Перепланировка в панельном доме

Содержание

Перепланировка в панельном доме – можно ли делать, варианты, типовая

Перепланировка в панельном доме

Любое жилое пространство должно быть уютным и индивидуальным. Но в панельных домах добиться создания уютного, индивидуального, эргономичного пространства без перепланировки практически невозможно.

Каким образом на законодательном уровне урегулирована перепланировка в панельных домах и можно ли делать перепланировку в панельном доме вовсе?

По общему правилу, перепланировка — это совокупность работ по переобустройству жилья, но с ограничениями и особенностями, определенными законодательно, для панельных домов, поскольку в таких строениях все стены несущие.

Законодательство

Все правоотношения, которые затрагивают жилье, урегулированы нормами ЖК РФ. Перепланировка исключением не является, поскольку указанный кодекс содержит общие положения по данному вопросу.

Более детальное и узкое урегулирование вопросов перепланировки содержится в ряде законов и подзаконных НПА:

Список не исчерпывающий.

Для утверждения и начала перепланировочных работ, производится разработка проектной документации, при составлении которой учитываются ряд показателей:

  • степень изношенности конструкций, являющихся несущими;
  • каково изменение нагрузки на элемент (стену), подлежащую переоборудованию;
  • характеристики самого дома (этажность, в первую очередь над помещением, которое перепланируется; имеются ли под помещением уже перепланированные помещения и в чем состояла их перепланировка и т.д.).

Фактически, чем выше дом и чем ниже в нем находится помещение, тем меньше манипуляций со стенами можно будет провести.

Ограничения

В результате перепланировки в панельном доме законом определено, что делать можно, а чего нет.

Так, допускается:

  • переносить стены и перегородки, их снос;
  • оборудование проемов для дверей;
  • увеличение площади жилой части посредством переоборудования кладовок, коридора;
  • организация доп.санитарного узла и (или) кухни.

Перепланировка в панельных домах запрещена категорически, если:

  • деформируются несущие стены (разрушаются, их состояние ухудшается);
  • наносится вред фасаду;
  • причиняется вред условиям проживания соседей и собственника перепланируемого жилья;
  • отсутствие согласия всех собственников жилого объекта долевой собственности;
  • работы проводятся в объектах, которые в течении 3-х лет подлежат сносу.

Как сделать перепланировку в панельном доме

Чтобы обезопасить плод перепланировки и проводимые работы, предусмотрена определенная процедура согласования таких работ.

Заказ техпаспорта в БТИ

Многие полагают, что заказ техпаспорта необходим, дабы изучить конструктивный план дома и совместить идею перепланировки с реальными возможностями по ее воплощению не создавая опасность.

Тех.паспорт БТИ, как правило, не содержит сведения о несущих стенах и неспециалист не сможет понять по такому плану какая из стен относится к категории несущих. В исключительных случаях тех.паспорт с описанием всех конструкций имеется у застройщика.

Конструктивный же план ответит на все интересующие вопросы, а получить таковой можно в УКСе при исполкоме.

Обращение в МНИИЭТЭП

Обращение в ГУП МПИИЭТЭП преследует цель проведение по заказу собственника жилья инженерного обследования у организации, которая разрабатывала проект дома.

Разработка проектных документов

К разработке проектных документов допускаются лишь специализированные проектные организации с допуском СРО.
В ходе разработки проектных документов преследуется цель свести конструктивную опасность к нулю.

Получения технического заключения

Техническое заключение – специальный документ, который отражает объективную оценку здания и расположенного в нем объекта подлежащего перепланировке на предмет строительно-технической безопасности.

Когда готовится тех.заключение обследуется как перепланируемый объект, так и помещения расположенные непосредственно над и под ним.

В случае, если выявляются дефекты конструкции здания за все время эксплуатации, выдаются соответствующие рекомендации по их устранению.

Фактически тех.заключение должно содержать:

  • сведения о состоянии строения и его конструкций;
  • оценку возможности проведения перепланировочных работ помещения, расположенного в нем.

Одновременно с обследованием строения и его помещений изучается документация на это здание, которая создавалась в момент проектирования и строительства.

Такая документация позволяет получить необходимые данные о:

  • серии строения;
  • годе постройки;
  • особенностях эксплуатации;
  • этаже, где размещен объект перепланировки;
  • состоянии несущих стен в близлежащих помещениях.

Тех.заключения подразделяются на виды:

  • которым определяется возможность проведения работ по перепланировке, когда перед работами получается разрешение на их проведение;
  • которым оценивается безопасность и допустимость уже проведенных работ, когда хозяева квартиры пытаются узаконить перепланировку.

Тех.заключение выступает основанием для составления БТИ акта о перепланировке и внесения изменений в тех.паспорт.

Разработка проекта на базе ТЗ

Нормы, которыми предусмотрена обязанность и случаи оформления проекта содержаться в приложении 1 508 – ПП.

Согласно нормам случаями являются манипуляции с:

  • несущими конструкциями строения;
  • разгружающими перегородками;
  • инженерными коммуникациями;
  • послойной конструкцией пола.

Проект состоит из ряда частей:

  • содержание (отражает установочные данные объекта, его состав);К этой части относятся и пояснительная записка, и план квартиры как до так и после и т.д.
  • акт-обязательство сторон;Отражает договоренность между заказчиком (хозяином перепланируемого объекта) и исполнителем (инженером), о том что первый обязуется соблюдать проектное решение, участвовать в принятии работ и т.д.
  • отметка руководителя проекта;Главный инженер таким образом подтверждает, что проект соответствует всем требованиям и стандартам.
  • общие данные;Перечисляются нормативно-правовые акты, которые легли в основу проекта.
  • архитектурно-строительные решения;Описываются характеристики жилого помещения (площадь, количество комнат и прочих помещений и т.д.), указываются, что в рамках перепланировки будет произведено с соответствующими выводами.
  • противопожарные мероприятия;Решаются вопросы организационного характера, определяется лицо ответственнее за пожарную безопасность при проведении работ по перепланировке и т.д.
  • планы объекта до перепланировки;За основу берутся документы БТИ.
  • демонтажно-монтажный план;Красным отмечаются элементы подлежащие демонтажу, зеленым на плане отражаются элементы, которые устанавливаются.
  • план полов и его экспликация;Отмечается где какое напольное покрытие.
  • план помещения после перепланировки;
  • место размещения сентехоборудования;
  • схема водоснабжения и канализации;
  • узел гидроизоляции;
  • усиление проемов металлоконструкциями и указания к проведению этих работ;
  • допуск СРО (свидетельство, что проектная организация числится в реестре саморегулирующихся организаций);
  • договор на авторский надзор;Проектная организация контролирует работу строителей, с целью избежания уклонения от проекта.
  • схема переустройства гипсокартонных перегородок;
  • указания к производству работ.

Могут быть и предложены типовые варианты перепланировки.

Согласование перепланировки

Согласование полученных документов и перепланировки осуществляется в административных органах (БТИ).

Сбор документов

Очередным этапом является сбор документов перед непосредственным обращением в жилищную инспекцию.

От заявителя, намеревающегося провести перепланировку в соответствии с требованиями законодательства, нужно собрать:

  • техпаспорт помещения из БТИ (справки разных форм, поэтажный план и т.д.);
  • перепланировочный проект, который был разработан организацией, имеющей лицензию на изготовление проектов;
  • тех.заключение;
  • заключение пожарной инспекции;
  • заключение СЭС (подразделений Роспотребнадзора);
  • согласование автора проектировавшего дом;
  • согласие каждого из собственников помещения, подлежащего перепланировке;
  • удостоверенная нотариусом копия свидетельства о праве собственности на жилье;
  • единый жилищный документ;
  • согласование с балансодержателем дома (управ.компания, ТСЖ и т.д.);
  • договор о проведении надзора за строительными работами.

Отдельные перепланировочные работы требуют больший пакет документов, о чем при приеме документов жилищной комиссией будет сообщено дополнительно.

Детальный план перепланировки квартир, представлен тут.

Не знаете, как правильно узаконить перепланировку? Читайте здесь.

В жилинспекцию обращаются в самом конце с заявлением, которым заявитель уведомляет, что требуется комиссионное обследование перепланированного жилья.

Если в ходе обследования инспектором не будут обнаружены нарушения, последним подписывается акт о проведении работ по перепланировке.

Далее следует обращение в БТИ, чтобы получить новый кадастровый паспорт, который отразит изменения.

Несмотря на все трудности законного проведения работ по перепланировке в панельном доме, из-за особенностей таких строений в процессе получения разрешения компетентные и независимые органы укажут, что нельзя делать, оградив от неблагоприятных последствий такого ремонта.

Источник: http://prosud24.ru/pereplanirovka-v-panelnom-dome/

Как узаконить перепланировку: подробная инструкция

Перепланировка в панельном доме

Что делать, если перепланировка уже есть, но пока не узаконили. Как согласовать перепланировку, если она только в планах. Две инструкции.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Перепланировка требует согласования с госорганами и не должна касаться несущих стен и опорных конструкций. Причем сразу отметим, что перенос канализации, коммуникаций, замены газовой плиты на электрическую относится к переустройству квартиры, а не к перепланировке, но процедура оформления у переустройства такая же.

Госуслуга бесплатна, но за составление своего проекта перепланировки придется заплатить инженерам. Ниже мы приводим инструкцию в соответствии с Жилищным кодексом с изменениями от 22 января 2019 года и Постановлением Правительства РФ ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах».

Что можно изменять в квартире:

1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.

При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

— договор авторского надзора;

— акты скрытых работ;

— техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;

— копию свидетельства допуска СРО бюро.

Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.

— Правоустанавливающие документы на квартиру.

— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

Сроки действиярешения отмечаются в конце документа.

Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

— представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

— представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

В актах должны расписаться:

— Вы (заявитель).

— Инспектор.

— Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.

— Автор проекта перепланировки из бюро.

Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2000 рублей.

Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас – https://rosreestr.net/Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки.

Проверить квартиру перед покупкой можно здесь – https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке.

Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это.

Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно.

Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

Причин может быть четыре:

1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry-esli-vy-ee-uje-sdelali-ili-tolko

Все о перепланировке в панельных домах

Перепланировка в панельном доме

Желание улучшить свое жизненное пространство возникает у каждого независимо от габаритов жилья и типа конструкции дома.

Частота запросов на перепланировку в панельных домах обусловлена не только невыгодными архитектурно-строительными решениями.

Все дело в их ценовой доступности в плане возведения жилищных комплексов и, как следствие, широком распространении практически в каждом населенном пункте.

Особенности

Для перепланировки квартиры в панельном доме необходимо пройти весь процесс официального оформления документации с разрешением собственника помещения. И только после согласования проекта в проектной организации с изменениями в техническом паспорте помещения, владелец получает возможность перепланировки без риска для жизни других жильцов дома или образования трещин по стенам.

Все из-за наличия большого количества несущих стен – характерной особенности панельных домов. Исключение составляют только хрущевки и некоторые серии старых панелек, где реально использование типовых проектов перепланировок.

Например, в серии 1-515/9 вообще не требуется изменение несущих конструкций, так как все стены, за исключением межквартирных, являются простыми ненесущими перегородками. Получение разрешения для такой квартиры и оформление нового техпаспорта не составит труда.

Да и обойдется это гораздо дешевле по сравнению с более новыми зданиями.

Однако в большинстве панельных домов существуют определенные особенности:

  1. Полный или частичный демонтаж несущих стен, даже с укреплением металлоконструкциями практически невозможен. Определить тип стены можно методом ее измерения – ширина в 12-14 см свидетельствует о капитальной конструкции.
  2. Дополнительные проемы в несущих стенах должны быть выполненыс наличием разрешения на руках и профессиональными строительными организациями. Требуется инженерное исследование и техническое заключение организации, разрабатывавшей проект дома.
  3. Общее состояние дома и серия панельки, а также этажность имеют ключевое значение для проекта перепланировки. Чем выше этаж – тем меньше нагрузка и, следовательно, больше шансов получить разрешение.
  4. Наличие подобных перестроек у соседей сверху или снизу уменьшает шансы на одобрение.
  5. Выдать разрешение имеют право только проектные институты с допуском «проектного» СРО, что гарантирует соответствие СНиПов, СанПиНов, ГОСТов, жилищного законодательства при проектировке новшеств.

Если необходимо учесть несущие панели при перепланировке панельной квартиры, понадобится собрать полный пакет соответствующих документов и подать его в жилищную инспекцию. При положительном ответе выдают распоряжение с разрешением на осуществление определенного вида работ.

Сертифицированные подрядчики выдают акты скрытых работ при усилении проемов в несущих стенах или гидроизоляционных работах. Проектное бюро подписывает эти акты и производит проверку соответствия разрешительным документам.

В завершении жил. инспекция должна выдать акт о завершенной перепланировке, который актуален при переоформлении техпаспорта в БТИ. Этот порядок соблюдается при перепланировке любых типов домов.

Серии и планировки

Для начала перепланировки квартиры в панельном доме следует определить серию постройки. Распространенные серии К-7, 1-510, 1-511, II-32 позволяют не только сделать проемы в стенах, но и снести большую часть межкомнатных перегородок ввиду их ненесущих характеристик. В этом случае фасадные и одна продольная стена являются несущими, а межквартирные стены играют роль диафрагм жесткости.

Поменять жилищные условия в таких хрущевках можно, воспользовавшись уже воплощенными примерами и идеями переделки в проектных бюро.

Перепланировка комнат

В трехкомнатной квартире в панельном доме, можно соединить кухню с одной из комнат. Но для этого необходимо соблюдать все правила при работе с газовой плитой. Не разрешается перенос самой кухни даже в четырехкомнатной квартире в панельном доме. А в однокомнатном жилище – сносить перегородку между комнатой и кухней неправомерно, поскольку помещение будет считаться уже нежилым.

Бывает, что перепланировка 3-комнатной квартиры 60 кв. м в панельном доме может быть запрещена ввиду наличия в стене системы вентиляции или отопления. Либо это обойдется заказчику в большую сумму, ведь потребует значительного усиления проема и осуществления расчетов по большому количеству параметров.

Коридор

Популярные и до сих пор востребованные серии панелек, например, 121 или 90, позволяют увеличить размер кухни за счет коридора или балкона. Здесь несущими являются межкомнатные перегородки. Для коридора, ванной и санузла существует ряд стандартизированных проектов по расширению или уменьшению площади определенной зоны в квартире.

Задаваясь вопросом, возможна ли перепланировка в панельном доме 90 серии, следует сначала определиться, что именно нужно выполнить. Коридор в данном случае выступает доступной территорией, которой можно воспользоваться в пользу других помещений. А если придерживаться типовыми проектами, можно сэкономить и средства, и время на согласование и получение разрешений.

Ванная комната

Перепланировка ванной в панельном доме может подразумевать объединение с туалетом либо расширение кухни за счет территории примыкающей стены ванной.

Обычно владельцы не стремятся уменьшить площадь санузла, а наоборот, соединяют их с коридорами или гардеробными.

Но увеличивать мокрые точки за счет жилых помещений или перемещать их таким образом, чтобы они находились над комнатами соседей, не разрешается.

Перепланировка в панельном доме для объединения туалета с ванной осуществляется довольно просто, поскольку перегородку снести просто как в техническом отношении, так и в вопросе документального оформления. Единственное, что необходимо учесть – расширение ванной комнаты предполагает укладку гидроизоляции в конструкцию полов и щепетильного отношения к инженерным коммуникациям.

Кухня

Для однокомнатных домов панельного типа ремонт квартиры с перепланировкой кухни практически невозможен. В некоторых редких случаях кухня может быть оборудована электроплитами, что упрощает задачу.

Или же конструкция балкона позволяет соединить ее кухней. Но в большинстве вариантов предполагается газовая плита или же наличие коммуникаций в прилегающей межкомнатной перегородке.

Это обстоятельство нельзя игнорировать.

По законодательству, соединение жилых помещений с кухней, если установлена газовая плита, потребует:

  • установки раздвижной перегородки взамен снесенной стены;
  • монтирования дверного проема.

Переносить мокрую зону с кухни в перепланированной квартире даже при соблюдении правил гидроизоляции не разрешается, если у соседей снизу находятся жилые комнаты. Это объясняется большим риском затопления для квартир, которые находятся ниже.

Что можно и нельзя при перепланировке в панельном доме

Модификации панельной квартиры во многом зависят от плана проектировки, состояния всей конструкции дома и его износ, а также уже проведенных перепланировок соседей и этажности здания.

Практически все новые панельные дома допускают минимум вариаций с перестройками внутри квартир. Но, если такая потребность все же возникла, допускается:

  1. Увеличение числа комнат за счет стеклянных матовых перегородок либо книжных глухих полок. Крепежи должны располагаться как на полу, так и на потолке. Новое помещение может быть обособленным. Предполагается, что в стене будет выполнен еще один дверной проем, усиленный металлоконструкциями.
  2. Увеличение полезной площади санузла путем объединения ванны и туалета. Необходимо выполнить перенос крепления коммуникаций и гидроизоляцию пола.
  3. Увеличение кухни за счет коридора или, в некоторых типажах панельных домов – объединение кухни и балкона. Обустроить кухню-студию можно в 2-х и более комнатных квартирах с оговоркой на требования к безопасному использованию газовых плит в помещении.
  4. Получить дополнительную рабочую зону или зимний сад, утеплив и установив электрический обогреватель на балконе или лоджии.

Каталог типовых перепланировок, который находится в открытом доступе, позволяет подобрать оптимальный вариант, без обращения к проектировщикам. Для этого при обращении в жил. инспекцию следует указать выбранный план-проект.

  Все нюансы при согласовании перепланировки квартиры

В данном каталоге изменения довольно незначительны, но их произвести гораздо проще.

Следует также отметить, что за перепланировки в панельных домах, которые запрещены законом или оформлены неподобающим образом, предусмотрен штраф и, зачастую, владелец должен восстановить прежний вид (оплатить работы по усилению конструкций) либо выплатить компенсацию соседям за те или иные проявления трещин на стенах, течи и т.д.

Чтобы не навредить себе и перестраховаться, перед началом работ нужно проконсультироваться в проектном бюро о возможных вариантах перепланировки для конкретного помещения.

Источник: https://skedraft.ru/pereplanirovka/panelnyj-dom

Перепланировка в панельном доме

Перепланировка в панельном доме

Перепланировка в панельном доме подразумевает под собой разрушение конструктивной целостности здания, так как панельный тип строения подразумевает монолитность конструкции. Несмотря на это закон допускает изменение конструкции в некоторой степени, не вызывающей опасности разрушения здания.

Насколько можно изменить планировку в панельном доме

Собственники могут изменять план своего жилища в многоквартирном доме панельного типа согласно стандартному образцу. Они также могут разработать индивидуальную планировку. Но в любом случае план необходимо согласовать с государственными органами.

Вместе с тем законом определены виды изменений, которые допустимы в общем. Помимо них, любые изменения будут иметь незаконный характер.

Так, к перечню допустимых изменений отнесены:

  • изменение положений перегородок;
  • снос перегородок;
  • увеличение жилой площади за счёт технических помещений;
  • изменение параметров проёмов дверей и окон;
  • полное закладывание проёмных частей;
  • оформление ещё одной кухни либо ванной (туалета).

Кроме того, определённые изменения в конструкции квартир в панельных домах категорически запрещены.

К такого рода изменениям относятся:

  • каким-либо образом затрагивающие несущие конструкции;
  • изменяющие общий фасад здания;
  • затрагивающие условия проживания жителей соседних квартир;
  • изменения, внесённые без согласования с остальными совладельцами квартиры;
  • изменения плана квартир в многоквартирных домах панельного типа, если генеральным планом запланирован снос здания либо истекает срок эксплуатации здания.

Как уже было отмечено, вне зависимости от того, допустимы изменения или нет, они должны быть согласованы с уполномоченным государственным органом. Это довольно долгий и сложный процесс, требующий определённых расходов и сбора документации.

Из-за сложности процедуры согласования многие собственники решаются производить перепланировку без неё, однако за такие действия в законодательстве установлена ответственность, вплоть до уголовной.

Что такое согласование?

Особенностью панельного многоквартирного дома является то, что в нём имеются очень много несущих конструкций. Обычные дома, построенные из кирпича, как правило, имеют лишь свайные несущие конструкции, когда как у панельных сооружений они сплошные. Так что к процессу перепланировки нужно относиться осторожно, чтобы не вызвать каких-либо катастрофических последствий.

По этой причине нужно доверить составление плана изменений профессиональным архитекторам, которые учтут все особенности панельного строения и помогут избежать неожиданных последствий. Помимо этого, перепланировка квартиры в панельном доме должна быть законной, чтобы не наступили последствия правового характера.

Сама по себе перепланировка без согласования может повлечь следующие последствия бытового и правового характера:

  • ответственность административного характера в виде штрафа или уголовного в виде лишения свободы в зависимости от наступивших последствий;
  • квартира уже не будет чистой в юридическом смысле слова, ведь продать или иным образом переоформить такую квартиру не получится, так как фактическое техническое состояние будет расходиться с отражёнными в технической документации сведениями;
  • бытовые споры с соседями из-за строительных работ или затрагивающих их интересы изменений станут постоянным делом, а также возможны доносы со стороны соседей в надзорные органы государства.

Таким образом, сделать в панельном доме перепланировку незаконно можно, однако с указанными последствиями. Разумеется, ответственность наступит, если только надзорные органы прознают о данном факте.

Трудностей с продажей не избежать, так как найти клиентов на объект недвижимости с незаконными элементами довольно сложно.

Порядок согласования

Можно ли делать изменения без согласования? С точки зрения закона – нет, однако практика показывает, что многие делают это. Но рекомендуется узаконить перепланировку, чтобы избежать нежелательных последствий.

В целом порядок согласования состоит не только из подачи заявления. Сбор соответствующих документов занимает большую часть процесса.

Весь процесс согласования перепланировки состоит из следующих этапов:

  1. Необходимо заказать специальное обследование квартиры на предмет инженерно-технического состояния у организации, которая разрабатывала план панельного дома при возведении. Как правило, такой организацией является государственное предприятие.
  2. В целях экономии можно выбрать любой из типовых планов, который также имеется у указанной выше организации. Так можно будет сэкономить не только деньги на заказе отдельного плана, но и время, которое обычно затрачивается на приведение индивидуального плана в соответствие с нормами законодательства.
  3. Разработка индивидуального плана осуществляется профессиональными специалистами по заказу собственника квартиры либо его уполномоченного представителя. Архитекторы могут изменить предоставленный собственником план, чтобы привести его в соответствие со строительными нормами.
  4. В жилищную инспекцию соответствующего населённого пункта необходимо подать заявление и приложить к нему документы на квартиру и разработанный индивидуальный или заказанный типовой план.
  5. После необходимо получить с той же жилищной инспекции разрешение на ведение работ по строительству.
  6. Строительные работы при перепланировке могут осуществлять лишь лицензированные и учтённые в особых СРО (саморегулируемых объединениях) строительные организации. Так что нужно нанимать работников оттуда.
  7. После окончания работ необходимо вызвать ответственного сотрудника жилищной инспекции, бригадира, осуществлявшего строительные работы, и провести процедуру согласования. При этом проверяется соответствие выполненных работ одобренному жилищной инспекцией плану. По итогам составляется специальный акт, который подписывается ревизором жилищной инспекции, бригадиром и собственником квартиры либо его уполномоченным представителем.
  8. Согласно новому плану редактируются технические документы в БТИ (бюро техинвентаризации), а также дополняется кадастровая документация в ЕГРП (единый госреестр прав). Для этого в соответствующие организации подаётся заявление собственника.

Лишь при соблюдении указанного порядка перепланировка панельной квартиры будет считаться законной.

Перепланировка в панельных домах сопряжена с большими рисками для жизни людей, так что дело лучше доверить профессионалам.

Особенности проектирования

Как уже было отмечено, составление проекта необходимо заказать либо у ответственного государственного органа, чаще всего это архитектурная служба местной администрации, либо у частных архитекторов. Чтобы подготовленный частным архитектором проект имел достаточную силу для получения разрешения, нужно чтобы у него был аттестат, выдаваемый соответствующей СРО.

Особенности проектирования заключаются в следующем:

  • составленный план должен соответствовать строительным и иным нормам, установленным в законодательстве для многоквартирных домов панельного типа;
  • на допустимость тех или иных изменений может повлиять ветхость здания и общее техническое состояние стен;
  • учитывается нагрузка на каждую несущую конструкцию: нельзя допускать сооружения проёмов в одном и том же месте на разных этажах;
  • из-за меньшей нагрузки, возможно, изменения в перепланировке в квартирах верхних этажей вносятся гораздо легче, нежели квартир на нижних этажах панельного дома.

Таким образом, следует учитывать массу особенностей каждого дома и каждой квартиры в отдельности. Так как строение связывает между собой имущество нескольких собственников, стоит для начала согласовать действия с соседями.

Кроме того, в зависимости от характера изменений могут возникнуть следующие сложности:

  1. Нельзя расширять кухню за счёт санузла. Расширение площади кухонного помещения допускается только за счёт смежных жилых помещений. Так, если стена между ними не является несущей, то её можно просто снести. В несущей стене допускается делать проёмы только при условии, что они будут дополнительно укреплены.
  2. Если в затрагиваемой перепланировкой стене проходит вентиляция, то лучше оставить эту стену в покое. Ведь трогать вентиляцию в многоквартирном доме категорически запрещено вне зависимости от типа постройки.
  3. Проще всего перепланировать санузел. Для этого даже не требуется согласовать действия с администрацией. Однако если перепланировка санузла затрагивает несущие стены, необходимо действовать в общих рамках процедуры.
  4. Коридор является запасной площадью и обычно не отделяется от других комнат несущими стенами. Однако всё зависит от особенностей изначальной планировки. В любом случае изменения коридора необходимо согласовать с администрацией, так как изменяется жилая площадь, а соответственно и стоимость объекта.

Перепланировка должна повысить комфортабельность квартиры, а не ухудшать условия проживания. Так что о целесообразности перепланировки приходиться думать в первую очередь. Ведь процесс этот довольно затратный и в отношении денег, и в отношении времени.

Как узаконить перепланировку?

Из-за указанных сложностей в процедуре согласования проекта перепланировки многие собственники решаются осуществить её незаконно. Так что часто возникает необходимость узаконивания уже осуществлённой перепланировки.

Закон выделяет два способа узаконивать незаконную перепланировку квартиры:

  1. Через жилищную инспекцию путём подачи заявления постфактум. Однако в данном случае нужно будет заплатить административный штраф в размере 2 тысяч рублей. Кроме того, если изменения не соответствуют требованиям законодательства, то в узаконивании будет отказано.
  2. Через суд перепланировка узаконивается только при наличии письменного отказа жилищной инспекции. Так, когда жилищная инспекция устанавливает недопустимость внесённых изменений, то вопрос может быть решён в судебном порядке. При этом суду нужно представить экспертное заключение о безопасности перепланировки для конструкции дома, заключения из пожарной инспекции, санитарной службы и других организаций, осуществляющих надзор в жилищной сфере.

В любом случае узаконить постфактум перепланировку очень сложно, если нет экспертного заключения профессиональных архитекторов.

Так что, когда возникает необходимость в этом, лучше сразу обратиться к ним и заказать заключение по поводу проделанной работы, а также план перепланировки постфактум для утверждения в жилищной инспекции и внесения соответствующих изменений в техническую и кадастровую документацию.

Источник: https://ZhiloePravo.com/oformlenie/pereplanirovka/panelnom-dome.html

Перепланировка квартиры в панельном доме – 2021 Москва

Перепланировка в панельном доме

Все затраты индивидуальны, ведь у каждого свой проект и свои пожелания, но в основном цена складывается из следующего: – оплата за техническое заключение; – оплата за получение всей проектной документации, например, дизайн-проект или эскизы; – цена на материалы;

– стоимость услуг специализированной, имеющей лицензию, компании по строительным и монтажным работам.

  • устанавливать лоджии в квартирах, размещаемых на первых этажах (возможно только с согласия общедомового собрания);

  • объединять соседние квартиры по горизонтали и вертикали, если собственником является один человек;

  • перенос радиаторных батарей на другие стены;

  • соединять кухонные комнаты с электроплитой и жилые помещения путём демонтажа перегородки между ними;

  • установка электроплиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;

  • переустановка сантехнического оборудования (ванной, унитаза, душа и т.д.) в «мокрых» зонах;

  • остекление балконов, установка наружного кондиционеров (согласование не требуется);

  • изменение конструкции полов;

  • устройство проемов в стенах (несущих) домов панельного типа, возведенных до 2007 г. (допускается в домах поздних построек, если их автором не является НИИТЭП);

  • обустройство оконных проемов в несущих стенах домов, ширина и место проемов определяются по результатам обследования квартиры. В обязательном порядке монтируется система усиления из металлоконструкций;

  • проводить работы по демонтажу подоконного блока в домах, возведенных до 2007 г. (допускается в домах поздних построек, если их автором не является НИИТЭП);

  • изменять текущую конфигурацию не несущих перегородок, разделяющих комнаты, либо комнаты и гардеробные, кладовые, коридоры и другие вспомогательные помещения;

  • расширять санузел или мокрые зоны на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;

  • переносить, либо расширять кухню за счет нежилого дополнительного помещения (кладовой, коридора).

  • повреждать несущие стены без наличия соответствующего согласования с проектной организацией;

  • объединять газифицированную кухню и жилую комнату;

  • устройство лоджий на всех этажах (за исключением первого);

  • заниматься перепланировкой чердака или технического этажа, если отсутствует право собственности на них. Часто собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. Этим пунктом вводится запрет на подобные действия, связанные с перепланировкой;

  • устройство штраб в несущих стенах;

  • нарушать целостность несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;

  • устройство штраб в несущих стенах;

  • установка теплых полов, которые нагреваются от систем отопления или горячего водоснабжения (устройство электрических теплых полов не запрещено);

  • перенос отопительных батарей на балкон / лоджию;

  • повышать уровень нагрузки на перекрытия при заливки стяжки или смены материала;

  • демонтаж или изменение вентиляционных каналов, имеющихся в доме;

  • проведение врезки в коммуникации общедомового значения устройств регулирующего или отключающего действия;

  • врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;

  • нарушать несущие конструкции здания (демонтаж несущих стен или устройство в них проемов без получения соответствующего разрешения)

  • любые мероприятия, ухудшающие условия проживания других лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям.

  • расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и прочего в зону кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят помещения для стирки, т.к. стиральная машина не указывается на планах БТИ. Данный пункт также не действует, если этажом ниже под жилой площадью располагаются нежилые или подвальные помещения;

  • перенос либо обустройство кухни в пределах жилой зоны квартиры (постановление от 26 января 2006 г. под №47, пункт 24). Этот пункт не берется в расчет, если под жилплощадью размещено нежилое помещение, в этом случае, ухудшение условий исключено;

Источник: https://Pereplanirovka.info/pereplanirovka-kvartiry-v-panelnom-dome-i-ee-osobennosti.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.