Покупка комнаты по договору дарения

Содержание

Покупка подаренной квартиры: риски и особенности в 2020 году

Покупка комнаты по договору дарения

Юристы относят дарственную к надежным договорам, которые сложно расторгнуть. Гораздо труднее оспорить, чем завещание.

Поэтому обычно во время приобретения недвижимости это обстоятельство не вызывает беспокойства у покупателей. Тем не менее определенные риски при покупке квартиры, полученной по договору дарения, все же имеются.

Дело в том, что около 10% дарственных оспариваются и аннулируются в соответствии с имеющимися в законодательстве основаниями.

Особенности покупки квартиры

Данная сделка содержит высокие риски по многим причинам. Важной особенностью является то, что в договоре купли-продажи будут фигурировать большие денежные суммы.

Также покупатель должен учитывать сложную процедуру снятия недвижимости с учета прежним владельцем и ее обязательную перерегистрацию на нового собственника.

Перед составлением договора купли-продажи квартиры после дарения следует иметь в виду особенности сделки.

Возможные опасности

Самый главный риск при покупке квартиры по дарению заключается в том, что сама дарственная может быть аннулирована на основании целого ряда обстоятельств. Это приведет к расторжению сделки, в ходе которого покупатель может лишиться как недвижимости, так и своих денег.

Существует перечень обстоятельств, при которых дарственная отменяется по воле самого дарителя. Хотя их и меньше, чем при составлении завещания. Данные факторы закреплены в 578 ст. ГК РФ.

Многие интересуются, когда можно продать квартиру после дарения. По закону новый собственник сначала обязан зарегистрировать полученный объект. Продавать недвижимость можно только после записи в госреестр. На это по закону отводится 90 суток.

Основания признания договора недействительным

Причины аннулирования соглашения закреплены в ГК РФ с учетом поправок ФЗ №100 от 7 мая 2013 г. Перечислим главные подводные камни договора дарения, который может быть принудительно расторгнут судьей:

  • при выявлении в ходе процесса незаконности сделки;
  • обнаружении факта мнимой сделки;
  • признании дарителя недееспособным;
  • доказательстве того, что даритель не отдавал отчета в своих действиях.

Перечень того, чем опасен договор дарения при покупке квартиры, не ограничен данным списком. В отдельных случаях, закрепленных ст. 578 ГК РФ, установлено право дарителя либо его наследников или даже третьих лиц требовать отмены соглашения и возвращения собственности:

  • договор аннулируется, если выгодополучатель причинил телесные повреждения дарителю, убил его (тогда требовать расторжения могут наследники), совершил покушение на него самого или близких родственников;
  • следующим основанием является ненадлежащее обращение с подарком, если создается угроза его утраты (однако к квартире данное положение применяется крайне редко);
  • суды по исковым требованиям аннулируют дарение, совершенное ИП либо юридическим лицом в течение полугодового периода до его банкротства;
  • в договор можно вписать пункт об отмене в случае смерти получателя подарка раньше прежнего собственника (если данного положения нет, квартира достанется наследникам).

Таким образом, покупка жилья, полученного в дар, в любом случае предусматривает дополнительные риски.

Недееспособность дарителя

На данном основании сделка отменяется по суду. Если будет доказано, что выгодополучатель знал о состоянии дарителя, придется не только возвращать собственность, но и выплачивать компенсацию понесенных прежним владельцем расходов в связи с данной сделкой.

Однако в законе есть пункт, по которому в случае невозможности вернуть подарок выгодополучатель обязан возместить его полную стоимость. Это позволяет не расторгать договор купли-продажи подаренной квартиры. Однако для такого решения требуется соглашение сторон.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, дарственную следует заверять у нотариуса. Специалист выступает гарантом дееспособности сторон.

Мнимость сделки

Под данным термином по 170 ст. ГК РФ подразумевается соглашение, заключаемое исключительно для вида и не предусматривающее реальные правовые последствия. Если обнаружится продажа по договору дарения, который были признан мнимым, покупатель имеет все шансы остаться без своих сбережений.

Стороны договора являются близкими родственниками

Рассмотрим, чем опасен договор дарения в данном случае.

Данное обстоятельство крайне важно. Когда даритель не состоит в родстве с получателем, выступающим в качестве продавца, последний обязан при совершении сделки с покупателем выплатить 13% налог. Если это условие не будет выполнено, вносить сумму придется новому собственнику или наступят иные неприятные правовые последствия нарушения законодательства.

Однако в случае дарственной в пользу родственника налогообложение не предусмотрено. Но требуется предъявить справку о родственных связях.

Если нет

В данном случае у продавца обязательно нужно потребовать документальное подтверждение факта оплаты налога. Также следует иметь в виду, что под родственниками подразумеваются:

  • дети;
  • родители;
  • дедушки и бабушки;
  • муж или жена;
  • сестры (братья), включая сводных.

Остальные родственные связи в данном случае не учитываются.

Уплачен ли продавцом налог НДФЛ

Это обстоятельство очень важно. Однако от НДФЛ освобождаются продавцы, если жилье находилось в собственности свыше 5 лет. В целом налогообложение при продаже недвижимости является важным источником поступлений в бюджет. Поэтому данная сфера подлежит пристальному государственному контролю.

В роли дарителя юридическое лицо или ип

Данная ситуация опасна тем, что в случае исковых требований к предприятию суд может аннулировать сделку. Причем в такой ситуации продавец сам выступает в качестве пострадавшей стороны. Это может существенно затруднить процесс возвращения денег.

Нет ли угрозы банкротства

Если перед сделкой выясняется, что квартира была подарена юридическим лицом либо ИП, покупателю стоит проверить благополучность данного предприятия. Банкротство является серьезным риском при покупке после договора дарения. Если оно произойдет в полугодовой период после дарственной, соглашение может быть аннулировано по суду.

Итоги

Покупка квартиры, полученной по договору дарения, содержит большое количество рисков. Поэтому при заключении соглашения следует тщательно проверять документацию. Особое внимание следует уделять нотариальному оформлению. Однако важно помнить, что расторгнуть дарственную можно только в порядке судебного рассмотрения.

Источник: https://nedvizhka.site/oformlenie/darstvennaya/riski-pri-pokupke-kvartiry

Продажа по договору дарения

Покупка комнаты по договору дарения

 Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной.

Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями.

Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать.

Мотивы

К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год. К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях:

1. Сложность продажи доли

При продаже доли продавец обязан получить от других сособственников отказ от использования преимущественного права выкупа. Это право закреплено за ними Жилищным кодексом РФ. Без получения отказа сделка не будет зарегистрирована в управлении Росреестра.

Соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса или отправления извещений о продаже по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении должна быть указана стоимость квартиры и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа.

Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.
Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя

Казалось бы, схема простая. Но, как показывает практика, совладельцы нередко изъявляют желание выкупить долю. И сделать они это планируют по максимально низкой цене.

Для этого используются все возможные рычаги воздействия на собственника. Впрочем, к злоупотреблению правом преимущественного выкупа прибегают не только для демпинга.

Особенную сложность представляют случаи, когда отношения между владельцами испорчены, и сособственники препятствуют продаже доли из принципа.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Дарение затевают ради того, чтобы не получать согласие остальных дольщиков. В этом случае оно не требуется.

Долю можно продать, если отношения между совладельцами нормальные, а если нет, то продать бывает сложно, так как те ребята в последний момент начинают чинить препятствия. Они заявляют о том, что будут приобретать сами, сделка распадается, а сособственники в итоге тоже не покупают.

Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры. Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
«У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».

2. При нежелании выплачивать налог при продаже

При продаже объекта, который был в собственности менее трех лет, продавец обязан выплатить налог в размере 13% от его стоимости. В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, при дарении недвижимости близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами) налог не взимается.

В остальных случаях, в соответствии с Налоговом кодексом РФ, одаряемый обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от стоимости квартиры) с полученного дохода. Если стоимость подарка не определена, то в расчет принимается оценочная стоимость квартиры БТИ, которая обычно в разы ниже рыночной.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Одаряемый платит налог от оценочной стоимости БТИ. Она небольшая.

Или второй вариант: если в договоре дарения указывается стоимость даримого имущества, то в этом случае с нее выплачивается налог.

Но если она окажется чувствительно меньше оценочной стоимости БТИ, то налоговая запросит справку из БТИ об оценочной стоимости и возьмет налог с этой суммы».

Преступление

Дарение является безвозмездной сделкой. Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара».

В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
« Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда. Скорее всего, иск о возмещении расходов суд не примет, потому что договор дарения безвозмездный».

Единственный способ вернуть деньги – расторгнуть сделку в судебном порядке. Для этого покупателю предстоит доказать, что под видом дарения была проведена сделка купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, такая операция является притворной сделкой. При наличии доказательств или свидетельских показаний такая сделка легко оспаривается в суде.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Притворной сделкой по закону признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой.

Если была заключена притворная сделка, то такую сделку через суд могут оспорить стороны, а также заинтересованные лица (долевые собственники, наследники). Все полученное по такой сделке должно будет вернуться каждой из сторон».

При расторжении сделки суд обяжет продавца вернуть полученную от покупателя сумму. Учитывая, что цена объекта нигде не зафиксирована, стоимость будет определяться исходя из рыночного уровня. А эта величина с момента совершения сделки может измениться.

Впрочем, гораздо чаще инициаторами расторжения подобной сделки выступает не покупатель, а третьи лица. Обычно ими являются родственники дарителя, у которых были собственные планы на «подаренный» объект.

В судах доказывается, что владелец не отдавал отчет своим действиям, когда дарил свое жилье незнакомому человеку. Особенно правдоподобно это выглядит в тех случаях, когда дарение существенно ухудшило жилищные условия дарителя.

Расторжение притворной сделки возможно даже после перепродажи квартиры.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«По закону при перепродаже следующий покупатель является добросовестным приобретателем. Хотя были случаи оспаривания и таких сделок. Например, когда доказывается, что это было сделано специально.

Когда продавец знал, что будет оспариваться сделка дарения, но все равно продал объект. 
Был случай, обратилась женщина. Ее отец в возрасте, когда уже был слепым, подарил земельный участок мужчине, который за ним ухаживал.

После этого прошло шесть лет, дочь подала в суд для оспаривания этой сделки, она пыталась доказать, что пожилой человек не понимал, что делал. Процесс затянулся, мужчина перепродал участок знакомому, который тоже перепродал.

В итоге, несмотря на две возмездные сделки, суд признал сделки ничтожными. Дочь стала обладательницей участка».

Дарение является безвозмездной сделкой, и передача денег нивелирует факт дарения. Чтобы исключить доказательную базу для оспаривания сделки, при продаже по договору дарения расписки не пишутся.

Деньги передаются продавцу без каких-либо подтверждающих документов. Причем, это происходит еще до регистрации права собственности на покупателя. В большинстве сделок, деньги передаются при подписании дарственной.

Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Наказание

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует. Для определения данного вопроса необходимо будет производить анализа всех событий связанных с этой сделкой, включая мотивы совершения сделки».

Покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, которых у него уже может не быть.

***

Из-за злоупотребления правом первоочередного выкупа доли или из-за большого количества содольщиков, продавцы иногда оказываются заложниками ситуации. Участники рынка считают, что в этом вопросе должны произойти изменения на законодательном уровне, поскольку сегодня подобная схема может быть использована не только для продажи недвижимости, но и для мошенничества.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/prodaza_po_dogovoru_darenia

Дарение комнаты (образец договора): в квартире, в коммунальной квартире, в общежитии

Покупка комнаты по договору дарения

Дарение комнаты в коммунальной квартире или общежитии регламентируется правилами ГК РФ, предусмотренными для остальных сделок по отчуждению недвижимости.

Такие помещения дарить можно, но нужно учитывать отдельные моменты.

Ниже рассмотрим, возможна ли продажа комнаты через дарение, каковы особенности дарения комнат в разных объектах недвижимости, кому можно их дарить и как это сделать правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продать комнату через дарение?

Продажа – это возмездная сделка, согласно которой продавец передает покупателю имущество за деньги. Особенности сделки регламентируются гл. 30 ГК РФ. Дарение подразумевает безвозмездную передачу имущества, где вместо продавца участвует даритель, вместо покупателя – одаряемый.

По природе и особенностям это совершенно разные сделки, и продать недвижимость через дарение нельзя. Некоторые предпочитают оформить договор дарения (далее – ДД) вместо договора купли-продажи, чтобы избежать уплаты налога (продавцы платят 13% НДФЛ) но фактически получают деньги. Такие сделки считаются притворными, к ним применяются последствия недействительности (ст. 170 ГК РФ).

Совет юриста: лучше сразу оформлять реальный ДКП при продаже, иначе есть риск нарваться на недобросовестного покупателя. Оформив дарственную, можно не получить деньги за недвижимость в ответ, т.к. такой договор подразумевает безвозмездность. Придется отстаивать свои интересы в суде.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Форма договора дарения комнаты

Комната в общежитии, коммунальной или обычной квартире относится к недвижимости, и письменная форма для дарственной обязательна (ст. 574 ГК РФ).

Собственник вправе заключить любой вид договора:

  • Реальный, по которому одаряемый сможете заняться переоформлением права собственности сразу после подписания;
  • Консенсуальный, содержащий обещание дарения в будущем. Одаряемый получает права на недвижимость с определенной даты или события: свадьбы, получения диплома в вузе, и пр.

При желании даритель и одаряемый могут договориться о передаче недвижимости в дар с сохранением права проживания первого. Это условие нужно указать в дарственной: после регистрации нового владельца в Росреестре старый не сможет пользоваться имуществом.

Другие особенности

Для дарения недвижимости характерны несколько особенностей, которые важно учитывать при оформлении сделки:

  • Если комната куплена дарителем в браке на общие с супругом деньги, понадобится нотариальное согласие последнего;
  • Для дарения имущества ребенка от 14 до 18 лет необходимо разрешение органов опеки, которое с большой долей вероятности не выдадут, т.к. при дарении речь идет о безвозмездном изъятии имущества;
  • Ценности детей до 14 лет дарить запрещено;
  • Дарить комнаты вправе юридические лица своим сотрудникам и иным физлицам. Если это предусмотрено уставом компании, понадобится согласие остальных собственников;
  • Комната дарится после выделения доли собственности в натуре. Если она находится в общей собственности без определения конкретной территории, принадлежащей дарителю, сделка невозможна;
  • Если комната приватизирована, для сделки понадобится согласие остальных собственников. Граждане, отказавшиеся от приватизации добровольно, согласие не выражают.

Важно! Доля в натуре выделяется при условии наличия технической возможности предоставления доступа гражданину к остальным помещениям, а также оборудования отдельного входа.

Особенности дарения комнаты

Подарить комнату можно, если она находится в частной собственности дарителя, и остальные лица претендовать на нее не вправе. Перед оформлением дарственной нужно выделить долю в натуре, заключив соглашение с другими владельцами или добившись решения вопроса через суд.

Особенности сделки зависят от типа здания, в котором находится комната. Рассмотрим тонкости детально.

В обычной квартире

В обычной квартире подарить только комнату нельзя, т.к. предварительно придется выделять долю в натуре с соблюдением технических норм. С большой долей вероятности сделка не состоится: придется оборудовать помещение отдельным входом, что весьма затруднительно.

Альтернативный вариант – выделение доли в комнате в натуре, если владельцы смежных квартир хотят заключить такую сделку. Но с правовой и технической точки зрения это проблематично и маловероятно. Вместо этого стоит оформить дарственную, передав долю в праве собственности без фактического выделения.

В коммунальной квартире

Комната в коммунальной квартире находится в частной собственности гражданина, а остальные помещения – в общей долевой. Такая недвижимость дарится: вместе с ней одаряемому перейдет доля в праве общей собственности на квартиру – она пропорциональна размеру комнаты.

Обратите внимание! Получать согласие остальных владельцев комнат в коммуналке не нужно. Им предоставляется преимущественное право только в случае продажи одним из собственников. Дарение же осуществляется безвозмездно, и даритель сам выбирает, кому подарить имущество.

В общежитии

Если даритель получил право собственности на комнату в общежитии в порядке приватизации, он может подарить ее другому человеку. Для этого достаточно, чтобы здание находилось на балансе органов муниципальной власти и использовалось для проживания граждан.

Если комната в общежитии находится в собственности муниципалитета или предприятия (не приватизирована), подарить ее нельзя.

Кому можно подарить комнату?

Подарить комнату можно любому человеку: близкому родственнику, супругу (ге), другу, знакомому, даже постороннему. Закон круг одаряемых не ограничивает.

Исключение – ситуации, когда дарение запрещено ст. 575 ГК РФ:

  • В пользу сотрудника образовательного, медицинского или социального учреждения, если дарителем выступает пациент или клиент;
  • Работнику государственного или муниципального органа, банковскому сотруднику, если дарение связано с его должностными обязанностями;
  • От одной коммерческой организации к другой.

Запрет не распространяется на подарки стоимостью до 3 000 руб. Любая комната стоит дороже, поэтому подарить ее в вышеуказанных случаях не получится.

Нужно ли удостоверять дарственную на комнату у нотариуса?

Нотариальное удостоверение дарственной подтверждает, что стороны при подписании действовали добровольно и были правоспособны.

Подпись нотариуса требуется только в нескольких ситуациях:

  • Дарителем выступает несовершеннолетний;
  • От имени дарителя или одаряемого действует представитель по доверенности;
  • Дарится доля в праве собственности.

Выделение доли в натуре не отменяет нахождение помещения в долевой собственности, и удостоверять ДД у нотариуса придется.

Стоимость услуг нотариуса

В пользу нотариуса уплачивается госпошлина согласно ст. 333.24 НК РФ. Размер составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Пример:

Кадастровая стоимость комнаты равна 1 млн. руб. Нотариусу уплачивается:

1 000 000 х 0,5% = 5 000 руб.

Как подарить комнату близкому родственнику или чужому человеку: пошаговая инструкция

Для дарения комнаты в коммунальной квартиры или общежитии в пользу родственника или другого человека понадобится:

  1. Согласование сделки. Рекомендуется заранее договориться с одаряемым, когда и в какой нотариальной конторе будет подписан ДД.
  2. Сбор документов на имущество.
  3. Составление дарственной. Это делается самостоятельно или с помощью юриста.
  4. Посещение нотариуса. Стороны подписывают ДД в его присутствии. Предварительно он разъясняет права и обязанности, ответственность, последствия сделки.
  5. Подача документов в Росреестр или МФЦ. Регистрация ДД отменена несколько лет назад, но переход права собственности придется регистрировать. Документы подают обе стороны – одаряемый и даритель. Если граждане не могут присутствовать, от их имен подают поверенные по нотариальным доверенностям.
  6. Получение выписки из ЕГРН. После совершения регистрационных действий одаряемому выдается новая выписка, где он указан как новый собственник.

После приема документов сотрудник МФЦ или Росреестра выдаст бумажную расписку, в которой будет указана дата получения новых документов на комнату. На переоформление права собственности уходит не более 10 календарных дней.

договора дарения

Особых требований ДД нет, но в нем должны быть указаны полные сведения о сделке, в противном случае регистратор откажет в приеме документов.

Какая информация понадобится:

  • Ф.И.О., паспортные данные сторон;
  • Адрес комнаты, площадь, что отчуждается вместе с комнатой, инвентаризационная оценка;
  • Права и обязанности сторон;
  • Способы изменения или расторжения ДД;
  • Порядок госрегистрации;
  • Намерение дарителя подарить комнату одаряемому безвозмездно;
  • Иные условия;
  • Подписи сторон.

Образец договора дарения комнаты в коммунальной квартире:

Документы

При посещении Росреестра или МФЦ понадобятся паспорта сторон, сам договор, а также иные документы:

  • Технический паспорт, если комната приватизирована;
  • Свидетельство о праве собственности дарителя, или выписка из ЕГРН.

Важно! Все предоставляется в оригинальном виде. При необходимости с документов снимут копии, оригиналы вернут владельцу.

Госпошлина

Пошлину за регистрационные действия платит одаряемый – 2 000 руб. Для организаций она выше – 22 000 руб.

Основания для отмены договора дарения комнаты

ДД комнаты в коммуналке или общежитии отменяется по основаниям, указанным в ст. 578 ГК РФ:

  • Наступление смерти дарителя по вине одаряемого. Оспорить ДД смогут наследники;
  • Причинение вреда жизни и здоровью дарителя умышленно по вине одаряемого;
  • Небрежное обращение с подарком, представляющим для бывшего собственника неимущественную ценность, если есть риск безвозвратной утраты.

Аннулировать дарственную могут кредиторы дарителя, занимавшегося предпринимательской деятельностью, если комната куплена на средства от нее, а договор составлен в течение полугода после признания гражданина банкротом.

Есть и дополнительные основания: составление ДД под влиянием заблуждения или угроз, шантажа, физического или морального насилия, в недееспособном состоянии. Также потребовать отмены могут родственники или дарители, если договор оформлялся при непонимании особенностей сделки.

Для отмены нужно обращаться в суд по месту нахождения недвижимости.

Судебная практика

Отменить дарственную проблематично, и суды часто отказывают в удовлетворении исковых требований. Чтобы добиться признания сделки недействительной, нужно представить максимум доказательств и уметь обосновать каждую фразу в заявлении.

Есть и примеры положительных решений, когда людям удалось отменить ДД и вернуть себе право собственности на недвижимость:

Ответы юриста на частые вопросы

Хочу подарить комнату в общежитии. Нужно ли согласие соседей?

Нет, согласие не требуется, т.к. она является самостоятельным объектом собственности.

Нужно ли платить налоги, если я получил комнату по договору дарения?

Да, НДФЛ в размере 13% уплачивается от кадастровой стоимости жилья. Но если одаряемый приходится дарителю близким родственником (братом, сестрой, родителем, супругом), налог платить не придется.

Нужно ли согласие органов опеки на дарение комнаты, в которой зарегистрированы дети?

Нет, разрешение опеки не требуется. Его нужно получать только при продаже или дарении недвижимости, если собственником является несовершеннолетний.

Нечаянно допустили ошибку в договоре, указав, что дарятся 2 комнаты вместо трех. Как исправить?

Оформите новую дарственную. Если ДД удостоверен нотариусом – внести исправления и снова заверить у него.

Обязательно ли составлять акт приема-передачи при дарении комнаты в общежитии?

Необязательно, но желательно. Акт прилагается к договору.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  • Дарение комнаты допускается после выделения доли в натуре;
  • Если доля в натуре не выделена, дарится только доля в праве собственности на недвижимость;
  • Комната в общежитии дарится после приватизации;
  • Приватизированное жилье дарится с согласия остальных участников приватизации;
  • Подарить комнату можно любому человеку на выбор дарителя;
  • Близкие родственники дарителей освобождаются от уплаты налогов при получении недвижимости в дар;
  • После дарения комнаты нужно переоформить право собственности в Росреестре, заплатив госпошлину.

Если у вас остались вопросы или требуется юридическая поддержка, обращайтесь к нам! Наши юристы помогут решить любую проблему в считанные минуты – для этого вам достаточно заполнить форму обратной связи и дождаться ответа.

Источник: https://SocPrav.ru/dogovor-dareniya-komnaty

Дарственная на квартиру: все риски сделки

Покупка комнаты по договору дарения

Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

Буква закона

При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

  • Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
  • Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
  • Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

  • Если обе стороны – коммерческие предприятия;
  • при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
  • государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
  • учеником учителю.

Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

Когда договор дарения является законным?

Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.

  • Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
  • Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
  • Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.

Виды дарственной на квартиру

Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

  • Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
  • Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.

Преимущества оформления дарственной на недвижимость

Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

  • Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, – чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
  • Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
  • Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
  • Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
  • Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
  • Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.

Минусы и риски дарения

Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

  • В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
  • Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
  • Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

  • стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
  • у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
  • у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости – другое имущество или услуги.

Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней.

Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

Как подстраховаться при заключении договора дарения?

Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.

Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам.

Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения.

Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.

Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.

Образец: Договор дарения

Договор дарения квартиры

Договор дарения земельного участка и жилого дома

Заключение

Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски.

По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый.

Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.

Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.

Источник: https://yaprav.ru/blog/post/darstvennaya-na-kvartiru-vse-riski-sdelki

Продажа квартиры по договору дарения

Покупка комнаты по договору дарения

Договор дарения недвижимости. Продажа комнаты или квартиры по договору дарения.
Договор дарения квартиры – это безвозмездная и безусловная сделка, которая имеет широкое распространение на рынке недвижимости. Договор дарения часто применяют при совершении сделок на рынке недвижимости. Договор дарения имеет положительные и отрицательные стороны, свои плюсы и минусы.

Налог по договору дарения недвижимости.
Первый существенный недостаток договора дарения недвижимости – это его налогообложение. Договор дарения квартиры облагается налогом.

Налог составляет 13% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Его оплачивает лицо, которое получило в дар объект недвижимости. Не платится налог в том случае, если сделка по договору дарения происходит между близкими родственниками.

К близким родственникам законодательство относит родителей, братьев, сестёр, а также детей. Двоюродные или троюродные братья родственниками не считаются и налог будет начислен.

13% от стоимости объекта недвижимости – существенная сумма, иногда это повод задуматься о необходимости оформления договора дарения.

Второй существенный недостаток состоит в том, что договор дарения недвижимости относится к безвозмездным сделкам. Что такое безвозмездные сделки? Её можно признать недействительной. В этом случае одаряемый лишается подаренной собственности. Нельзя сказать, что договор дарения квартиры так просто легко признать недействительной сделкой.

Третий недостаток договора дарения недвижимости – это безусловная сделка. Это означает, что в договоре нельзя прописать условия. Например, что в даримой собственности даритель имеет право пожизненного проживания или близкие родственники дарителя.

Это можно оговорить при оформлении завещания и договора купли-продажи. Это неудобно в ряде случаев и является причиной, по которой иные пожилые люди пишут завещание своим родственникам, а не составляют договор дарения при жизни.

И всё же у договора дарения есть положительные стороны.

Самое главное преимущество договора дарения недвижимости– его простота. Его можно сдать для регистрации в УФРС без нотариального удостоверения.

Договором дарения часто оформляют сделки по продаже долей в квартире, когда другие собственники в квартире препятствуют совершению сделки, хотя сами не собираются приобретать.

По закону Российской Федерации в коммунальных квартирах соседи имеют преимущественное право покупки согласно статьи 250 ГК РФ.

В Санкт-Петербурге очень часто имеет место такая ситуация, когда соседи не собираются покупать, но не дают отказ от покупки, всячески тянут время и срывают сделку. В этом случае договор дарения позволяет обойти эти ограничения.

Когда вступает в силу договор дарения квартиры?

Договор дарения достаточно составить и подписать, после этого одаряемый может вступить в права владения. Ждать регистрации в росреестре не обязательно.

Как оформить договор дарения квартиры? 

Договор дарения можно оформить у нотариуса, а также можно составить договор дарения квартиры в простой письменной форме. Заверение у нотариуса не является обязательным. При составлении договора дарения в простой  письменной форме нужно сделать три подлинника договора. По одному для каждой из сторон и для регистрации в управление росреестра.

Регистрация договора дарения недвижимости.

Регистрация договора осуществляется в УФРС (Управлении Федеральной Регистрационной службы). Право собственности нужно регистрировать.

Документы для регистрации договора дарения квартиры.

  1. договор дарения недвижимости в трех экземплярах.
  2. правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о регистрации.
  3. согласие супруга на сделку или заявление об отсутствии супруга.
  4. Кадастровый паспорт на квартиры.
  5. Другие документы, если это требуется по сделке.

Договор дарения доли квартиры.

Квартира может быть коммунальной с выделением доли либо обычная квартира в совместной собственности. Тут есть нюансы. Если квартира в совместной собственности, то дарение возможно с согласия всех собственников квартиры.

Если квартира в долевой собственности (коммунальная квартира), собственник не обязан уведомлять соседей. В последнем случае также возможны нюансы.

Если дарением прикрывают сделку купли-продажи, то возможны судебные разбирательства.

Сколько стоит договор дарения квартиры у нотариуса? Стоимость оформления договора дарения.
Расходы за составление договора дарения недвижимости составляют 1-1,5 % от стоимости договора. Плюс оплата за нотариальные копии и за составление проекта дарственной (тех.работы) около трёх тысяч рублей.

Пошлина за договор дарения квартиры. 
После 1 января 2013 года договор дарения регистрировать не нужно, регистрируется лишь переход права собственности недвижимости. Поэтому пошлина платится только за регистрацию перехода права. Размер государственной пошлины для физических лиц составляет 2000 руб. Оплачивает пошлину одариваемый.

Можно ли оспорить договор дарения на квартиру?
Оспорить дарение можно, но только в определенных случаях и только по решению суда.
При жизни дарителя оспорить дарение невозможно. Даритель имеет полное право по закону распоряжаться своим имуществом. Проще говоря, кому хочет, тому и дарит.

После смерти дарителя можно оспорить договор дарения недвижимости, но причины должны быть весомыми, а не надуманными.

Чаще всего пытаются опротестовать дарственную родственники, которые таким образом пытаются отобрать недвижимость. Для того, чтобы выиграть судебный процесс, нужны очень убедительные причины.

Срок исковой давности по дарению – 3 года. Что это означает? Оспорить можно договор дарения можно в течение 3 лет с момента подписания дарственной.

Галина Черкис 

Источник: https://capital-realtor.ru/stati/prodazha-po-dogovoru-dareniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.