вашу сторону. В моей практике не раз встречались случаи, когда суд взыскал неустойку с застройщика, несмотря на такую формулировку в подписанном акте приема-передачи.

Случаев отказа в иске по такому основания не было, но поскольку судьи разные и риск есть, этот пункт лучше исключить.

3. Застройщик требует подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, которым изменяет срок приема-передачи квартиры

Что делать: такой «допник» тоже лучше не подписывать. Просто откажитесь от подписания, прямо указывая на то, что собираетесь взыскать неустойку за просрочку в передаче объекта.

А если вы его подписали после ввода дома в эксплуатацию, то помните, что все изменения к договору долевого участия подлежат обязательной государственной регистрации так же, как сам договор.

И действительным это допсоглашение будет только в случае его государственной регистрации. 

Есть высокая вероятность, что застройщик не сможет зарегистрировать дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое изменяет срок передачи объекта после ввода дома в эксплуатацию.

Росреестр это не пропустит. В этом случае, данное дополнительное соглашение является недействительным, несмотря на вашу подпись на нем.

То есть суд, при расчете периода начисления неустойки, не будет принимать его во внимание.

Как видите, застройщику весьма непросто принудить вас подписать что-то, что ограничит ваше право на взыскание неустойки. Подписание документов — дело добровольное.

Как обычно застройщику удается вас уговорить? Застройщик может угрожать тем, что в случае отказа в подписании не передаст вам ваш объект, не передаст ключи и не подпишет с вами акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Тем не менее, акт нужен дольщику для регистрации права собственности.

Что делать, если застройщик вынуждает подписать документы

В первую очередь не поддавайтесь на давление и помните, что именно застройщик заинтересован в том, чтобы передать вам объект как можно быстрее. Потому что за каждый день просрочки начисляется неустойка в вашу пользу.

Так что такое давление нацелено в первую очередь на покупателей, которые не знают закон. Скажите застройщику: «Нет проблем, не передавайте», — и уходите.

Застройщик сам в скором времени пришлет вам односторонний акт приема-передачи объекта по почте. 

Для получения одностороннего акта от застройщика надо обеспечить получение корреспонденции по тому адресу, который указан в ДДУ. Если вы переехали и не получаете корреспонденцию по этому адресу, вы должны письменно уведомить застройщика о новом адресе для направления корреспонденции. Лучше сделать это письмом по почте или передать застройщику под входящий штамп. 

С односторонним актом, полученным по почте, вы без проблем зарегистрируете свое право собственности. Если застройщик вам акт не отправит, то право собственности всегда можно зарегистрировать через суд. Суд признает ваше право в судебном порядке.

Сделать это можно одним иском с неустойкой, так что еще и заработаете. С таким решением суда вы сможете зарегистрировать свое право собственности в Росреестре так же, как с актом приема-передачи.

А за все время, пока застройщик тянул с подписанием акта, взыщите неустойку, которая многократно превысит ваши расходы на ведение судебного дела.

Однако и на этой стадии бывают случаи, когда застройщик хитрит. Например:

1. Направляет дольщику копию одностороннего акта приема-передачи. При этом в описи к письму пишет, что оригинал.

Что делать: вам придет ценное письмо с уведомлением о вручении — явиться за ним придется в почтовое отделение. Письмо выдадут после предъявления паспорта под роспись в получении.

Открываете письмо сразу в почтовом отделении и в случае несоответствия содержимого письма, написанному в описи, просите сотрудников Почты России составить об этом соответствующий акт и подпишите его у сотрудника почты.

С таким актом вы признаете право собственности в суде и взыщите с застройщика повышенную неустойку, так как суд будет видеть явное злоупотребление правом со стороны застройщика. Главное правильно фиксировать доказательства.

2. Направляет дольщику один экземпляр акта приема-передачи. А для регистрации права собственности в Росреестре экземпляров нужно два экземпляра акта.

Что делать: перед подачей документов на регистрацию, сделайте нотариальную копию акта приема-передачи и подайте оба акта на регистрацию. Дополнительно напишите заявление, что не возражаете против того, чтобы оригинал акта Росреестр оставил себе, а вам вернул нотариальную копию. Так ваше право собственности будет зарегистрировано.

3. Направляет дольщику односторонний акт приема-передачи с датой, предшествующей дате отправления письма.

Что делать: после получения такого письма, ответьте застройщику письмом, в котором укажите, что дата отправления письма и дата акта приема-передачи сильно отличаются, что свидетельствует о составлении акта приема-передачи «задним числом».

Обращаясь в суд, вместе с требованием о взыскании неустойки, заявите требование о признании акта приема-передачи недействительным частично (в части даты акта). Вашим доказательством составления акта «задним числом» будет дата отправка письма.

Дату отправки письма вы узнаете по отметке на конверте и печати почты на описи, которая будет в конверте. Истинной датой составления одностороннего акта для суда будет дата его отправки дольщику.

  • 25 Июн 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/perenos-srokov-sdachi-po-ddu-podvodnye-kamni.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.