Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Содержание

В чём заключается разница между кадастровой и рыночной стоимостью. почему они отличаются друг от друга

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

На коммерческую оценку влияет достаточно много факторов:

  • показатели рынка недвижимости;
  • сумма, которую могут заплатить клиенты;
  • курс валют;
  • политические события в стране и за рубежом;
  • уровень жизни в регионе;
  • сезонность.

Для определения вызывают специалиста, который даст оценку квартире, дому или нежилому помещению. Стоимость он выставляет исходя из состояния жилья, наличия и качества ремонта, цен на материалы, затраченных на ремонт, район, где находится объект.

Большую роль играет развитие близлежащей территории и вид из окна. Если это касается продажи дома на земле, то влияние на оценку оказывает наличие воды, отопления и санузла, также те постройки, которые есть на территории.

Специалист называет реальную стоимость без завышения, он предлагает оптимальный вариант, за который можно продать квартиру вполне реально.

Кадастровая стоимость недвижимости

Определяет государство, она нужна, чтобы посчитать сумму уплаты налогов. Проводит такую оценку Росреестр и заносят данные в Единый Государственный реестр недвижимости ЕГРН. В данный реестр заносится стоимость жилья исходя из таких параметров:

  • возраст объекта;
  • район расположения;
  • выгода от эксплуатации;
  • средняя цена за квадратный метр.

Государственная оценка проводится не чаще, чем в 2 года, также промежуток оценки не должен превышать 5 лет. Ремонт и общее состояние оцениваемого объекта не влияют на оценку.

От этой стоимости определяются такие налоговые обязательства как:

  1. годовой налог, выставляемый на недвижимость;
  2. оплата налога на сделку продажи;
  3. определение госпошлины во время судебных разбирательств.

Обе стороны во время продажи могут сами установить стоимость объекта продажи, но если она превышает 2/3 от государственной, указанной в ЕГРН, то в качестве основы для установления налога берется ценаь именно из единого реестра. Выписка из ЕГРН необходима, если жилье покупают в ипотеку или посредством материнского капитала.

Кто определяет КС

Оценки стоимости в России могут быть выполнены только государством, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Она производит расчёты, а затем записывает получаемые данные в реестр. И только эти результаты служат основанием для последующих расчётов.

Недвижимость оценивается в соответствии с шаблонными методиками. Однако в некоторых случаях, когда они не позволяют определить цену объекта, производится индивидуальный расчёт.

Рыночная и кадастровая стоимости квартиры не связаны между собой, это два показателя, использующиеся для разных целей

Получение информации о государственной стоимости

Если жилье новое и еще не проходило кадастровую оценку, то нужно подать заявление в Росреестр, приложить все необходимые бумаги (список можно узнать на официальном сайте, по телефону или при личном визите).

После этого документы проверяются, проходят одобрение, объект ставят на очередь на определение стоимости, после чего утверждают и вносят данные в единый реестр.

Вся процедура занимает около 40 дней с момента подачи заявления, после этого выдают на руки кадастровый паспорт.

Если жилье уже зарегистрировано, то узнать стоимость очень просто.

  1. Подать обращение в Росреестр, при личном визите или в МФЦ отвечают на такой запрос в течение недели и составляет 400 руб. для физического лица и 1100 для юридического.
  2. Заявка на сайте Росреестра. Обработка запроса занимает примерно 3 дня. По стоимости 250 для физического лица и органов власти, и 700 руб. для юридического лица.
  3. На специальных сайтах. Сейчас очень много источников, где можно бесплатно посмотреть цену для этого всего лишь нужно ввести адрес объекта.

Бесплатные сайты не дают гарантии о верном отображении кадастровой оценки, поэтому если просто интересуетесь, то лучше посмотреть в нескольких источниках. При необходимости получения справки или выписки из ЕГРН, следует обращаться к официальным источникам.

Разница рыночной и кадастровой стоимости

Рыночная — это понятие более обширное, на оценку, которой влияет большое количество факторов. Оказывает большое влияние спрос на рынке недвижимости и экономическое положение региона. Такая стоимость никак не влияет на размер налога и госпошлины.

Кадастровая — определяется государством и обычно она ниже рыночной, но бывают и исключения. Потому что сам объект и его состояние не осматриваются.

Оценка проводится только исходя из документов на недвижимость. Она напрямую влияет на налоги.

Если несогласны с расчетом суммы или размером установленных налогов, то этот момент можно обжаловать, подав повторное заявление или решить вопрос обращением в суд.

Уменьшение стоимости можно добиться только через суд, но для этого придется нанимать хорошего оценщика, да и сама процедура будет затратной. Суд редко встает на сторону инициатора процесса. Поэтому если цена изменится незначительно, то есть риск потерять в деньгах. Эти стоимости взаимосвязаны между собой.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Также по теме: Как подать в суд на управляющую компанию?

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Если кадастровая стоимость больше чем рыночная

Такое вполне возможно и встречается не так уж редко. Как уже говорилось выше, при такой оценке специалисты не выезжают на объект. Во время рыночной оценки может выясниться, что объект находится в плачевном состоянии.

Или прошло несколько лет с момента оценки кадастром и инфраструктуру, которая была рядом, уже снесли или перестроили.

Так часто происходит с типовыми квартирами «хрущевками», которые в основном идут по одной цене, но в одной может быть евро – ремонт, а в другой ничего не менялось с момента постройки, оттого и рыночная стоимость будет разная.

Согласно законодательству, кадастровая стоимость не должна превышать рыночную, но на деле всё иначе. Поэтому если оказались в такой ситуации, то стоит подать заявление на пересмотр цены недвижимости по кадастру.

Подведем итоги

Результаты массовой оценки публикуются на сайте ГБУ, занимавшегося ее определением, до ее утверждения правительством субъекта РФ. Это сделано для того, чтобы собственник выявил ошибку и заявил о ней. Собственник в отчете может проверить только характеристики участка: верные ли данные о площади, назначении, категории земли использовал оценщик в своих расчетах.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость участка значительно превышает его реальную стоимость, то можете обжаловать результаты массовой оценки в установленном законом порядке.

Прочтите: Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Способы узнать реальную стоимость квартиры

  1. Интернет-сервисы. Есть множество сайтов, например, Domofond.ru, куда можно отправить запрос. После заполнения небольшой анкеты на электронную почту приходит примерный расчет стоимости жилья.
  2. Посмотреть объявление о продаже похожих объектов.

    Задайте параметры для поиска, район, количество комнат, состояние, чтобы сайт выдал максимально похожие варианты.

  3. Обращение в агентство недвижимости. Когда будете разговаривать с риелтором, можно выяснить какие параметры наиболее важные для продажи и уже по ним сравнить другие объявления.

  4. Можно пригласить оценщика, который осмотрит квартиру и уже точно скажет, на какую сумму можно рассчитывать, единственный минус, скорее всего эта услуга будет платной. Он даст отчет об оценки и исходя из него можно рассказать покупателям, какими параметрами руководствовались при выставлении цены.

  5. Не стоит ориентироваться на среднюю цену за квадратный метр. При выведении этой цены не учитывается размер и местоположение квартиры или дома.

Итак, из вышесказанного можно сказать, что кадастровая и рыночная чаще всего отличаются т. к. не все параметры объекта оцениваются. Но отличие должно быть не сильно значительным, а максимально близким.

Этот факт можно оспорить, но стоит учитывать, если стоимость по кадастру будет выше, то вырастит и налог. Когда оценивается рыночная, она всегда опирается на кадастровую. Каждый объект недвижимости обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет.

Алия Суетина

Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ, специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация. С 2020 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).

От чего зависит

Можно выделить основные факторы, от которых зависит цена на недвижимость в кадастре.

Площадь помещений объекта

Первый и один из наиважнейших факторов. То есть, 5-7 комнатная квартира, размер которой составляет 200 квадратных метров, значительно дороже, чем двухкомнатная малогабаритная в этом же районе.

Год постройки

Если недвижимость располагается в старом доме, то она будет продаваться по значительно более низкой цене, нежели в здании, которое воздвигнуто недавно. Исключения составляют только объекты, имеющие историческую ценность.

Этаж

Этот фактор очень индивидуальный. В общем случае, квартира на первом и последнем этажах по стоимости ниже. Однако, если на последнем этаже расположен пентхауз, совершенно очевидно, что его кадастровая стоимость будет выше, чем у квартиры той же площадью, но этажом ниже.

Квартира на первом этаже, с окнами, выходящими на подсобное помещение для дворника, будет отличаться по стоимости от квартиры на более высоких этажах.

Цена квадратного метра в регионе

В качестве этого параметра берётся средняя цена по населенному пункту. Чтобы стало понятнее, можно привести пример. В Тюмени двухкомнатную квартиру возможно приобрести за 2,8 миллиона рублей.

Аналогичная недвижимость в Кургане, который находится примерно в 200 километрах от указанного города, обходится уже в 2,3 миллиона.

Что же касается Москвы, то здесь за схожий объект могут потребовать 8 миллионов и больше.

Зная, из чего складывается кадастровая стоимость квартиры и что она в себя включает, можно приблизительно оценить результат оценки, чтобы при несогласии с официальными результатами оспорить решение Кадастровой службы

Источник: https://tbti.ru/zemlya/otlichie-kadastrovoj-stoimosti-ot-rynochnoj.html

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: как они соотносятся

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

В политике недвижимости встречаются два схожих понятия: кадастровая и рыночная стоимость квартиры, и, чтобы иметь представление о направлениях использования этих величин, нужно разобраться, как они соотносятся и какими общими и различными чертами обладают. Также, в зависимости от особенностей этих понятий, будут зависеть направления их практического использования.

Подробнее о рынке

Чтобы разобраться, в чем разница между кадастровой ценой и рыночной стоимостью имущества, необходимо ознакомиться с этими понятиями более подробно и разобраться, что такое оценка недвижимости и пути ее проведения.

Так, рыночная стоимость жилья – это цена на объекты недвижимости, которая зависит от спроса на имущество, а также от платежных возможностей граждан. То есть, цена рынка полностью диктуется условиями общества, поэтому зависит не только от категории домов, но и от региона расположения объектов.

Такая цена недвижимости и земельного участка всегда находится в движении и может стремительно в разы меняться в любую из сторон.

Так, рыночная стоимость учитывается в следующих обстоятельствах:

  • обмен,
  • передача по наследству,
  • безвозмездное отчуждение прав собственности,
  • использование недвижимости в качестве залога по финансовым обязательствам.

Есть несколько способов, как узнать рыночную стоимость. Можно ознакомиться с основными предложениями, которые доступны в местных СМИ.

Также цена недвижимости или земельного участка может быть установлена на заказ у специалиста. Это платная процедура, стоимость которой зависит от выявленной цены объекта.

На формирование рыночных показателей влияет расположение объекта, а также средние доходы граждан в указанной территории.

Основной принцип установления рыночной цены это сравнение с аналогичными объектами, расположенными в том же районе. Так, для того чтобы получить достоверные показатели, нужно следовать такому алгоритму:

  • обращение к оценщику, чья деятельность узаконена,
  • составление соглашения со специалистом (возможно только при подтверждении прав собственности на объект),
  • анализ технической документации и общего состояния помещения, который проводится специалистом по оценке недвижимости,
  • формирование отчета, который состоит из нескольких разделов и включает не только заключение, но и порядок расчета.

Кадастр

Кадастровая стоимость – гораздо ниже, потому как ее формирование происходит по другим показателям. В частности, кадастровая стоимость квартиры основывается на таких данных:

  • материалы изготовления постройки,
  • срок эксплуатации,
  • условия использования,
  • степень износа,
  • наличие существенных повреждений.

То есть, это те данные, которые оценивают только постройку, а не жилье как таковое.

Важно! Разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка или недвижимости состоит, прежде всего, в окончательной оценке.

Вычисление кадастровых показателей первый раз происходит на стадии постановки недвижимости на кадастровый учет в Росреестре. А затем обязательно проведение расчетов не реже одного раза в пять лет. Частота проводимых оценок не может быть больше, чем раз в три года. Для столицы и Санкт-Петербурга это значение ограничивается двумя годами.

Обязанность установления такой цены ложится на плечи Росреестра, но расчет данных проводят оценочные предприятия, с которыми государственным реестром были подписаны соответствующие соглашения. Для установления оценки учитываются также показатели стоимости земельного участка, поэтому кадастровая стоимость включает, как цену земли, так и самого сооружения.

Если гражданин является владельцем недвижимости, то узнать кадастровые показатели не составит труда, поскольку эти данные нашли свое отображение в паспорте на объект. Третьи лица также могут получить желаемые сведения. И для этого возможно использовать один из следующих способов, как ознакомиться с ними:

  • направление письменного запроса в Росреестр с указанием причины получения информации,
  • проследование на официальный сайт Росреестра, где открыты данные по всем объектам по кадастровому номеру,
  • поиск в кадастровом учете.

Часто возникает вопрос, если имеется рыночная цена, то зачем нужны кадастровые показатели. Значение этой величины заключается в следующем:

  • расчет объемов налогообложения, который придется оплатить участникам договора купли-продажи,
  • чтобы определить земельный налог,
  • вычисление, какая будет государственная пошлина за использование услуг государственных служащих,
  • когда предстоит разделение недвижимости или земельного участка в рамках судебного разбирательства,
  • фиксация арендной ставки на объект.

Соотношение

На сколько кадастровая стоимость земли и недвижимости отличается от рыночной, зависит от многих факторов и может иметь следующие показатели:

Как показывает практика, объемы кадастровой и рыночной цены могут быть очень разными, что обусловлено регионом расположения, погодными условиями, качеством помещений и целями их использования. Так, соотношение измеряется в процентах.

Стоимость выше характерна для новостроек, то есть, когда себестоимость недвижимости в разы меньше цены жилого помещения. И, наоборот, ветхие постройки практически не представляют разницы в этих двух величинах.

Эти же старые дома подразумевают, что кадастровая цена будет больше, поскольку обзавестись имуществом в старом доме желает не каждый.

При этом, независимо от категории постройки, расчет показателей происходит по идентичным формулам, поэтому полученные цифры являются максимально близкими к реальности и универсальными.

На практике, в силу большого количества новостроек и появляющихся жилых комплексов, нередко показатели соотносятся как себестоимость в разы выше, нежели рыночная цена. Это может быть обусловлено несколькими факторами.

Так, если имеет место постройка элитного жилья, но в районе, который еще не имеет налаженной инфраструктуры или до конца не обустроен, желание приобрести квартиру будет не очень яростным. Да и стоимость земельного участка в таких районах оставляет желать лучшего. Но по мере популярности объекта будет становиться велика цена рынка.

Поэтому основные отличия между этими показателями формируются на основании того, насколько высока заинтересованность граждан в покупке.

Наибольшая зафиксированная разница между ценами земельного участка кадастра и рынка составляет 30%, но это примерные показатели, которые могут колебаться, как в меньшую, так и в большую сторону.

Практическое применение

Не так давно законодателем был принят законопроект, в силу которого кадастровая цена была искусственно увеличена, но это происходит постепенно, поэтому, в чем разница между указанными величинами, граждане узнают постепенно. На практике, же применяются следующие правила использования этих показателей:

  • стороны вправе самостоятельно устанавливать цену объектов, и, если установленная цена больше 2/3 от кадастровых показателей, то за основу должны быть взяты цены рынка недвижимости,
  • если была выбрана меньшая цена, то налогообложение будет формироваться на цифрах из кадастрового учета,
  • при отсутствии данных из кадастра только оговоренная сумма будет учитываться.

Ко всему прочему, допускается оспаривание кадастровой суммы, что возможно сделать и без привлечения суда. Эта процедура требуется, когда владелец считает, что показатели кадастром были очень завышены. Это является еще одним различием, поскольку стоимость рынка государством не регулируется.

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/sootnoshenie-i-raznitsa-mezhdu-kadastrovoy-i-ryinochnoy-stoimostyu-kvartiryi

Нюансы терминологии: в чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Что означает каждое из этих понятий, какие факторы учитываются при определении стоимости недвижимого имущества, что делать, если оно оценено некорректно, а также о многом другом — в нашей статье.

Независимо от того, какие действия вы планируете совершить со своим недвижимым имуществом (купля-продажа нежилого/жилого помещения, покупка-продажа земельного участка, аренда и т. д.), определяющим фактором будет являться цена (размер стоимости) данной недвижимости.

Она же влияет на размер оформляемого в банке ипотечного кредита, решения судов в делах по разделу имущества, величину налоговой ставки.

Цена и стоимость

Эти понятия тесно взаимосвязаны, но в реальности их значения несколько различаются.

Обычно под ценой понимают некую определяемую владельцем/собственником денежную сумму, за которую он планирует реализовать свою недвижимость. Эта сумма может быть больше, меньше, чем стоимость, либо равняться ей.

Стоимость — это «денежная величина», установленная в ходе оценки (кадастровой, рыночной и т. д.) недвижимости, т. е. это определенная сторонними лицами (не собственником) вероятная ценовая категория, на основании которой может быть осуществлена реализация недвижимости, установлен размер налоговых выплат, стоимость нотариальных действий и т. д.

Стоимость жилья разделяют на:

• рыночную,

• кадастровую.

Что такое рыночная стоимость

По сути, это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях. Стороны, взаимодействующие на рынке недвижимости (продавец и покупатель), имеют равные права, обладают максимальными сведениями об объекте договора и действуют каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость недвижимости зависит от множества факторов. Наиболее важные из них:

1. планировка здания,

2. площадь помещений,

3. техническое состояние инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и другие),

4. наличие/отсутствие ремонта, его качество и уровень,

5. расположения (район и инфраструктура),

6. транспортная доступность и другие факторы.

Рассчитать рыночную стоимость может и сам собственник недвижимости. Кроме того, такая услуга представлена во многих риэлтерских агентствах и даже банках. Но более объективным и квалифицированным расчетом, имеющим силу официального документа, является отчет об оценке, подготовленный независимой оценочной компаний. Например, такой как ООО «Оценочная компания «Юрдис».

Что такое кадастровая стоимость жилья

Это стоимость объекта недвижимости, установленная в ходе проведения государственной кадастровой оценки. Именно кадастровая стоимость является базой для расчета налогов на недвижимое имущество.

При определении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:

• площадь недвижимого объекта,

• целевое назначение,

• материалы, из которого построен объект,

• год постройки и сдачи в эксплуатацию,

• экономической ситуации в регионе и т. д.

Проводят государственную кадастровую оценку и устанавливают кадастровую стоимость специальные бюджетные учреждения, подчиняющиеся органом власти субъектов РФ.

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,

• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,

• оформление права наследования на жилье,

• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,

• оформление договора дарения на недвижимость.

В идеале при определении кадастровой и рыночной стоимости должны учитываться и использоваться общие факторы и условия. Более того, предполагается, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной.

Но, на практике это далеко не так. Очень часто размер кадастровой стоимости превышает аналогичные рыночные показатели. Такая ситуация негативно сказывается на собственниках, т.к.

им приходится оплачивать завышенные размеры налогов.

Как отстаивать свои права

Если в ходе независимой оценки будет установлено, что кадастровая стоимость Вашей недвижимости выше рыночной, Вы имеете право на оспаривание (снижение) кадастровой стоимости. Для этого Вы можете либо подать заявление в Комиссию Росреестра, либо обратиться с иском в суд.

Также у собственников недвижимости есть возможность исправления ошибок, допущенных в ходе кадастровой оценки. Для этого им необходимо обратиться с соответствующим заявлением в бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку.

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое.

При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона.

Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственное учреждение и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость имеет значение при оценке рыночной стоимости. Они обе влияют друг на друга, и в некоторой степени кадастровая опирается на рыночную. Например, при проведении кадастровой оценки специалисты обязательно берут во внимание цены на рынке недвижимости.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно на сайте Росреестра или получив выписку из ЕГРН в электронном виде на сайте Росреестра или в печатном, обратившись в МФЦ.

Захаров Владислав

Источник: https://rosrealt.ru/moskva/statya-180810-raznica-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimostyu

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница, как они соотносятся

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.

Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Особенности рыночной стоимости:

  • Складывается на основе принципа разумности;
  • Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
  • Влияют условия рынка;
  • Не постоянна;
  • Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

  1. Курс валюты;
  2. Политический события, строй и его особенности;
  3. Сезонность;
  4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
  5. Инфраструктура;
  6. Тип строения;
  7. Изношенность;
  8. Строительные издержки;
  9. Этажность;
  10. Площадь;
  11. Качество произведенного ремонта;
  12. Обустройство мебелью и техникой.

Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

  • Используется массовый метод оценки;
  • Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
  • Порядок проведения строго регламентирован законом;
  • Используется для исчисления налогового бремени;
  • В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
  • Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

  1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
  2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
  3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
  4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
  5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
  6. Расположение и общее количество помещений в здании;
  7. Форма собственности;
  8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
  9. Этажность.

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

  • Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
  • При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
  • Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
  • Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
  • В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

  • При вступлении в залоговые обязательства;
  • При проведении процедуры приватизации;
  • При ипотечном кредитовании;
  • При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
  • При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

  • При изъятии объекта для государственных нужд;
  • При ипотечных, залоговых правоотношениях;
  • Покупка или продажа квартиры;
  • При банкротстве должника;
  • При безвозмездных сделках;
  • При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
  • При принятии решений управленческой направленности.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

  1. Квартира расположена в новом строении;
  2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
  3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

  1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
  2. В судебном порядке.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов. 

Источник: https://law03.ru/housing/article/raznica-mezhdu-rynochnoj-i-kadastrovoj-stoimostyu-kvartiry

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем отличия

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Всем владельцам недвижимости будет полезно разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, как оспорить установленный размер и какие нововведения готовит государство.

Различай!

Владельцам недвижимости знакомы два понятия: кадастровая и рыночная стоимость. Отличаются ли они, и почему нередко возникает путаница?

Общее у двух видов стоимости то, что обе они относятся к конкретному объекту недвижимости, а замена понятий возникает ошибочно из-за того, что кадастровая стоимость (КС) трактуется, как рыночная стоимость (РС), которая определяется в процессе госоценки.

Важно! В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость». При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.

Госоценщики при расчете учитывают несколько основных критериев:

  • территориальное расположение объекта;
  • площадь;
  • категорию и тип (жилая, коммерческая);
  • назначение;
  • форма собственности;
  • состояние объекта (степень комфортности и пр.).

Однако они применяют метод материального анализа, оперируя установленными законом коэффициентами, не выезжая на место и не учитывая фактические показатели, которые определяют рыночную стоимость – то, за сколько реально можно продать квартиру в текущий момент времени.

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость имеют и еще одно существенное отличие – первая закреплена (хотя при несогласии ее можно оспорить), вторая имеет обыкновение меняться под влиянием следующих факторов:

  • сезонный спрос;
  • уменьшение или увеличение количества аналогичных предложений на рынке;
  • рост или падение благосостояния потенциальных покупателей;
  • популярность/престижность места расположения;
  • состояние инфраструктуры – при развитии инфраструктуры РС начинает расти.

Цена, продиктованная рынком, не так стабильна, как та, которую назначили оценщики. За сезон она может корректироваться в большую или меньшую сторону несколько раз. Чаще всего – из-за появления на рынке конкурентных объектов или изменения характеристик инфраструктуры.

Например, квартиру с кондиционером и утепленной лоджией удастся продать дороже, чем аналогичную в том же доме, при этом их КС останется одинаковой.

Или шансы продать квартиру за прежнюю цену упадут, если в доме начнется массовая продажа жилья, – придется снижать стоимость (или ждать лучших времен), но налог за квартиру останется без изменений, ведь КС не изменится.

Использование и расчет

Две стоимости используются для различных целей.

Знать КС необходимо:

  • для расчета имущественного налога, поэтому собственникам не выгодно, чтобы ее размер был большим;
  • при взятии кредита, когда жилье используется в качестве залога;
  • для приватизации;
  • при имущественных судебных спорах.

На заметку! КС в теории должна отображать цену, максимально приближенную к реальности.

При определении КС используются вышеупомянутые коэффициенты. Методика расчета была зафиксирована в законодательстве еще в 1999 году.

При этом во время расчета РС учитывается, но в меньшей степени, – берут во внимание среднюю цену на аналогичные объекты в регионе.

При этом закон не прописывает, какое количество объектов нужно сравнить, из каких источников берется РС и насколько она актуальна на момент оценки, поэтому две стоимости очень часто отличаются.

РС фигурирует во всех сделках с недвижимостью: купле, продаже, дарении, наследовании, обмене. Специально она не рассчитывается, а формируется под влиянием:

  • рыночных факторов (спроса и предложений);
  • региональных особенностей (одинаковые по характеристикам квартиры в крупном или небольшом городе стоят по-разному);
  • параметров самого объекта (влияние на РС может оказать хороший ремонт, встроенная мебель, остекленная лоджия и пр.).

Важно! Величина налога с продажи будет рассчитываться по сумме, которая зафиксирована в договоре.

Кто устанавливает?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости заключается еще и в том, кто определяет эти показатели. РС диктует рынок, проще говоря, продавцы и покупатели. Кадастровую – оценщики, и о методах их работы стоит поговорить подробнее.

До 2017 г. кадастровую стоимость определяли независимые частные компании, перечень которых утверждала региональная власть. Их работа вызывала огромное количество нареканий (сегодня недовольных оценкой собственников стало чуть меньше).

Ошибочные арифметические расчеты и неграмотные действия оценщиков приводили к тому, что в отдельных регионах схожие объекты имели по документам кардинально противоположную КС, а старенький бабушкин домик оценивался как новый коттедж.

С 1 января 2017 г. заработал закон о кадастровой госоценке. Согласно ему регионам с 2020 г. поручено внедрить госоценку по новым правилам. Желающие смогли приступить к этому уже с 2018 г.

Что закон меняет?

  • Вводит единые для всей страны оценочные методы, которые, как ожидается, сократят количество ошибок и обращений от недовольных владельцев.
  • Перекладывает ответственность за проведение КС на плечи региональных властей.
  • Обязывает сформировать при Росреестрах на местах институты госоценщиков и передать право устанавливать КС бюджетным госучреждениям.

На заметку! Новая система позволит снизить количество претензий и даст владельцам возможность не сомневаться в результатах и не мучиться от вопроса, почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Можно ли оспорить?

Сведения обо всех объектах недвижимости заносятся в единую базу – на конец 2017 г. в ней значилось почти 162 миллиона. Информация в базе обновляется не чаще раза в 5 лет.

Если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, что делать? Существует два способа обжаловать КС:

  • обратиться в суд, но этот путь долгий и затратный;
  • намного проще – направить обращение в местную спецкомиссию (такие созданы в каждом населенном пункте при Росреестре).

В течение месяца служба при Росреестре обязана рассмотреть обращение. По статистике, каждое второе заявление удовлетворяют и КС пересматривают.

На заметку! Росреестр не проводит оценку, но принимает участие в исправлении данных, пересмотра которых добились владельцы.

Если владельца не устроили какие-либо действия оценщика, то необходимо направить жалобу в саморегулируемую организацию (СРО), в которой он состоит. С заключением СРО придется пойти в суд, чтобы решить возникший спор и возместить ущерб. Напомним, что заниматься оценкой могут только одобренные СРО, а их список размещен в Реестре СРО кадастровых инженеров на сайте Росреестра.

В декабре 2017 г. президент поручил «сбалансировать КС». Во время пресс-конференции он напомнил, что идея сравнять КС и РС, по сути, правильная, но никакой «шоковой терапии 90-х» быть не должно, а расчет налогов должен учитывать и реальные доходы населения. Получится ли это на практике, покажет время.

Как узнать?

Тем, кто не знает КС своей квартиры, поможет официальный сайт Росреестра. На нем можно:

  • заказать бесплатную выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) – будет готова через 3 суток;
  • в личном кабинете (для входа нужна регистрация на Госуслугах);
  • через сервис «Запрос через доступ к ФГИС ЕГРН (ключ доступа выдается в личном кабинете);
  • через онлайн-сервисы «Публичная кадастровая карта»;
  • по справочным онлайн-данным об объектах недвижимости на главной странице сайта Росреестра.

Получить выписку можно во время личного визита в отделение Росреестра или в МФЦ. Заявление можно не приносить лично, а отправить по почте. При заказе справки через многофункциональный центр срок изготовления увеличится до 5 дней.

Многие пытаются понять: если кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной – это как? Хорошо это или плохо? Если квартиру оценили по кадастру дешевле, расстраиваться не стоит: ежегодный имущественный налог будет меньше. Однако, нужно помнить, что на КС нередко опираются, устанавливая рыночную цену, поэтому при чрезмерном занижении цены по кадастру у покупателя могут возникнуть вопросы.

Оригинал статьи на нашем сайте

Источник: https://zen.yandex.com/media/subsidii/kadastrovaia-i-rynochnaia-stoimost-kvartiry-v-chem-otlichiia-5c823191fa2d0000b32922bf

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.