Закон о кадастровой оценке земель

Обзор изменений Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ внесенных Федеральным законом № 269-ФЗ от 31.07.2020г

Закон о кадастровой оценке земель

За сравнительно непродолжительный период применения кадастровой стоимости было выявлено множество пробелов и противоречий в первоначально предложенном механизме ее регулирования. Как правило, пробелы и коллизии восполнялись решениями судов либо на законодательном уровне.

И таких изменений в законодательство об оценке было внесено свыше 20 только с момента начала применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество (начиная с 2013 г.). А в многострадальную ст. 378.

2 НК РФ (регламентирующую применение кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций) за последние 7 лет вносили изменения 12 раз.

Федеральный закон № 267-ФЗ от 31.07.2020 года очередная попытка законодателя восполнить существующие пробелы, но на деле он может породить еще большее количество споров связанных с кадастровой стоимостью.

1. Новые правила оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

До 2018 года организации правообладатели недвижимого имущества могли оспорить кадастровую стоимость своих объектов в суде только при условии обязательного досудебного обращения с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это порождало некоторые сложности для владельцев недвижимости, т.к. процесс оспаривания кадастровой стоимости (если комиссия отказала) удлинялся на срок рассмотрения заявления этой комиссией.

С 2018 года такой обязательный досудебный порядок был исключен, и организации могли обращаться напрямую в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

На данный момент законодатель не просто возвращает обязательный досудебный порядок обращения, но и:

а) теперь заявления будут рассматривать не формально независимые комиссии, а ГБУ, которое и считало оспариваемую кадастровую стоимость,

б) изменяется правовая природа оснований установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

Ранее владелец недвижимости мог после отказа Комиссии в удовлетворении заявления обратиться в суд с 2-мя самостоятельными требованиями: оспорить решение Комиссии по существу, и/или установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Как правило, все правообладатели недвижимости шли по второму пути.

Теперь же, владелец недвижимости может обратиться в суд с требованием признать решение ГБУ незаконным, а в дополнение просить установить кадастровую стоимость в размере рыночной. На первый взгляд существенно ничего не изменилось, но это не так.

Во-первых, теперь правообладатель вправе оспаривать кадастровую стоимость только в ГБУ, а в суде впоследствии предметом рассмотрения будет законность отказа ГБУ в удовлетворении заявления.

Соответственно, в суде в первую очередь нужно будет доказать, что решение ГБУ было незаконным, и если это получится, просить суд установить рыночную стоимость или обязать ГБУ принять положительное решение и утвердить рыночную стоимость согласно отчету об оценке.

Но! Если при составлении отчета об оценке оценщик совершит хотя бы 1 ошибку, суд откажет в признании решения незаконным, и в таком случае не удовлетворит и требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Приведем пример: при оспаривании кадастровой стоимости в Московском городском суде, 99,9% отчетов об оценке с которыми владельцы недвижимости обращаются в суд, по мнению судебных экспертов, составлены с ошибками. Мнения экспертов очень субъективное и нельзя сказать, что все 99,9% отчетов действительно подготовлены с ошибками, но этот пример наглядно отражает шансы оспорить кадастровую стоимость по новым правилам.

Кроме того, приведенные нововведения процедуры оспаривания входят в противоречие с действующим процессуальным законодательством (гл. 25 КАС РФ), что потребует внесения корреспондирующих новому порядку изменений, а в перспективе, возможно, дополнительных разъяснений по аналогии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28.

2. Новый порядок предъявления требования об установлении рыночной стоимости

Так, законом предусмотрено, что «заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости».

Из приведенного механизма не совсем понятно, что имел ввиду законодатель:

Источник: https://consul.group/ru/news/obzor_izmeneniy_federalnogo_zakona_o_gosudarstvennoy_kadastrovoy_ocenke_n_237-fz_vnesennyh_federalnym_zakonom_n_269-fz_ot_31_07_2020g_

Путин утвердил поправки о кадастровой оценке. Что это значит :: Жилье :: РБК Недвижимость

Закон о кадастровой оценке земель

Среди положений нового закона — упрощенный порядок оспаривания кадастровой оценки, персональная ответственность чиновников за ошибки и единый цикл проведения кадастровой оценки (4 года и 2 года — для городов федерального значения)

Comdas/shutterstock

Президент России Владимир Путин 31 июля подписал федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который направлен на совершенствование государственной кадастровой оценки. Закон вступает в силу через 10 дней после опубликования на официальном портале правовой информации.

Вместе с экспертами Росреестра рассказываем об основных пунктах данного закона.

Ошибки трактуются в пользу собственника

Основное нововведение, которое устанавливает закон — все ошибки в определении кадастровой стоимости рассматриваются в пользу правообладателя объекта недвижимости.

Например, если исправление ошибки в определение кадастровой стоимости привело к ее уменьшению, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной.

Если стоимость увеличилась — она будет применяться только со следующего года.

«Концепция закона исходит из принципа — любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости», — так обозначила суть закона вице-премьер Виктория Абрамченко.

Кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года

Закон устанавливает единую периодичность проведения кадастровой оценки — раз в четыре года. В городах федерального значения в случае принятия мэром соответствующего решения — раз в два года.

В Росреестре отметили, что до этого кадастровая оценка в регионах проводилась неравномерно по видам объектов недвижимости, что ставило владельцев недвижимости в неравные экономические условия. Теперь установлен единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки. В соответствии с этим будет рассчитываться и размер налога на недвижимость.

Ответственность чиновников за ошибки

Принятый документ вводит персональную ответственность должностных лиц за ошибки в определение кадастровой стоимости. Чиновников будут наказывать увольнением за необоснованное завышение кадастровой стоимости.

Ответственность будет зависеть от доли подтвержденных судом отказов в исправлении кадастровой стоимости — более 20% подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении кадастровой стоимости. Сейчас за кадастровые ошибки фактически никто из независимых оценщиков ответственности не несет.

Оспорить кадастровую стоимость станет проще

После вступления в силу закона станет проще оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке. Для этого достаточно будет направить соответствующий запрос через МФЦ. Более того, при выявлении одной ошибки придется автоматически исправить и аналогичные по другим однотипным объектам.

Дополнительный контроль

Закон устанавливает режим непрерывного надзора со стороны Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки — не только на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, но также соблюдения методических указаний о государственной кадастровой оценке.

Помимо этого, Росреестр будет ежегодно размещать информацию о выявленных нарушениях. Это позволит ответственным за определение государственным бюджетным учреждениям учитывать соответствующую информацию в рамках своей работы и снизит общее количество нарушений, считают в ведомстве.

Также расширяется перечень информации, которую Росреестр предоставляет региональным бюджетным учреждениям для определения кадастровой стоимости (с 1 января 2022 года они начнут получать сведения о ценах сделок и сведения реестра границ), а также установление переходного периода (до 1 января 2023 года), в течение которого региональные власти смогут самостоятельно определить момент начала установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский:

— В первую очередь закон направлен на получение объективной кадастровой стоимости объектов недвижимости. С его принятием кадастровая оценка будет проводиться чаще, а следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости будет сопоставима его рыночной стоимости.

В случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости исполнительный орган пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости. Для этого исполнительный орган будет применять индекс рынка недвижимости. Он будет рассчитываться путем сопоставления кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, для снижения кадастровой стоимости собственникам недвижимости не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.

Кроме того, после выявления ошибки и/или существенного снижения рыночной стоимости объекта недвижимости, исполнительный орган будет обязан произвести перерасчет кадастровой стоимости не только конкретного объекта недвижимости, а всех объектов недвижимости в рассматриваемой оценочной группе. Это позволит собственникам аналогичных объектов недвижимости получить перерасчет кадастровой стоимости без обращения в исполнительный орган и/или суд».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f2bb9169a7947b0c12108f5

237-ФЗ: оспариваем кадастровую стоимость по «новому» закону

Закон о кадастровой оценке земель

20.02.2020

С 1 января 2020 года для проведения кадастровой оценки недвижимости действуют новые правила. Подобная реформа направлена на минимизацию количества ошибок кадастровой оценки и, как следствие, к сокращению числа обращений о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости – процедуры, процедуры, подкреплённой внушительной судебной практикой.

Что говорит судебная практика

Согласно данным Росреестра, только за прошлый 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости.

Наиболее частыми основаниями для исков становились:

  • кадастровой стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости – 22 010 исков;
  • недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки – 88 исков;
  • оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 91 иск.

В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.

Что изменилось с 2020 года

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости с 1 января 2020 года проводятся по «новому» закону «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (№ 237-ФЗ).

Основные принципы этого закона: независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Напомним, с 1 января 2017 по 1 января 2020 года действовал переходный период, позволяющий воспользоваться нормами, как «нового», так и «старого» закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года (№ 135-ФЗ). Различия между законами приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Особенности в порядках оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по «старому» и «новому» закону:

Норма

ФЗ №135-ФЗ (старый закон)

ФЗ №237-ФЗ (новый закон)

Досудебный порядок

Обязателен для юридических лиц.

Не предполагает досудебного порядка.

Кто определяет кадастровую оценку недвижимости

Отбираемая на основе конкурса оценочная организация. Итоги утверждают региональные и местные власти.

Бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО). Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.

Где оспаривать результаты кадастровой оценки

Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц предварительное обращение в комиссию – обязательно.

Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительно обращаться в комиссию – не обязательно.

Как и ранее государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Также появилась возможность проведения внеочередной кадастровой оценки.

Она не учитывается для целей установления периодичности проведения кадастровой оценки, но должна быть обоснованной.

В частности, воспользоваться ей можно, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ со дня проведения последней кадастровой проверки снизился на 30% и более.

Также введена процедура подготовки к проведению государственной оценки, в ходе которой проводится сбор полной информации о ценообразующих рыночных факторах и уточнение сведений об объектах оценки.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе проведения внеочередной проверки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, на дату проведения оценки, то изменять эту стоимость запрещено.

На практике кадастровая стоимость нередко выходит завышенной, в чём собственники мало заинтересованы, поскольку от неё зависят размеры налога на имущество физлиц, земельного налога и налога на имущество организаций.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году

Согласно 237-ФЗ оспорить кадастровую стоимость можно с момента, когда сведения о кадастровой стоимости включены в ЕГРН, но до момента, когда сведения в ЕГРН изменятся в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания.

Основанием для спора может быть установление рыночной стоимости объекта, когда собственник считает, что размер кадастровой стоимости завышен или рассчитан с нарушениями или неточностями.

Причины неточностей могут быть следующими:

  • слишком различаются рыночная и кадастровая цена;
  • не учтен размер рыночной стоимости аналогичных объектов, расположенных в данной местности;
  • не приняты во внимание местоположение, тип объекта и исторический статус;
  • не учтена инфраструктура, инженерные коммуникации, геофизические данные и др.

Собственнику участка или недвижимого имущества следует обратиться в Росреестр (комиссию по рассмотрению споров) или в суд. Для этого нужно написать заявление (иск – в случае обращения в суд) и приложить ряд документов:

  1. Копию документа, удостоверяющего право собственности.
  2. Выписку из реестра недвижимости (в электронном виде с сайта Росреестра).
  3. Отчет о независимой оценке (на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН).
  4. Доказательства, полученные при проведении независимой экспертной оценки.

Комиссией заявление рассматривается в течение месяца. Её решение, в дальнейшем, можно оспорить в суде. Если суд в рассмотрении кадастровой оценки отказал, снова обратиться в комиссию за пересмотром уже не получится.

Источник: https://www.fcaudit.ru/blog/237-fz-osparivaem-kadastrovuyu-stoimost-po-novomu-zakonu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.