Продажа квартиры по поддельной доверенности

Содержание

Сделки с недвижимостью по поддельным документам, порядок признания их недействительными в судебном порядке | Жилищный консультант

Продажа квартиры по поддельной доверенности

При покупке квартиры в обязательном порядке предоставляются документы, устанавливающие права продавца на квартиру. Сюда относится договор на переход жилья в собственность, судебный вердикт о признании права собственности, кадастровый паспорт, выписки из домовой книги и многие другие.

Большинство документов оформляется на государственных бланках и заверяется печатями, однако это не останавливает злоумышленников. Подделка может производиться на основании подлинников, которые были похищены.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Подделка документов на жилье позволяет мошенникам продать недвижимость, на которую у них отсутствуют права. Когда после покупки выявляются все обстоятельства, суд не признает право обманутых граждан на квартиру.

Документы на жилье могут подделываться полностью, а также часто на них ставится поддельная подпись или печать. За счет современных методов обеспечивается высокая схожесть таких документов с оригиналами, поэтому выявить несоответствия без специального оборудования практически невозможно.

Подделка договора купли-продажи

Использование поддельного договора купли-продажи позволяет мошенникам получить крупную денежную сумму за продажу. При этом гражданину, купившему жилье по таким документам, приходится возвращать квартиру реальному владельцу, который оставляет себе значительные средства.

Наиболее часто встречается схема, при которой совершается двойная продажа. Предварительно производится подделка договора купли-продажи, где ставит свою подпись не владелец квартиры, а похожий на него человека. После продажи жилья соучастник мошенничества производит регистрацию прав собственности. Затем жилье продается повторно, с соблюдением всех правил.

Когда первый покупатель предъявляет свои права на жилье, суд отказывает в подтверждении права собственности. При рассмотрении дела учитывается, что подпись является недействительной, поэтому сделка аннулируется. В итоге квартира остается у законного собственника.

Также возможен вариант, когда квартира берется мошенниками в аренду, после чего они подделывают документы, продают жилье и скрываются с полученными средствами.

Подделка доверенности

Еще одним распространенным методом мошенничества является подделка доверенности. Она оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса. Доверенность позволяет представителю совершать любые или только оговоренные действия с недвижимостью. Действие документа составляет не более трех лет. При отсутствии даты составления он считается недействительным.

Подделка доверенности выполняется с использованием современных технических средств. Поскольку доверенность может заверяться командующими воинских частей, консульствами и другими организациями, то подобным документам необходимо уделять повышенное внимание. Для сделок с недвижимостью используются только документы, подтвержденные нотариально.

Поскольку доверенность можно отозвать в любое время, передавать средства за покупку жилья необходимо только после получения всех оформленных документов.

Собственник жилья может выдать несколько доверенностей, поэтому необходимо учитывать, какими полномочиями наделено лицо, продающее квартиру.

Как проверить подлинность документов?

Чтобы избежать проблем с документами на жилую площадь, перед заключением каких-либо сделок рекомендуется проверить их подлинность. Сначала нужно определить, на чем основывается право собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, обмена, вступление в права наследства, судебный вердикт.

Все документы должны предоставляться в оригинальном виде. На них не должно быть самовольных исправлений или подчисток. Любые изменения заверяются лицами, подписавшими договор, а также нотариусом.

Затем проверяется госрегистрация договора. Эта процедура доступна для всех граждан РФ. Если в документах прописаны условия, при которых возможно расторжение договора, то нужно выяснить, выполнялись ли они. Если это происходило, то гражданин, продающий недвижимость, не является ее собственником.

По кадастровому номеру жилья можно получить выписку из ЕГРП. Наиболее полные сведения можно получить из документа, запрошенного собственником квартиры. Выписка предоставляет сведения о жилье и правах, которые были зарегистрированы на него. Если в документе имеются данные о судебных разбирательствах или спорах, то необходимо уточнить срок давности.

Если операции с жильем производятся по генеральной доверенности, то этот документ можно проверить у нотариуса, который ее выдавал. Также необходимо уточнить, была ли доверенность аннулирована. У нотариуса, который вел дело о наследстве, можно узнать, имеются ли какие-либо претенденты на жилье.

Проверить регистрацию других лиц в данной квартире можно путем получения выписки из домовой книги. Обязательно проверяются паспортные данные продавца. Сделать это можно в паспортном столе.

Порядок судебных разбирательств

В случае обнаружения поддельных документов необходимо составить заявление по факту мошенничества. Документ направляется в прокуратуру или полицию. В суд необходимо оформить иск о признании сделки недействительной, если покупка жилья состоялась.

При этом предусмотрен следующий порядок:

  1. Составление иска и сбор необходимых документов, доказывающих права истца.
  2. Оплата госпошлины.
  3. Подача искового заявления и документов (лично или через представителя) в канцелярию суда.
  4. Судебное разбирательство.
  5. Вынесение судебным органом решения.

За подделку документов виновных ждет уголовная ответственность. Согласно ст.

159 УК РФ, мошенничество, совершенное с целью получения прав на чужую собственность, грозит штрафными санкциями в максимальном размере до 120 тысяч руб. или годовому доходу злоумышленника.

Также за подобные деяния возможны наказания в виде обязательных, принудительных или исправительных работ, арестом, ограничением или лишением свободы.

Ст. 327 УК РФ устанавливает наказание непосредственно за подделку документов, а также подписей и печатей. Использование поддельного документа грозит штрафными мерами на сумму до 80 тысяч рублей или полугодового дохода виновного лица, или обязательными (исправительными) работами, или арестом продолжительностью до полугода.

Пример по спорам, связанным с подделкой документов в жилищной сфере

Петров Н.К. приобрел квартиру у Иванова А.В., который предоставил генеральную доверенность на жилье. Спустя определенное время выяснилось, что у квартиры имеются хозяева, которые на момент ее продажи находились в отпуске.

Петров Н.К. подал в суд исковое заявление с целью признать совершенную покупку недействительной. Также были подано заявление в прокуратуру по факту мошенничества.

В результате судебного разбирательства выяснилось, что Иванов А.В. использовал поддельную доверенность на жилье.

Пока владельцы квартиры были в отпуске, мошенник при помощи подразделений МЧС получил доступ к жилому помещению на основе поддельного документа.

В итоге Иванов А.В. был привлечен к уголовной ответственности и обязан возместить полученные средства в полном объеме.

Заключение

  1. Мошенники могут подделать документы, устанавливающие права граждан на недвижимость.
  2. При подделке договора купли-продажи мошенники получают возможность несколько раз продать квартиру разным гражданам.
  3. В операциях с недвижимостью участвуют только те доверенности, которые были заверены нотариально.

  4. При проверке доверенности учитывается срок ее действия, наличие подтверждения нотариуса, полномочия представителя.
  5. Подлинность предоставленных сведений проверяется по запросу в регистрирующие органы.
  6. Генеральная доверенность и срок ее действия проверяется у нотариуса, который ее выдал.

  7. На основе свидетельства о регистрации можно получить информацию об операциях с квартирой.
  8. Чтобы отменить сделку, совершенную по поддельным документам, необходимо обратиться в суд.
  9. Чем грозит подделка документов, зависит от характера преступления.
  10. Использование подложных документов ведет к ответственности согласно положениям УК РФ.

  11. Чтобы избежать мошенничества, необходимо проверять подлинность предоставляемых документов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по спорам, связанным с подделкой документов в жилищной сфере

Вопрос: Предусмотрен ли при решении данных споров срок исковой давности?

Ответ: В случае уголовного преследования срок давности зависит от категории нарушения. Подделка документов относится к преступлениям средней тяжести. Согласно ст.

78 УК РФ, лицо освобождается от ответственности спустя 2 года после совершения преступного деяния.

Поэтому в случаях подделки документов рекомендуется начинать судебное разбирательство в ближайшие сроки.

Список законов

  • Cт. 78 УК РФ
  • Cт. 159 УК РФ
  • Ст. 327 УК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/zhilishhnye-spory/spory-svyazannye-s-poddelkoj-dokumentov-v-zhilishhnoj-sfere/

Мошенничества с жильем – от сделок по доверенности до подмены квартир

Продажа квартиры по поддельной доверенности

МОСКВА, 30 июля – РИА Новости, Марина Малкова.

Отсутствие владельца квартиры на сделке и заниженная цена или ставка аренды – первый признак того, что с недвижимостью, которую вам пытаются продать или сдать внаем, не все в порядке, утверждают эксперты, опрошенные РИА Новости.

По словам собеседников агентства, совершая сделку на рынке жилья, нужно ориентироваться на рыночную стоимость квадратного метра и не связываться с покупкой жилья по доверенности в отсутствие квалифицированной юридической поддержки.

Доверенность вызывает недоверие

Афера с оформлением доверенности – наиболее популярная схема мошенничества на рынке жилья, заявляют эксперты, опрошенные РИА Новости. Один из самых распространенных вариантов – поделка документа, рассказывает директор управления вторичного рынка компании “Инком-Недвижимость” Михаил Куликов.

Мошенник изготавливает на имя реального человека поддельную доверенность с печатью и фальсифицирует подпись нотариуса. “По фиктивной доверенности аферист может попытаться сделать с чужой квартирой все, что угодно – продать или обменять”, – комментирует эксперт. Сам владелец квартиры об этом, естественно, ничего не знает.

Чтобы не стать жертвой такого мошенничества, не стоит оставлять паспорта и документы на квартиру в легкодоступных местах, а также доверять их малознакомым людям, советует Куликов.С подлинными доверенностями тоже проводится немало афер. Например, когда покупателем или продавцом является неискушенный в юридических тонкостях клиент, рассказывает собеседник агентства.

Допустим, аферист предлагает взять на себя хлопоты по приватизации квартиры и для этого оформляет на себя вполне реальную доверенность. Только документ составляется таким образом, что посредник имеет право не на один вид сделки, в котором заинтересован собственник жилья, но и на любые другие действия, вплоть до продажи имущества.

Подписав такую доверенность, клиент в результате может остаться без квартиры и без денег, предостерегает Куликов. Чтобы не оказаться в такой  ситуации, эксперт рекомендует никогда не подписывать бумаги, не изучив их от начала до конца.

“Особенно внимательно стоит читать то, что написано мелким шрифтом, а также обращать внимание на сноски”, – подчеркивает представитель “Инком-Недвижимость”. Генеральный директор “Century 21 Светлый Град” Елена Валеева более категорична.

Тем, кто решил купить или продать жилье без помощи профессиональных риелторов, она рекомендует никогда не совершать сделку по доверенности, то есть без присутствия продавца: ведь доверенность может оказаться “липовой”, а настоящая еще не гарантирует того, что реальный собственник жилья дал добро на совершение сделки – человеку неподготовленному будет нелегко самому разобраться во всех документах.
Подмена недвижимости

Достаточно распространенный прием мошенников – фактическая продажа не той квартиры, которая была изначально продемонстрирована покупателю. В данном случае аферисты делают ставку на невнимательность покупателя, рассказывает глава Century 21 Вера Ларионова.

Если не изучить правоустанавливающие документы с педантичной тщательностью и поторопиться подписать договор, есть риск купить не ту квартиру, что собирались. В лучшем случае покупателю достанется квартира на порядок хуже той, что ему продемонстрировали, в худшем – он может остаться вообще ни с чем.

При совершении сделки крайне важно точно идентифицировать объект, отмечает заместитель генерального директора компании “Миэль-Брокеридж” Ирина Шугурова.

Почтовый адрес, название улицы, номер дома, номер квартиры, количество комнат и их площадь, указанные в договоре купли-продажи, следует проверять не только на бумаге, но и в реальности – иначе есть риск купить квартиру в том же доме, но этажом ниже и по качеству хуже, например, полностью разбитую “однушку” вместо отделанной “трешки”.

По словам Куликова из “Инком-Недвижимость”, аферисты также нередко обманывают клиентов при взаиморасчетах – к примеру, закладывая в банковскую ячейку неполную пачку денег или фальшивые купюры.Еще одно часто встречающееся явление – взимание с покупателя залога, сумма которого серьезно завышена.

Поскольку при совершении сделки эти деньги не фигурируют, стоимость предмета сделки снижается. В результате при попытке расторгнуть сделку получить с продавца больше, чем указано в договоре, невозможно, да и сам продавец может испариться вместе с залогом, раскрывает секрет этого вида мошенничества Ларионова.”Покупатели должны понимать, что любая сделка, совершенная с занижением в договоре реальной стоимости квартиры, создает высокие риски именно для них”, – подчеркивает глава Century 21.


Опасная аренда

Руководитель управления аренды квартир компании “Инком-Недвжимость” Галина Киселева рассказывает, что недобросовестные игроки орудуют и на рынке съемного жилья. Самая элементарная и чаще всего встречающаяся схема – распространение ложной информации о квартире. “Цена занижается, в объявлениях размещаются фото куда более качественного и красивого объекта.

А при осмотре оказывается, что жилье абсолютно не соответствует заявленному: грязно, ремонт не сделан, мебели и бытовой техники нет”, – комментирует эксперт. А бывает и так, что стоимость арендной ставки значительно снижена: квартира давно сдается за 30 тысяч рублей, а ее выставляют за 25 тысяч.Не менее ходовой схемой является элементарное воровство, продолжает Киселева.

Заехав в новую квартиру, через какое-то время арендатор обнаруживает, что все деньги и ценности пропали. “Поскольку чаще всего на “черном рынке” никаких официальных договоров не заключается, найти недобросовестных риелторов оказывается практически невозможно”, – сетует эксперт.

Чтобы избежать подобных неприятностей, еще во время поиска квартиры стоит обращать внимание на содержание объявления: цена предложения должна соответствовать рыночной, а в контактах, кроме номера мобильного телефона, указываться имя и фамилия маклера. “Даже те, кто не работает в агентстве, но профессионально занимается недвижимостью, заботятся о своей репутации.

Информация о таких людях будет размещена в интернете. Зачем человеку скрываться, если его хлеб – процент от сделки?”, – размышляет Киселева, рекомендуя при встрече с брокером проверить его паспорт.

Кроме того, по мнению эксперта, с риелтором обязательно нужно заключить договор на оказание услуг, а определившись с выбором съемного жилья, еще и внимательно изучить документы на собственность и пообщаться не только с хозяевами квартиры, но и с их соседями, чтобы узнать, с кем придется иметь деловые отношения в ближайшие несколько месяцев, а то и лет.

“Мошенник никогда не предложит заключить официальный договор”, –  утверждает собеседница РИА Новости.Наконец, последний совет Киселевой – при совершении сделки заключить договор с подробной описью имущества, а по мере выплат требовать расписки от собственника, что он получил оговоренную сумму. “Это поможет избежать обвинений в неуплате”, – объясняет она.

Эконом-вариант в категории риска

В большинстве случаев деятельность мошенников бывает направлена на незащищенные слои населения, к которым относятся одинокие старики, люди, страдающие алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные, рассказывает Шугурова из “Миэль-Брокеридж”.

Мошенники переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо, после чего объекты выставляются на продажу – таков еще один вариант аферы с доверенностью. “Бывших владельцев затем выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы за пределами Московской области, в лучшем случае в простой деревенский дом”, – говорит Шугурова.

К сожалению, бывают и ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные, заброшенные частные дома, куда уже прописано с десяток человек.К той же категории социально незащищенных граждан, за счет которых норовят поживиться мошенники, по словам эксперта, относятся дети-сироты, имеющие право на квартиры по достижении совершеннолетия.

Кстати, обращает внимание представительница “Миэль-Брокеридж”, до достижении 21 года такие новоиспеченные владельцы жилья находятся под опекой и защитой государства, так что при продаже полученной ими квартиры, следует получать распоряжение органа опеки.

Всем людям, приобретающим жилье у бывших сирот, следует знать, что подобный документ удается оформить редко, указывает Шугурова.Что касается общей формулы вычисления “проблемного” жилья, то тут собеседники РИА Новости единодушны: обычно квартиры “от аферистов” выставлены на продажу или для сдачи в аренду по цене “ниже рынка”.

Поэтому необходимо быть особенно внимательным при проверке объектов, продаваемых по заниженной стоимости, относительно существующего на текущий момент среднего уровня цен, убеждена Шугурова.

С ней согласна и глава Century 21 Ларионова: низкая цена объекта по сравнению с аналогичными предложениями – первый повод для беспокойства и сомнений, настаивает она.

При этом, подчеркивает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, обманывают в России в основном людей небогатых, главным образом потому, что те, кто годами копят на жилье и берут кредиты почему-то забывают о пословице про бесплатный сыр, а в итоге оказываются и без жилья, и без денег.

Вывод экспертов однозначен: никогда не соблазняться дисконтом и в случае, если сделка проходит без участия профессионального риелтора или юриста, играющего на вашей стороне, не соглашаться на заключение договора по доверенности и настаивать на присутствии владельца недвижимости.

Источник: https://realty.ria.ru/20120730/398182564.html

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 января 2008 г. N 22-В07-36 Заключение ответчиками сделки по купле-продаже квартиры по поддельной доверенности влечет за собой недействительность всех последующих договоров, последний же покупатель подлежит выселению из квартиры со всеми членами семьи и снятию с регистрационного учета

Продажа квартиры по поддельной доверенности

Справка

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрела в судебном заседании дело по заявлению прокурора Кавказской межрегиональной прокуратуры в интересах Я.С.Б. к М.А.Т., Ц., Т.Т.Д. о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи квартиры, выселении, по иску Я.С.Б. к К.И.С., Д.Т.Д., Д.З.Б.

о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, по надзорной жалобе Я.С.Б. на решение Советского районного суда г.

Владикавказа Республики Северная Осетия – Алания от 13 июля 2004 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия – Алания от 31 августа 2004 года и постановление президиума Верховного суда Республики Северная Осетия – Алания от 16 марта 2007 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Г., выслушав объяснения Я.Б.С, представителя Я.С.Б., поддержавшего доводы жалобы, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации К.В.А., просившего отменить судебные постановления в части, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Кавказский межрегиональный прокурор в интересах Я.С.Б. обратился в суд с требованиями к М.А.Т., Ц., Т.Т.Д. о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи квартиры, выселении, ссылаясь на то, что квартира N 129 в доме N 55 по ул. Владикавказской, в г. Владикавказе принадлежала Я.С.Б.

на основании договора приватизации от 4 сентября 1992 года в ней проживала его семья в составе 6 человек до конца октября 1992 года. В связи с осетино-ингушским конфликтом Я.С.Б. вместе с семьей вынужденно покинули квартиру и временно проживали в Республике Ингушетия, в период их отсутствия квартира была занята Т.Т.Д.

, который добровольно освободить ее отказался, а затем квартира была трижды продана.

Я.С.Б. предъявил иск к К.И.С, Д.Т.Д., Д.З.Б. о признании договоров купли-продажи принадлежащей ему квартиры недействительными, возврате квартиры, выселении Д.З.Б.

и снятии его с регистрационного учета, ссылаясь на то, что в 1992 году он с семьей был вынужден покинуть постоянное место жительства, а в его отсутствие ответчики путем мошеннических действий по поддельной доверенности несколько раз перепродавали квартиру.

Поскольку последний покупатель отказывается добровольно освободить квартиру, истец просил истребовать её у Д.З.Б.

Ответчики исковые требования не признали. Решением Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия – Алания от 13 июля 2004 года исковые требования удовлетворены частично, признана недействительной доверенность от 2 апреля 1996 года, удостоверенная Назрановской нотариальной конторой, от имени Я.

С.Б. на имя М.А.Т. на право распоряжения имуществом; признан недействительным договор купли-продажи квартиры N 129 в доме N 55 по ул. Владикавказской в г. Владикавказе заключенный между Я.С.Б. в лице поверенного М.А.Т. и Ц., удостоверенный 17 мая 1996 года нотариусом 1-й Владикавказской нотариальной конторы Т.М.М.

Этим же решением суда отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров купли-продажи указанной квартиры: между Ц. и Т.Т.Д. (договор удостоверен 22 мая 1996 года нотариусом 1-й Владикавказской нотариальной конторы Т.М.М.); между Т.Т.Д. и К.И.

С (договор удостоверен 14 апреля 1999 года нотариусом Владикавказского нотариального округа К.Т.А.); между К.И.С. и Д.Т.Д. (договор удостоверен 19 мая 1999 года нотариусом Владикавказского нотариального округа К.Т.А.); между Д.Т.Д. и Д.З.Б.

(договор от 2 апреля 2001 года зарегистрирован Регистрационной палатой Республики Северная Осетия – Алания 23 апреля 2001 года), а также отказано в выселении Д.З.Б. с членами семьи из квартиры по указанному адресу, снятии с регистрационного учета, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Судом разъяснено Я.С.Б.

право ставить в судебном порядке вопрос о возмещении вреда, связанного с утратой квартиры, путем предъявления соответствующего иска к М.А.Т. и Ц.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия – Алания от 31 августа 2004 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением президиума Верховного суда Республики Северная Осетия – Алания от 16 марта 2007 года решение Советского районного суда г.

Владикавказа Республики Северная Осетия – Алания от 13 июля 2004 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия – Алания от 31 августа 2004 года оставлены без изменения, надзорная жалоба Я.С.Б. – без удовлетворения.

В надзорной жалобе заявитель просит отменить решение Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия – Алания от 13 июля 2004 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия – Алания от 31 августа 2004 года и постановление президиума Верховного суда Республики Северная Осетия – Алания от 16 марта 2007 года.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Г. от 27 июля 2007 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Г. от 14 января 2008 года дело передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению в части.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

При рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом первой, второй и надзорной инстанции.

Судом установлено, что собственником квартиры N 129 в доме N 55 по ул. Владикавказской в г. Владикавказе являлся Я.С.Б. (т. 1 л.д. 4). По договору купли-продажи от 17 мая 1996 года на основании доверенности на имя М.А.Т. от 2 апреля 1996 года квартира была продана Ц., который 22 мая 1996 года продал ее Т.Т.Д.

В последующем спорная квартира по договору купли-продажи от 14 апреля 1999 года была продана К.И.С, затем 19 мая 1999 года Д.Т.Д., а 2 апреля 2001 года – Д.З.Б.

Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительными доверенности от 2 апреля 1996 года, выданной от имени Я.С.Б. на имя М.А.Т.

на право распоряжения квартирой, и заключенного на основании этой доверенности договора купли-продажи квартиры от 17 мая 1996 года, суд первой инстанции правильно исходил из того, что указанные сделки являются ничтожными, поскольку заключены с нарушением требований действующего законодательства.

Сделки совершены от имени лица, не имеющего права на их совершение, подпись в доверенности от 2 апреля 1996 года, удостоверенной нотариусом Назрановской нотариальной канторы Д.Л.Х., Я.С.Б. не принадлежит.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительными последующих договоров купли-продажи спорной квартиры от 22 мая 1996 года, 14 апреля 1999 года, 19 мая 1999 года, 2 апреля 2001 года, суд исходил из того, что К.И.С, Д.Т.Д., Д.З.Б.

являются добросовестными приобретателями, так как при заключении возмездных сделок ответчики не знали и не могли знать о притязаниях на эту квартиру других лиц, а доказательств, что квартира выбыла из владения собственника помимо его воли, Я.С.Б. не представлено.

С такими выводами суда согласилась судебная коллегия по гражданским делам и президиум Верховного суда Республики Северная Осетия – Алания.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой, второй и надзорной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку из материалов дела усматривается, что прокурор в интересах Я.С.Б. обратился в суд с иском о признании сделок недействительными 29 сентября 1995 года, то есть при заключении последующих сделок, квартира уже находилась в споре.

Кроме того, выводы суда об отказе в иске свидетельствуют об ошибочном толковании позиции, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П “По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В.

Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева”, в соответствии с которым права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Как усматривается из материалов дела, Я.С.Б.

, поддержав заявленные прокурором в его интересах требования, предъявил самостоятельный иск об истребовании квартиры, восстановлении права собственности на квартиру, которая выбыла из его владения помимо его воли по вине ответчиков М.А.Т. и Ц.

, заключивших сделку по поддельной доверенности, в связи с чем все последующие договоры должны быть признаны недействительными, а последний покупатель Д.З.Б. подлежит выселению из квартиры со всеми членами семьи и снятию с регистрационного учета.

Таким образом, состоявшиеся по делу судебные постановления нарушают право Я.С.Б. владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему квартирой N 129, расположенной в доме N 55 по ул. Владикавказской в г. Владикавказе, и, следовательно, выводы суда об отказе в иске об истребовании спорной квартиры нельзя признать правильными.

На основании изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит решение Советского районного суда г.

Владикавказа Республики Северная Осетия – Алания от 13 июля 2004 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия – Алания от 31 августа 2004 года и постановление президиума Верховного суда Республики Северная Осетия – Алания от 16 марта 2007 года подлежащими отмене в части отказа в удовлетворении заявления прокурора и иска Я.С.Б. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры заключенных между: Ц. и Т.Т.Д. (договор удостоверен 22 мая 1996 нотариусом 1-й Владикавказской нотариальной конторы Т.М.М.); Т.Т.Д. и К.И.С (договор удостоверен 14 апреля 1999 года нотариусом Владикавказского нотариального округа К.Т.А.); К.И.С. и Д.Т.Д. (договор удостоверен 19 мая 1999 года нотариусом Владикавказского нотариального округа К.Т.А.); Д.Т.Д. и Д.З.Б. (договор от 2 апреля 2001 года зарегистрирован Регистрационной палатой Республики Северная Осетия – Алания 23 апреля 2001 года), выселении, снятии с регистрационного учета, истребовании имущества из чужого незаконного владения, а дело – направлению в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст.ст. 387, 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Советского районного суда г.

Владикавказа Республики Северная Осетия – Алания от 13 июля 2004 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия – Алания от 31 августа 2004 года и постановление президиума Верховного суда Республики Северная Осетия – Алания от 16 марта 2007 года отменить в части отказа в удовлетворении заявления прокурора и иска Я.С.Б. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, выселении, снятии с регистрационного учета, истребовании имущества из чужого незаконного владения, и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 января 2008 г. N 22-В07-36

Текст определения размещен на сайте Верховного Суда РФ в Internet (http://www.supcourt.ru)

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/1686120/

Не доверяй доверенности

Продажа квартиры по поддельной доверенности

Последнее обновление: 15.02.2019

Вообще-то, доверенность – вещь очень распространенная и удобная, поэтому буквально воспринимать заголовок этой статьи не следует. Но нужно знать некоторые правила игры на рынке недвижимости, чтобы не вляпаться в историю, покупая квартиру не у хозяина, а у его доверенного лица.

Речь далее пойдет о том, что доверенность облегчает жизнь не только добропорядочным гражданам, но и мошенникам. В частности, продажа квартиры по доверенности – один из самых любимых приемов мошенничества на рынке недвижимости. Почему любимый? Да потому что он самый простой.

Здесь не требуется подделка паспортов или документов на квартиру. Не нужно выдумывать хитрые схемы обмана. Имея на руках генеральную доверенность на продажу квартиры, все остальные документы можно получить быстро и главное – законно. И все действия по отчуждению квартиры доверенным лицом тоже будут происходить на вполне законных основаниях.

А в чем же тут главная опасность?

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

А опасность тут кроется вовсе не в документах, а в сути самой сделки по отчуждению квартиры. Выражаясь юридическим языком, квартира выбывает из владения законного собственника против его воли, путем применения к нему угрозы, насилия, или просто введения его в заблуждение (обмана).

Все эти случаи являются основаниями для последующего признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

Хуже того – в этом случае для восстановления прав прежнего законного владельца квартиры применяется не реституция, а виндикация. Что это за странные слова?

Реституция означает, что стороны сделки, которая признана судом недействительной, возвращаются в исходное состояние, которое было до сделки. И все, что было передано сторонами друг другу по сделке, тоже возвращается назад прежним владельцам.

Виндикация означает, что обманутая сторона (прежний, настоящий собственник квартиры) вправе требовать возврата своего имущества (квартиры) себе из чужого незаконного владения без какой-либо ответной компенсации

Для Покупателя это означает, что купив квартиру у ненастоящего владельца, который не имел права ее продавать, он подпадает под применение виндикации. Настоящий владелец подает виндикационный иск, и возвращает квартиру в свою собственность, а незадачливый Покупатель даже не может претендовать на возврат уплаченных за квартиру денег.

Точнее, претендовать на возврат уплаченных денег Покупатель может, но не с настоящего владельца квартиры (который денег не получал), а с того мошенника, который ему эту квартиру продал. А это уже совсем другая история. Того мошенника еще нужно найти, и совсем не факт, что у него окажутся те деньги, которые можно будет изъять.

Другими словами, покупая квартиру у доверенного лица, нельзя быть уверенным, что настоящий хозяин квартиры действительно хочет ее продать, а доверенное лицо действительно выполняет волю настоящего хозяина. Наличие доверенности говорит всего лишь о формальном соблюдении закона, а вовсе не о фактической передаче полномочий по продаже квартиры и получению денег.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Как доверенность на продажу квартиры может быть получена мошенниками?

Фантазия мошенников безгранична, и способов заполучить доверенность на продажу квартиры может быть множество. В практике встречались как откровенно криминальные, так и почти безобидные варианты получения доверенностей. Например, такие:

Доверенность могут выманить обманом.

Например, ушлые ребята (чаще для этого используют миловидных девушек) втираются в доверие к одиноким пенсионерам, и под видом какого-нибудь малозначащего документа подсовывают пенсионеру на подпись генеральную доверенность на распоряжение квартирой. Пенсионер, при этом, и не подозревает, что передал свою квартиру в полное распоряжение посторонних людей. Самого пенсионера могут при этом вывезти на время куда-нибудь «на отдых», чтобы не мешал продаже.

Доверенность могут выбить силой. Например, в результате какого-либо события (не выплатил вовремя долг, помял чужую дорогую машину, и т.п.), к владельцу квартиры приходят убедительные с виду ребята, и заставляют его подписать доверенность на отчуждение своей квартиры, мотивируя это тем, что долг платежом красен.

Доверенность могут взять у душевнобольного. Например, собственник квартиры страдает психическим заболеванием. Один из его родственников оформляет на себя доверенность на распоряжение квартирой, и благополучно ее продает. А другой родственник затем оспаривает эту сделку на основании того, что сам собственник не понимал значения своих действий, когда подписывал доверенность.

Доверенность могут оформить в состоянии аффекта. Например, любителей выпить или уколоться, снабжают лошадиными дозами того и другого, и дождавшись невменяемого состояния «потерпевшего», ведут его к нотариусу, где он подписывает не глядя все, что ему дают. Дальше уже – дело техники.

Угроза, насилие, шантаж, подстава, обман – все это явно криминальные мотивы, поэтому нотариус для таких случаев выбирается «свой». То есть тот, кто готов закрыть глаза на некоторые «странные условия» выдачи доверенности. Ведь формально претензий нет – настоящий владелец дает настоящую доверенность. А то, что доверитель «немного не в себе» можно и не заметить.

К таким же криминальным эпизодам относятся и случаи, когда доверенность оформляют от имени умершего человека. По суду затем квартира возвращается наследникам, а Покупатель остается ни с чем.

Какие основания права собственности на квартиру могут быть у Продавца – смотри в Глоссарии по ссылке.

В практике встречались и совсем прозаические случаи, когда владельцы квартир выдавали генеральную доверенность на распоряжение своей квартирой вполне осознанно и добровольно.

Например, владелец действительно решил продать свою квартиру, и тут же нашлись «доброжелатели», которые взялись ему в этом помочь.

Среди таких благодетелей могут быть как родственники владельца, так и посторонние люди, в том числе нечистые на руку риэлторы.

Здесь уже даже честный нотариус ничего не сможет поделать – выдача доверенности абсолютно законна и сомнений не вызывает. А как будут складываться события дальше, нотариус не в состоянии контролировать.

А дальше мошенники продают квартиру уже без участия собственника, оставляя деньги себе. Когда до собственника дойдет, что его обвели вокруг пальца, мошенники с деньгами будут уже далеко.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Немало было и примеров, когда доверенность попросту подделывают. В этих случаях настоящий хозяин квартиры вообще не в курсе, что его квартиру продают. Сам он, при этом, может находиться в отъезде, на отдыхе, на лечении, и т.п.

Вернувшись потом домой, и с удивлением обнаружив у себя в квартире новых хозяев, он, конечно же, обратится в полицию и в суд. А суд в подобных случаях признает совершенную сделку недействительной.

Бывает, что доверенность на продажу квартиры оформляют у обычного нотариуса, но по поддельному паспорту собственника. Бывает, что и паспорт собственника настоящий, но украденный у своего хозяина, а за него действует внешне похожий на него человек. В этих случаях нотариус оформит доверенность без сомнений, сам не подозревая о том, что участвует в афере.

Вскрываются все аферы такого рода только по предъявлении иска о недействительности сделки от настоящего владельца квартиры, или от заинтересованных третьих лиц.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Что тут можно посоветовать Покупателю?

Совет тут один, и очень простой. Не покупать квартиру у доверенного лица, если нет прямого контакта с собственником квартиры.

Грамотные риэлторы допускают, чтобы сбором документов на квартиру и подготовкой сделки занималось доверенное лицо собственника, но на саму сделку (на подписание Договора купли-продажи квартиры, и на получение денег) должен прийти сам владелец квартиры.

В крайнем случае, если Продавец никак не может приехать лично на заключение сделки, а Покупатель влюбился в его квартиру до полусмерти, и другую никак не хочет, есть еще один выход.

Можно съездить к нему самому, и при свидетелях (а лучше даже устроить видеозапись) провести с ним беседу на предмет покупки его квартиры по действующей доверенности.

В особенности заострить разговор на стоимости квартиры, и на условиях передачи денег за нее доверенному лицу. Продавец внятно и четко должен все это подтвердить.

Если есть сомнения в дееспособности собственника квартиры, (например, человек преклонного возраста, или ведет себя не совсем адекватно), то на встречу приглашают врача для официального медицинского освидетельствования.

В таком случае у Продавца не будет возможности оспорить эту сделку в суде по причине обмана, незнания, принуждения и тому подобного основания.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

О том, как действовать Покупателю в случае, когда ему предлагают квартиру по доверенности, подробно рассказано на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> Вторичка >> Квартиру продают по доверенности.

А что делать владельцу недвижимости, чтобы его квартиру не продали без его ведома (например, по поддельной доверенности)? Для этого можно запретить регистрацию сделки с квартирой без личного участия собственника (подробнее – по ссылке).

Чтобы “не влипнуть в историю”, всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти – ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/mahinacii-s-zhilem/ne-doveryaj-doverennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.