Техническая документация на здание

Содержание

Какие документы нужны для технического учета на недвижимость?

Техническая документация на здание

Cерии перепланировки домов

Способы оплаты:

Чтобы обменять, продать, завещать или подарить объект недвижимости собственнику нужно иметь на него паспорта (как кадастровый, так и технический). В 2013 году в законодательство РФ были внесены небольшие изменения, которые касаются правил получения на квартиры, хозяйственные постройки, дома и другие виды строений документации технической направленности.

Технический план

Технический план – собранная вместе документация на недвижимость. В этом пакете содержатся данные о конкретном объекте, которые нужны для того, чтобы поставить его в государственной инстанции на обязательный кадастровый и технический учет (первичный).

Такой план могут составлять только сотрудники Проектно-Инвентаризационного Бюро, которые будут придерживаться регламента действующего законодательства и утвержденных нормативов.

В дальнейшем этот план направляется лично собственником в БТИ, где инженерами будет изготавливаться технический паспорт на объект недвижимости.

Технический паспорт

Технический паспорт представляет собой документ, который изготавливается на основании технического плана сотрудниками БТИ для каждого капитального объекта недвижимости, перед постановкой на кадастровый учет. В нем содержится вся техническая информация об объекте, которая специалистами используется для учета и инвентаризации:

  • назначение недвижимости;
  • площадь жилых и технических помещений;
  • год сдачи в эксплуатацию постройки;
  • материалы, из которых возводились несущие элементы строения, а также использованные при внутренней облицовке;
  • состояние технических и инженерных коммуникаций;
  • износ объекта недвижимости, а также его помещений по отдельности;
  • стоимость (остаточная) постройки.

Чтобы получить технический паспорт (изготавливается в течение 3-30 дней) собственнику недвижимости необходимо собрать большой пакет документов. В дальнейшем собственнику объекта этот документ может понадобиться как при совершении любой юридической сделки, так и для проведения его оценки, ежегодного налогообложения доходов, начисления платежей за коммунальные услуги.

Паспорт на объект недвижимости

Кадастровый паспорт представляет собой главный документ объекта недвижимости, который содержит о нем не только основную информацию, но и географический план.

Каждый российский гражданин, который желает зарегистрировать права на недвижимость, и в дальнейшем совершать с ней юридические действия, должны получить соответствующую выписку из государственного реестра.

Для получения паспорта владельцу недвижимости необходимо иметь документы, подтверждающие его право собственности, гражданский паспорт и идентификационный номер, а также технический паспорт, выданный БТИ.

Постановка городской недвижимости на кадастровый учет

Изучая действующее на территории Российской Федерации законодательство, владельцы городской недвижимости смогут узнать, как поставить квартиру на кадастровый учет. Процедура регистрации проводится в БТИ, расположенном по месту объекта недвижимости и состоит из нескольких этапов:

  1. Сбор пакета документов, в который входят паспорт и ИНН нового собственника. Также он комплектуется следующими бумагами: квитанция об уплате государственной пошлины, заявление установленного образца, справка, полученная от продавца обо всех прописанных, документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
  2. Процесс регистрации может проходить в течение недели, а может затянуться на 20-ти дневный срок.
  3. Новый собственник квартиры получит из БТИ уведомление. В нем будет указано, что недвижимость переписана на нового владельца.
  4. Собственник должен посетить водоканал, электростанцию и другие инстанции, чтобы переоформить на свое имя лицевые счета. Это делается для последующего начисления и оплаты коммунальных услуг.

Если россияне планируют купить жилье от застройщика, то им, возможно, не придется проходить эту процедуру, так как продавцы квартир самостоятельно решают эти вопросы.

При оформлении договоров купли-продажи, а также при сдаче объектов в эксплуатацию они передают новым собственникам документы технического учета на объект недвижимости.

В таком случае новому владельцу необходимо будет посетить росреестр и подтвердить свои права на недвижимость.

Техническая инвентаризация

На территории России специалистами технического учета проводится инвентаризация объектов недвижимости, к которым относятся: дачные дома, загородные коттеджи, производственные здания, складские помещения и другие сооружения. Такие мероприятия не несут в себе юридического значения, в отличие от кадастрового учета земельных участков.

Техническая инвентаризация может быть двух видов:

  1. Первичная. Специалисты определяют местоположение объекта, устанавливают его размеры, описывают основные признаки и экономические характеристики.
  2. Текущая. Проводится при совершении всевозможных операций юридического характера с недвижимостью, изменении технических характеристик, проведении экспертиз, устранении противоречий между фактическим состоянием объекта с данными, которые указаны в его паспорте.

Какие бумаги выдаются после инвентаризации?

Органы учета, по окончании инвентаризации, выдают следующие документы:

  • выписки форм 1 «б» и «а»;
  • кадастровый паспорт;
  • справки: из БТИ (формы 5), об инвентаризационной стоимости, идентификации (в частности и графическое приложение) и регистрации адреса, о технической документации;
  • план участка;
  • поэтажный план (в частности перенесенный в электронную форму);
  • выписка из техпаспорта дома (любого другого объекта);
  • выписка из реестра;
  • отчет о стоимости (рыночной) недвижимости;
  • экспертиза об определении цены на объект;
  • экспликация (формы 25, 22);
  • справка, которая передается в приемочную комиссию (государственную).

При проведении технической инвентаризации формируются списки реально существующих объектов, сюда также относится незавершенное строительство. Этот порядок регламентирован Постановлением Правительства России № 921 и № 1301.

В соответствии с регламентом российского законодательства, физические лица имеют право приобретать недвижимость, не участвовавшую в инвентаризации , только на правах правопреемства, или же, при реорганизации субъектов предпринимательской деятельности – юридических лиц.

Вид услугиСрокиЦены
Постановка на кадастровый учет10 рабочих днейот 15 000
Оформление технического планаСрокиЦены
МоскваМО
Технический план квартиры, комнаты1 неделя10 00012 000
Технический план квартиры, комнаты СРОЧНО1-2 дня15 00017 000
Технический план помещения1 неделяот 25 000от 30 000
Технический план помещения СРОЧНО2-3 дняот 30 000от 35 000
Технический план здания1 неделяот 25 000от 30 000

Источник: https://kad-reg.ru/eto-interesno/106-dokumenty-tekhnicheskogo-ucheta-na-ob-ekt-nedvizhimosti.html

Что входит в техническую документацию многоквартирного дома

Техническая документация на здание

У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Перечень документов

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26).

Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • списки собственников, нанимателей и арендаторов;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников;
  • иные документы.

Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении).

Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены.

В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.

Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.

Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.

Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.

Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков.

Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.

Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома, это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.

Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.Фонд ЖКХ намерен контролировать капремонт домов в регионах России

Иные документы

Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы».

Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД.

Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством .Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома

Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО – табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.

У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления: достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.ТОП-15 ошибок при составлении ДУ

Приём-передача техдокументации

Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении.

Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены.

(Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416.)

При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи.

Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления.

После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.

И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.

Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом.

Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО – избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.

Наказание для УК за отказ в передаче документов на МКД

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6998-tehnicheskaya-dokumentaciya-mkd-chto-v-neye-vhodit

Техническая документация в строительстве

Техническая документация на здание

В соответствии со ст. 743 Гражданского кодекса РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией (сюда относится проектная, сметная, исполнительная документация ), определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования.

Проектная организация «Галактион» предлагает полный спектр услуг по составлению технической документации для строительства по всей России.

заказать документацию

Задать вопрос

Проектно сметная документация

Проектно-сметная документация (ПСД) нормативно установленный перечень документов, обосновывающих целесообразность и реализуемость проекта, раскрывающих его сущность, позволяющих осуществить проект.

Комплект проектно-сметной документации включает текстовую часть и графическую часть.

Текстовые проектные материалы должны содержать сведения об объекте строительства, перечень принятых инженерно-технических решений, пояснительную записку, ссылки на нормативно-технические документы, регламентирующие подготовку проектной документации, а также проектные расчеты, обосновывающие принятые решения.

Графическая часть содержит чертежи, на которых отображаются принятые проектно-технические решения в виде схем, планов и других документов в графической форме.

Разработка проектно сметной документации

В окончательный комплект проектно-сметной документации, как правило, входят проектная и рабочая документация. Эти виды документации дополняют друг друга:

  • В проектную документацию входят основные разделы по организации строительства (“Пояснительная записка”, “Проект организации строительства”, “Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности”, “Смета на строительство объектов капитального строительства” и т.д).
  • Рабочая документация содержит рабочие чертежи, документы, спецификации и является основанием для реализации принятых в проекте решений.

Сметная документация

Заказать смету

Задать вопрос

Смета расчёт (план) предстоящих доходов и расходов на осуществление какой-либо деятельности. Существуют сметы на финансирование деятельности какого-либо предприятия, учреждения, на выполнение каких-либо работ (проектных, строительных, отделочных, ремонтных и т. п.)

Сметная документация является итогом сметных расчетов, определенным образом оформленных материалов расчета потребности в ресурсах для основных этапов и уровней планирования и управления строительным проектом.

Общепринятая публичная форма сметного расчета в строительстве реализуется в виде сметной документации, которая является собственностью заказчика, независимо от разработчиков – составителей сметного расчета.

Само понятие сметной стоимости возникло еще при плановой экономике и по сути являлось эквивалентом цены строительства.

Сметная стоимость строительства – это плановая величина расходов, необходимых для создания объекта в точном соответствии с проектом.

На основе полной сметной стоимости производится распределение капитальных вложений по годам строительства, определяются источники финансирования, формируются договорные цены на строительную продукцию.

Разработка сметной документации

Составление смет и сметной документации в целом лучше доверить профессионалам, причем перечень услуг, который предлагают крупные компании, как правило, более широкий, чем частные услуги сметчика.

Грамотный расчет смет возможен только в случае наличия у сметчика значительного опыта в этой сфере. В этом деле необходимо досконально разбираться во всех особенностях строительства.

Кроме того, в компаниях, оказывающих сметные услуги, используют специальные сметные программы, которые позволяют точно и быстро проводить все расчеты, например, гранд смета и т.д.

Если вы собираетесь самостоятельно посчитать смету на строительные работы, то придется учесть множество нюансов. Вначале следует определиться с методом расчета стоимости сметы:

Ресурсный метод это калькулирование стоимости ресурсов в ценах и тарифах по состоянию на базисный уровень цен и (или) текущих (прогнозных) ценах. Калькулирование ведётся на основе потребности в материалах, изделиях, конструкциях, времени эксплуатации строительных машин и механизмов, затрат труда рабочих. Эти ресурсы определяются на основании проектных данных, нормативных источников. Базисно-индексный метод это применение к стоимости, определённой на базисном уровне цен, текущих или прогнозных индексов изменения стоимости. Ресурсно-индексный метод это сочетание ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы, расход которых определяется в соответствии с проектными решениями. Индексы определяются по отношению к базисному и предшествующему уровню. Приведение в уровень текущих цен или прогнозных цен производится путём применения к стоимости ресурсов соответствующих индексов изменения стоимости. Базисно-компенсационный метод это суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне, и определяемых расчётами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы. Метод объектов-аналогов это использование стоимостных и ресурсных показателей по зданиям, сооружениям, проектно-технологическим модулям, элементам затрат по объектам, аналогичным проектируемому объекту по функциональному назначению, конструктивной характеристике и близким по объёмно-планировочным показателям.

Кроме того, могут понадобиться сметные нормативы.

Сметные нормативы

Сметными нормативами обобщенно называется комплекс сметных норм и расценок, объединенных в отдельные сборники. Они наравне с правилами и положениями, включающими в себя необходимые требования, являются основой для подсчета сметной стоимости в строительстве.

функция сметных нормативов — определение нормативной потребности в ресурсах, которые минимально необходимы и достаточны для осуществления необходимых видов работ. Они используются в качестве основы для дальнейшего перехода к стоимостным показателям.

Сметные нормативы Российской Федерации делятся на несколько типов:

  • ГСН — разрабатываются и вводятся Госстроем России;
  • ОСН — разрабатываются и вводятся в действие министерствами, а также иными органами федерального управления. Они относятся к производственно-отраслевому строительству, ведущемуся в пределах той отрасли, для которой нормы и разработаны;
  • ТСН — их вводят органы исполнительной власти субъектов РФ в отношении строительства, которое ведется на территории конкретного региона. К примеру, существуют территориальные сметные нормативы для Москвы;
  • ФСН — они учитывают реальные условия и специфику работы конкретного предприятия-исполнителя работ, которое находится в ведомственном подчинении.

И конечно, не стоит забывать, что помимо сметы, вам может понадобиться и другая сметная документация, например, формы кс 2, кс3 и так далее.

Кс 2 и кс 3 что это?

Кс 2 акт о приемке выполненных работ, а кс 3 – справка о стоимости выполненных работ и затрат. Эти первичные документы являются основой для бухгалтерского и налогового учетов. И оттого, насколько грамотно составлены эти документы – формы КС-2 и КС-3, насколько четко происходит документооборот между контрагентами, зависят налоговые обязательства.

Поэтому важно научиться правильно составлять формы КС-2 и КС-3, так как это позволит избежать претензий со стороны контролирующих органов и снизит риски возникновения споров.

Однако при заполнении форм КС-2 и КС-3 нужно помнить, что эти документы фиксируют не столько факт передачи работ от подрядчика к заказчику, а используются для расшифровки всех произведенных работ и их стоимости.

Проверка сметной документации

Если у вас уже есть сметная документация, но Вы сомневаетесь в ее качестве, то вам поможет экспертиза смет. Проверка сметной документации поможет выявить все ошибки и недочеты. Не важно, опечатка это, или специально заложенные накрутки.

Если ошибки есть, то специалист найдет их. Кроме того, негосударственная экспертиза сметной документации даёт возможность заменять дорогие работы или материалы более выгодными по цене и времени.

Особенно это актуально, если сметная стоимость вышла за рамки планируемого бюджета.

Проверка смет является стандартом строительной отрасли и помогает избежать множества ненужных проблем. Помните, что проверка сметы отнимет у вас небольшую часть ресурсов, а вот нарушение при составлении сметы или её превышение, а также ошибки, вызванные неверным составлением сметы, вполне способны послужить причиной полного отсутствия прибыли или даже строительству в убыток.

Проектная документация

Проектная документация на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения должна включать в себя 12 разделов:

  • Раздел 1 “Пояснительная записка”
  • Раздел 2 “Схема планировочной организации земельного участка”
  • Раздел 3 “Архитектурные решения”
  • Раздел 4 “Конструктивные и объемно-планировочные решения
  • Раздел 5 “Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений”
    • подраздел “Система электроснабжения”;
    • подраздел “Система водоснабжения”;
    • подраздел “Система водоотведения”;
    • подраздел “Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети”;
    • подраздел “Сети связи”;
    • подраздел “Система газоснабжения”;
    • подраздел “Технологические решения”.
  • Раздел 6 “Проект организации строительства”
  • Раздел 7 “Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства”
  • Раздел 8 “Перечень мероприятий по охране окружающей среды”
  • Раздел 9 “Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности”
  • Раздел 10 “Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов”
  • Раздел 10(1) “Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов”
  • Раздел 11 “Смета на строительство объектов капитального строительства”
  • Раздел 12 “Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами”

Проектная документация на линейные объекты капитального строительства и требования этих разделов состоит из 10 разделов:

  • Раздел 1 “Пояснительная записка”
  • Раздел 2 “Проект полосы отвода”
  • Раздел 3 “Технологические и конструктивные решения линейного объекта. Искусственные сооружения”
  • Раздел 4 “Здания, строения и сооружения, входящие в инфраструктуру линейного объекта
  • Раздел 5 “Проект организации строительства
  • Раздел 6 “Проект организации работ по сносу (демонтажу) линейного объекта
  • Раздел 7 “Мероприятия по охране окружающей среды”
  • Раздел 8 “Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности
  • Раздел 9 “Смета на строительство”
  • Раздел 10 “Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами”

Разработка проектной документации

Подготовка проектной документации – очень важная составляющая при планировании строительных работ. От того, насколько квалифицировано поставлены требования к проекту, зависит и долговечность будущего здания, и его эстетичность.

Проектная компания «Галактион» относятся к этому этапу с особой тщательностью и вниманием, поскольку любая ошибка при составлении проектной документации – это и неоправданные осложнения при проведении строительных работ, и повышенные затраты.

Рабочая документация

Рабочая документация — совокупность текстовых и графических документов, обеспечивающих реализацию принятых в утвержденной проектной документации технических решений объекта капитального строительства, необходимых для производства строительных и монтажных работ, обеспечения строительства оборудованием, изделиями и материалами и/или изготовление строительных изделий. В состав рабочей документации входят основные комплекты рабочих чертежей, спецификации оборудования, изделий и материалов, сметы, другие прилагаемые документы, разработанные в дополнение к рабочим чертежам основного комплекта.

Разработка рабочей документации

Состав и содержание рабочей документации определяется Заказчиком на стадии подготовки задания на проектирование, исходя из особенностей объекта капитального строительства. Перечень рабочей документации обычно оформляется как «Сводная ведомость основных комплектов рабочих чертежей».

Прилагаемые документы передаются заказчику одновременно с основным комплектом рабочих чертежей в количестве, установленном для рабочих чертежей. Рабочую документацию инженерных разделов необходимо согласовывать.

Контроль строительных работ

Грамотно составленная техническая документация залог того, что ввод объекта в эксплуатацию пройдет успешно. Но не стоит забывать про технический надзор за качеством производимых работ, их объемами, сроками выполнения и т.д.

Кроме того, контроль качества работ в строительстве – это проверка соответствия применяемых материалов, изделий, оборудования и конструкций проектным технологиям производства работ, требованиям нормативной документации, дизайнерским решениям, срокам строительства и его стоимости по проектно-сметной документации.

С 01.04.2012 экспертиза проектной документации и экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы либо в форме негосударственной экспертизы. Заключение негосударственной экспертизы должно приниматься Стройнадзором наравне с заключением государственной экспертизы.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Если вам необходима экспертиза проектной документации, проектное бюро «Галактион» к вашим услугам. Заказать наши услуги можно онлайн, по телефону 8 (800) 555 69 78 или приходите к нам в офис. Работаем по всей России.

Источник: http://galaktion.net/sostavleniye-smet/smeta-na-stroitelnyie-rabotyi/texnicheskaya-dokumentacziya-v-stroitelstve.html

Что входит в перечень обязательной технической документации на многоквартирный дом

Техническая документация на здание

Все, что прежняя управляющая организация должна передать ТСЖ, можно разделить на три больших блока.

1. Ключи от запорных устройств. К ним относятся ключи от подвала (от каждой двери, ведущей в подвал), ключи от чердаков (от дверей, открывающих выход на крышу), ключи от шахт лифтов (с паспортами на лифты). Исправность ключей и запорных устройств необходимо проверить при составлении предварительного Акта состояния общего имущества, предшествующего составлению Акта приема‑передачи.

Важным ключом, потеря которого может быть невосполнима, может стать чипированное оборудование, открывающее доступ к прибору учета тепловой энергии (если он установлен в доме), который почти всегда есть в новостройках. Восстановление не переданного или утерянного ключа от прибора учета тепловой энергии может стоить более 10 000 руб. (в зависимости от типа прибора).

2. Информация о собственниках МКД. Прежде всего это поквартирные карточки, необходимые для ведения регистрационного учета граждан. Карточки имеют форму № 10 (приложение № 7 к Приказу ФМС России от 11.09.2012 № 288). Карточки должны быть пересчитаны, их точное число – отражено в акте приема‑передачи (приложение 5).

Внимание! Поквартирными карточками информация о собственниках МКД, подлежащая передаче ТСЖ, не ограничивается.

Согласно пп. Б п.

4 ПП РФ‑2013–416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением сбора, обновления и хранения информации о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество в МКД на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных.

Иными словами, база собственников, на основании которой выставляются квитанции, и ее электронная версия должны быть переданы ТСЖ в полном объеме.

Любые попытки УК заявить о том, что базы в электронном виде у нее нет, не могут восприниматься всерьез, так как именно на основе электронной базы данных о собственниках управляющая организация формирует и печатает квитанции.

В том случае, если база была удалена управляющей организацией, закон обязывает восстановить ее в актуальной версии и передать ТСЖ в течение 3 месяцев (п. 20, 21 ПП РФ‑2013–416).

Кроме того, согласно п. 27 Постановления Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее ПП РФ‑2006–491), ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию на МКД и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Понятно, что аргумент «больше ничего нет, все, что было, мы вам отдали» нельзя воспринимать всерьез.

Следует учитывать психологический компонент: руководство управляющей организации, от которой отказались собственники МКД, чувствует себя оскорбленным и не заинтересовано ни в успехе ТСЖ, ни в восстановлении того, чего не хватает для передачи (особенно если восстановление связано с затратами). Поэтому будьте готовы, что противостояние с прежней управляющей организацией может растянуться на месяцы.

3. Техническая документация. Этот блок информации является самым сложным и самым большим. В самом общем виде и в нормативном отношении техническая документация включает:

• документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

• документы (акты) о приеме результатов работ;

• акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно‑технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

• инструкцию по эксплуатации дома (если дом был введен в эксплуатацию после 1 июля 2007 г.), где приведены общие рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества (п. 24 ПП РФ‑2006–491). (Примеры описания данной документации в акте приема‑передачи приведены в приложении 4.)

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

• копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

• выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

• заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме;

• документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

• проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

• иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (п. 26 ПП РФ‑2006–491).

Согласно п. 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МКД от 2–03.2003 (утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170), к технической документации длительного хранения также относится:

• план участка в масштабе 1:1000–1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

• проектно‑сметная документация и исполнительные чертежи на дом;

• акты приема жилого дома от строительной организации (застройщика);

• акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

• схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло‑, газо‑, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

• паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

• паспорта лифтового хозяйства;

• паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

• исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т. п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

• сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

• акты технических осмотров;

• журналы заявок жителей;

• протоколы измерения сопротивления электросетей;

• протоколы измерения вентиляции.

Группы документов, описанные в нормативных актах, зачастую носят очень размытый и расплывчатый характер. Вот ключевые группы документов, которые должны быть обязательно переданы товариществу собственников жилья прежней управляющей организацией:

1. Акт поверок с актуальными датами поверок общедомовых приборов учета (ОПУ) холодного и горячего водоснабжения с паспортами на ОПУ и печатями (в паспортах).

Обратите внимание на то, что даты поверок ОПУ должны быть актуальными на момент передачи дома ТСЖ. Если такой документ не передается, это следует указать в акте приема‑передачи.

То же самое относится к паспортам на ОПУ по счетчикам электроэнергии и газового оборудования (если на газ в МКД установлены ОПУ).

2. Технические проекты на узлы учета холодного водоснабжения и канализирования, а также на узел учета тепловой энергии. Технический проект узла учета тепловой энергии должен быть выполнен с расчетами и в соответствии с п. 40 Постановления Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. № 1034 г.

В том случае, если управляющая организация не передает ни акт поверок с актуальными датами поверок на общедомовые приборы учета, ни технический проект узла учета тепловой энергии, ситуация становится особенно проблемной, так как узел учета нужно будет вводить в эксплуатацию заново, а с учетом особенностей работы РСО это очень непросто.

3. Акт работоспособности пожарной сигнализации (если она установлена) с техническим (рабочим) проектом на пожарную сигнализацию. В соответствии с п. 61 ПП РФ от 25.04.

2012 № 390 «О противопожарном режиме» руководитель управляющей организации обеспечивает исправное состояние систем и средств противопожарной защиты (автоматических, автономных) установок пожаротушения, автоматических установок пожарной сигнализации, установок систем противодымной защиты, системы оповещения людей о пожаре, средств пожарной сигнализации, противопожарных дверей, противопожарных и дымовых клапанов, защитных устройств в противопожарных преградах) и организует не реже одного раза в квартал проверку работоспособности указанных систем и средств противопожарной защиты объекта и оформляет акт проверки. Акт работоспособности пожарной сигнализации должен иметь актуальную дату на момент передачи. Обязательно передается схема разводки по противопожарной сигнализации, чтобы понимать, к какой кнопке пульта управления относится каждый датчик.

4. Однолинейная схема электроснабжения дома. Она понадобится при составлении и оформлении акта о разграничении балансовой ответственности с энергопоставляющей организацией.

5. Топографическая схема водоснабжения. Она будет необходима при составлении и оформлении акта о разграничении балансовой ответственности с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение и водоотведение (городским водоканалом).

Точный перечень истребуемой документации индивидуален и в каждом конкретном случае зависит от типа дома, года его постройки и имеющихся в распоряжении МКД инженерно‑технических коммуникаций.

В любом случае следует заранее позвонить в каждую организацию, с которой ТСЖ предстоит заключить договор (особую сложность представляют РСО), и узнать, какой именно набор документации им необходим (чтобы потребовать ее у прежней управляющей организации).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/jkh/chto-vhodit-v-perechen-obiazatelnoi-tehnicheskoi-dokumentacii-na-mnogokvartirnyi-dom-5f89cbb3a70d4515e724e8cf

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.