Преобразование помещения это

Содержание

Что является переустройством или перепланировкой жилого помещения

Преобразование помещения это

Перепланировка квартиры – это возможность улучшить своё жилищное пространство, сделать его более функциональным. Чаще всего перепланировка помещений необходима жильцам «хрущёвок».

Небольшие комнаты и наличие арок делают такие квартиры неудобными. Но не всё изменение конфигурации можно делать самовольно.

Любые действия должны быть согласованы со специально сформированной инспекцией, получившей название «жилищная», чтобы в дальнейшем не возникло проблем.

Определение понятий

Перепланировка квартиры подразумевает изменение конфигурации стен внутри помещения. Целью таких работ является создание более эргономичного пространства и увеличение полезной площади в квартире, придания максимальной функциональности комнатам.

Но законодательство чётко регулирует все вопросы, касающиеся изменения изначальной планировки в помещении. Любые действия по сносу стен, добавлению новых проёмов и переносу коммуникаций должны быть согласованы и подтверждены. Жёсткий контроль необходим для того, чтобы действия граждан не нанесли вред зданию, не причинили неудобств соседям.

Законодатель установил два понятия «перепланировка» и «переустройство». По сути, это одно и то же, только первое относится к квартире, а второе – к дому. Основные положения и требования к ним закреплены в ЖК РФ. Здесь же дано определение, как раз раскрывающее понятие о том, что представляет собой перепланировка в квартире.

Принято определять эту процедуру по таким работам, как:

  • трансформация параметров помещения;
  • преобразование в модификациях оборудования, установленного в квартире, а также коммуникаций.

Все проведённые работы обязательно должны найти своё отражение в материалах, характеризующих объект.

Что входит

В статьях ЖК РФ содержится полный перечень мероприятий, проведение которых доступно в квартире, а также тех, что категорически запрещены. Изучив нормы законодательства, можно получить знания о том, как в квартире сделать перепланировку самостоятельно без получения согласования.

Допустимо следующее:

  1. Перенос или расширение помещения кухни. Это реально осуществить при наличии прилегающего помещения, например, кладовки. Главное, чтобы оно было нежилое. Должны быть соблюдены требования изоляции и солнечного освещения.
  2. Увеличение площади санузла за счёт пространства, не пригодного для жилья. В месте увеличения необходимо обустройство гидроизоляции.
  3. Изменение межкомнатных перегородок. Исключением являются несущие конструкции.
  4. Производство демонтажа подоконника в панельном доме для оборудования окон между лоджиями и внутренними помещениями.
  5. Оборудование проёмов в стенах панельных домов, которые были построены до 2007 года. Место образовавшегося проёма и его размер должны предварительно быть согласованы. В его основу обязательно должна быть вмонтирована металлическая конструкция.

Этот перечень законодатель закрывает.

Не относятся к перепланировке и не требуют согласования следующие работы:

  • установка телевизионных антенн;
  • монтаж и демонтаж встроенной мебели;
  • переустановка электрических плит, но только в помещении кухни;
  • переустановка газовой плиты, но без изменений конфигурации газового снабжения;
  • монтаж кондиционеров;
  • замена окон без расширения оконных проёмов;
  • проведение простого косметического ремонта.

При согласовании всех видов работ владелец избежит проблем, которые могут возникнуть в дальнейшем.

Запреты при перепланировке

Определённые ремонтные работы по перепланировке квартиры находятся под запретом на уровне законодательства. Это связано с тем, что они могут нанести вред всему дому, что приведёт в дальнейшем к разрушению и возможной гибели.

Запрет налагается на следующие действия:

  1. Снос и перенос несущих конструкций. Несущие стены запрещено разбирать даже частично.
  2. Устанавливать на застеклённых лоджиях радиаторы отопления и тёплые полы.
  3. Закрывать вентиляционные каналы, переносить вентиляцию из санузла на кухню.
  4. Делать дверные проёмы между жилыми комнатами.
  5. Оборудовать санузел в жилой комнате.
  6. Изменять внешний вид здания.
  7. Врезаться в общедомовые коммуникации устройств, которые регулируют или останавливают действие.
  8. Заливать стяжку, которая существенно увеличит нагрузку на перекрытия. Особенно это касается домов, где перекрытия между этажами деревянные. Без проведения специальных расчётов в таких домах нельзя устанавливать блочные панели, тяжеловесные ванны, джакузи.
  9. Устанавливать водяные полы, которые функционируют от центрального отопления.
  10. Искусственно создавать лоджии. Исключением является первый этаж.
  11. Объединять газифицированную кухню с другими комнатами.
  12. Соединять кухню, в которой проведён газ, с жилой комнатой, если между ними не будет дверей.
  13. Обустраивать кухню в помещении, где нет естественного освещения. Кроме того, нельзя делать кухню в помещении, которое менее пяти квадратных метров.
  14. Объединять лоджии с внутренним помещением. В данном пункте есть небольшой нюанс. Прямого запрета на данное действие нет ни в одном законодательном документе. Но есть пункт, в котором запрещено организовывать отопление лоджии. Соответственно, нельзя объединять между собой помещения в одно.
  15. Проводить демонтаж порожков на балконе в панельном доме.
  16. Разбирать подоконник в кирпичном доме, если на нём держалась балконная плита.
  17. Расширять проёмы при выходе на балкон в блочных конструкциях.
  18. Объединять две квартиры в одну, если они оформлены на разных собственников.

Список закрыт законодательно.

Запрещены любые ремонтные работы, которые могут ухудшить проживание остальных жильцов в доме. Например, запрещается перекрывать доступ к общедомовым коммуникациям. Это – перенос стояка отопления, обшивка стояков коробами, в которых не предусмотрен люк для проверки рабочего состояния системы.

Нельзя заниматься перепланировкой чердачного помещения, если на него не оформлено право собственности.

Все эти ремонтные работы запрещены при проведении изменения конфигурации помещения. Их нельзя будет провести даже в случае получения согласования.

Получение разрешения

Иногда перепланировка – необходимое мероприятие, которое поможет улучшить условия проживания для собственников квартиры. Особенно актуальны эти вопросы для жителей хрущёвок, в которых двухкомнатная квартира имеет одну комнату проходную. Кроме того, в таких помещениях оборудованы арки, которые скрадывают большую площадь помещения.

В ст. ст. 25 и 26 Жилищного кодекса рассматривается порядок прохождения процедуры получения разрешения. Для этого необходимо соблюдать следующие этапы:

  1. Обратиться с заявлением о том, что в квартире планируется ремонт с последующим изменением первоначальной планировки. С собой нужно иметь материалы, которые без слов докажут реальность права собственности на объект, и паспорт заявителя.
  2. Следующее действие – это поход в отдел архитектуры и градостроительства районной администрации.
  3. Как только разрешение будет получено, можно начинать ремонтные работы.
  4. Все проведённые работы необходимо утвердить, должен быть составлен акт выполненных работ. Для этого на объект приглашается специалист из БТИ, он делает необходимые замеры. Очень важно, чтобы в проекте все изменения были указаны очень точно.
  5. Далее необходимо обратиться в администрацию, чтобы утвердить проект в изменённом виде.
  6. В завершении процедуры собственник должен получить новый технический паспорт. Для этого он обращается в БТИ с проектом, разрешением на проведение перепланировки и подписанным актом выполненных работ.

Далее владелец обращается в Кадастровую палату для получения нового кадастрового паспорта.

При обращении нужно предоставить следующий пакет документов:

  • заявление о планируемом изменении конфигурации в помещении;
  • материалы, которые реально докажут право собственности заявителя. В качестве таких документов может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельства о переходе имущества по наследству;
  • если в квартире проживают по договору социального найма или она передана в безвозмездное пользование, необходимо предоставить письменное согласие от собственников на проведение капитального ремонта с перепланировкой. Бумага должна быть заверена у нотариуса;
  • письменное разрешение от всех граждан, которые в этот момент проживают в помещении, оно должно быть подписано в ТСЖ и ЖЭУ;
  • согласие, полученное в управляющей компании;
  • технический паспорт, он оформляется в БТИ;
  • справку о составе семьи, выписку из домовой книги;
  • в зависимости от того, какие работы будут проведены, необходимо предоставление проектной документации. Она состоит их эскиза, технического заключения и составления проекта будущих изменений. При составлении эскиза зелёным наносится, то, что планируется установить, а красным то, что будет демонтироваться в процессе перепланировки. Какого-то определённого юридического оформления такой документ не требует. Проект разрабатывается в отделе архитектуры администрации города. Для получения технического разрешения необходимо обращаться в БТИ;
  • если квартира расположена в здании, которое считается памятником архитектурного строительства, необходимо получать заключение о том, что зданию не будет нанесён вред;
  • отдельное согласование требуется, если квартира куплена в ипотеку или оформлена под залог. Согласие на перепланировку должна дать организация, у которой жильё находится в залоге.

При себе всегда должны быть все предоставляемые материалы в копиях.

Неузаконенная планировка

Если при проведении ремонта владелец квартиры изменяется первоначальный вид помещения, всё должно быть согласовано с БТИ и отделом архитектуры. Несогласованные изменения в одной квартире могут повлечь нанесение вреда в других помещениях многоквартирного дома.

Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Многие граждане обращая внимание на запреты, в самоволку перестраивают жилище в надежде, что никто не узнает об их действии. Но жилищная инспекция может получить информацию о незаконной перепланировке от соседей, участкового, который придёт с проверкой.

Несогласованные действия грозят владельцу следующими видами наказания:

  1. Штрафные санкции: на нарушителя может быть наложен штраф в размере до 2 500 рублей. Кроме того, зачинщика ремонта жилья обяжут привести всё в первоначальное состояние. Если гражданин не выполнит предписание суда, квартира может быть выставлена на торги. Вырученные средства уйдут на компенсацию. Если человек проживал в квартире по договору социального найма, будет вынесено решение о расторжении с ним договора.
  2. Такой объект недвижимости нельзя будет продать, разменять. Сделать это можно только после проведения узаконивания перепланировки.

Неправомерные действия со стороны владельца квартиры при проведении перепланировки могут послужить причиной возникновения аварийной ситуации. Важно понимать, что незаконное изменение первоначальной конструкции помещения может нанести вред окружающим людям, привести к гибели.

Если квартира приобретена в ипотеку, у заёмщика возникнут большие проблемы с банком. При обнаружении незаконной перепланировки банк выдвинет требование полностью погасить ипотечный кредит. Перед началом проведения работ с ипотечным квартирами, разрешение нужно получать ещё и в банке.

Процесс внесения существенных изменений в изначально построенный дом не всегда быстрый и беспроблемный. Иногда требуется длительное время, чтобы администрация разрешила провести перестройку. При осуществлении задуманного, всегда нужно учитывать возраст дома, прочность стен и, главное, разобраться, на самом ли деле очень нужно это перенесение стен.

Процедура согласования

Если всё-таки гражданин сделал перепланировку, не пройдя согласование, чтобы избежать проблем в дальнейшем, её необходимо узаконить. Чаще всего это возможно только с помощью председательствующего.

В первую очередь необходимо направить заявление в жилищную инспекцию и отдел архитектуры и строительства. Далее необходимо провести следующие действия:

  1. Попросить работников БТИ зафиксировать все переделки, которые были сделаны в квартире в соответствующих файлах. Для этого потребуется вызвать специалиста на место проведения реконструкции. Он оценит характер работ, составит чертёж.
  2. Подготовить проектную документацию. Этим занимаются специализированные организации. Для подготовки бумаг можно обратиться в архитектурный отдел местной администрации.
  3. Подготовленную проектную документацию нужно согласовать с пожарной инспекцией и санэпидстанцией.
  4. Оплатить штрафные санкции, выписанные за незаконную перепланировку.
  5. Обратиться в суд с заявлением о признании перепланировки законной.

Конечно, допустимо сначала сделать, а потом спросить, но всё же лучше сделать наоборот. Это позволит сэкономить на времени, нервах и деньгах.

Для обращения в суд нужно подготовить следующие документы:

  • проект, который прошёл согласование во всех службах;
  • материалы, которые подтвердят личность просителя;
  • технический паспорт – старый и новый;
  • заключение специалиста о том, проведение ремонта не несёт опасности для целостности дома.

Если все работы прошли согласование и проверку специалистов БТИ, суд выносит положительное решение и перепланировка приобретает законный статус.

Часто перепланировка квартиры – это единственная возможность сделать своё жильё более функциональным. Не смотря на сложности в получении согласования, это можно сделать быстро, если не начинать работы самовольно. Разрешение на реконструкцию помещения гарантирует в дальнейшем, что у собственника не возникнет проблем с продажей или обменом квартиры.

Источник: https://ZhiloePravo.com/oformlenie/pereplanirovka/kvartir.html

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 июня 2014 г. № 14-исх/07086-ГЕ/14 “О реконструкции объектов недвижимости”

Преобразование помещения это

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе копию письма Минэкономразвития России от 20.02.2014 № Д23и-478.

Учитывая изложенную в письме Минэкономразвития России позицию о возможности осуществления в отношении реконструированного объекта недвижимости как постановки на государственный кадастровый учет, так и учета изменений, можно сделать следующие выводы:

в случае изменения количества этажей, высоты, объема, площади объекта недвижимости, замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта недвижимости в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета изменений такого объекта;

в случае если в реконструкции было задействовано несколько объектов недвижимости и по ее результатам образован новый объект недвижимости (новые объекты недвижимости) либо в результате реконструкции одного объекта недвижимости образовано несколько новых объектов недвижимости, в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости (объектов недвижимости).

При этом для случаев, при которых в результате реконструкции происходит образование объектов недвижимости, дополнительно отмечаем.

Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).

В соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.

2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП); такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.

Как следует из части 3 статьи 24 Закона о кадастре, учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.

В этой связи применительно к рассматриваемому примеру снятие с кадастрового учета преобразованного объекта недвижимости (здания (сооружения) возможно только после государственной регистрации прав на образованный из него объект недвижимости (объект незавершенного строительства).

Часть 7 статьи 25 Закона о кадастре устанавливает, что при осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании или сооружении; основанием для снятия с учета этих помещений является заявление о снятии с учета такого здания или сооружения.

Учитывая, что снятие с кадастрового учета преобразованного здания (сооружения) осуществляется без заявления, по мнению Росреестра, прямые основания для снятия с учета помещений в случае снятия с государственного кадастрового учета преобразованного здания в Законе о кадастре отсутствуют.

В этой связи представляется, что в отношении помещений, расположенных в преобразованном здании, снятом с учета в связи регистрацией прав на образованный объект незавершенного строительства, может быть осуществлен государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования таких помещений на основании соответствующего заявления и акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещений (в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно может быть приведена информация о том, что снятие с учета помещений связано с прекращением существования здания в связи с его реконструкцией).

В случае если в результате реконструкции здания (сооружения) образовано новое здание (сооружение), в отношении помещений, расположенных в реконструированном здании, по мнению Росреестра, могут быть осуществлены:

государственный кадастровый учет изменений на основании соответствующего заявления и технического плана, содержащего сведения о кадастровом номере нового (реконструированного) здания (сооружения), в котором расположено помещение (в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно может быть приведена информация о том, что учет изменений связан с прекращением существования здания (сооружения) в связи с его реконструкцией);

государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования такого помещения (в случае если в результате реконструкции здания (сооружения) помещение прекратило свое существование) на основании соответствующего заявления и акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещения;

постановка на государственный кадастровый учет образованных или созданных помещений на основании соответствующего заявления (соответствующих заявлений) и технического плана (технических планов) и в соответствующем случае снятие с учета преобразованного помещения без заявления после государственной регистрации прав на образованное помещение (образованные помещения).

В случае если в здании (сооружении) расположены помещения, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, и реконструкция здания (сооружения) не повлечет осуществление регистрационных действий в отношении указанных помещений, то, по мнению Росреестра, временный характер сведениям государственного кадастра недвижимости об образованном в результате реконструкции здания не присваивается.

При отсутствии в здании (сооружении) помещений, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, после реконструкции здания (сооружения) основанием для прекращения временного характера сведений государственного кадастра недвижимости об образованном в результате реконструкции здании (сооружении), по мнению Росреестра, может являться государственная регистрация прав (ограничений прав) на помещения, либо государственная регистрация прав на образованное здание (сооружение).

Для случаев, касающихся реконструкции многоквартирных домов, в результате которой образуются новые многоквартирные дома, необходимо отметить следующие особенности.

В силу части 4 статьи 24 Закона о кадастре сведениям государственного кадастра недвижимости об образованном многоквартирном доме присваивается временный статус.

При этом правило об изменении временного статуса сведений об объекте недвижимости на учтенный со дня государственной регистрации прав на образованный объект недвижимости в отношении многоквартирных домов неприменимо в силу того, что многоквартирные дома объектами государственной регистрации прав не являются.

Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, в отношении образованных в результате реконструкции многоквартирных домов временный статус присваиваться не должен.

В соответствии с частью 11 статьи 41 Закона о кадастре технический план многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70593796/

Раздел нежилого здания и помещения или объединение нежилых помещений

Преобразование помещения это

Раздел нежилого здания и помещения – это проведение работ и оформление документов, после чего из исходного объема помещения или строения образуется два и более новых объекта. Объединение нежилых помещений, напротив, приводит к образованию нового объекта.

Раздел помещений заключается в возведении новых стен и перегородок, обустройстве отдельных выходов и оконных проемов, проведении других видов работ.

Чтобы по итогам раздела можно было поставить на учет и зарегистрировать права на новые объекты, они должны соответствовать признакам изолированности, обособленности.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Читайте в статье, при каких условиях можно провести объединение или раздел объекта недвижимости, как и кто может оформить официальные документы на новые помещения, что нужно сделать для получения выписки ЕГРН.

Зачем нужен раздел здания или помещения

Раздел нежилого помещения, строения подразумевает создание новых объектов. Их количество зависит от решения и целей собственника, особенностей исходного (делимого) объекта, строительных норм и правил. Целью раздела может быть:

  • решение собственника об образовании двух и более объектов, которые можно выставить на продажу вместе или по отдельности;
  • для ведения разных видов деятельности во вновь образованных помещениях;
  • для оптимизации внутреннего пространства и компоновки строения, повышения доходов от аренды за счет привлечения новых арендаторов;
  • урегулирование споров между совладельцами объекта, если они не могут вести совместную деятельность, договориться о продаже.

Это далеко не полный список причин, по которым возможен раздел. Обычно собственник или несколько совладельцев преследуют коммерческие цели, добиваясь эффективного использования площадей зданий.

Раздел объекта недвижимости приводит к образованию новых помещений. Здание можно делить только на два и более других здания, т.е. на однородные объекты.

На практике это сделать очень сложно, так как придется полностью менять архитектуру и компоновку здания, переделывать единые инженерные системы.

Однако за счет объема строения можно образовывать множество новых помещений. Фактически, это тоже можно признать разделом.

Если у объекта один владелец, он сам определяет условия раздела, площади и основные характеристики новых помещений. Если у объекта несколько правообладателей, эти вопросы они решают в соглашениях, договорах. Например, для оформления соглашений учитывается размер доли в общем праве собственности. По нему определяются площади помещений, образуемых в ходе раздела.

Мнение эксперта. Допускается сделать временный раздел площадей строения или помещений, когда образованные части не будут обладать обособленностью, изолированностью.

Например, большую площадь торгового зала можно «нарезать» на небольшие части для сдачи в аренду. Такую часть нежилого здания или помещения не обязательно ограждать стенами, другими конструкциями.

Часть объекта создается на период аренды, ставится на временный учет в ЕГРН на время действия договора.

Раздел и объединение осуществляются на основании проекта реконструкции или перепланировки

Правильные этапы раздела здания или помещения

Раздел объекта недвижимости всегда сопровождается строительными работами. В зависимости от перечня работ, они будут подпадать под реконструкцию или перепланировку. В первом случае будут меняться первоначальные характеристики целого строения или его части.

Например, для образования помещений при разделе реконструкция будет предусматривать возведение новых несущих стен, пристройку для увеличения площади новых объектов, другие виды работ.

При перепланировке раздел может включать обустройство отдельного выхода и входных групп, прорубание проемов под окна и двери, возведение ненесущих стен для отгораживания помещений.

Алгоритм раздела нежилого помещения или образования новых помещений из объема строения заключается в следующем:

  • оформляются документы-основания для раздела (например, соглашение между совладельцами исходного объекта);
  • заключается договор с проектной организацией, состоящей в СРО;
  • проектировщики определят, какие виды работ нужно провести для раздела (реконструкция или перепланировка);
  • при оформлении проекта описываются решения, все виды работ, по которым будет осуществляться раздел помещений (установка стен, перенос инженерных сетей или полный раздел систем, обустройство оконных проемов и входных групп для новых помещений, другие виды работ);
  • проект на перепланировку утверждается собственником, после чего можно приступать к работам;
  • проект на реконструкцию направляется на экспертизу, после чего нужно получить разрешение Госстройнадзора.

В результате работ должны образоваться два и более обособленных, изолированных объекта. Эти признаки являются обязательными для постановки недвижимости на учет, регистрации прав на нее. Изолированность и обособленность достигаются путем отгораживания площади помещения конструкциями от остального объема, обустройством отдельного выхода на улицу или к местам общего пользования.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

При проектировании и проведении работ нужно соблюдать ограничения и нормы Федеральных законов, СП, СНиП, ГОСТ, других руководящих документов. Например, для реконструкции и разделов в общественном здании к основным нормативным актам относится ГрК РФ (скачать), Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать), СП 118.13330.2012 (скачать).

Когда работы будут завершены, составляется акт приемки. Для раздела с реконструкцией нужно получить разрешение Госстройнадзора на ввод в эксплуатацию. После этого можно приступать к завершающей стадии раздела – оформить документы с характеристиками новым помещений, пройти учет, регистрацию в Росреестре.

Для сдачи в аренду можно выделить часть помещения или здания без образования новых объектов

Обмерные работы

У каждого вновь образованного помещения будут уникальные параметры – площади, места расположения конструкций и сетей, параметры оконных и дверных проемов, особенности выхода на улицу или к местам общего пользования. Эти характеристики нужно закрепить в официальном документе – техническом плане. Техплан составляется кадастровым инженером на каждое вновь образованное помещение.

Для изготовления техплана собирается информация о характеристиках помещения. Для этого инженер проведет следующие мероприятия:

  • изучит исходную документацию на объект, который был разделен на новые помещения;
  • запросит и проанализирует кадастровые сведения ЕГРН;
  • проведет работы на объектах – обследования, обмеры, съемки.

В ходе обмерных работ инженер определяет характеристики всех новых помещений. Обмеряется внутренний объем помещения, местоположение стен, других конструкций на этаже. Если раздел нежилого помещения затронул другие части строения, на них также проводятся обследования, обмеры. Это нужно, чтобы подготовить техплан и внести изменения в ЕГРН.

Здравствуйте! С чего начать раздел помещений? Сразу можно заказывать проект? До обращения за проектом нужно получить согласие на раздел от всех собственников. Если собственник один, он сразу может заказать проектную документацию. Добрый день! Как правильно разделить здание? Здание можно разделить только на два новых здания, но на практике это крайне сложно. Поэтому из общего объема здания образуются новые помещения. Если мы выделяем часть помещения под аренду, есть ли ограничения по минимальной площади? Нет, таких ограничений нет. Условие договора о площади арендуемой части должны согласовать сами стороны.

Кадастровые работы по изготовлению технического плана

Раздел помещений обязательно сопровождается кадастровым учетом в Росреестре. Это нужно, чтобы сведения о вновь образованных объектах появились в ЕГРН, а они получили уникальный кадастровый номер. Если же раздел осуществлялся без образования самостоятельных объектов, может потребоваться внести изменения в сведения ЕГРН на строение.

Технический план разрабатывается инженером по данным, полученным в ходе обмеров. В техплане на каждое новое помещение заполняются следующие разделы:

  • общие сведения о помещении или строении, из состава которого был образован новый объект;
  • средства измерений, использованные инженером при обмерах и обследовании;
  • информация о проведенных обследованиях и измерениях;
  • описание характеристик нового помещения – вид, наименование и назначение, номер и тип этажа, площадь, иные данные;
  • схема с указанием местоположения помещений на этаже;
  • заключение инженера.

Техпланы оформляются на каждый отдельный объект. В каждом из них указываются общие сведения о строении, в котором располагаются помещения. Техплан выдается в цифровом виде на диске, либо направляется в Росреестр инженером.

Образец технического плана:

Кадастровый учет и регистрация изменений в Росреестре

Целью кадастрового учета является систематизация данных о недвижимости, в том числе после раздела или объединения помещений. Процедура проводится в Росреестре по заявлению собственников. В зависимости от условий и оснований раздела, в Росреестре проведут следующие мероприятия:

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

  • поставят на учет ЕГРН каждое новое помещение, имеющее признаки обособленности изолированности;
  • исключат из ЕГРН данные на объект, чей объем полностью распределен между новыми помещениями;
  • внесут изменения в данные ЕГРН по зданию, в помещениях которого осуществлялся раздел;
  • поставят на временный учет часть нежилого здания или помещения, если она не соответствует признакам обособленности, изолированности.

Если при образовании новых помещений меняется статус собственности, одновременно с учетом можно пройти регистрацию прав. Для этого подается единое заявление, а основанием для регистрации будет соглашение или договор между собственниками, техплан.

Получение выписок ЕГРН

Образование нового объекта сопровождается постановкой на учет в ЕГРН, присвоением кадастрового номера. Для подтверждения, что объект числится в реестре, выдается выписка ЕГРН. В этом документе будут указаны и зарегистрированные права на объект. Выписка ЕГРН является правоустанавливающим документом, что позволяет собственнику проводить сделки со вновь образованным и учтенным объектом.

Источник: https://mosoblreg.ru/razdel-nezhilogo-zdaniya-i-pomescheniya-ili-obedinenie-nezhilyh-pomescheniy/

Перепланировка нежилого помещения: есть ли подводные камни

Преобразование помещения это

Ведение бизнеса нередко требует финансовых вложений в коммерческую недвижимость и её перепланировки. Может преобразоваться целевое назначение помещения, технические характеристики, расположение инженерных коммуникаций, расширение площади.

Независимо от своей масштабности, перепланировка нежилого помещения должна быть выполнена в строгом соответствии законодательству.

Прежде чем начинать строительные работы, требуется точно определить,что такое переоборудование коммерческой недвижимости, в каких случаях требуется разрешение и какая ответственность предусмотрена за самовольное проведение работ без уведомления соответствующих инстанций.

Понятие перепланировки помещения

Порядок преобразования коммерческой собственности, внесение получившихся изменений в техническую документацию, регулируется ЖК РФ, техническими правилами и нормами.

Согласно законным положениям перепланировка помещений включает в себя изменение его внутренней конструкции. Переустройство недвижимого имущества предусматривает перенос инженерный сетей, в том числе электрического оснащения, водопровода и т.д.

data-matched-content-ui-type=”text_card”

Важно! Перепланировка нежилого помещения может быть произведена только после получения соответствующей разрешительной документации. В противном случае она считается незаконной, за что виновные лица будут привлечены к ответственности

Что говорит закон

Согласно жилищного законодательства переоборудование недвижимого имущества не должно менять его функционального назначения. В противном случае реформация должна быть учтена в документации на недвижимый объект. Например, если необходимо бывшее кафе переоборудовать в фитнесс-центр, потребуется предварительное одобрение.

Перепланировка нежилого помещения потребует предварительного согласования в следующих случаях:

  • перенос, установка, объединение стен и (или) перегородок;
  • сдвиг местоположения «мокрых» зон (санузла, раковин и т.д.);
  • преобразование (перенос, установление, разрушение) вспомогательных зон. К ним относятся балконы, лестницы, окна, лоджии, крыльцо и др.;
  • изменение конфигурации оконных проёмов;
  • устройство оборудования, требующего подключения инженерных коммуникаций (душевых кабин, раковин, газовых или электрических плит и т.д.);
  • преобразование основания пола, если оно повлекло за собой возрастание нагрузки на несущие части здания;
  • снос или обустройство новых лестничных пролётов.

При переоборудовании недвижимого объекта нарушение прочности или снос несущих конструкций, ухудшение внешнего вида, разрушение противопожарных устройств, запрещено

В соответствии с правовым актом, процедура предварительного согласования является многоступенчатым процессом, который включает в себя несколько этапов. Необходимо собрать пакет с официальными документами и подать его в уполномоченный орган.

Куда обращаться

Порядок обращения за выдачей разрешительной документации на переустройство регулируется региональным законодательством, поэтому в разных субъектах РФ процедура может немного отличаться. С заявлением на изменение планировки нежилых помещений и приложенным пакетом документов следует обращаться в:

  • жилищную инспекцию;
  • администрацию городского или сельского поселения.

В некоторых регионах России уполномоченным органом на выдачу разрешения является БТИ.

Когда разрешение не требуется

Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.

Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:

  • установка сплит-систем;
  • смена отопительных радиаторов;
  • оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
  • замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
  • установка вытяжки;
  • остекление балконов и лоджий;
  • замена напольного покрытия;
  • переоборудование шкафов внутри стены;
  • замена окон с оставлением их конфигурации и размера.

Условия узаконивания

Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.

Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.

Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:

  • точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
  • абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
  • отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.

Проект на переустройство недвижимого объекта должен составляться организацией, имеющей специальную лицензию и входящую в СРО проектировщиков

Самовольная

Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.

Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.

В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.

Ответственность

Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.

Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.

Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.

21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб.

За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.

Согласование перепланировки

Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:

  • составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
  • если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
  • сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
  • если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
  • подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.

После получения разрешения начинаются строительные работы.

Отказ в переустройстве недвижимости можно обжаловать в суде

По завершении строительных работ необходимо вызвать приемочную комиссию. В ее полномочия входит проверка окончательного результата на соответствие его проекту и действующим нормам. По итогам проверки владельцу вручается акт о завершении работ, который передается в БТИ. Все произведенные перестройки вносятся в техпаспорт.

Перепланировка нежилого помещения

Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект.

Если нежилая собственность находитсяв многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции.

Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.

При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:

  • обустроить отдельный вход;
  • смонтировать систему вентиляции.

Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.

Если коммерческая площадь находится на втором этаже, под ней не должно быть жилых квартир. При несоблюдении этого условия получить согласие будет невозможно

Для переоборудования коммерческой собственности в нежилом здании разрешение в Жилищной инспекции получать не нужно. Потребуется только согласие собственника, если работы хочет провести арендатор, или доверенность, если оформление официальных бумаг поручено иному лицу.

Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

Согласно жилищного законодательства к общему имуществу относятся:

  • лестничные площадки и пролеты;
  • техэтажи и чердаки;
  • подвалы с инженерными коммуникациями;
  • коридоры;
  • лифты;
  • иные места, не принадлежащие отдельным собственникам;
  • крыша дома;
  • земельный участок, на котором стоит дом, включающий площадку и благоустроенную территорию.

Для законного внесения изменений в места общего пользования требуется согласие всех жильцов и одобрение в Жилищной инспекции или ТСЖ. Если жильцов много, собирается общее собрание, по итогам которого принимается соответствующее решение.

Чтобы собрание было легитимным, общее количество собравшихся должно быть не менее 2/3 от числа проживающих в доме. Одобрение должны дать более 50% участников. Полученный протокол о согласии жильцов необходимо засвидетельствовать у нотариуса. В дальнейшем процедура перестройки мест общего пользования идентична общепринятому порядку.

Сколько стоит

Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:

  • получение консультации;
  • составление технического проекта;
  • сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
  • получение техпаспорта, если он отсутствует;
  • подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
  • уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.

Если пакет необходимых документов будет неполным, или составлен не в соответствии с требованиями законодательства, процедуру потребуется проходить заново

Чтобы избежать дополнительных расходов, не тратить время на хождение по государственным организациям, лучше привлечь опытного специалиста. Квалифицированный юрист поможет сократить процедуру получения технической документации, отстоит права заявителя во всех бюрократических инстанциях и сэкономит денежные средства на неоправданные расходы.

Источник: https://cadstr.ru/pereplanirovka/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.