Расторгнуть дду

Содержание

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Расторгнуть дду

В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

В независимости от того, по чьей инициативе расторгается договор — участника долевого строительства или застройщика — уплаченные дольщиком денежные средства (часть или полный размер) подлежат обязательному возврату, за что ответственным является застройщик.

При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Штрафные санкции к таким отказникам застройщиком применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки.

При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

  • дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
    • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
    • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

  1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
  2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

  • дольщиком не исполнено направленное ему требование;
  • у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
  • заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
  2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
  3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
  4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
  5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

  • соглашение сторон;
  • паспорт участника долевого строительства;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

Если документы для регистрации соглашения переданы застройщику, то участнику долевого строительства следует оставить себе их копии, а также доказательства того, что им исполнены обязательства перед застройщиком, указанные в соглашении.

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

  • не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
  • не выполнил одно из следующих требований:
    • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
    • соразмерное уменьшение цены договора;
    • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
  • существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
  • заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
  • иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

Так, расторжение считается юридически исполненным не с момента его государственной регистрации, а при направлении застройщику указанного уведомления заказным письмом с описью вложения.

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

  • о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
  • о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
  • о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

  • копия ДДУ;
  • доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
  • при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
  • расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
  • квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Иск предъявляется в суд по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ) и обязательно подписывается истцом, иначе он не подлежит рассмотрению.

Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

  • остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
  • банкротство (при множестве исков).

Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

  • при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
  • в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Начало их начисления происходит со дня уплаты средств дольщиком по цене договора и заканчивается до дня их фактического возврата.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещаетубытки, причиненные другой стороне.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/rastorzhenie-ddu/

Расторжение ДДУ застройщиком или дольщиком в 2020 году

Расторгнуть дду

Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут несколькими способами: по соглашению сторон, в одностороннем либо судебном порядке. В зависимости от того, по чьей инициативе и на каких основаниях расторгается договор, условия разрыва могут быть самыми разными.

Односторонний отказ от договора

Чаще всего расторжение договора долевого участия проводится именно по инициативе одной из сторон.

Отказаться может любая из них, но чаще всего к этому приводят нарушения со стороны застройщика, позволяющие разорвать соглашение с соблюдением законодательства. Впрочем, есть и примеры разрыва по инициативе застройщика. Он может сделать это на законных основаниях, если дольщик не делает взносы вовремя.

Со стороны участника

Чтобы законно расторгнуть ДДУ, дольщик должен иметь основание согласно пункту 1 статьи 9 ФЗ № 214:

  1. Неисполнение обязательств застройщика по времени передачи объекта (просрочка) в течение двух месяцев.
  2. Неисполнение указаний части 2 статьи 7 того же закона, предписывающей, если имеются недостатки, делающие невозможным использование объекта, либо были допущены отступления от условий ДДУ при его строительстве, предпринять что-либо из перечисленного:- устранить их;— возместить расходы на устранение;

    — уменьшить цену договора на соразмерную недостаткам сумму.

  3. Нарушение требований к качеству квартир, на постройку которых был заключён договор.

Также расторжение по инициативе дольщика возможно в иных случаях, если они предусмотрены федеральным законодательством либо оговариваются в ДДУ. Но при своевременном выполнении застройщиком взятых на себя обязательств, разорвать договор с ним дольщик сможет только через суд.

Отдельно стоит отметить случаи с ипотекой: судебная практика свидетельствует, что односторонний отказ возможен даже в случае, если в кредитном договоре указано, что для этого обязательно получить согласие банка.

Суды неоднократно рассматривали вопрос об одностороннем отказе без разрешения банка, и приходили к выводу, что дольщик всё равно имеет право расторгнуть соглашение, и не обязан получать при этом согласие банка.

Естественно, что допущенные при строительстве нарушения и несоответствие объекта параметрам, указанным в ДДУ, побуждают к разрыву договоренности, однако, перед тем, как совершить его, дольщику стоит взвесить все «за» и «против». Даже если судебный процесс будет выигран, это ещё не гарантия, что удастся вернуть деньги. Потому нужно учесть, насколько состоятелен застройщик и на каком этапе находится строительство.

Если он окажется не способен платить по счетам, и в результате судебного процесса строительство остановится, то есть риск ничего не получить в итоге. В подобной ситуации возможно выгоднее будет позволить ему худо-бедно довести строительство до конца, пусть и со срывом всех возможных сроков. Потому крайне важен выбор застройщика, чтобы минимизировать риск возникновения подобных проблем.

Со стороны застройщика

Пункт 5 статьи 5 ФЗ № 214 позволяет застройщику прибегнуть к расторжению соглашения, если участник долевого строительства:

  • Задерживает платёж в течение срока, превышающего 2 месяца.
  • За год задержал внесение денег на меньшие сроки более трёх раз, то есть систематически нарушал условия договора.

Перед тем как разорвать договор, следует направить предупреждение, в котором указать, что задолженность должна быть погашена до определённого числа, и обозначить, какая ответственность ждёт за невыполнение.

Если с момента отправки предупреждения прошло 30 дней, дольщиком оно было получено, но долг не погашен, застройщик получает право расторгнуть ДДУ, для чего он должен направить дольщику уведомление о своём одностороннем отказе от его дальнейшего исполнения.

Начиная с этого момента, договор будет считать расторгнутым. Необходимо обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в государственный реестр прав, после чего можно искать нового дольщика. Тому же, договор с которым был разорван, следует в течение 10 дней компенсировать выплаченные им в ходе строительства средства.

Процедура отказа

Помимо наличия законных оснований, отказ от исполнения ДДУ необходимо грамотно юридически оформить и доказать вину второй стороны, чтобы в будущем не иметь неприятностей с этим. Ведь в большинстве случаев сложно рассчитывать на сотрудничество второй стороны, более вероятно как раз её противодействие.

Уведомление

Потому особенно важно, чтобы уведомление об отказе было составлено по форме и отправлено либо доставлено так, чтобы иметь доказательства его получения второй стороной. Оно направляется заказным письмом на юридический адрес застройщика, делается опись вложения. С даты, когда оно было направлено, договор расторгается.

Уведомление о расторжении ДДУ

Форма и содержание

При составлении уведомления можно ориентироваться на приложенный к статье образец, составленный по требуемой форме и содержащий в себе основные пункты, которые должны содержаться в документе.

Вдобавок к этому: в уведомлении обязательно должны быть указаны положения договора, по причине нарушения которых он разрывается, и сформулированы требования – какие именно средства нужно возвращать. Их следует подкрепить точным расчётом сумм, требуемых к выплате, и указать реквизиты, на которые они должны быть отправлены.

Таким образом, уведомление состоит из следующих пунктов:

  • Сведения о том, куда и от кого оно подаётся.
  • Информация о договоре.
  • Сведения о строящемся объекте.
  • Приложения.
  • Дата и подпись заявителя.

Уведомление о расторжении ДДУ

Важным аспектом при разрыве ДДУ являются денежные расчёты: сколько и в какой срок должен заплатить застройщик, а также какой будет его ответственность при невыполнении. Из-за незнания своих прав участники долевого строительства могут потерять возможность получить часть причитающихся им по законодательству выплат.

Порядок

В уведомлении должен быть указан счёт для перечисления средств.

Выплатить дольщику потребуется как полную стоимость договора, так и проценты за пользование средствами, если ДДУ разрывается из-за нарушений со стороны застройщика.

Проценты начисляются за всё время со дня внесения денег и вплоть до даты, когда они были возвращены ему. Ежедневно начисляется 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, если клиент – юридическое лицо, и 2/300, если он физическое лицо. Начисление происходит на общую цену ДДУ.

Срок

После расторжения договора у застройщика есть 10 суток на то, чтобы вернуть его цену. Если он должен сделать другие платежи, для них устанавливается тот же срок. При неисполнении обязательств ему направляется претензия, содержащая требование выплатить суммы, которые он должен, с их точным указанием.

Ответственность

Если указанная в претензии сумма не выплачивается, дольщик получает возможность подать исковое заявление и потребовать в нём признать ДДУ расторгнутым, а также взыскать с застройщика:

  • всю сумму ДДУ;
  • проценты за использование средств;
  • штраф за неудовлетворение претензии, составляющей половину присужденной судом суммы;
  • компенсацию морального вреда;
  • оплату судебных расходов и услуг юриста.

Таким образом, при отказе решить дело в досудебном порядке застройщик рискует тем, что в случае проигрыша в суде он будет вынужден выплатить значительно большую сумму – в первую очередь за счёт штрафа, компенсации морального вреда и связанных с тяжбой расходов.

К ответственности иногда привлекается и дольщик, в частности, по пункту в договоре о штрафе за его разрыв в одностороннем порядке. Из-за этого пункта дольщики иногда даже отказываются от разрыва соглашения и терпят задержки и другие нарушения. В действительности, однако, включение такого пункта не соответствует законодательству РФ, и за это даже полагается штраф (п. 2 статьи 14.8 КоАП).

Если вы столкнулись с подобными неправомерными требованиями со стороны застройщика, следует обратиться в прокуратуру, а также в суд. В иске нужно указать, что пункт договора о штрафе просите признать не имеющим юридической силы. Это следует сделать также и если застройщик вернул ваши средства, но при этом произвёл вычет штрафа.

Расторжение по соглашению сторон

Самый простой вариант, при котором ни у кого, вероятнее всего, не возникнет претензий впоследствии. Застройщик и дольщик должны самостоятельно договориться об условиях расторжения.

Есть несколько тонких моментов, на которые желательно обратить внимание:

  • Соглашение о расторжении ДДУ должно пройти государственную регистрацию, и без неё не будет признано действующим. Важно, чтобы в соглашении было чётко указано, кто должен осуществлять регистрацию, и какой отводится срок для неё, чтобы не дать застройщику возможности затягивать процесс.
  • Если регистрацией занимается застройщик, то передавая ему документы, дольщик должен оставить себе их копии, чтобы доказать при необходимости, что соглашение было заключено и условия, на которых это было сделано.
  • Застройщики иногда пытаются настоять на отказе дольщика от выплаты процентов за пользование средствами, а также отсрочке выплат, значительно превышающей предусмотренную законодательством. Подписывать соглашение с такими условиями не следует, ведь поскольку после подписания они будут считаться оговорёнными участниками соглашения по доброй воле, в суде вряд ли удастся их отменить. А вот до тех пор, пока дольщик сам на это не согласился, у него остаётся возможность потребовать проценты через суд, а при просрочке выплат также компенсацию и за неё.

С учетом всего этого, перед подписанием соглашения желательно показать его квалифицированному юристу, чтобы исключить всякую возможность манипуляций формулировками со стороны застройщика, и минимизировать негативные последствия. Также он может проверить, насколько условия соглашения отличаются от тех, что можно получить, разорвав ДДУ по инициативе дольщика, если есть законные причины для разрыва.

Расторжение по решению суда

Этот способ оговаривается в пункте 1.1 статьи 9 ФЗ № 214. Чтобы обратиться в суд за расторжением договора, требуется иметь основание – без него положительного решения ждать не приходится.

Основания

Выделяют три основания:

  1. Строительство объекта приостановлено или прекращено, и ясно, что в оговорённый срок передать объект уже не выйдет. Нужно подготовиться к тому, что прекращение строительства придётся доказывать, поскольку застройщик может попытаться его оспорить. Как доказательства для суда могут использоваться:
  • официальный ответ от организации, надзирающей за строительством;
  • договоры того же застройщика с новыми дольщиками с указанием нового срока сдачи объекта;
  • судебный акт с соответствующим заключением;
  • официальные изменения в проектной документации.

В качестве доказательств также могут использоваться показания свидетелей, фотографии объекта, демонстрирующие, что темпы его строительства отстают от проектных, протоколы собраний дольщиков.

Но этих доказательств не всегда достаточно, потому к подготовке стоит отнестись серьёзно, ведь возможна ожесточённая борьба.

Известны даже случаи имитации строительства со стороны застройщика, чтобы представить в суд доказательства, что оно идёт.

  1. Проектная документация строения была серьёзно изменена либо превышено допустимое законодательством изменение площади строящегося жилья (5%).
  2. Было изменено назначение общего имущества либо нежилых помещений.

Помимо перечисленных оснований, использоваться могут и другие, если они предусмотрены Федеральным законодательством или отдельно оговорены в ДДУ.

Если имеется любое из перечисленных оснований, дольщик получает право расторгать договор взыскать все соответствующие компенсации и штрафы, для этого он пишет исковое заявление. Если решение суда оказалось в его пользу, то застройщику придётся расплатиться в течение десяти дней после того, как узнает об этом решении.

В прокуратуру и в суд нужно обращаться при отказе со стороны застройщика в расторжении договора, если он никак не реагирует на отправленное уведомление либо требует заплатить за расторжение ДДУ.

Судебная практика

Шистерова Екатерина Анатольевна обратилась в суд с иском к ООО «ВОИК» – в заявлении она потребовала расторгнуть ДДУ, заключённый с обществом, а также взыскать цену договора, пени в установленном в соответствии с пунктом 2 статьи 6 ФЗ № 214 размере, компенсацию морального вреда, а также штраф по пункту 6 статьи 13 ФЗ № 2300-I.

Истец не присутствовал на заседании, сообщив, что дело может рассматриваться без неё. Присутствовали представители обеих сторон: сторона истца поддержала требования, а представитель ответчика не признал их. Суд выслушал всех, после чего провёл рассмотрение письменных доказательств.

В результате разбирательства было установлено, что истец выполнила все обязательства перед застройщиком согласно заключённому ДДУ в полном объёме. Застройщик в срок получил разрешение ввести объект в эксплуатацию, после чего был проведён его осмотр и составлен акт с перечислением всех замечаний. Их оказалось много, все они перечислены в полной версии: *ССЫЛКА НА СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ*.

Ответчик должен был устранить указанные недостатки в течение 30 дней после получения акта – и как указал истец, это обязательство ООО «ВОИК» не выполнило.

Спустя 23 дня после истечения данного срока, истец направил по почте письмо с уведомлением и описью вложения, в котором указывал, что отказывается от ДДУ.

Ответчик его не получал, в результате обществом был составлен односторонний акт о передаче объекта.

Истец в обоснование своих требований ссылался на нарушение условий договора ответчиком: указанные им недостатки не были устранены в срок, а объект не передан. Судом, однако, оснований для удовлетворения иска найдено не было: истец не представил доказательств, что выявленные недостатки указывают на отступление от условий договора при строительстве объекта.

На ввод объекта в эксплуатацию было получено разрешение городской администрации, свидетельствующее о его соответствии нормативам градостроительного проектирования. Отвечает необходимым требованиям и проектная документация, о чём свидетельствует заключение госэкспертизы.

В результате разбирательства суд установил, что права истца нарушены не были, законные основания для возврата средств и удовлетворения предъявленных требований отсутствуют, и отказал в иске по всем пунктам.

Решение от 30 ноября 2017 г. по делу № 2-5623/2017

Образцы документов

Уведомление о расторжении ДДУ

Источник: https://pravo.estate/kvartira/dolevoe/rastorzhenie-ddu/

Как расторгнуть дду с застройщиком и вернуть деньги: инструкция для дольщика

Расторгнуть дду

У девелопера только одно основание разорвать отношения с покупателем – неоплата счёта по соглашению за период больше, чем два месяца.

Поэтому если вы не платите, то девелопер правомочен в уведомительном порядке отречься от такого соглашения (логично!).

Что девелопер имеет право сделать с неплательщиками? Ценным посланием с описью вложения и уведомлением сообщает покупателю предостережение о необходимости закрытия долга по оплате цены договора и о возможном результате несоблюдения такого требования.

Затем строительная компания дожидается уведомления о получении дольщиком такого письма (либо возвращение из-за истечения хранения). И если после данного предостережения дольщик не уплатил долг за 30 дней, то строитель правомочен в упрощённом порядке отречься от соглашения с гражданином.

Сложная схема, правда? Разберем по хронологии!

  • Гражданин на 60 дней просрочил оплату;
  • Застройщик почтой, заказным посланием с описью вложенных документов и извещением о вручении, направляет лицу предостережение о необходимости ликвидации долга по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования;
  • Застройщик с момента направления предупреждения должен прождать 30 дней (чтобы дольщик имел возможность оплатить задолженность);
  • Девелопер обязан дождаться, пока к нему поступит извещение о вручении письма с предупреждением, либо почта вернет письмо из-за истечения срока хранения (письмо хранится на почте 30 суток);
  • Теперь строитель правомочен направлять гражданину извещение об упрощённом разрыве контракта;
  • Договор является прекращенным после отправления извещения;
  • Застройщик в течение 10 будней вынужден отдать дольщику все внесенные в счёт цены договора кровные рубли.

Вывод: у дольщика есть минимум 90 суток на погашение задолженности, а максимум – 120 суток (60 дней после возникновения долга, 30 дней после отправления застройщиком предупреждения, 30 дней хранения на почте письма).

А какие сроки возврата денег по расторгнутому дду? В данном случае девелопер за 10 рабочих дней должен перечислить гражданину все внесенные деньги.

Но неоплата счёта по соглашению не освобождает гражданина от уплаты штрафа в размере 1/300 ключевой ставки Банка России (0,037% в день). Например, должны уплатить 3 млн., просрочили на 60 дней.

Расчёт неустойки, подлежащей уплате застройщику: 3 млн. умножаем на 0,037%, узнаем сколько рублей в день – 1110 рублей/день.

Затем умножаем 1110 рублей/день*60 дней и получаем 66600 рублей! Простая арифметика!

Ну а если дольщик приобретал объект в рассрочку, и просрочил внесение ежемесячного платежа, то суммы будут совсем незначительные.

Можно ли расторгнуть договор дду по обоюдному согласию

Безусловно! Но тогда все условия соглашения о разрыве контракта согласовываются исключительно между гражданином и девелопером. Здесь уж как договоритесь!

СОВЕТ: любое соглашение, которое застройщик предлагает подписать, лучше проверить на подводные камни. И делать это обязательно у юриста, специализирующегося на в жилищном строительстве.

Можно ли расторгнуть дду до завершения выплат по ипотеке

Да, в этом случае застройщик компенсирует дольщику все выплаченные проценты по ипотечному кредиту. А так как банки всегда в аннуитетные платежи включают одни проценты, то получается очень внушительная сумма.

Что будет в этом случае с ипотекой? Здесь уже нужно смотреть условия кредитного договора. В некоторых договорах банк предусматривает обязанность досрочно погасить кредит после выплаты застройщиком всех присужденных денег.

В некоторых договорах вообще ничего не предусмотрено по этому поводу. В нашей практике было немало случаев, когда ипотечники расторгали договор, затем получали денежные средства полностью и приобретали другую недвижимость уже за наличные. А кредит продолжали платить за ту квартиру.

По большому счёту, банку всё равно, если вы платите кредит.

Таким образом, в расторжении дду, обремененного ипотекой, нет никаких проблем. В отличие, например, от переуступки, где новый участник долевого строительства не может приобрести объект, пока банк не даст согласие на перевод долга с первоначального дольщика на нового дольщика.

Источник: https://helpdol.ru/stati/azbuka-dolshchika/162-kak-rastorgnut-dogovor-ddu-mozhno-li-rastorgnut-ddu-posle-registratsii-peterburgskij-dolshchik/

Как безопасно расторгнуть ДДУ

Расторгнуть дду

После заключения и регистрации договор долевого участия становится обязательным и для застойщика, и для дольщика.  Тем не менее, возникают ситуации, когда одна из сторон желает расторгнуть его. Если другая сторона не против, проблем обычно не возникает.

  Однако 214 ФЗ предусматривает ограниченное количество случаев, когда допускается одностороннее расторжение договора долевого участия без согласия другой стороны.  В этой статье мы расскажем, когда можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по требованию дольщика или застройщика, и как вернуть уплаченные за квартиру деньги.

Для Вашего удобства мы наглядно изобразили возможные варианты расторжения договора на схеме.

Добровольно по соглашению сторон 

Расторжение ДДУ по соглашению сторон возможно в любой момент.  Для этого застройщик и дольщик должны подписать соглашение о расторжении договора долевого участия, в котором они:

  • Подтвердят, что отношения по договору будут прекращены;
  • Определят порядок дальнейших действий (в частности, когда застройщик вернёт покупателю уплаченные по договору средства.

Зачастую в ДДУ содержится условие, что при его досрочном расторжении по инициативе дольщика, последний должен уплатить застройщику штраф (неустойку), размер которой обычно составляет около 10% от уплаченной по договору цены.

Застройщик при этом согласен расторгнуть договор только при условии, что такая неустойка будет удержана из подлежащих возврату дольщику денег. Бороться с этим сложно, если со стороны застройщика отсутствуют нарушения договора.

Однако застройщик может и пойти навстречу дольщику — например, если дольщик хочет обменять квартиру на большую.

Некоторые застройщики соглашаются даже на замену на квартиру меньшей площади, если дольщик по каким-либо причинам не может оплатить изначально выбранное жилье.

Если стороны договорились, они заключают соглашение о расторжении старого ДДУ и, если нужно, новый договор долевого участия на другую квартиру.

После подписания соглашения должна быть произведена регистрация расторжения договора долевого участия в Росреестре.

Отказ застройщика от ДДУ

Застройщик может отказаться от договора, если дольщик существенно нарушил сроки оплаты цены квартиры, установленные договором. В соответствии со статьей 5 ФЗ 214, существенной будет:

  • просрочка единовременного платежа более, чем на два месяца
  • пропуск уплаты взносов при рассрочке более 3 раз в течение 12 месяцев, либо однократная просрочка более, чем на 2 месяца.

При наличии этих оснований для расторжения договора долевого строительства, застройщик направляет дольщику письменное предупреждение о грядущем расторжении договора не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.

Предупреждение должно быть направлено заказным письмом с описью вложения.  Отметка почты о вручении письма либо об отсутствии адресата по указанному в ДДУ адресу будет доказательством того, что застройщик надлежаще уведомил дольщика о расторжении ДДУ.

 По истечении установленного срока будет считаться, что договор прекращён.

При этом возврат уплаченных дольщиком денег (если, конечно, дольщик частично внёс деньги по ДДУ) должен произойти в течение 10 рабочих дней.

Если этот срок нарушен, дополнительно застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки, а если дольщиком является физическое лицо — эта неустойка удваивается. Если дольщик уклоняется от получения средств, деньги перечисляются в депозит нотариуса, откуда дольщик сможет их впоследствии забрать.

При возврате денег дольщику застройщик не вправе удержать из них начисленные проценты за просрочку платежей.  Однако, эти пени могут быть взысканы с дольщика впоследствии в судебном порядке.

Как дольщику расторгнуть ДДУ и вернуть деньги

При надлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору дольщик не вправе от него отказаться.  Однако расторжение договора долевого участия по инициативе дольшика все-таки возможно, если застройщик нарушает договор.

214 ФЗ предусматривает следующие случаи, когда дольщик может отказаться от договора без суда, направив письменное уведомление застройщику о расторжении ДДУ:

  • просрочка сдачи дома более, чем на 2 месяца; или
  • застройщик не устранил недостатки построенной квартиры, или не компенсировал дольщику иным способом — путем уменьшения цены договора или возместив расходы дольщика на их самостоятельное устранение; или
  • квартира построена очень некачественно, имеет существенные дефекты,
  • в других случаях, установленных договором долевого участия, если они предусмотрены.

Уведомление о расторжении, т.е. отказе от договора должно быть направлено заказным письмом с описью вложений по официальному адресу застройщика, указанному в ДДУ.

Дольщик также может разорвать договор, подав исковое заявление в суд о расторжении ДДУ. Одностороннее расторжение ДДУ проводится в судебном порядке при наличии следующих причин для расторжения:

  • становится очевидно, что дом не будет достроен в срок;
  • существенно изменен проект строительства — например, площадь квартиры увеличивается более, чем на 5%;
  • изменение назначения нежилых помещений и общего имущества дома.

В этом случае суд рассмотрит, действительно ли имеется какое-либо из оснований для расторжения, перечисленных выше. Договор будет расторгнут решением суда.

Застройщик обязан возвратить уплаченные дольщиком средства, а также начисленную на них неустойку:

  • если расторжение производится без суда — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, которым считается день направления уведомления;
  • при расторжении через суд — в течение 10 рабочих дней после расторжения договора, т.е. вступления в силу соответствующего решения суда.

Если срок возврата нарушен, застройщик уплачивает процены (неустойку) на невозвращенные суммы по ставке 1/300 от ключевой ставки Центрального банка России в день. Эта компенсация удваивается, если дольщик — физическое лицо.

В ходе разбирательства по одностороннему расторжению ДДУ имеет смысл просить суд наложить арест на имущество застройщика, чтобы обеспечить выплату дольщику средств.

Если на квартиру был взят ипотечный кредит, можно также попытаться взыскать с застройщика излишне уплаченные проценты по ипотеке. Нужно учитывать, что само по себе расторжение ДДУ не снимает с дольщика обязательств по выплате кредита до момента, пока средства не вернутся банку. Поэтому банк, как правило, участвует в судебном процессе как самостоятельное лицо.

Регистрация прекращения ДДУ в Росреестре

Факт прекращения ДДУ должен быть зафиксирован Росреестром. Регистрация занимает 5-7 рабочих дней. Подать документы можно как в МФЦ, так и в отделении Росреестра (последний вариант доступен не везде). Госпошлина за расторжение договора долевого участия равна 350 рублям.

Для расторжения ДДУ в Росреестр нужно будет подать следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт)
  • заявление о регистрации расторжения ДДУ
  • соглашение о расторжении договора, если оно подписано, а также оригинал ДДУ.
  • в случае, если дольщик состоит в браке, потребуется также нотариально заверенное согласие супруга на подписание соглашения о расторжении ДДУ
  • документ об оплате госпошлины (не обязателен, но ускоряет процесс).
  • в соответствии с п.8 ст. 48 федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при одностороннем расторжении договора необходимо подать в Росреестр:
  • заверенную судом копию судебного решение о расторжении договора, или
  • если договор был расторгнут во внесудебном порядке, уведомление о его прекращении в одностороннем порядке с отметкой о его отправке заказным письмом. Здесь нужно учесть, что вступившее в силу судебное решение будет безусловным основанием для регистрации расторжения ДДУ. А вот если предоставлено только одностороннее уведомение, регистратор может счесть данную ситуацию спорной и приостановить регистрацию до выяснения всех обстоятельств, или даже прекратить ее. Чтобы выяснить все обстоятельства, регистратор направит уведомление другой стороне договора.
  • застройщик, расторгающий договор в одностороннем внесудебном порядке, должен приложить также копию направленного дольщику предупреждения о необходимости оплатить цену и последствиях неоплаты.

Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо определить, можно ли расторгнуть договор долевого строительства и какие есть для этого основания. При этом, возможно, потребуется обращаться в суд для взыскания средств с застройщика

В любом случае расторжение ДДУ может быть связано с рисками для дольшика. Зачастую вопрос о расторжении возникает, когда стройка уже стоит, и вот-вот начнётся процесс банкротства застройщика.

При этом у застройщика нет средств, в связи с чем их возврат дольщику оказывается под вопросом.

Оказавшись в подобной ситуации, необходимо рассмотреть все возможные выходы из неё, проконсультировавшись с юристом.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/prekratit-dogovor

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.