Виды кадастровой оценки

Содержание

Виды оценки земель

Виды кадастровой оценки

Существует 4 вида стоимости (цены):

1. нормативная цена;

2. кадастровая стоимость;

3. рыночная стоимость;

4. выкупная цена.

Нормативная цена – это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и места положения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок установления нормативной цены определён Постановлением Правительства «О порядке определения нормативной цены земли».

В соответствии с данным Постановлением нормативная цена устанавливается ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселения или их группам.

Органы местного самоуправления с учётом местных условий могут изменять нормативную цену, но не более, чем на 25% (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения). В любом случае, нормативная цена земельного участка не должна быть более 75% от рыночной стоимости аналогичных земельных участков.

Нормативная цена применяется в тех случаях, когда не установлена кадастровая стоимость соответствующего земельного участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка – это совокупность действий, включающих в себя:

1. принятие решений о проведении кадастровой оценки;

2. формирование перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценки;

3. отбор исполнителя оценки и заключение договора с ним на оценку земельных участков;

4. определение кадастровой стоимости земельных участков и составление отчёта об определении кадастровой стоимости;

5. экспертиза отчёта об определении кадастровой стоимости;

6. утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

7. опубликование кадастровой стоимости земельных участков;

8. внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может использоваться только после внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость рассчитывается на основании Закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также на основании методик, утверждаемых Министерством экономического развития.

Организация проведения кадастровой оценки возложена на Росреестр, собственно кадастровую оценку осуществляют оценщики. Заказчиками государственной кадастровой оценки могут быть органы исполнительной власти субъекта РФ либо органы местного самоуправления в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Государственная кадастровая оценка осуществляется только в отношении земельных участков, сведения о которых внесены в Государственный кадастр недвижимости. Государственная кадастровая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (разрешенного использования).

Для оценки осуществляется оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признаётся часть земель однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В результате кадастровой оценки составляется карта или схема оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади (кв. метр либо гектар).

Результаты кадастровой оценки утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению органов Росреестра.

Информация о кадастровой стоимости полежит опубликованию в течение 10-ти дней с момента утверждения, и результаты вносятся в Государственный кадастр недвижимости.

Результаты оценки могут быть оспорены в суде или специально создаваемой комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости земельных участков.

Оспаривать результаты могут органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении государственных или муниципальных земель; а также частные лица, права и законные интересы которых затрагиваются проведенной оценкой. Основаниями для оспаривания закон называет только 2 факта:

1) использование недостоверных данных о земельном участке;

2) наличие сведений о рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость.

Если земельный участок имеет рыночную стоимость, то кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и добросовестно, располагают всей необходимой информацией, и на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Существуют методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участка, они распространяются на все земли, за исключением земельных участков изъятых из оборота.

Выкупная цена применяется при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных (муниципальных) нужд, при приватизации земельных участков, при выкупе земельных участков собственниками объектов недвижимости.

Источник: https://studopedia.ru/11_7198_vidi-otsenki-zemel.html

Виды стоимости земельных участков

Виды кадастровой оценки

При совершении операций с недвижимым имуществом, в частности с земельными участками, возникает необходимость в определении их стоимости. При этом, в зависимости от характера совершаемой сделки, экспертом-оценщиком используются различные виды оценки земельных участков.

В проведении оценки могут определяться следующие виды стоимости земли:

  • рыночная;
  • кадастровая;
  • инвестиционная;
  • ликвидационная.

Рыночная

Рыночная стоимость земли является выражением денежного вознаграждения, которое можно получить при продаже участка в условиях существования открытого и конкурентного рынка.

Неотъемлемым условием при этом является осведомленность сторон операции купли-продажи обо всех деталях сделки, принятие решения без принуждения, разумно и в личных интересах.

Кроме того, предполагается, что:

  • не существует условий, оказывающих влияние на сокращение обычного срока экспозиции;
  • никакие чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену;
  • владелец не вынужден отчуждать землю, а покупатель не обязан становиться ее собственником;
  • цена является разумным вознаграждением за реализуемый земельный участок;
  • плата выражается в денежной форме.

Рыночная оценка земельного участка производится, исходя параметров ниже.

  1. Наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.
  2. Основных характеристик участка:
    • местонахождения;
    • площади;
    • текущего целевого назначения;
    • качества, плодородность и специфической полезности, обусловленной территориальным положением;
    • категории;
    • наличие существующих улучшений (инженерных сетей и сооружений, дорожной и транспортной инфраструктуры)
  3. Задач и целей, для которых производится оценка стоимости:
    • для покупки (продажи);
    • для нотариуса;
    • для страхования;
    • для кредитования;
    • для раздела имущества при разводе;
    • для внесения земли в учредительный капитал компании или в связи с возможной реорганизацией предприятия.

В прошлом при отчуждении или совершении сделок с залоговым имуществом также использовалась нормативная цена земли.

Определение нормативной цены земли осуществлялось исходя из месторасположения и возможного (прогнозируемого) будущего дохода, который планировалось получить за расчетный срок окупаемости.

Кадастровая

Кадастровая стоимость земли – это стоимость объекта недвижимости, определяемая по указанию государственных органов с использованием методов массового оценивания. При этом массовые способы оценки земли базируются на основаниях:

  • выделения единых групп, классов и категорий объектов недвижимости, исходя из их схожих характеристик;
  • построения универсальных моделей расчета.

В ситуации, когда использование массовых методик невозможно (недостаточно информации для формирования оценочных моделей и регрессионных анализов), кадастровая оценка земельных участков устанавливается в индивидуальном порядке для каждого отдельного объекта.

Данный вид оценки земель применяется для целей налогообложения и служит базой для расчета:

  • налога на недвижимое имущество;
  • арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
  • налога, уплачиваемого при совершении операций купли-продажи;
  • штрафов;
  • прочих пошлин и платежей.

В случае перехода в собственность арендованного участка, а также при выкупе земли органами власти или ее изъятии, на основании кадастровой оценки рассчитывается выкупная стоимость земли.

Ключевой особенностью является то, что выкупная цена земли отличается статичностью, и не подвержена влиянию факторов, которые учитываются в условиях действующего рынка недвижимости.

Инвестиционная

Под инвестиционной стоимостью принято понимать стоимость, определяемую с позиции инвестора или группы лиц, заинтересованных в использовании земельного участка в инвестиционных целях.

При этом оценка осуществляется исходя из конкретных запросов и предпочтений инвесторов, а также с учетом возможных факторов риска. Для установления инвестиционной стоимости, как правило:

1) проводится анализ дисконтированных расходов;

2) осуществляется прогнозирование будущих доходов от пользования объектом недвижимости;

3) рассчитывается период окупаемости и ставка доходности;

4) учитываются ключевые моменты, способные оказать влияние на результаты расчетов:

  • экономическая ситуация в стране;
  • динамика валютных курсов;
  • уровень развитости законодательной базы;
  • качество управленческих процессов;
  • риски возникновения технических нарушений и ошибок в документах.

Ликвидационная

Ликвидационная стоимость – это денежное выражение цены участка, которую возможно извлечь при его вынужденной быстрой продаже (ликвидации).

Оценка стоимости земельного участка в подобном случае происходит с учетом условий вынужденной продажи недвижимости, при этом данный вид стоимости устанавливается путем вычитания из полученной стоимости суммы издержек, связанных с ликвидацией объекта.

Отличительными чертами определения ликвидационной стоимости выступают:

  • вынужденное отчуждение прав собственности;
  • ограниченное время экспозиции;
  • отсутствие возможности ознакомить с предложением купли-продажи достаточное количество потенциальных покупателей;
  • учет влияния чрезвычайных юридических либо физических обстоятельств.

:

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/vidyi-otsenki-zemel/

Какие типы и методики кадастровой оценки земли существуют

Виды кадастровой оценки

Земельный кадастр Российской Федерации состоит из сгруппированного списка абсолютно всех территорий земель России. Это своего рода картотека земли, у которых есть собственные документы с полным описанием и назначением.

Такое хранение информации дает возможность оценивать и вести их учет. Так же нужно понимать, что все участки являются объектами недвижимости. Чтобы определить правильную цену, необходимо выполнить кадастровую оценку земельного участка.

Кадастровая оценка помогает определить его стоимость и формально закрепить за владельцем.

Это нужно для урегулирования группы вопросов:

  • Для учета по закону и создания базы данных для налогообложения земель.
  • С целью принятия заключений об оптимальном использовании земель, их приватизации, одобрении разрешений на строительство. Одним словом, для результативного управления территориями.
  • Индивидуальным собственникам это необходимо для объективного расчета налогов, установления рыночной стоимости и выполнения договора купли-продажи.

После прохождения оценки в едином реестре документов указываются все данные собственника земельного участка и информация по расценке.

Получив выписку из Росреестра, можно быть уверенным в достоверности информации о пользовании земли.

Отмеченная стоимость в документе требуется для начисления налога, а так же будет нужна, если вы захотите использовать имущественный вычет, продать, подарить или сдать участок в аренду. Следует учесть, что государственная кадастровая оценка земельных участков будет исходной, при выставлении их на торги.

Виды и характеристики

Виды оценки земельного участка подразделяются на четыре категории.

Нормативная стоимость

Это коэффициент, определяющий цену земельного участка с обусловленными свойствами и точкой расположения, отталкивающийся от возможной прибыли за расчетный период по доходности. Правило утверждения нормативной стоимости определено Распоряжением Правительства с 1997 года. «О режиме установления нормативной стоимости земли».

В согласовании с этими сведениями, нормативная стоимость проводится для участков разных целевых направлений по административным регионам или населенным пунктам на ежегодной основе органами исполнительных властей.

Органы регионального управления с учётом здешних условий имеют права менять нормативную цену, однако не более, чем на 25 процентов ниже или выше.

В любом случае, нормативная стоимость сельскохозяйственных участков не должна быть больше 75 процентов, чем рыночная стоимость такой же недвижимости.

Применяется нормативная расценка в том случае, когда не проставлена кадастровая цена надлежащей территории.

Кадастровая цена

Кадастровая стоимость складывается с учетом кадастровой оценки. Это комплекс операций, содержащих в себе:

  1. Утверждение постановлений о проведении кадастровой оценки;
  2. Создание списка сельскохозяйственных областей, подлежащих кадастровой оценке;
  3. Подбор исполнителя оценки и завершение соглашения с ним на оценку земельного участка;
  4. Установление кадастровой цены территории и формирование доклада об ее установлении;
  5. Экспертиза отчёта об установлении кадастровой стоимости;
  6. Принятие итогов утверждения кадастровой цены;
  7. Публикация кадастра земельных участков;
  8. Регистрация данных о кадастровой оценке в правительственный реестр недвижимости.

Кадастровую стоимость можно использовать только после внесения информации о ней в общегосударственный кадастр недвижимости.

Рыночная цена

Рыночная стоимость определяется Законом «Об оценочной деятельности». Это вероятная независимая оценка, согласно которой земельный участок может быть продан при открытом торге при условии конкурентной борьбы и расположении всеми нужными данными.

Выкупная стоимость

Применяется при выкупе (изъятии) участков для муниципальных (городских) потребностей и для их приватизации.

Какие существуют способы оценки

В процессе выполнения оценки территории может использоваться три методики.

Образец кадастровой справки о стоимости земельного участка

  • Затратный метод — применяется для редких участков, которые не похожи на другие или не пользуются спросом и определяют себестоимость земельного участка.
  • Сравнительный метод — выполняется для стандартных территорий, у которых есть информация о рыночной цене. Он довольно простой, но отображает только фактическое положение на рынке, которое может со временем перемениться.
  • Доходный метод — основывается на установлении прогнозируемого заработка (ренты) от торговой эксплуатации земли. Как правило, он создается на базе анализа ранее приобретенной прибыли.

Итоги кадастровой оценки

После выполнения кадастровой оценки оформляется соответствующий нормативный акт, который считается доступным на веб-сайте Росреестра и действует в течение пяти лет до следующей оценки.

В случае разногласий с конечным результатом стоимости можно обратиться в специализированное бюро, которое сможет заняться проведением оценки земельных участков, жилых домов или предприятий. Это удобно и быстро, вам не придется тратить на это свое время.

Стоимость услуги зависит от объекта недвижимости и сложности оспаривания кадастровой цены.

Источник: https://uchastok74.ru/articles/kakie-tipy-i-metodiki-kadastrovoj-ocenki-zemli-sushhestvuyut

Оценка земельных участков: сущность и особенности процедуры

Виды кадастровой оценки

Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

  • идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
  • определение ландшафтных связей между ними;
  • анализ особенностей энергомассопереноса;
  • анализ ландшафтно-геохимических потоков;
  • проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
  • социоэкологическая оценка;
  • эколого-экономическая оценка.

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.

Одна из разновидностей экономической оценки – кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Экспертная оценка

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

  • выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
  • определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
  • оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
  • содействие в определении аналогов для анализа и пр.

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Документ составляется по установленной форме и должен соответствовать федеральным стандартам. С образцом можете ознакомиться по ссылке.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

  • при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
  • при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
  • при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
  • для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
  • для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
  • для оформления ипотечного кредита;
  • при заключении договора аренды;
  • при желании арендатора выкупить землю у государства;
  • в ходе комплексной оценки бизнеса;
  • при имущественных спорах;
  • в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Стоимость

Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

Стоимость оценки зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб.

Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р., так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов.

Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб.

Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

документа

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

  1. Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
  2. Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
  3. В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
  4. В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
  5. Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
  6. Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
  7. Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
  8. Приводятся ссылки на используемые источники информации.
  9. Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Виды и принципы оценки земли

Виды кадастровой оценки

> Библиотека > Статьи об оценке > Виды и принципы оценки земли

Оценка земли – это определение стоимости либо одного участка земли, либо определение общей стоимости нескольких земельных участков с применением различных видов и принципов оценки.

Существует два вида оценки стоимости земли и земельных участков – нормативный и экспертный.

Нормативный вид оценки стоимости земли применяется для определения размера налога на землю, размера государственной пошлины при оформлении документов, размера платы за аренду земельного участка и определения размеров потерь сельскохозяйственного производства.

Также нормативная оценка стоимости земли и земельных участков проводится для оформления наследства или дарения земельного участка.

В случаях коллективного владения землей или при наличии государственной собственности на землю, следует обращаться к государственной оценочной экспертизе, которую проводят только представители государственной организации по оценке стоимости земли и земельных участков.

Экспертный вид оценки стоимости земли и земельных участков применяется исключительно в случаях осуществления различных гражданско-правовых соглашений по вопросам земли и земельных участков и оформления прав собственности на них. Все факторы, характеризующие объект недвижимости, подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Для оценки объектов недвижимости, в том числе земли и земельных участков, выделено четыре группы принципов:

  • основанные на представлениях владельца участка –  клиента оценочной компании;
  • нераздельно привязанные к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением;
  • находящиеся в плоскости рынка и хозяйственной деятельности;
  • связанные с задачами максимально эффективного использования объекта недвижимости.

Грамотное использование всех этих принципов оценочной компанией позволяет владельцу участка земли недвижимости рассчитывать на максимальный доход от использования своей собственности в конкретной экономической ситуации. Обратитесь к нам, и наши специалисты подберут для вас совокупность лучших методов, что бы ваша выгода от сотрудничества была максимальной. Подробности на страницах

  • Оценка земли
  • Оценка земельных участков

Подробнее о принципах оценки земельных участков

1. Принципы, основанные на представлениях владельца участка – позволяют, (по мнению владельца), определить полезность объекта, его реальную рыночную стоимость и ожидаемую прибыль от владения им. В данном случае для оценки земли используются следующие принципы:

  • полезности объекта недвижимости – заключается в его способности удовлетворять ожидания владельца в настоящий момент и в течение определенного периода времени.
  • замещения, который  основан на том, что стоимость оцениваемого земельного участка не должна быть выше, чем цена аналогичного объекта. 
  • ожидания, который говорит о том, что цена объекта недвижимости должна включать в себя величину всех будущих потенциальных доходов и учитывать постоянный рост этой прибыли, под влиянием увеличивающегося со временем спроса и ограничения предложения.

2. Вид оценки земель, нераздельно привязанный к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением, включает в себя следующие принципы:

 

  • остаточной продуктивности земли, который говорит о том, что владелец земельного участка может получить чистый доход от его использования только после оплаты стоимости всех производственных факторов;
  • возрастающего и уменьшающего дохода, предусматривающий случаи, при которых денежные и трудовые вложения в земельный участок увеличивает его стоимость только до определенной величины. Таким образом, возможно наступление случая при котором финансовые затраты на улучшения превысят стоимость объекта недвижимости;
  • предельной продуктивности (принцип вклада), основан на том, что владелец может сделать дополнительный денежный вклад в объект владения и при этом может максимизировать свой доход при минимизации затрат на обустройство. Обычно этот принцип оценки земельного участка используется при решении строительства на нем капитальных объектов;
  • экономического размера участка земли. С его помощью можно определить количество земли для того, чтобы обеспечить максимально удобные условия для обеспечения  землепользования в соответствии конъюнктурой рынка в данном месте;
  • сбалансированности, который предусматривает существование оптимальной величины и соотношения между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость участка земли;
  • наконец, принцип экономического разделения может применяться тогда, когда свои права на участок можно реализовать в виде разных интересов, реализация которых (возможно, в разные отрезки и промежутки времени и разными частями), дает возможность собственнику увеличить общую стоимость своего недвижимого имущества.

3. Аспекты оценки, связанные с рыночной средой, состоят из следующих принципов:

  • зависимости, который подразумевает, что цена объекта недвижимости подвержена рыночному влиянию стоимости окружающих его объектов, и, свою очередь, оказывает влияние на стоимость других объектов в округе;
  • соответствия. Он основывается на ожидаемом соответствии архитектурного стиля, уровня удобств, инфраструктуры вновь появляющихся объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка;
  • спроса и предложения, основанный на зависимости объекта недвижимости от спроса и предложения на него на рынке;
  • конкуренции, заключается в том, что повышение уровня рыночного спроса влечет за собой рост уровня прибыли, которая, в свою очередь, создает дополнительную конкуренцию, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.
  • и наконец, принцип изменения основан на постоянном изменении величины полезности объектов недвижимости на данном земельном участке.

4. Виды и принципы оценки земельных участков, связанные с задачами максимально эффективного использования объекта недвижимости – это, своего рода, синтез принципов всех остальных трех групп, рассмотренных выше.

Такой подход дает возможность найти наилучший и наиболее доходный вариант для собственника и именно его использовать для оценки.

Оценщику ничего не мешает применить к конкретному объекту недвижимости сразу несколько принципов оценки.

Дополнительные материалы по теме

Источник: https://www.bk-arkadia.ru/publication57/

Кадастровая оценка земельных участков

Виды кадастровой оценки

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

  1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. Производится кадастровая оценка.
  4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  5. Производится экспертиза отчета.
  6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
  7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
  5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.