С 214 фз

214 ФЗ с изменениями 2018 года: комментарии и обзор закона

С 214 фз

Чтобы не стать обманутым дольщиком и не пытаться срочно разорвать отношения с девелопером после нескольких лет ожидания квартиры, нужно внимательно подготовиться к покупке.

Кроме проверки благонадежности застройщиков, стоит изучить 214 ФЗ с изменениями 2018 года – зная закон, вы заранее будете уверены в том, что девелопер работает «по белому», или использует какие-то уловки для ведения бизнеса.

А это неплохой способ принять верное решение перед покупкой.

Закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Так, в ст. 1 ФЗ-214 можно найти как данные по тому, что именно регулирует закон, так и механизмы привлечения средств дольщиков, которые попадают под действие этого закона.

Строительство с помощью договоров долевого участияРечь идет о важном механизме — последняя редакция 2017 года ФЗ 214 внесла массу изменений к требованиям ДДУ и сделала его достаточно безопасным, чтобы рассматривать этот механизм как способ покупки квартиры в новостройках
Выпуск эмитентовЭто особые жилищные облигации, которые дают право их владельцу требовать от застройщика жилое помещение – практически не используется на современном рынке строительства многоквартирных домов
ЖСКЖилищно-строительные кооперативы и покупка в них пая – это особая тема. Требующая рассмотрения. Юридически на ЖСК распространяются требования ФЗ 214. Но существует еще и федеральный закон № 215: «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Покупка квартиры в ЖСК сводит на нет большую часть гарантий, которую внедрил законодатель в редакцию ФЗ 214 2017 года. Основные отличия договоров ЖСК и ДДУ читайте в нашей отдельной статье.

Если проще, то 214 ФЗ в новой редакции 2017 года регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов, которые осуществляются не на деньги девелопера, а за счет привлечения средства инвесторов – так называемый дольщиков строительства.

Если вы купили квартиру в готовом доме, который уже сдан, и сразу получили на руки ключи – это скорее всего договор купли-продажи недвижимость у организации. Если вы заплатили деньги и планируете ждать несколько лет возведения новостройки – значит, это или механизм ДДУ, или пай ЖСК.

Конечно, есть и другие схемы привлечения, скорее мошеннические, но ФЗ-214 здесь уже не причем.

Обзор статей

Давайте посмотрим на основные статьи, которые могут заинтересовать вас как покупателя жилья в новостройке:

  • Ст.№4 и ст.№5 дает нам определение термина «договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов». Определяется требование к цене в договоре – то, что она обозначается полностью, не подлежит изменениям и должна быть указана как за весь объект, так и за цену квадратного метра
  • В ст.№ 6 вы можете уточнит информация об обязанностях застройщика. Речь идет о том, что девелопер обязан зарегистрировать в Росреестре обязанность передать вам ключи и сдать дом в установленный срок – все это делается с помощью договора долевого участия. При этом следует заметить, что если такой информации в договоре не будет, то заключить его не получится в легитимном порядке. Т.е. он просто не будет одобрен в Росреестре.
  • 214 ФЗ с изменениями 2018 года через ст.№ 7 обязывает застройщика соблюдать правила передачи дома дольщику. Так, вас обязаны уведомить о том, что необходимо прийти в офис застройщика за ключами, явиться на осмотр передаваемой недвижимости и подписать акт приема-передачи квартиры.
  • В ст.№8 содержатся требования к девелоперу в части гарантии. Застройщик, если он планирует работать по 214 ФЗ и договорам долевого участия, обязуется соблюдать все требования по гарантийным обязательствам и исправлять их в разумный срок. И да, если исполнить обязательства не получится – федеральный закон обязывает девелопера не только вернуть деньги, но и дает вам право на неустойку. Или пени, которую вы сможете взыскать с застройщика как в досудебном, так и в судебном порядке
  • ФЗ 214 с изменениями на 2018 в ст. №9 обязывает застройщика оповестить вас об условиях расторжения договора. Точнее, об основаниях к расторжению по желанию дольщика. Подробнее об этом поговорим ниже.
  • В ст. №11 содержится информация о правах дольщиков в части возможности передать свое право требование другому физическому или юридическому лицу – в общем, право на продажу будущей квартиры и обязанность получить согласие у застройщика на эти действия

Отличия от ЖСК

Нельзя рассматривать 214 фз и не сравнить договора долевого участия с договорами пая по схеме жилищно-строительных кооперативов. Ведь по сути это одно из ключевых новшеств, которое в свое время внес 214-й закон, а депутаты своими изменениями в 2018 году продолжили. Итак, существенные отличия механизмов заключаются вот в чем:

  • Приобретение квартиры в ЖСК не означает, что вы будете защищены вышеобозначенными статьями. Да, вот такой казус – с одной стороны, закон 214-ФЗ регулирует и механизмы ЖСК, но при этом большая часть гарантий будущим покупателям недвижимости в долевом строительстве предоставляется именно по договорам долевого участия.
  • Когда при приобретаете жилье по договору с ЖСК, вы платите за пай. Также вы платите членский взнос за вступление в кооператив. Но фактически вы не платите за квартиру. Поэтому ее стоимость может в любой момент вырасти. Когда же вы приобретаете право требование на квартиру по договору долевого участия, вы берете на себя обязательства по статьям 214-ФЗ и получаете право на фиксированную стоимость. Еще раз, если проще – по ДДУ цена не меняется, по ЖСК – меняется элементарным собранием жильцов
  • Если произойдет негативная ситуация и вам придется судиться с застройщиком, то вы можете рассчитывать на возращение только суммы пая в случае с ЖСК. Деньги за вступление в ЖСК и ежемесячные взносы за членство в кооперативе уже не вернуть. Если вы приобретаете квартиру через договор долевого участия, то вы можете рассчитывать на право не только возврата полной стоимости квартиры в договоре, но и возврата неустойки
  • Простая продажа квартиры запрещена и в случае с ЖСК, и с ДДУ. Но при этом в договорах долевого участия такое право есть, оно называется уступкой права требования на квартиру. В случае же с ЖСК процесс очень долгий – получение разрешения собрания, штрафные санкции за выход из ЖСК.
  • Двойные продажи одной и той же недвижимости разным людям вполне возможно в случае с ЖСК – договор пая регистрируется в Росреестре только после того, как дом достроен.

Фактически, 214 ФЗ года всячески подталкивают вас к решению приобрести квартиру через договор долевого участия, а не через ЖСК.

Служба технического заказчика в Жилищном строительстве по 214-ФЗ – компания DMSTR

С 214 фз

Но многим хотелось бы понять, каким образом возникают «обманутые дольщики», какие схемы использует Застройщик при строительстве жилых комплексов с использованием 214-ФЗ и что может дать очередное внесение изменений в данный закон.

Как работал 214-ФЗ или «Как нам дом построить?»

Надо еще раз отметить, что введение Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Российской Федерации” было продиктовано необходимостью, которая на тот момент остро ощущалась на рынке недвижимости. Для дальнейшего понимания важно осветить некоторые понятия и критерии, которыми руководствуются Застройщики при строительстве жилых объектов.

Первый критерий – это прибыль. Прибыль определяет интерес компании Застройщика к тому или иному объекту. Чем выше прибыль по отношению к затратам, тем привлекательней проект.

Второй критерий – это риск. Риск – один из важнейших факторов, влияющих на принятие решений. Оценка риска основывается на анализе множества аспектов, которые могут негативно повлиять на реализацию проекта и на компанию в целом.

Третий критерий – это срок реализации.

Срок реализации проекта влияет на его привлекательность, поскольку напрямую затрагивает такой важнейший для любой бизнес-единицы показатель, как количество денег, полученных за единицу времени.

Тем более что, чем больше срок экспозиции проекта, тем больше вероятность возникновения дополнительных рисков: изменения предпочтений покупателей на рынке, влияние локальных и глобальных кризисов.

Застройщик, руководствуясь этими основными критериями, принимает решение о приобретении земельного участка под застройку или начале строительства того или иного объекта.

Еще до момента принятия 214–ФЗ Застройщики осознали экономическую привлекательность продажи квартир на этапе строительства, т.к. строительство за счет собственного капитала не всем компаниям доступно, и размер капитала серьезно ограничивает Застройщика размером строительного объекта.

Кредитные продукты для Застройщиков – инструмент не самый популярный, поскольку банки ввиду требований ЦБ не желают брать в свой кредитный портфель жилищные строительные объекты и устанавливают достаточно высокие процентные ставки.

При этом множество банков открыто заявляют о том, что кредитуют жилищное строительство, но по факту получить кредит на строительство жилого дома/комплекса практически невозможно.

Продажи квартир Застройщиками до появления 214-ФЗ осуществлялись по предварительным договорам купли-продажи собственности или через продажу долей ЖСК (жилищно-строительный кооператив).

В первом случае покупатель платил по договору купли-продажи будущей «вещи», которая на момент подписания договора и оплаты еще не существовала.

Застройщик после ввода объекта в эксплуатацию оформлял собственность и в соответствии с заключенными предварительными договорами заключал сделки купли-продажи.

При этом юридически права покупателя были абсолютно не защищены в течение всего периода строительства, и Застройщик мог в принципе просто проигнорировать такого покупателя. В результате наблюдалось и имело место быть множество случаев мошенничества.

Второй случай был не так широко распространен, но по факту имел еще меньшую защиту потенциального покупателя от недобросовестных действий Девелопера, поскольку ЖСК продавал абсолютно виртуальные доли и уж тем более не имел никаких активов. Не стоит сейчас брать в расчет просто неграмотных и негибких представителей бизнеса, которые не справились с проектом ввиду допущенных грубых ошибок или внешних факторов. Такие, безусловно, встречаются всегда и в любой отрасли.

Поскольку предварительный договор нигде не регистрировался, и о совершенной сделке никому, кроме сторон, не было известно, достаточно часто мошенники продавали дом на этапе строительства по 2-3 раза и бросали объект.

Зачастую дом был не один, а суммы хищений составляли десятки миллионов долларов. Владельцы таких компаний бесследно пропадали, а власти вынуждены были искать инвесторов, которым навязывали «интересные» проекты с обременением, а именно – достройки брошенных домов.

В результате в 2004 году появился 214-ФЗ, по которому Покупатель становился участником долевого строительства объекта и покупал право получения собственности в будущем на квартиру с характеристиками, которые определялись в договоре и в проектной декларации. Данный договор подлежал обязательной регистрации в ФРС и исключал возможность двойных продаж. Продажа квартир иным способом каралась административной ответственностью и высокими штрафами.

Однако далеко не все Застройщики сразу перешли на работу по данному закону. Это было не всем Застройщикам «удобно».

Многие компании вели строительство на земле, которая для этого не предназначалась или была получена незаконным способом, строительство велось без разрешений и без согласованных технический условий на присоединение к сетям.

На тот момент найти на просторах рынка объекты с полным комплектом правильно оформленных документов, было не так просто, а для открытия регистрации договоров по 214-ФЗ требовалось предоставление пакета разрешительных и правоустанавливающих документов.

Иногда компании шли на осознанный «риск» получения штрафов, поскольку это было экономически целесообразно по финансовым и временным соображениям.

Даже если нарушения и были выявлены, то подтвердить все факты нарушения закона Министерство строительства, как правило, не могло, в итоге компанию штрафовали не более чем на 20% от возможных сумм штрафов.

Застройщики завлекали покупателей: предлагали скидки и привлекательные условия, если покупатель приобретал квартиру до открытия регистрации договоров по 214-ФЗ, – и часто, используя юридическую неграмотность населения, заключали договоры долевого участия, которые не передавались на регистрацию, тем самым делая их ничтожными. Безусловно, далеко не все компании стремились обманным путем завладеть средствами граждан. Но практически все компании активно использовали такие «инструменты» в своей деятельности, идя на осознанный «риск».

Надо объяснить, что Застройщики рисковали, чтобы получать денежные средства на строительство объекта до начала серьезных капитальных вложений.

Продажа квартир на самой начальной стадии проекта могла окупить затраты на данный проект и обеспечить финансирование дальнейшего строительства, принеся владельцам в итоге «высочайшую» прибыль.

На самом деле некоторые компании получали доходность, измеряемую иногда тысячами процентов годовых (!), что способствовало гипертрофированному росту некоторых ныне известных компаний на рынке. Такие доходы позволяли скупать «привлекательные» земельные активы и быстро увеличивать объем строительства.

Компании, «выросшие» на этом рынке, стремились по мере роста отказываться от сомнительных схем ввиду возросшего внимания со стороны общественности и органов власти. Данные компании и холдинги сейчас работают исключительно в правовом поле и лояльны к органам власти.

Как сказал Генри Форд: «Я готов отчитаться за каждый доллар, но не спрашивайте меня, как я заработал первый миллион».

Что изменилось и как будет дальше
Сейчас в несколько этапов принимаются поправки в 214 федеральный закон, направленные на защиту дольщиков. Цель изменений – исключить возникновение брошенных объектов строительства и «обманутых дольщиков».

Первое изменение в 214-ФЗ подразумевает добровольное страхование ответственности Застройщика страховыми компаниями. Без договора страхования Федеральная регистрационная служба перестала регистрировать договоры долевого участия.

Страхование ответственности Застройщика в теории должно защищать интересы участника долевого строительства от банкротства Застройщика и нарушения сроков строительства.

Другими словами, дольщик, который пострадал от действий Застройщика, получает компенсацию от Страховой компании в случае банкротства Застройщика.

С одной стороны, данное решение серьезно защищает риски дольщика. С другой стороны, стоимость квартир автоматически увеличилась на сумму страховой премии (около 6%), и как в реальности будет работать такая мера, можно понять только со временем.

Надо сказать, что до изменений в законе статус Застройщика могло получить любое юридическое лицо, владевшее земельным участком на правах собственности или аренды, оформившее исходно-разрешительную документацию и получившее разрешение на строительство.

Теперь к Застройщикам предъявляются требования, призванные исключить из рынка несостоятельные компании, тем самым снизить риск возникновения «недостроев».

Одно из основных требований, которое абсолютно разумно, не позволяет компаниям с уставным капиталом в 10000 рублей заниматься жилищным строительством.

Эта, на мой взгляд, самая важная поправка отфильтрует до 60% Застройщиков, которые в данный момент работают на рынке и не обладают реальными ресурсами для строительства.

С 1 марта 2016 года чистые активы компании Застройщика, продающей квартиры по ДДУ, будут рассчитываться по формуле с порогом в 5%. Для примера, компания строит 20000 м2 жилья со средней ценой продажи 60 000 руб./м2, то есть объект стоит 1200 млн. рублей по стоимости продаж.

Собственный капитал и активы компании должны быть не менее 5% или 60 млн. руб. по бухгалтерскому балансу. И есть предпосылки, что данный порог в дальнейшем будет только увеличиваться. Либо у Застройщика должен быть поручитель или несколько поручителей, у которых активы и капитал не менее 1 млрд. рублей.

Площадь возводимых и продаваемых объектов при этом не ограничивается.

Другие изменения касаются благонадежности компаний Застройщиков. Так у Застройщика не должно быть задолженности по платежам в бюджеты всех уровней. Те, кто не оплатил задолженности, потеряют право начинать новые объекты с привлечением дольщиков.

Данный пункт в поправках к 214-ФЗ вынудит Застройщиков выстраивать лояльные взаимоотношения с муниципальными органами власти. И данный аспект может неоднозначно отразиться на конъюнктуре рынка регионов, областей и городов.

Еще один момент касается целевого использования средств участников долевого строительства.

В поправках прописано 13 пунктов, которые включают в себя в том числе: возмещение затрат на развитие застроенной территории, комплексное освоение территории и т.д. В дальнейшем планируется еще более сложное изменение в условиях работы Застройщиков. Рассмотрим далее. Застройщики должны будут получать проектное финансирование от банка на весь проект.

Другими словами, банки будут выдавать ровно столько денежных средств, на сколько запланировано произвести строительных работ по ежемесячному графику. У некоторых банков данная схема отработана на инфраструктурных и промышленных объектах:
Собственные затраченные средства Застройщика должны будут при этом составить не менее 20-30%.

Клиент, который решил купить квартиру в таком объекте на стадии строительства, будет заключать договор долевого участия, но оплачивать денежные средства банку. В свою очередь, банк финансирует Застройщика строго по графику финансирования, который жестко привязан к графику строительства.

При выполнении этапа, как правило, месячного или квартального, Банк направляет на объект службу финансово-строительного контроля, которая проверят объемы и качество работ, стоимость затрат на соответствие запланированным данным.

Только после подтверждения всех данных и устранения недочетов Банк перечисляет оставшуюся сумму по этапу строительства Застройщику и открывает аванс на следующие этапы.

Такой порядок, в идеале, призван полностью исключить недобросовестность Застройщиков и гарантировать покупателю квартиры, что он получит ее в назначенный срок и в надлежащем качестве.

Определенно ясно, что изменения «правил игры» внесут серьезные изменения на рынке жилищного строительства: произойдет передел рынка и серьезные корректировки схем работы Застройщиков.
 Возможно, будет наблюдаться кооперация небольших и локальных строительных компаний, а также появятся новые финансово-юридические схемы.

Продолжение доступно здесь

Источник: https://dmstr.ru/articles/zhilischnoe-stroitelstvo-214-fz-do-i-posle-reform-glava-1/

Фз 214 об участии в долевом строительстве: на что обратить внимание в 2021 году

С 214 фз

Чтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.

Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.

Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.

Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.

Основные статьи ФЗ «О долевом участии»

  • Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
  • Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
  • Статья 3.

    Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

    • Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
  • Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
  • Статья 5. Цена договора
  • Статья 6.

    Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

  • Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
  • Статья 8. Передача объекта долевого строительства
  • Статья 9. Расторжение договора
  • Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
  • Статья 11.

    Уступка прав требований по договору

  • Статья 12. Исполнение обязательств по договору
    • Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
  • Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
  • Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
  • Статья 15.

    Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

  • Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
  • Статья 17.

    Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве

  • Статья 18.

    Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

  • Статья 19. Проектная декларация
  • Статья 20. Информация о застройщике
  • Статья 21. Информация о проекте строительства
  • Статья 22. Утратила силу
  • Статья 23.

    Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

  • Статья 24. Утратила силу
  • Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
  • Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  • Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

  • Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.
  • Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.
  • Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.
  • Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

  • Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
  • Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
  • В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
  • Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Требования к дольщику

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

  • Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
  • После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
  • Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств.

Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора.

Знайте об этом.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.