Рефинансирование ипотеки долевого строительства

Содержание

Возможно ли перекредитование ипотеки по договору долевого строительства и какие банки предлагают такую услугу

Рефинансирование ипотеки долевого строительства

Приобретение квартир по договору долевого строительства пользуется большим спросом.

В первую очередь, это связано с возможностью сэкономить на покупке, так как квадратные метры на стадии строительства стоят намного дешевле. При этом покупатель часто использует ипотечное кредитование.

Поэтому прежде чем приобретать в ипотеку жильё, стоит выяснить есть ли возможность произвести рефинансирование ипотеки по договору ДДУ?

Покупка квартиры в долевом строительстве

Вступление в долевое строительство для граждан, прежде всего, это возможность приобрести квартиру на более выгодных условиях, чем при покупке уже готового нового жилья в новостройках. Как известно, чем раньше будет заключён договор долевого участия, тем ниже будет стоимость за квадратный метр.

Но такая сделка имеет не только преимущества, но и ряд недостатков:

  • в первую очередь, это риск для заёмщика, так как не все застройщики благонадёжные;
  • в процессе строительства может возникнуть форс-мажор, который повлияет на ход стройки. В результате она окажется замороженной.

Поэтому прежде чем заключать ДДУ, нужно тщательно взвесить все за и против. В этом случае очень важно быть осторожным и не попасть в руки мошенников.

При заключении договора по ДДУ заёмщик не становится собственником до тех пор, пока квартира не будет сдана. При этом важно соблюдать такой этап сделки, как регистрация договора по ДДУ.

Если покупатель приобретает объект недвижимости за наличные деньги, никогда нельзя вносить оплату до тех пор, пока не будет завершена регистрация договора. Это необходимо, чтобы убедиться, что данную квартиру не продали уже несколько раз.

Не все граждане способны приобрести квартиру без привлечения заёмных средств. При покупке жилья в строящемся доме нужно ознакомиться с порядком предоставление ипотеки в таких случаях, и можно ли рефинансировать ипотеку по ДДУ?

Виды ипотеки

Ипотека бывает двух видов:

  1. Кредит на жилье уже в готовом доме. В данном случае есть возможность оформить право собственности сразу на стадии совершения сделки.
  2. Ссуда на приобретение квартиры в доме, который только находится на стадии строительства. В таком случае речь идёт о заключении договора долевого участия.

В первом случае подать документы на рефинансирование ипотеки в другой банк не представляет сложности. Заёмщик имеет право на своё усмотрение выбрать для себя наиболее подходящую кредитную организацию с более низким процентом. Рефинансирование по ДДУ проводится сложнее.

Не все банки согласны пойти на риск. Во-первых, причина кроется в том, что рефинансировать приходится объект недвижимости, которого ещё нет. А, следовательно, в качестве залогового имущества его невозможно использовать.

Граждане при оформлении ипотеки по ДДУ должны предоставлять договор об участии в долевом строительстве, заключённом с застройщиком. Федеральным законом № 214 определяется, что такой договор имеет юридическую силу.

Несмотря на то, что ни дома, ни квартиры ещё не существует.

Во-вторых, банки при предоставлении ипотечного кредита проводят оценку недвижимости. В случаях с долевым строительством оценить квартиру нельзя.

Важно помнить, что залог права требования представляет собой серьёзную процедуру. Любое неисполнение долговых обязательств со стороны заёмщика вынуждает банк обращаться в суд. А суд всегда будет на стороне банковской организации.

Но всё-таки есть банки, которые идут на риски и предлагают рефинансирование ипотеки по ДДУ. Это делается с целью привлечения новых клиентов. При оформлении кредитов они берут под залог право требования и от застройщика выполнение своих обязательств.

https://www.youtube.com/watch?v=03wwd6Vp3Jc

Если дольщик в установленное по договору время не получает готовую квартиру, он имеет право требовать исполнения договора. В случае, когда права требования переданы банку, на него возлагаются эти обязательства.

Кто может обратиться за рефинансированием

Суть процедуры рефинансирования заключается в том, что заёмщик подаёт документы в банк, который предлагает такую услугу.

В случае одобрения банковская организация гасит задолженность по открытому ипотечному кредиту за счёт открытия нового. Условия по новому договору будут для клиента более лояльными.

Суть рефинансирования состоит в том, что снижается процентная ставки, уменьшается минимальный платёж по кредиту.

Важно знать! При подаче новой заявки на рефинансирование в другую банковскую организацию клиент должен быть готов, что будет оцениваться его платёжеспособность.

Если за тот период, пока он выплачивал первоначальную ипотеку, гражданин поменял место работы, у него снизился уровень заработной платы, то в данном случае в выдаче кредита могут отказать.

Чтобы подать заявку на рефинансирование ипотеки по договору ДДУ, заявитель должен соответствовать следующим требованиям:

  1. На момент подачи новой заявки ипотека должна выплачиваться заёмщиком не менее 6 месяцев.
  2. Договор по ипотечному кредитованию не реструктуризировали.
  3. Плательщик по первичному договору никогда не нарушал сроки выплаты.
  4. Заёмщик должен предъявить договор по долевому строительству, в котором прописан банк-кредитор.

Если не соблюдено хотя бы одно из этих требований, то в кредите банк вправе отказать.

При подписании договора ипотечного кредитования нужно обратить внимание на пункт про досрочное погашение. Некоторые банки налагают мораторий на досрочное закрытие долга. Если будет подписан договор с таким пунктов, рефинансировать его будет невозможно.

Но даже в том случае, если со стороны заёмщика выполнены все требования, может поступить отказ от банка, в котором первоначально оформлялся кредит. Банковская организация должна быть уведомлена о том, что заёмщик подаёт документы на рефинансирование. Не все выдают согласие.

Порядок рефинансирования

Перед тем как подавать заявку на рефинансирование ипотечного договора, нужно внимательно рассчитать возможную выгоду.

Перекредитовать ипотеку по ДДУ стоит в следующих случаях:

  • у гражданина оформлена валютная ипотека. Сейчас законодательство содержит запрет на получение ипотечного кредита в долларах, так как курс всегда нестабилен;
  • из-за каких-либо факторов у заёмщика ухудшилось финансовое положение. Это может быть потеря работы, иные форс-мажорные обстоятельства;
  • процентная ставка по первичному договору выше на 1,5 – 3% от той, которую может предложить новый банк.

Важно сделать правильный расчёт. Рефинансирование должно быть выгодным для заёмщика. В ином случае не стоит заниматься оформлением процедуры.

В первую очередь гражданину, который хочет подать на рефинансирование, необходимо обратиться в банк, который выдал ему первоначальный ипотечный кредит. От банка необходимо предоставление согласия.

Если банк не против, то заёмщик может собирать новые документы для подачи на рефинансирование:

  1. Справку о заработной плате по форме 2-НДФЛ.
  2. Договор по ипотечной ссуде.
  3. Справку о размере задолженности.
  4. Договор долевого участия в строительстве.
  5. Документы, удостоверяющие личность заёмщика и членов его семьи, которые выступают в качестве со заёмщиков.

Какие банки рефинансируют ипотеку по ДДУ? Не все банковские организации предлагают такую услугу, но среди тех, кто предоставляет рефинансирование, есть несколько крупных.

Обратиться за перекредитованием по договору ДДУ можно в следующие банки:

  1. Тинькофф.
  2. ВТБ 24.
  3. Сбербанк.
  4. Абсолют-банк.

Процедуру рефинансирования можно проводить как на этапе строительства, так и после его завершения. Заёмщик должен будет оформить под залог права требования по ДДУ на объект в пользу банка кредитора. После того как новостройка будет сдана, права требования переоформляются в залог недвижимости.

Для подачи заявки потребуется подтвердить рыночную стоимость объекта. Заёмщику потребуется предоставить два отчёта: один делается на основании проведения оценки объекта на стадии строительства. Второй отчёт предоставляется по окончании работ и сдачи дома в эксплуатацию.

Ипотечное кредитование – долгий и сложный процесс, поэтому любая возможность уменьшить платёж, снизить процентную ставку должна быть использована. Рефинансирование ипотеки по ДДУ возможно при соблюдении определённых требований. Главное, правильно рассчитать выгоду для будущего владельца квартиры.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/refinansirovanie-ipoteki.html

Рефинансирование ипотеки до оформления права собственности: особенности сделки

Рефинансирование ипотеки долевого строительства

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПомимо того, что банки активно кредитуют строящееся жилье, есть возможность его и рефинансировать.

Процедура перекредитования по ДДУ не является нестандартной, такие предложения на рынке банковских услуг не редкость и процесс переоформления отработан и выверен.

Как показывает анализ различных программ, не все учреждения предоставляют средства на такие цели, однако у заемщика все равно есть хороший выбор подходящего кредитора.

Договор долевого участия предполагает, что право собственности еще не зарегистрировано, то есть как такового жилья может не быть вовсе либо здание еще не сдано в эксплуатацию.

В данной ситуации присутствует некоторый риск, как для будущего собственника, так и для кредитора, поэтому застройщик обязательно проходит процедуру аккредитации.

Ситуация будет проще, если объект и строительная компания уже аккредитованы банком, в котором планируется рефинансировать ипотеку.

Аккредитация застройщика банком – это проверка компании и строящихся объектов на соответствие законодательным положениям.

Таким образом кредитор проверяет надежность будущей недвижимости, оценивает возможные риски, связанные со сдачей дома в эксплуатацию.

Как правило, банки готовы аккредитовать любую компанию, даже если ранее не имели с ней деловых отношений. Главное – соответствие застройщика требованиям и предоставление необходимого пакета документов.

К базовым условиям банков при рефинансировании недвижимости в новостройке, до получения права собственности, относятся:

  1. наличие зарегистрированного договора ДДУ;
  2. длительность первичного ипотечного соглашения – более полугода;
  3. отсутствие просрочек по выплатам за последние полгода либо их наличие в установленном пределе;
  4. ипотека не подвергалась реструктуризации.

Гарантией банка станет право требования, возникшее на основе ДДУ. Однако рефинансировать ипотеку невозможно в период с момента сдачи дома в эксплуатацию. На данном этапе клиент должен оформить право собственности и перекредитование будет осуществляться в обычном порядке.

Также следует уточнить, нет ли в первом ипотечном договоре запрета на досрочное погашение и требование о разрешении кредитора на рефинансирование.

В первом случае, как правило, ограничений нет, во втором есть два варианта: либо требование отсутствует, либо одобрение нужно получить. Но иногда банки информируют, что разрешение первого финучреждения для рефинансирования не обязательно.

Состав заемщиков по первому кредиту может быть иным, если данный момент не оговорен условиями кредитования нового банка.

Как проводится процедура

Для начала нужно получить одобрение кредитной организации на досрочное погашение ссуды, если таковое требуется. Также стоит поинтересоваться, нужно ли оно новому кредитору. Как правило, проблем с досрочной выплатой задолженности не возникает.

После нужно выбрать новый банк, условия которого будут выгоднее в части процентной ставки, качества и удобства обслуживания. Здесь все зависит от причины перекредитации. Далее в банк нужно подать заявку онлайн или лично.

Отправка заявления через интернет позволит сократить время, а также получить предварительное решение, основанное на проверке потенциального клиента скоринговой системой. Если застройщик не аккредитован – банк проводит его проверку.

Данная процедура, в среднем, может занимать от пары дней до трех месяцев.

Существуют разные программы и параметры договора рефинансирования. Перекредитовать ипотеку по ДДУ можно на стандартных условиях или по двум документам. Также среди предложений есть рефинансирование квартир, домов, таунхаусов и апартаментов.

Пакет документов, подаваемых в банк, един для заемщиков и созаемщиков. Стандартно в него входят:

  • справка о заработной плате;
  • действующее кредитное соглашение с банком;
  • справка о непогашенной сумме долга;
  • копии паспорта заемщика и созаемщика;
  • график выплаты задолженности;
  • договор, заключенный с застройщиком.

Для освобождения недвижимости от залога понадобится договор долевого участия и справка за подписью директора банка о полной выплате долга. После того как обременение будет снято, права требования на недвижимость передаются в залог новому кредитору.

В большинстве случаев максимальная сумма к выдаче при рефинансировании составляет 80% от стоимости объекта. Таким образом, если размер долга больше, сделка не проводится либо разница между задолженностью и одобренной суммой погашается за счет иных источников.

В 2020 году у заемщиков есть хороший выбор подходящего банка. Обратиться можно в АИЖК или одно из ведущих банковских учреждений. Причем условия их довольно лояльны и просты: присутствует возможность рефинансирования недвижимости на любом этапе возведения и аккредитации любого застройщика.

Перекредитование в «Россельхозбанке»

К основным особенностям сотрудничества с РСХБ можно отнести:

  1. выбор схемы погашения кредита – аннуитетная или дифференцированная;
  2. разрешение первого кредитора не требуется;
  3. изменение срока и ежемесячного платежа (относительно условий по первичному договору);
  4. свободное досрочное закрытие долга.

Средства могут быть выданы на квартиру, дом или таунхаус, в том числе с земельным участком. Условия по кредиту следующие:

  • Ставка 9,05 – 12% годовых. При отсутствии страхования и до момента регистрации права собственности процент будет увеличен.
  • Сумма, которую банк готов одобрить, варьируется в пределах 100 тыс. – 20 млн рублей, более точные условия зависят от типа недвижимости и региона. При этом лимит не может превысить 80% от стоимости объекта по ДДУ.
  • Период возврата средств – до 30 лет.
  • Рассмотрение заявки – до 5 дней, период действия положительного решения – 2 месяца.

Страхование имущества осуществляется с момента регистрации права собственности, когда здание и объект будут сданы в эксплуатацию.

Перекредитовать можно ипотечный договор, суммарный период просрочек по которому не превышает 30 дней. При этом с даты его регистрации должно пройти более 1 года, но если график выплат не нарушался, ипотека может быть оформлена 6 месяцев назад. Подробнее: об условиях рефинансирования ипотеки в «Россельхозбанке».

Предложение от «Газпромбанка»

В «Газпромбанке» действуют следующие условия:

  • Годовая ставка составляет от 8,8%.
  • Срок погашения ссуды – от 3,5 до 30 лет.
  • Размер кредита – от 500 тыс. до 45 млн рублей.

Заявка одобряется лишь в том случае, если она подана до официальной даты завершения строительства, указанной в разрешении на проведение строительных работ, размещенном на сайте застройщика.

«Азиатско-Тихоокеанский Банк»

Основные условия перекредитования:

  • Срок погашения кредита составляет 3–30 лет.
  • Процентная ставка от 8,75%.
  • Размер ссуды от 300 тыс. до 20 млн рублей, на точные условия влияет регион проживания. Также сумма не может быть более 80% от стоимости объекта.
  • Отношения с застройщиком оформлены по ФЗ № 214.
  • Объект может находиться на любой стадии строительства.
  • Застройщик должен быть аккредитован в АИЖК.

Заемные средства выдаются добросовестным заемщикам, которые ранее не делали просрочек более чем на 30 дней в общей сложности и не имеют открытой, невыплаченной задолженности. Также не допускается перекредитование ранее реструктуризированных займов.

Состав заемщиков может быть изменен по отношению к первичному договору ипотеки, максимальное количество созаемщиков – до 4 человек. В качестве третьих лиц привлекаются супруги, в том числе гражданские, и близкие родственники.

Рефинансирование в АИЖК

На срок от 3 до 30 лет АИЖК выдает от 500 тыс. до 20 млн с целью выплаты предыдущего ипотечного кредита, оформленного по ДДУ. Максимальный лимит ограничен суммой в 80% от стоимости объекта либо 70%, если выбрана опция «Переменная ставка». Состав заемщиков при рефинансировании может быть изменен, имущественное страхование – обязательно.

Объектом кредитования может быть дом, квартира или апартаменты. Возможно оформление договора по двум документам, без справок о заработке и трудоустройстве.

Условия по кредиту:

  • Годовая ставка от 8,75%.
  • Объект должен быть аккредитован АИЖК. При необходимости, агентство аккредитует любого застройщика в срок 2 дня.
  • Соблюдение ФЗ №214.
  • По кредиту внесено не менее 6 ежемесячных платежей.
  • Задолженность не была реструктуризирована.
  • Нет открытых просрочек, а совокупное их число не превышает 30 дней.

Подробнее: об особенностях рефинансирования ипотеки в «АИЖК».

Единственный недостаток при перекредитовании ипотеки по ДДУ – временно процентная ставка может быть выше базовой. Она увеличивается сразу либо по истечении определенного срока.

Например, некоторые банк поднимают процент, если в течение 3 лет заемщик не подал документы о регистрации права собственности.

Однако после предоставления бумаг условия изменятся, и ставка вновь достигнет первоначального уровня.

Прочие особенности сделки не окажут ключевого воздействия на проведение рефинансирования. Получив положительный ответ, заемщик оформляет новый договор, после банк выплачивает задолженность. В ряде случаев на данном этапе клиент должен получить у первого кредитора документ о полном исполнении своих обязательств и предоставить его в новый банк.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/refinansirovanie-po-ddu.html

Рефинансирование ипотеки по договору ДДУ: долевого участия

Рефинансирование ипотеки долевого строительства

В 2017 году большинство банков предлагают клиентам такую услугу, как рефинансирование ипотечного кредита. Многие люди, покупавшие жилье на вторичном рынке, имеют возможность без проблем провести такую процедуру.

Однако граждане, купившие недвижимость на стадии ее строительства и до сих пор не получившие право собственности на нее, хватаются за головы и задаются вопросом, возможно ли рефинансирование ипотеки по ДДУ (договору долевого участия).

Понятие рефинансирования

Суть процедуры состоит в следующем: клиент подает заявку в банковское учреждение, которое оказывает подобные услуги, банк погашает задолженность клиента по ипотечной ссуде за счет открытия нового кредита. Условия новой ссуды для клиента будут более лояльными, чем условия действующего ипотечного кредита.

Проще говоря, суть рефинансирования состоит в снижении процентной ставки по ипотеке, либо в увеличении суммы ссуды и срока выплаты. В результате, клиент будет и дальше выплачивать кредит, сумма платежа за месяц уменьшится, а срок выплаты увеличится.

Кто сможет получить услугу

Следует понимать, что когда клиент подает заявку на получение услуги, банк будет заново оценивать его платежеспособность. Если заемщик уволился или размер его заработной платы уменьшился, шансов, что услугу одобрят, почти нет.

Стоит отметить важный момент. Получить рефинансирование ипотеки по ДДУ можно далеко не во всех банках. Большинство банковских учреждений предъявляют обязательное условие для получения услуги рефинансирования – квартира обязательно должна находиться в собственности заемщика.

Требования к перезаемщикам

Большинство банковских учреждений предъявляет следующие требования к клиентам, желающим получить рефинансирование ипотечного кредита:

  • Минимальный возраст – 18 лет, максимальный – 50.
  • Официальное трудоустройство и наличие справки по форме 2-НДФЛ.
  • Право собственности на недвижимость, передаваемую банку в залог (рефинансирование ипотеки долевой собственности возможно не во всех банках).
  • Отсутствие просрочек по выплате кредита за последний год.
  • Наличие созаемщика. Это условие не обязательно, однако может стать решающим при низком размере заработной платы.

Рефинансирование по ДДУ. Особенности обременения

Свидетельство о собственности – это главный документ, являющийся «паспортом» вашей недвижимости.

Пока недвижимость находится в процессе строительства, у нее еще нет собственности или собственность является номинальной (по договору долевого участия).

После того, как объект введен в эксплуатацию и получил согласования всевозможных служб, на него можно получить свидетельство о собственности.

При получении ипотечного кредита на квартиру, она будет находиться под обременением (в залоге у банка). Пока она под обременением, ее нельзя продать и взять под нее нецелевую ссуду.

Снятие обременения с ДДУ при полном погашении кредита осуществляется Росреестром на основании совместного заявления заемщика и работника банковского учреждения. То есть, чтобы снять обременение, сначала нужно обратиться в банк, чтобы он выделил своего представителя для совместного выезда в Росреестр. В Росреестр потребуется предоставить справку о полном погашении ипотечного кредита и ДДУ.

Оформление рефинансирования ипотеки

Чтобы все оформить, потребуются следующие документы:

  • Справка по форме 2-НДФЛ;
  • Кредитный договор по ипотечной ссуде;
  • Справка о размере оставшейся задолженности;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Копии удостоверяющих личность документов заемщика и созаемщика;
  • Заявление на получение услуги;
  • История погашения долга по ипотеке;
  • Договор долевого участия.

Также, важным условием является получение соглашения банка-кредитора, выдавшего ипотечную ссуду. Далеко на все банковские учреждения соглашаются на это, ведь они теряют свои проценты.

Где рефинансировать ипотеку без права собственности

В настоящее время в России есть несколько крупных банков, которые готовы прорефинансировать ипотечную ссуду без права собственности на недвижимость. Они предъявляют следующие требования:

  • Недвижимость была куплена по ДДУ;
  • Погашение задолженности осуществляется уже более шести месяцев;
  • Ссуда ранее не реструктуризировалась;
  • Заемщик не имеет просрочек по выплате.

Гарантией банковского учреждения в данном случае будет являться право, которое возникает на основании договора долевого участия.

5 банков с наименьшими процентными ставками

  1. Тинькофф – 9%.
  2. Росбанк – 9,5%. Однако, предусмотрена комиссия в размере 4% от суммы задолженности. Если оформить рефинансирование без комиссии, ставка составит 11%.
  3. АбсолютБанк – 10%.

    Предусмотрена комиссия – 2%, без нее процентная ставка за год составит 10,5%.

  4. Сбербанк – 10,9%. Потребуется застраховать жизнь и здоровье.
  5. ВТБ 24 – 11%. Потребуется застраховать жизнь и здоровье.

Нюансы рефинансирования в 2017 году

В 2017 году на рынке ипотечного кредитования множество различных предложений, в том числе, и по рефинансированию ранее взятых ссуд.

При выборе банка стоит обратить внимание на акционные предложения, ведь для привлечения клиентов могут предлагаться очень выгодные варианты.

Также, процедуру рефинансирования ипотеки можно провести в Агентстве жилищного ипотечного кредитования при государственной поддержке. Годовая процентная ставка составит 12%.

Если ипотечная ссуда была оформлена при поддержке бюджетных средств, рефинансировать ее в 2017 году будет нельзя.

Источник: https://BankNash.ru/refinansirovanie-ipoteki/refinansirovanie-ipoteki-po-dogovoru-ddu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.