Тсж в коттеджном поселке

Содержание

Общее имущество коттеджных посёлков: закона нет, но споры разрешаются

Тсж в коттеджном поселке

В последние полтора – два года в судах резко возросло количество дел, предметом рассмотрения которых является общее имущество коттеджных посёлков. О причинах и последствиях этого явления рассказывается в данной статье.

Постановление КС РФ о невозможности применения норм по аналогии

Как известно, ЖК РФ содержит понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. По своей сути данное имущество является служебной инфраструктурой (инженерные коммуникации, придомовая территория, лифты и так далее) здания. Она позволяет владельцам квартир эксплуатировать свои жилища.

Их права на такую собственность возникают в силу самого закона.[1] То есть, купив квартиру в «многоэтажке», новый владелец автоматически приобретает и долю коммуникаций, служебных помещений и придомовой территории. Здесь всё понятно и ясно. Данное имущество нельзя разделить или продать третьим лицам.

В то же время ЖК РФ ничего не говорит об общей собственности коттеджных посёлков, которые, как грибы после дождя, растут за городской чертой.

До недавнего времени при возникновении споров относительно инфраструктуры данных поселений суды применяли нормы ЖК РФ по аналогии.

То есть судьи считали, что статус общего имущества коттеджных поселков аналогичен статусу общей собственности в многоквартирном доме.

Однако в ноябре 2016 года Конституционный суд РФ принял знаковое постановление, сломавшее судебную практику. Оно фактически признало подобный подход незаконным.

[2] По мнению КС РФ, режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселений.

Это вызвано тем, что она (то есть инфраструктура) не ограничивается одним-единственным домом и пространственно обособлена от всех коттеджей.

Кроме того, возведение индивидуальных жилых построек проводится в рамках свободных рыночных отношений. Поэтому правовой статус общей собственности подобных посёлков регулируется только гражданским и земельным законодательством, а не особым нормативным актом.

Более того, любой субъект, купивший данные объекты и внёсший сведения о них в ЕГРН, становится собственником коммуникаций, инженерных сетей и земельных участков.

Это может быть сам застройщик, управляющая компания, товарищество собственников недвижимости или вообще третьи лица, не имеющие отношения к посёлку.

И что же теперь мы (или точнее владельцы коттеджей имеют в итоге)? Только одно – правовой статус общей собственности посёлка оказался в «подвешенном» и неопределённом состоянии. Аналогия к нему в принципе не применима. А раз так, то общество и суды сами стали формировать правила в этой сфере.

Проблемы компаний, обслуживающих общую собственность

Неопределенный статус общего имущества посёлков стал проблемой для многих управляющих компаний или ТСН. Так, владельцы коттеджей отказываются заключать договоры на обслуживание, ограничивают доступ персонала к инфраструктуре, перекрывают проезд к общему имуществу и так далее.

Кроме того, управляющие компании и ТСН, пытаясь взыскать деньги с должников, зачастую не могут доказать в судах необходимость оказания тех или иных видов услуг (например, содержание домика охраны, затраты на телефонную связь).

А судьи, в свою очередь, методично исключают из заявленных требований расходы на административно-расчётное обслуживание, учет электроэнергии и так далее.

Вариант действий для управляющей организации

Здесь всё просто. Управляющая общей собственностью фирма (либо владелец коммуникаций) подаёт иск в суд о взыскании неосновательного обогащения с должников в виде расходов на содержание инфраструктуры. Это единственный законный путь.

Проблемы собственников строений

Владельцы коттеджей получили еще большую «головную боль» от правовой неурегулированности статуса общего имущества. Они теперь гораздо легче могут стать жертвой банального мошенничества.

Физическая обособленность инженерных сетей и всей инфраструктуры позволяет сделать этот вид недвижимости заманчивым объектом для аферы. Ведь по договору она зачастую возводится отдельно и независимо от жилья.

А люди обычно хотят как можно быстрее стать владельцами своего дома и не обращают внимания на подобные «мелочи». В результате в чистом поле возникают коттеджи вообще без коммуникаций. В них нет газа, электричества и канализации.

Более того, мошенники-застройщики даже не формируют участки для создания инфраструктуры. В итоге собственники получают вместо индивидуального жилья обыкновенные коробки, в которых нельзя жить.[3]

Однако проблемы владельцев коттеджей в сфере общей собственности не ограничиваются только криминальными вариантами. Гораздо чаще возникают трудности, так сказать, правового и бытового плана. К примеру, гражданин покупает вновь построенный отдельно стоящий коттедж, а потом неожиданно выясняет, что этот дом невозможно подключить к электросетям в точке присоединения.[4]

Или другой случай. На участке обладателя нового коттеджа строительная фирма в соответствии с планом разместила распределительные устройства и трансформаторную будку. Впоследствии это привело к бурному конфликту между владельцем земли и другими жителями посёлка. Собственнику надоели постоянные визиты на его территорию электриков и сотрудников ТСН.

В конце концов дело дошло до суда. В ходе процесса судья выяснил, что перенести трансформаторную будку нет никакой возможности. Коттеджный поселок просто не имеет для этого земли. Участки, расположенные вокруг поселения, принадлежат третьим лицам или не могут находиться в гражданском обороте.

В итоге суд обязал владельца надела с трансформаторной будкой не чинить препятствий в использовании общего имущества.[5]

Ну и наконец, непосредственный владелец инфраструктуры (ТСН, управляющая компания или просто третье лицо) может беспардонно завышать цены на обслуживание или препятствовать собственникам в использовании коттеджа.

Так, очень часто встречаются случаи, когда обслуживающие компании устанавливают шлагбаумы и перекрывают проезд должникам к их домам[6], или же требуют баснословные суммы за подключение коммуникаций, либо вымогают огромные взносы за вступление в ТСН.

Как защитить свои интересы в сфере пользования общим имуществом поселка

а) Покупка участка или строящегося дома в создаваемом поселении
Для получения сведений об общем имуществе будущего посёлка необходимо тщательно изучить все документы. Прежде всего следует прочитать проект планировки и межевания.

Из него можно понять, предусмотрены ли в поселении КПП, улицы, тротуары, ограждения и так далее. Что же касается магазинов, школы, детсадов и других объектов соцкультбыта, то под них должна быть зарезервирована земля, не подлежащая продаже.

Если же таких объектов (либо наделов) нет, то, скорее всего, они никогда и не появятся. А все обещания строителей — это пустые слова.

Необходимо ознакомиться с проектной документацией на инженерные коммуникации (газ, канализация, электричество и так далее), выяснить, кто является собственником близлежащих к поселку сетей, где находятся (и есть ли вообще?) точки технологического присоединения и можно ли к ним подключиться.

Кроме того, следует обязательно обратиться к договору купли-продажи коттеджа (или участка) и прописать в нем пункт о том, какие коммуникации предоставляются потребителю, когда конкретно будет создана вся инфраструктура, какие её элементы считаются общими, и на каком основании будущий владелец дома станет ими пользоваться. Кроме того, важно уточнить: перейдет ли инфраструктура в общее владение или же у нее будет отдельный собственник?
 

б) Покупка дома в действующем поселке Если вы покупаете готовый дом в уже функционирующем поселке, где действует ТСН, то надо изучить его устав. Иногда он предусматривает огромные взносы для нового члена товарищества за пользование общим имуществом.

в) Защита интересов
Но что делать, когда вы уже стали жертвой недобросовестного продавца, застройщика или обслуживающей компании? Здесь поздно изучать документы. Надо обращаться за помощью к государству и адвокату.

Причем если вы платили застройщику (продавцу) часть денег в «конверте», а инфраструктура так и осталась на бумаге, то следует писать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела. Это уже прямое мошенничество.

А вот когда застройщик (или управляющая компания) заключил с вами договор, официально получил все деньги и не обеспечил подключение к инженерным коммуникациям, то необходимо подавать иск в суд о возврате средств и взыскании штрафа по закону о защите прав потребителей.[7]

Точно также следует обращаться в судебные органы, если обслуживающая фирма (ТСН) ограничивает ваше право проезда или доступа к общему имуществу.

Краткие выводы

Вывод на самом деле будет действительно очень кратким – законодателю необходимо разработать и принять нормативный акт о правовом статусе общего имущества поселка, состоящего из индивидуальных жилых домов. Либо внести соответствующие изменения в ЖК РФ. Сейчас здесь царит правовой нигилизм.

Постановление КС РФ, отменившее применение норм по аналогии, привело к тому, что участники правоотношений и суды вынуждены фактически на ходу «изобретать» правила поведения, касающиеся общей собственности коттеджных поселков. А это далеко не самый лучший вариант как для домовладельцев, так и для обслуживающих инфраструктуру компаний.

[1] Ст. 290 ГК РФ и ст. ЖК РФ

[2] Постановление Конституционного суда РФ № 23-П от 10.11.2016 года

Источник: https://www.irn.ru/articles/40166.html

Некоторые спорные вопросы управления загородной недвижимостью: проблемы создания ТСЖ и их последствия

Тсж в коттеджном поселке

Роман Султанов

Последние десятилетия в стране активно развивается строительство так называемых коттеджных посёлков.

Законодательство на данный момент не содержит определения понятия «коттеджный посёлок». Под данным термином зачастую понимаются расположенные рядом жилые дома, возведённые на землях различных категорий и назначения: для садоводства и огородничества, малоэтажного строительства, индивидуального жилищного строительства и др.

В связи с этим и управление такими посёлками (управление общим имуществом таких поселков и предоставление коммунальных услуг) с точки зрения юриспруденции осуществляется (оформляется) по-разному.

Представляется, что по общему правилу правовое регулирование управления коттеджными посёлками должно осуществляться в соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее ― ЖК РФ).

Исключение составляют коттеджные посёлки, возведённые за землях, предназначенных для садоводства и огородничества, когда регулирование должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 15.04.

1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Кроме того, в ряде случаев рынок создаёт свои, не запрещённые, но и прямо не предусмотренные законодательством схемы управления коттеджными посёлками. Возможно, это стало следствием несовершенства законодательства, регулирующего данную сферу деятельности в целом. Дело в том, что ни один из предусмотренных законом вариантов управления коттеджным посёлком не представляется оптимальным.

Формат настоящей статьи не позволит провести анализ всех фактически существующих способов управления коттеджными посёлками, поэтому предлагается рассмотреть один из наиболее широко используемых ― посредством создания Товарищества собственников жилья (далее ― ТСЖ или Товарищество).

Особенности создания ТСЖ в коттеджном посёлке

Согласно нормам законодательства ТСЖ можно организовать не только в многоквартирном доме (или нескольких многоквартирных домах), но и в коттеджных посёлках.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 136 ЖК РФ Товарищество может быть создано собственниками нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домиков с приусадебными участками если:

  • данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу;
  • в пределах указанных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома, то есть общее имущество.

Отметим, что указанные условия могут служить для целей определения термина «коттеджный поселок». При этом нельзя не подчеркнуть не самую удачную формулировку первого условия создания ТСЖ в коттеджном посёлке. Очевидно, что все земельные участки в поселке не могут иметь общую границу между собой.

Представляется, что земельные участки должны иметь общую границу хотя бы с одним из всех других земельных участков, которые включены в поселок.

Однако, учитывая отсутствие судебной практики по оспариванию решений собраний о создании ТСЖ на основании указанной неточности, оставим отмеченное на совести законодателя и продолжим детальное рассмотрение правового регулирования ТСЖ в коттеджных посёлках.

Первая и, вероятно, самая существенная особенность создания ТСЖ в коттеджном посёлке заключается в порядке его создания.

Как известно, в многоквартирном доме Товарищество создаётся решением общего собрания жильцов. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проало не менее половины от общего количества собственников помещений в таком доме, или не менее 2/3, если создаётся единое ТСЖ на несколько многоквартирных домов (см. п. 1 и подп.1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ соответственно).

При этом к созданию Товарищества в коттеджных посёлках законодатель предъявляет существенно более строгие требования.

Так, в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ решения о создании Товарищества принимаются по соглашению всех собственников жилых домов в поселке. Иными словами, для создания ТСЖ в коттеджном посёлке, с одной стороны, необходимо выяснить волю каждого собственника в поселке, с другой ― воля каждого должна заключаться в намерении создать такое ТСЖ.

К сожалению, указанное требование в значительной степени невыполнимо.

Как показывает практика проведения собраний, сбор 100% собственников ― задача практически невыполнимая. Во-первых, вероятность реального единогласия обычно исключительно мала, в большинстве случаев часть жителей всё равно выступает против предлагаемого решения.

Во-вторых, даже если предположить реальное единогласие граждан, то физически собрать подписи всех жильцов представляется весьма затруднительным. Причём в коттеджных поселках это сделать особенно сложно.

Например, часть собственников может не проживать в посёлке на постоянной основе или может не иметь домовладений на земельном участке и поэтому годами не принимать никакого участия в жизни посёлка.

Представляется, что создать ТСЖ в коттеджном посёлке в полном соответствии с законом под силу только застройщику, причём на ранних этапах продаж земельных участков или жилых домов (пока жителей поселка ещё совсем мало).

В связи с этим можно предположить (в том числе основываясь на личном опыте автора), что существенная доля Товариществ, создаваемых в коттеджных посёлках, не в полной мере отвечает требованиям подп. 2 п.

2 ст. 136 ЖК РФ и создаётся по решению только части собственников жилых домов в коттеджных посёлках. С точки зрения буквы закона такая ситуация ставит под угрозу легитимность существования таких ТСЖ.

При этом судебная практика по данному вопросу практически отсутствует.

Тем не менее, удалось найти дело, рассмотренное в Самарском областном суде, в рамках которого собственники жилых домов в посёлке оспаривали решение общего собрания жильцов посёлка о создании ТСЖ на основании того, что сами не участвовали в принятии данного решения. Отсутствие истцов на собрании, естественно, исключает выполнение требования ЖК РФ о необходимости принятия решения о создании Товарищества по согласию всех (100%) жителей.

Вместе с тем суды двух инстанций не нашли оснований для оспаривания решения о создании ТСЖ. Аргументы истцов фактически оставлены без рассмотрения. Основным правовым аргументом суда стали результаты проведённой после собрания Госжилинспекцией проверки, которая не нашла никаких нарушений в деятельности ТСЖ (см. Апелляционное определение от 28 апреля 2015 г. по делу № 33-4529/2015).

Анализируя данный прецедент, сложно не отметить весьма снисходительную позицию суда.

Однако представляется, что именно такой подход отвечает интересам и граждан, и бизнеса, и самого государства.

Если представить, что государственные органы, в том числе суды, будут проявлять чрезмерную строгость к соблюдению вышеуказанных норм, множество поселков по всей стране могут остаться без управления, что неизбежно приведёт к недовольству жителей. Возникшие проблемы придётся разрешать местным органам власти за счёт средств тех же самых жителей поселка ― налогоплательщиков.

В целом на основе анализа судебной и административной практики можно предположить, что суды неохотно идут на оспаривание решений о создании ТСЖ в коттеджных посёлках и, по всей видимости, руководствуются принципом «ломать ― не строить».

Тем не менее снисхождение судов в данном вопросе не исключает наличия значительного количества рисков оспаривания как решений о создании ТСЖ, так и их последующих решений. Рассмотрим возможные последствия несоблюдения подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ (за исключением признания решения собрания о создании ТСЖ недействительным, последствия которого весьма очевидны).

Что будет, если сделать всё не так

Для рассмотрения последствий несоблюдения подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ важно понимать, что ЖК РФ фактически не предусматривает проведения общего собрания собственников жилых домов в коттеджном посёлке за исключением первого собрания, на котором единогласно должно быть создано такое ТСЖ.

Так, порядок проведения и оформления решений, компетенция общего собрания собственников урегулированы гл. 6 ЖК РФ. При этом из названия главы и наименований статей, непосредственно посвящённых общему собранию, ясно следует, что нормы гл. 6 ЖК РФ относятся исключительно к общему собранию собственников помещений в многоквартирных домах.

Норм, распространяющих данные положения на коттеджные посёлки, ЖК РФ не содержит.

Таким образом, ЖК РФ фактически не регулирует проведение общего собрания собственников помещений в коттеджных посёлках, статус решений таких собраний и ряд иных следующих за изложенными вопросов.

По мнению автора, в данном случае имеет место компетентное умолчание законодателя, основанное на положениях ЖК РФ о создании ТСЖ по согласию всех жителей посёлка.

С точки зрения закона состав членов ТСЖ должен быть таким же, как и состав собственников помещений (жилых домов) в посёлке, так как ТСЖ создаётся путём сбора 100% жителей. Вероятно, именно поэтому законодатель отказался от регулирования проведения общего собрания в коттеджных посёлках.

Вместе с тем достоверно известно, что на территории страны продолжают действовать множество созданных с нарушениями ТСЖ, в которых состоит только часть жителей, управляемых такими ТСЖ посёлков.

В связи с этим особенно актуальным становится вопрос, являются ли обязательными решения ТСЖ в коттеджном посёлке для лиц, не являющихся членами данного ТСЖ? Особенно интересен ответ на данный вопрос в части взимания платы за содержание общего имущества и коммунальные услуги.

С одной стороны, в ЖК РФ прямо закреплено обязательное соблюдение всеми собственниками помещений только решений общего собрания собственников (а не общего собрания членов ТСЖ).

Причём указанное правило распространяется только на многоквартирные дома. Так, п. 5. ст.

45 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в ании.

Пункт 6 ст. 155 ЖК РФ, предписывающий лицам, не являющимся членами ТСЖ, вносить плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключёнными с ТСЖ (что фактически подразумевает внесение платы в само ТСЖ), также распространяется только на многоквартирные дома.

При этом собственникам жилых домов ЖК РФ предписывает вносить плату в соответствии с договором, заключённым с лицом, осуществляющим соответствующие виды деятельности (п. 9 ст. 155). Указанное даёт основания предполагать обязательность заключения дополнительного договора с ТСЖ.

С другой стороны, как показывает анализ судебной практики, позиция неплательщиков, не вступивших в члены ТСЖ, пока что не имеет перспектив. Суды однозначно встают на сторону ТСЖ, не углубляясь в тонкости жилищного регулирования и не обращая внимания на непредусмотренность законодательством случаев наличия в посёлке собственников жилых домов, не являющихся членами ТСЖ.

В этом отношении показательно Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2016 по делу № 33-24614.

В данном акте рассматривается жалоба ответчика, который является собственником земельного участка на территории коттеджного посёлка, но не является членом созданного в таком посёлке ТСЖ. Ответчик просит отменить решение нижестоящего суда, взыскавшего в пользу истца задолженность по плате за жилое помещение и коммунальным услугам.

При этом ответчик, в частности, ссылается не только на то, что он не является членом ТСЖ в посёлке, но и на отсутствие договора с ТСЖ, предусмотренного п. 9 ст. 155 ЖК РФ.

Однако суды обосновывают свою позицию положениями ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, согласно которым собственник имущества обязан нести бремя по его содержанию, а также ст. 153 ЖК РФ, согласно которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Причём, по мнению суда, отсутствие заключённого между сторонами договора не освобождает ответчика от несения бремени содержания собственности и оплаты коммунальных услуг.

Не менее логичное обоснование данной правовой позиции приведено в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 09.04.2015 № 33-3442/2015, в котором суд отметил, что иной подход, приводил бы к возможности образования у собственника неосновательного обогащения за счёт других собственников и созданного ими Товарищества.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?908

Кем и как управляются коттеджные поселки? Функции управляющих компаний на сайте Недвио

Тсж в коттеджном поселке

Приобретая загородную недвижимость, помимо местоположения коттеджного поселка, качества и дизайна самого дома, нужно рассматривать, кто обслуживает данную территорию в сервисно-техническом плане. Ведь не секрет, что даже самое идеальное жилье иногда требует починки инженерных систем, т.е. необходимо еще до покупки жилья, понять, какая организация централизовано оказывает услуги ЖКХ.

В этом плане, загородный дом в коттеджном поселке ничем не отличается от городской квартиры. В него организована централизованная подача воды, электроэнергии, газа, и все эти системы точно также требуют регулярного технического осмотра, починки в случае возникновения бытовых проблем.

Оказывать услуги по ЖКХ в коттеджном поселке может:

  • Управляющая компания, которую формирует застройщик;
  • Некоммерческое объединение (товарищество собственников жилья);
  • Каждый владелец имеет право заключить договор с поставщиками услуг в индивидуальном порядке.

Последний вариант встречается достаточно редко, так как он несет в себе массу хлопот для домовладельца.

В этой статье мы расскажем о том, как происходит управление коттеджными поселками и на что следует обратить внимание покупателю дома и участка, подписывая договор с управляющей организацией.

Плюсы и минусы наличия управляющей компании в поселке

Вариант управляющей компании от застройщика, в целом, считается более выгодным для жильцов, так как всеми бытовыми и коммунально-хозяйственными услугами в поселке занимается компания, которая досконально знает об его оснащении, коммуникациях, тонкостях строительства. Довольно часто такие компании создаются еще на стадии строительства коттеджей, и именно они занимаются прокладкой всех коммуникаций.

Владельцы жилья, в этом случае, оплачивают услуги УК ежемесячно. Размер платы в каждом коттеджном поселке различается и устанавливается индивидуально. От чего она зависит? Прежде всего, от того набора услуг, которые предоставляет компания.

Что может входить в обязанности УК коттеджного поселка:

  1. уборка снега, расчистка дорог;
  2. опрыскивание растений от клещей и насекомых;
  3. уборка мест отдыха на территории поселка;
  4. уход за детскими, спортивными площадками;
  5. утилизация мусора и уборка территорий всего поселка, включая загрязнения, связанные с осадками;
  6. санитарная обработка общественных мест, включая лавочки, беседки, площадки и спортивно-игровой инвентарь;
  7. работы по озеленению и ландшафтному дизайну, благоустройству территорий;
  8. уборка водоемов, санитарная обработка искусственных декоративных прудов, уход за фонтанами;
  9. ремонтные работы и профилактические осмотры инженерно-коммуникационных сетей;
  10. контроль учета и снятие показаний счетчиков электроэнергии;
  11. контроль и выдача разрешительной документации на строительные работы в поселке, включая модификацию общественных зон, работы по благоустройству территории.

Зачастую застройщик создает управляющую компанию для оказания услуг сразу на нескольких своих объектах. Это удобно и позволяет экономить ресурсы.

Для собственников коттеджей этот вариант также удобен, поскольку позволяет оперативно получить качественное сервисное обслуживание прилежащих к дому территорий, а также решает вопрос с очисткой дорог и обслуживанием коммуникаций.

Как понять хорошо ли управляется коттеджный поселок?

Если вы еще только определяетесь с поселком для покупки коттеджа, и видите, что все территории ухожены и все работы выполнены аккуратно — это уже большой плюс. А если вы узнаете, что девелопер имеет свою собственную компанию, которая поддерживает территорию в таком порядке, то вы можете доверять этому застройщику, видя серьезность подхода к своему проекту.

Профессиональная управляющая компания — это не просто мастера по ЖКХ, они также отвечают за создание зон отдыха, развлекательной инфраструктуры, объектов для спортивного досуга и детских площадок. Поэтому от ее эффективной работы зависит удобство проживания загородом и комфортность досуга жильцов.

Особенно это касается элитных поселков, которые привлекают свою компанию для поддержания особенной внутренней атмосферы, работ по ландшафтному дизайну, контролю и уборке эксклюзивных вариантов обустройства внутренней территории, обслуживанию новейших коммуникационных систем.

Все это косвенные признаки того, что застройщик строил свой объект качественно, ведь все неполадки и брак впоследствии ему придется разбирать самостоятельно, так как его управляющая компания будет заниматься поддержкой и благоустройством предоставленной ей территории.

Можно ли поменять управляющую компанию?

Многие покупатели ошибочно считают, что если поселком управляет УК от застройщика — это неизбежная данность и один из способов и дальше «тянуть» с них деньги. Важно знать, что по закону, если управляющая компания не устраивает владельцев жилья, то они имеют право ее поменять.

Обычно это происходит спустя пару лет, после того как поселок застроен окончательно. И связано это прежде всего с тем, что первое время, покупатели только приживаются, и на мелкие недочеты по благоустройству территории или ее обслуживанию — не обращают внимания. Да и поломки начинают все чаще случаться после определенного срока эксплуатации инженерных сетей.

Чаще всего, смена управляющей компании поселка проходит на общем собрании, путем принятия решения большинством собственников жилья.

ТСЖ: пережиток прошлых времен или все еще актуальная форма управления загородными территориями?

Товарищество собственников жилья позволяет избирать председателя и организовывать уже с его подачи уборку территории, благоустройство, починку коммуникаций и многих других вопросов.

С одной стороны это удобно, но с другой, такая форма обслуживания имеет свои минусы, так как нужно отдельно нанимать специалистов по благоустройству, технической поддержке, работе по организации мест для детского досуга — все это выливается в непомерную цену. Практика показывает, что в случае обслуживания поселком ТСЖ, собственники жилья вынуждены ежемесячно платить существенно больше, по сравнению с вариантом управляющей компании.

Да, в прошлые времена это было удобно, в частности, при обслуживании дачных участков, когда в принципе требовалась достаточно простая работа по поддержке территорий садового товарищества.

Однако, современные коттеджные поселки бизнес и элитного класса, территория которых благоустраивается по совершенно иным параметрам и применяются новейшие технологии — могут оказаться «не по зубам» сторонним организациям без должного опыта, и привести к печальным последствиям.

К тому же, большое внимание при ТСЖ стоит уделить финансовой стороне вопроса. От того, кого люди выбирают в качестве председателя, зависит качество выполнения работ и эффективность расходования бюджета поселка.

Насколько хорош председатель ТСЖ обычно показывает время и результаты работы. При такой форме обслуживания территорий, важным является человеческий фактор, честность и порядочность.

Тонкости при обслуживании коттеджного поселка управляющей компанией

Существует ряд особенностей, при которых наличие УК в коттеджном поселке необходимо.

Прежде всего, такой формы управления требует КПП и охрана, которая должна быть связана с конкретными людьми, производящими благоустройство и обслуживание территорий поселка.

Недопустимо при строгом въезде, постоянной охране загородного жилья, попадание на территорию посторонних людей. В этом случае авторизованные сотрудники УК будут идеальным решением, подтверждающим соблюдение безопасности на территории поселка.

Довериться управляющей компании стоит в случае создания клубного поселка, с особенной инфраструктурой и элитным жильем.

Обычно нареканий к управляющей компании не возникает, если соблюдается весь заранее оговоренный функционал по уборке, обустройству и ремонту территорий. Но в некоторых случаях, при особом недовольстве жильцов, они вправе потребовать смены обслуживающего технического персонала.

В этом случае, стоит быть готовым к тому, что придется подбирать достаточно оперативно новый персонал, чтобы не оставлять бесхозными территории.

Еще одной важной особенностью поведения некоторых УК, является то, что иногда они хорошо работают только в первые два года, в период продаж коттеджей и как только поселок распродается, качество услуг управляющей компании может существенно упасть. Но хозяева коттеджей должны не забывать свои права и в этом случае менять коллективно фирму, которая оказывает технические и уборочные услуги в поселке.

Профессионализм таких компаний действительно имеет большое значение для сохранения комфортной жизни в поселке.

Ведь представители этих служб должны уметь организовать жителей, общаться с внешними организациями, оказывающими те или иные услуги для коттеджного поселка, оперативно убирать территорию, обеспечивать поставку строительных материалов, плитки, товаров для ландшафтного дизайна и озеленения и многое другое.

Зачастую именно благоустроенность и чистота территории являются важным внешним фактором, который невольно обращает на себя внимание при покупке загородного жилья.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/kem-i-kak-upravlyayutsya-kottedzhnye-poselki/

Как создать ТСЖ в коттеджном поселке в 2020

Тсж в коттеджном поселке

Российские Законы, к сожалению, так и не дали точного определения, что такое коттеджные поселки, их правовой статус до сих пор так и не определен. Поэтому отсутствует юридически значимое регулирование по созданию и конечному управлению этим населенным пунктом.

Итог весьма печален – возведение малоэтажных жилых домов, так бурно развивающееся в последнее время на всем пространстве страны, так и остался без правового законного урегулирования.

Что же приходится делать? Остается только одно – применять схожие нормы законодательной базы, относящиеся к садоводо-огородническим товариществам, а ЖК РФ допускает создание товарищества собственников загородных домов и в коттеджных поселках.

Что это такое

Коттеджи – это благоустроенные жилые дома, с хорошей планировкой и всем необходимым коммуникационным обеспечением. А группа подобных домов будет образовывать коттеджный поселок.

Строительство ведется строго в соответствии с генеральным планом, к каждому дому прилегает земельный участок.

На территории поселка обычно присутствует вся необходимая для жизни инфраструктура, например, продовольственные магазины, медицинские учреждения, места для занятий спортом и отдыха, парикмахерские салоны, бары и рестораны, и т.п.

Обычно они располагаются недалеко от крупных населенных пунктов в транспортной доступности.

Все коттеджные дома имеют свою уникальную планировку, они возводятся по новейшим строительным технологиям со своей уникальной архитектурой, к тому же к дому прилегают земельный надел, гаражный бокс, проложены все необходимые коммуникации.

Для коттеджного поселка характерны двух-трехэтажные дома из кирпича или натурального камня типа таунхаусов или роскошных вилл.

В поселках обычно организована служба охраны, контрольно-пропускной пункт, своя эксплуатационная диспетчерская, которая оперативно получает информацию обо всех неисправностях в инженерных или коммуникационных сетях жизнеобеспечения.

На практике все поселки этого типа имеют ограждение, которое периодически контролируется службой охраны.

И управлять таким большим хозяйством порой бывает весьма трудно, поэтому целесообразность создания ТСЖ весьма актуальна.

Можно ли

Жилищное законодательство дает регламентацию – ТСЖ допускается создать несколькими владельцами близкорасположенных жилых домов, с палисадами и без них, другими хозяйственными постройками.

Но при соблюдении следующих условий – владения должны граничить между собой, иметь общие коммуникационные линии для жизнеобеспечения, предназначенные для обслуживания более одного жилого строения.

Если все это имеет место быть, то препятствий для создания ТСЖ в коттеджном поселке нет. К такому выводу пришла и Свердловская судебная инстанция, вынося свое постановление от 11.10.

2011: « Суд установил, что жилое строение и прилегающий к нему участок ответчика входит в состав самостоятельного коттеджного поселка, следовательно, правовое регулирование определяется ЖК РФ, следовательно, применяется аналогия Закона.

А суд вышестоящей кассационной инстанции необоснованно указал, что применение аналогии Закона не является правомочным. Но если в Законе отсутствует прямое урегулирование подобных ситуаций, то применение нормы ст. 7, 8 ЖК РФ является правомочным, то есть аналогичным».

Правила

Чтобы регистрация прошла без отказа, собственникам коттеджей следует действовать по следующему алгоритму:

  • установить точные границы поселка;
  • закрепить за ним почтовый и юридический адрес;
  • провести общее собрание с вынесением решения о создании ТСЖ;
  • разработать устав общества.

Поскольку регулирование применяется по Жилищному Законодательству, то ведение собрания следует проводить в соответствии с ним, оно может иметь вид:

  • очного сбора всех собственников загородных домов;
  • путем проведения заочного ания, например, если нет 100% явки всех желающих;
  • по очно-заочной форме, наиболее оптимальный вариант.

При проведении общего сбора следует соблюдать основные требования:

  • каждый собственник должен быть уведомлен по Закону – повестка рассылается либо почтовым письмом, либо вручается лично под роспись;
  • ранее принятую повестку нельзя впоследствии изменять;
  • в случае передачи прав собственника уполномоченному лицу, то они должны быть удостоверены в нотариальной конторе;
  • составление протокола собрания должно проходить по общепринятым правилам.

Если отмеченные пункты не будут соблюдены, то решение собрания можно посчитать недействительным.

Как создать ТСЖ в коттеджном поселке

Создание товарищества собственников жилья сводится к следующим этапам:

  1. Создать группу инициативных жильцов поселка, которые будут заниматься всеми организационными вопросами.
  2. Провести сбор и закрепить решение в протоколе.
  3. Назначить ответственных членов правления товарищества.
  4. Разработать и утвердить устав.
  5. Открыть банковский расчетный счет.
  6. Утвердить юридический адрес поселка.
  7. Провести регистрационные действия и получить свидетельство об организации юридического лица.

Первое, с чего следует начинать инициаторам, так это заказать работы кадастрового инженера для установления точных границ поселка, этот документ будет фигурировать в единой базе собственников недвижимости.

Проблемы

Как и в любом другом товариществе, так и в ТСЖ коттеджного поселка могут быть свои насущные проблемы, от них никто не застрахован:

  • недобросовестность управленческого аппарата. Имея на руках большие деньги, трудно удержаться от соблазна что-нибудь украсть. Многие УК грешат этим недугом – деньги исчезают со счетов, образуются крупные долги, а это чревато отключением коммуникационных жизнеобеспечивающих линий от общего снабжения, света и газа;
  • в большинстве случаев в правление попадают непрофессиональные работники, без опыта управления большим хозяйством. Порой случатся сбои, возникают проблемы с техническими возможностями оборудования, ремонтом и качественным обслуживанием. Поэтому следует тщательно продумывать и назначать в правление только тех людей, у кого есть представление о сложном механизме управления поселком.
  • в мелких поселках могут наблюдаться трудности со сбором необходимых средств для оплаты заработной платы обслуживающего персонала, бухгалтеров и узких специалистов. А содержать все хозяйство следует должным образом, чтобы все оборудование работало без сбоев, а жильцам было комфортно не только в своих домах, но и на улице. Работа бухгалтера очень сложна – постоянная отчетность перед контролирующими органами, налоговой инспекцией, и не каждый может согласиться работать за мизерную заработную плату.
  • порой сами управленцы назначают необоснованную стоимость энергоресурсов или водоснабжения – они объясняю повышенную стоимость общими потерями или тратой на общие нужды. Но действия могут быть признаны антимонопольной службой необоснованными, на товарищество могут наложить штрафные санкции, что опять же, ляжет на плечи собственников загородных домов.
  • ну а если не заключен договор на вывоз твердо-бытовых отходов, то здесь уже будут претензии со стороны санитарно-надзорной службы, что вновь приведет к дополнительным расходам.

Преимущества

Но нельзя так однозначно говорить только о недостатках в создании ТСЖ коттеджного поселка, образуя юридическое самостоятельное лицо, жителям будет явная выгода от своих организационных действий:

  • под управление ТСЖ будет передано все имеющееся имущество – коммуникационные линии, проложенные дороги и другие объекты обслуживания;
  • на дебетовом банковском счете аккумулируются все средства собственников – все передвижения легко отслеживаются ревизионной комиссией по запросу в банк;
  • все расходные операции под строгим контролем – любой член товарищества сможет узнать интересующую его информацию;
  • контакты с ресурсоснабжающими компаниями упрощаются – как юридическое лицо, ТСЖ может напрямую заключать договоры поставки воды, газа и электричества по оптимальным ценам, минуя жадных посредников;
  • наличие собственной бригады технического обслуживания нужд населения поселка, позволяет оперативно решать все технические вопросы, все запросы исполняются в самое кратчайшее время;
  • владельцы коттеджей могут принимать активное участие при решении вопросов по себестоимости той или иной предоставляемой услуги, предлагать новые расходные операции на улучшенное благоустройство всего поселка, они могут быть выбраны в управленческий аппарат, они могут заблокировать то или иное решение председателя ТСЖ, если он не отвечает общим интересам жителей.

Можно констатировать один немаловажный факт – целесообразно создание ТСЖ только в крупных населенных пунктах, сборы с 2-3 домов могут не покрыть все имеющиеся расходы, или они будут весьма высоки.

: Как уйти от управляющей компании и создать ТСЖ

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kak-sozdat-tszh-v-kottedzhnom-poselke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.