Защита прав потребителей в долевом строительстве

Содержание

Защита прав потребителей в долевом строительстве: выплаты

Защита прав потребителей в долевом строительстве

При заключении договора между дольщиком и застройщиком их правоотношения могут регулироваться рядом законодательных актов. Основной из них – ФЗ №214, посвященный долевому участию в возведении многоквартирных домов и других объектов.

Однако, помимо него, к сделкам, сопровождающимся привлечением средств граждан, применяется всем известный Закон №2300-I о защите прав потребителей.

  Актуально это не во всех случаях, поэтому вопрос о действии вышеуказанного закона требует детального анализа.

Применяется ли закон о правах потребителей при долевом строительстве

Для того чтобы выяснить, каким образом осуществляется защита прав участников долевого строительства и применим ли при этом законодательный акт №2300-I (далее ЗоЗПП) необходимо, в первую очередь, разобраться в основных понятиях и документах.

Итак, ЗоЗПП является основным актом, регулирующим отношения между покупателями и продавцами товаров, а также услуг.

Данный документ содержит права и обязанности как потребителей, так и поставщиков, изготовителей, реализаторов продукции.

Но применим ли данный Закон при осуществлении защиты прав дольщиков? Для получения ответа на это вопрос следует обратиться к ФЗ № 214, а, точнее, конкретно к п.9 ст.4.

В документе сказано, что Закон №2300-I применим к отношениям, которые вытекают вследствие заключения договора долевого строительства (далее – ДДУ) в случае, если спорный вопрос не регулируется ФЗ 214. По факту, оба документа могут применяться как в отдельности, так и совместно. Здесь все зависит от конкретных обстоятельств.

Вместе с этим, дольщики, по сути, одновременно являются и инвесторами, вкладывающими деньги в собственное жилье, и теми же потребителями услуг строительного подрядчика. Ведь возведение дома – такая же услуга, как и ремонт, доставка и прочие.

А это значит, что на дольщиков также распространяется Закон оЗПП, который, в первую очередь, призван защищать более слабую и уязвимую сторону. А такой стороной и является потребитель.

  То есть, как не трактуй понятие ДДУ и как не именуй его участников, ЗоЗПП будет действовать в любом случае при условии, если в качестве потребителя услуг выступает физическое лицо.

Обратите внимание! Когда заключается ДДУ между гражданином и юридическим лицом (или ИП), то при нарушении условий последним и отстаивании своих интересов первым в суде, актуально также применение статей ГК РФ.

Физическое лицо может, помимо неустойки, взыскать компенсацию за моральный вред. При этом доказывать факт того, что участник «настрадался» на определенную сумму нет необходимости.

Достаточно факта нарушения обязательств со стороны застройщика.

Некоторые недобросовестные подрядчики пытаются убедить потребителей в том, что при заключении договора ДДУ защита прав дольщиков по договору долевого строительства статьями оЗПП не регламентируется. Однако это всего лишь очередная попытка исполнителя ввести в заблуждение, сыграв на юридической неграмотности граждан.

Для чего это вообще делается? Да хотя бы для уменьшения размера штрафов и пени при разрешении спора в досудебном порядке. Ведь, в соответствии с ФЗ 214, она значительно меньше, чем та, что прописана в ЗоЗПП. Да и предложив наивному потребителю деньги в добровольном порядке, подрядчик может сильно занизить полагающуюся в связи с нарушениями сумму. Но об этом подробнее расскажем чуть позже.

Стоит помнить и о том, что во всех правилах существуют исключения, поэтому следует обратить внимание на случаи, когда ЗоЗПП применить не получится. К ним относятся следующие:

  • В качестве дольщика выступает юридическое лицо;
  • Инвестор вкладывает деньги не в строительство жилья, а в возведение квадратных метров с целью их дальнейшего использования в коммерческих целях (например, дольщик хочет в будущем переоборудовать квартиру в офисное помещение, магазин, предварительно переведя м2 в нежилой фонд);
  • Если имел место быть договор другого типа, отличного от ДДУ и не предполагающего исполнения сделки по привлечению денег граждан для возведения многоквартирного дома.

Ответственность застройщика перед потребителем

Одним из механизмов защиты прав участников долевого строительства является привлечение подрядчика к ответственности.  Это можно сделать в случае, если он нарушает условия договора ДДУ.

ФЗ 214 гласит, что инвестор вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора при следующих обстоятельствах:

  • Объект не сдан в течение двух месяцев после окончания срока, предусмотренного ДДУ;
  • Были существенно нарушены показатели качества жилья;
  • Застройщик не устранил недостатки объекта в установленное время;
  • Стройподрядчик отказался продлевать банковское поручительство.

Если договор расторгается в одностороннем порядке по инициативе потребителя услуг, то исполнитель обязан возвратить уплаченные деньги в счет цены ДДУ и уплатить пени.

Условия договора, нарушающие права потребителей

При долевом строительстве защита прав потребителей обеспечивается как законодательными актами, так и условиями договора.

Но нередко встречаются случаи, когда правомочия участников-граждан существенно нарушаются путем включения в ДДУ ущемляющих интересы потребителей условий.

Последние не соответствуют, а, точнее говоря, во многом противоречат правоустанавливающим документам РФ.  В качестве примеров подобных условий можно привести следующие:

  • инвестору прямо запрещается отказаться от ДДУ при условии возмещения расходов застройщику в полном объеме (понесенных фактически);
  • нарушается максимально дозволенный законодательством срок просрочки сдачи объекта, по истечению которого участник может расторгнуть договор без согласия второй стороны (в одностороннем порядке);
  • в договоре указывается более длительный промежуток времени, в течение которого исполнитель обязан возвратить деньги участнику при расторжении ДДУ;
  • ДДУ позволяет подрядчику самостоятельно и без согласования со второй стороной менять цену договора;
  • в ДДУ указываются не соответствующие закону основания, по которым подрядчик может отказаться от исполнения договора.

На заметку! Если у участника строительства вследствие исполнения ДДУ или его пунктов, нарушающих его права, возникли убытки, то исполнитель обязан их возместить.

Если такое требование не удовлетворяется в добровольном порядке, то гражданин вправе обратиться в суд для защиты своих интересов.

Также участник может потребовать в исковом заявлении выплаты пени и компенсации морального вреда.

Подсудность по закону о защите потребителей

Защита прав обманутых дольщиков осуществляется, как правило, в судебном порядке, так как нередко с недобросовестными исполнителями уладить конфликт путем досудебного урегулирования не получается в силу разных причин.

Некоторые подрядчики попросту не могут выполнить свои обязательства из-за банкротства, например.

Но встречаются и более неприятные случаи, когда исполнитель изначально не собирался выполнять условия договора, стремясь нажиться на участниках и обмануть их.

Последнее обстоятельство – повод для начала разбирательства со стороны представителей закона и, возможно, возбуждения уголовного дела по статье «Мошенничество». Если же признаки состава преступления не будут усмотрены, то участнику строительства-физическому лицу необходимо обращаться в суд общей юрисдикции.

Заявление может быть подано:

  • по месту жительства;
  • адресу расположения объекта;
  • местонахождению застройщика.

Обратите внимание! Если сумма иска не превышает 1 млн. руб., то уплачивать госпошлину истцу не нужно.

Неустойка

Взыскание неустойки с застройщика может производиться на основании ФЗ №214 либо в соответствии с ОЗПП. Начнем с первого варианта. Итак, для расчета следует использовать такую формулу: стоимость объекта недвижимости по ДДУ*количество просроченных дней*1/150 ставки рефинансирования ЦБ.

Здесь необходимо учитывать, что значение ставки изменяется время от времени. Но сейчас в интернете легко можно найти онлайн-калькулятор и, воспользовавшись им, все подсчитать. По общим правилам неустойка рассчитывается, начиная с первого дня просрочки сдачи объекта либо со дня иного нарушения, предполагающего финансовую ответственность исполнителя.

К сожалению, большинство неблагонадежным стройподрядчиков не спешат расставаться  с деньгами и, как следствие пени либо вовсе не выплачивают, либо делают это крайне неохотно и на невыгодных для инвестора условиях.

Если неустойку взыскать не удалось, то следует обращаться с иском в суд. Это может быть, как инстанция общей юрисдикции, так и арбитражный суд. Но последний вариант актуален лишь при условии заключения цессии (уступки правомочий юридическому лицу, которое сможет обратиться в Арбитраж).

Что касается неустойки в соответствии с ЗоЗПП, то за несоблюдение сроков сдачи, исполнитель обязан уплатить целых 3% от цены договора. Причем за каждый просроченный день. Но, как правило, при разрешении споров между гражданами-инвесторами и исполнителями в суде, пени рассчитывают, опираясь на ФЗ 214.

А вот при нарушении допустимого срока, выделенного на устранение недостатков в отношении качества объекта, пени составляет 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки. И данная неустойка применяется при судебном взыскании пени.

Штраф

Выплаты компенсаций дольщикам не ограничиваются одной лишь неустойкой. В соответствии с ЗоЗПП участник строительства может взыскать с застройщика еще и штраф. Он составляет 50% от суммы, присужденной судом, что прописано в ст. 13 вышеуказанного Закона.

Если истец выигрывает дело о взыскании пени, то штраф присуждается от ее суммы. Если же рассматривается иск о возврате уплаченных денег, то штраф исчисляется от стоимости объекта строительства (уплаченной ранее суммы и подлежащей возврату).

Судом может быть занижена как сумма неустойки, так и штрафа. Обосновывается это нередко рядом фактов, подтверждающих стремление стройподрядчика к урегулированию конфликта и разрешению ситуации.

Например, если исполнитель вернул часть денег, то сумма штрафа вполне может быть уменьшена.

Все же, главная цель суда заключается вовсе не в обогащении инвесторов, а в предотвращении нарушений со стороны подрядчиков путем соразмерного наказания за совершенные незаконные действия.

Взыскание компенсации

Ст. 15 ЗоЗПП гласит о том, что обманутый дольщик может взыскать компенсацию морального и (или) физического вреда, который можно истребовать в суде.

  Для взыскания средств инвестор должен доказать на процессе, что именно вследствие правонарушений со стороны подрядчика он претерпевал страдания.

Исходя из судебной практики, можно однозначно заявить, что серьезной суммы взыскать не получится. Обычно назначается небольшая компенсация, не достигающая и 50 тысяч рублей.

Источник: https://nashedelopravoe.ru/stati/zashhita-prav-potrebitelej-v-dolevom-stroitelstve.html

Разрешение споров по долевому строительству. Часть 1. Применение законодательства о долевом строительстве и защиты прав потребителей

Защита прав потребителей в долевом строительстве

В статье «Разрешение споров по долевому строительству» представлен краткий анализ судебной практики рассмотрения и разрешения споров по долевому строительству.

К данной категории споров относятся споры, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у данных лиц (далее также – дольщик и/или участник долевого строительства) права собственности на эти объекты.

В настоящей статье также рассмотрены вопросы, касающиеся:

☑ применения законодательства о долевом строительстве и законодательства в сфере защиты прав потребителей;

☑ использования правомерных (неправомерных) схем и вариантов привлечения денежных средств дольщиков;

☑ прикрытия договора участия в долевом строительстве соглашениями иных видов;

☑ подведомственности и подсудности споров по долевому строительству;

☑ включения требований дольщика (участника долевого строительства) в реестр требований о передаче жилого помещения, включения в реестр требований о взыскании денежных средств, осуществления иных действий при банкротстве застройщика;

☑ признания права собственности на квартиру (иной объект недвижимости) в судебном порядке;

☑ признания права собственности на объекты незавершенного строительства в судебном порядке;

☑ ответственности застройщика (иных организаций) за нарушения договора участия в долевом строительстве;

☑ взыскания неустойки, штрафов с застройщика (иных организаций), компенсации морального вреда;

☑ возмещения застройщиком (иными организациями) убытков, причиненных дольщику;

☑ признания недействительными (незаключенными) договоров участия в долевом строительстве, иных договоров, которые используются застройщиками (иными организациями) в сфере долевого строительства;

☑ расторжения договора участия в долевом строительстве, договоров иных видов;

☑ уклонения застройщика от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

☑ понуждения дольщика к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта недвижимости (объекта долевого строительства);

☑ применения норм материального и процессуального права, возникающие при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

☑ действия Закона об участии в долевом строительстве во времени и по кругу отношений;

☑ судебной практики рассмотрения и разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, а также иных споров по долевому строительству;

☑ судебной защиты прав участников долевого строительства (дольщиков);

☑ иных проблем и трудностей, возникающих при рассмотрении споров по долевому строительству.

В части 1 данной статьи, в частности, затронуты вопросы применения законодательства о долевом строительстве и законодательства о защите прав потребителей в спорах, связанных с участием граждан в долевом строительстве.

Достаточно долгое время суды при рассмотрении категории дел по спорам, возникающим из отношений в сфере долевого строительства, испытывали существенные трудности и проблемы при разрешении данной категории споров. Однако в течение 2013 – 2014 гг. произошли значительные изменения в судебной практике.

Можно констатировать, что Пленум и Президиум Верховного Суда Российской Федерации (далее также – ВС РФ) рассмотрел судебную практику по категории споров, связанных с долевым строительством, обобщив сложившуюся судебную практику по вопросам долевого строительства, выработал рекомендации для судов общей юрисдикции. Поэтому при подаче искового заявления по делам, связанными с участием в долевом строительстве, например, о признании договоров недействительными (незаключенными), взыскании неустойки, компенсации морального вреда необходимо знать основные рекомендации в сфере долевого строительства.

Отношения в сфере долевого строительства регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее также – Закон об участии в долевом строительстве).

К документам, имеющим существенное значение для правильного и своевременного разрешения споров, связанных с долевым строительством, направленным на защиту прав дольщиков (участников долевого строительства) можно отнести нижеуказанные документы, включая, но, не ограничиваясь, следующими судебными актами и документами:

Источник: https://uslugijurista.ru/razreshenie-sporov-po-dolevomu-stroitelstvu-chast-1-primenenie-zakonodatelstva-o-dolevom-stroitelstve-i-zashchity-prav-potrebitelej

Действует ли закон о защите прав потребителей при ДДУ

Защита прав потребителей в долевом строительстве

Получите бесплатную консультацию юриста!

Закон о защите прав потребителей признается первостепенным актом, регламентирующим отношения, появляющиеся между потребителями и продавцами, исполнителями и изготовителями, импортерами товаров. Этот закон закрепляет такие важнейшие права граждан, как право на приобретение безопасных и качественных изделий, на получение всей необходимой информации о товаре, на защиту и т.д.

Но применим ли на самом деле закон о защите прав потребителей к долевому строительству? Для ответа на озвученный вопрос обратимся к п.9 ст.4 214-ФЗ.

В нем сказано, что к отношениям, возникающим между гражданином-инвестором и стройкомпанией по поводу возведения многоэтажки, применяется законодательство о защите правомочий потребителей, в том числе и Закон № 2300-I. Однако там содержится важное правило: указанный закон применяется только к тем отношениям, которые оказываются неурегулированными 214-ФЗ.

Подобный вывод делается и в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 февраля 2012 года, а именно в пункте 6.

Суд приводит следующие аргументы:

  1. Гражданин, вкладывающий финансы в строительство многоэтажки, является фактически потребителем услуг.
  2. В ст.9 15-ФЗ сказано, что если одной из сторон в правоотношениях является физлицо а другой — юрлицо или ИП, гражданин пользуется правами, предоставленными ему и ГК РФ, и Законом № 2300-I.
  3. Закон устанавливает повышенную ответственность для субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью, в том числе строительством, поскольку граждане являются в данных правоотношениях заранее более слабой стороной. Этим и объясняется то, что закон о защите прав потребителей распространяется на долевое строительство.

Важно! Судебная практика также практически однозначна — суды общей юрисдикции применяют Закон о защите потребителей к долевому строительству.

А это значит, что со стройкомпании могут взыскиваться штрафы за неисполнение требований граждан, а также компенсации за моральный вред.

Причем доказывать, что гражданин действительно претерпел определенные моральные страдания не обязательно — достаточно факта нарушения условий ДДУ.

Если граждане пытаются урегулировать разногласие со стройкомпанией в досудебном порядке, оперируя статьями закона о защите потребителей, застройщик может отрицать, что действие данного закона распространяется на отношения по долевому строительству. Более того, многие стройкомпании именуют юридическую грамотность физлиц «потребительским терроризмом», указывая, что часто граждане могут злоупотреблять своими правами.

На самом деле для обеих сторон все должно быть предельно ясно: на долевое строительство распространяет свое действие акт о защите потребителей, а, значит, никто не может лишить граждан их законных прав. Застройщики обязаны соблюдать все требования Закона № 2300-I.

Когда закон о защите прав потребителей в долевом строительстве не действует?

Как мы выяснили, закон о защите потребителей на долевое строительство распространяется. Однако существуют ситуации, когда положения Закона № 2300-I к данным правоотношениям применить нельзя.

Рассмотрим их подробнее.

  1. Дольщик не является физлицом. По 214-ФЗ, дольщиками могут быть как граждане, так и юрлица. В последнем случае юридическое лицо не может претендовать на гарантии, установленные законом о защите прав потребителей.
  2. Дольщик приобретает квадратные метры не для личных, семейных, прочих нужд, а для коммерческого использования. Например, гражданин планирует в дальнейшем сделать из квартиры офис, магазин и т.д.
  3. Сделка должна совершаться на возмездной основе — это значит, что гражданин должен обязательно вложить в строительство денежные средства.
  4. Указанный вопрос уже регулируется 214-ФЗ. В качестве примера можно привести неустойку с застройщика за нарушение сроков передачи жилого помещения — по 214-ФЗ размер неустойки составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования от цены соглашения за каждые сутки просрочки. Если бы применялся Закон № 2300-I, то размер неустойки бы составил 3 % от стоимости жилья за каждые сутки просрочки.

Важно! Юристы по долевому строительству особо отмечают, что если соглашение было подписаон не со стойфирмой, а с физическим лицом, к возникшим отношениям может применяться Закон № 2300-I. Правда, дольщик должен доказать в суде, что данное лицо занималось коммерческой деятельностью, а именно привлекало средства граждан для возведения многоэтажек.

Желаете узнать более подробно, как применяется закон о защите потребителей и другие акты к долевому строительству? Ждем ваших вопросов по номеру +7(812)603-72-21, или на специальной странице нашего портала «Юридические консультации».

Источник: https://yurist-advokat812.ru/stati/dolevoe-stroitelstvo/zakon-o-zashchite-v-dolevom-stroitelstve-deystvuet-li-zakon-2300-i/

О правах потребителей при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Защита прав потребителей в долевом строительстве

Основные права гражданина – участника долевого строительства определены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон).

При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.[1]

При проведении контрольно-надзорных мероприятий в отношении юридических лиц, осуществляющих долевое строительство многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, Управлением Роспотребнадзора по Тверской области (далее – Управление) установлены следующие основные  нарушения:

1.Нарушения сроков исполнения договора участия в долевом строительстве застройщиком, а именно нарушения, связанные с просрочкой передачи объекта долевого строительства (квартиры, иного недвижимого имущества) участникам.

2. Нарушение правил передачи объекта долевого строительства участнику, установленные Федеральным законом.

3.Нарушение застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства, предусмотренных договором участия в долевом строительстве жилья.

4.Включение в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителя.

Управление разъясняет, какие права имеют потребители в случае вышеперечисленных нарушений со стороны застройщика.

Так, в соответствии статьей 6 Федерального закона застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Кроме того, в соответствии со статьей 9 Федерального закона в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора.

При этом застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

 Аналогичное правило распространяется на случаи, когда участник долевого строительства в соответствии с пунктом 1 части 1.1. статьи 9 Федерального закона обладает правом требования расторжения договора долевого строительства в судебном порядке. В этом случае застройщик обязан выполнить вышеуказанные действия в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора.

За нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик также уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Следует учитывать, что моментом расторжения договора участия в долевом строительстве при одностороннем отказе от его исполнения участником считается день направления застройщику соответствующего уведомления, причем указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Застройщиками не всегда соблюдаются правила передачи объекта долевого строительства участнику, установленные Федеральным законом. Так, например, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Если застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства до ввода здания, в котором расположен такой объект, в эксплуатацию, это является прямым нарушением требований Федерального закона.

Данное действие застройщика даже при наличии письменного согласия участника долевого строительства квалифицируется как ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В этом случае участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, в том числе условиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. Если застройщик не исполнит данные обязательства, то потребитель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Кроме того, отказ или уклонение застройщика от передачи объекта долевого строительства участнику может расцениваться как неисполнение либо ненадлежащее исполнение со стороны застройщика одного из существенных условий этого договора, а именно как просрочка передачи объекта долевого строительства участнику. Юридические последствия такого нарушения рассмотрены ранее.

При нарушении застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства необходимо учитывать следующее.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Следует учитывать также, что в сложившейся ситуации с гражданином-участником долевого строительства применяется вышеуказанная норма, а не часть 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей” (далее-Закон).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона.  В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Однако для прекращения договора участия в долевом строительстве необходимо внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку этот договор считается заключенным и прекращает свое действие только после государственной регистрации соответствующего факта.

Зачастую в договоры участия в долевом строительстве включаются условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, а именно:

  • нарушающие право потребителя, установленное статьей 32 Закона отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов;
  • устанавливающие более длительный (более 10 или 20 рабочих дней), чем предусмотренный Законом срок возврата денежных средств Участнику при расторжении договора (ч. 2 ст. 9 Федерального закона);
  • устанавливающие в качестве основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора срока просрочки внесения платежа участником долевого строительства меньшего, чем установлено законом (нарушение ч.3 ст. 6 Федерального закона)
  • устанавливающие в качестве основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора обстоятельства, которые не предусмотрены Федеральным законом в качестве оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В соответствии со статьей 16 Закона если в результате исполнения договора (пунктов договора), ущемляющего(их) права потребителя, у гражданина-участника в долевом строительстве возникли убытки, они подлежат возмещению  исполнителем в полном объеме.

Если данные требования не будут удовлетворены застройщиком в добровольном порядке после подачи соответствующей письменной претензии, гражданин-участник в долевом строительстве вправе обратиться с иском в суд по месту нахождения организации, жительства или пребывания истца, заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

При этом потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Источник: http://69.rospotrebnadzor.ru/directions/prava/85684/

Распространяется ли действие закона о правах потребителей на дольщиков – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Защита прав потребителей в долевом строительстве

Становясь дольщиком и подписывая договор ДДУ со строительной компанией, частный инвестор автоматически подпадает под действие 214 ФЗ, который, прежде всего, преследует интересы простых граждан.

Вместе с тем, участники долевого проекта, инвестирующие деньги в строительство жилья, в котором они будут проживать сами, являются обычными потребителями, поэтому на них также распространяется закон ОЗПП, действие которого направлено на защиту интересов и потребностей слабой стороны, коей являются дольщики.

Долевое строительство и закон о защите прав потребителей очень тесно связаны между собой, в частности его положения применяются в тех частях, которые не урегулированы 214 федеральным законом.

Дольщики, вступая в долевой проект, являются такими же потребителями, как и граждане, приобретающие товары в магазине или получающие разнообразные потребительские услуги. Строительство дома – это такая же услуга, оказываемая застройщиком в рамках заключенного договора долевого участия.

Вместе с тем, 214 ФЗ – закон, регулирующий только сферу долевого строительства. Его положения касаются только отношений, возникающих между девелопером и дольщиком в рамках реализации конкретного строительного проекта. Его действие не затрагивает отношения, регулируемые другими законодательными актами, в частности ГК РФ и ЗОЗПП.

В 214 ФЗ прямо указано, что все отношения, которые не регламентированы данным законом, подпадают под действие 2300-1 ФЗ. Поэтому при рассмотрении дел, в которых одной стороной спора выступает дольщик, суды всегда применяют нормы ЗОЗПП, тем самым предоставляя гражданам привилегии, как слабой стороне договорных отношений.

Отношения между девелопером и дольщиком скрепляются ДДУ, положения которого должны четко соответствовать законодательным нормам. Застройщик не может прописывать условия, противоречащие закону и ущемляющие интересы и права дольщиков, как потребителей услуг.

В соответствии с законодательством застройщик должен выполнять все условия ДДУ, заключенного между ним и дольщиком, а именно:

  • построить и передать объект участнику ровно в срок, указанный в договоре;
  • качество и характеристики квартиры должны соответствовать ДДУ и проектным документам.

При невыполнении этих условий, к застройщику применяются санкции, предусмотренные 214 ФЗ и ЗОЗПП. Строительная компания должна выплатить дольщику неустойку по ДДУ, возместить его убытки, компенсировать моральный вред и оплатить штраф.

Несмотря на то, что ДДУ и закон о защите прав потребителей тесно связаны, не все его положения применяются при рассмотрении споров дольщиков.

В частности по ЗОЗПП неустойка за несоблюдение сроков работ составляет 3% от суммы договора за один день, в то время, как неустойка за задержку строительства рассчитывается по формуле, приведенной в 214 ФЗ.

Тем не менее, при взыскании пени за нарушение срока исправления дефектов строительства, применяется 23 статья ЗОЗПП, согласно которой пеня составляет 1% от суммы договора за день просрочки.

В силу 15 статьи ЗОЗПП дольщик может требовать со строительной фирмы возмещения ему морального вреда, под которым подразумеваются страдания (физические и/или нравственные), причиненные гражданину вследствие нарушения его прав, как потребителя. Судебная практика показывает, что компенсация редко превышает 30 тысяч рублей, как правило, ее сумма составляет от 5 до 15 тысяч рублей.

Согласно статье 13 ЗОЗПП, частный инвестор, как потребитель, может получить с застройщика 50% штраф от полной суммы своего искового заявления. При судебном решении, вынесенном в пользу дольщика, штраф взыскивается в силу закона, независимо от того, заявлял истец такое требование или нет.

Однако если участник не отправлял в строительную фирму досудебную претензию, суд может отказать во взыскании штрафа, поскольку по ЗОЗПП штраф присуждается, только если потребителем был соблюден претензионный порядок.

Вместе с тем, если по условиям ДДУ без направления претензии невозможна подача иска в суд, данное положение можно оспорить, сославшись на Постановление Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года, в котором сказано, что досудебная претензия является обязательной только в спорах с организациями, осуществляющими пассажирские и грузовые перевозки, а также с компаниями, предоставляющими услуги связи. Поэтому суд обязан принять и рассмотреть заявление дольщика, даже если последний не направлял в адрес строительной компании досудебную претензию.

Другое дело, что такой порядок рекомендуется соблюдать, поскольку суд обычно более благосклонно относится к гражданам, сделавшим попытку мирно урегулировать спор. Претензия повышает шансы выиграть дело и получить с застройщика максимально возможную компенсацию.

В свете положений данного закона, а конкретно 17 статьи, дольщик может самостоятельно выбирать судебный орган для подачи иска. При этом не имеет значения, какая подсудность определена по условиям договора, инвестор может игнорировать данные положения ДДУ и подать заявление в суд:

  • по своему месту проживания, при этом неважно, какая у гражданина регистрация, постоянная или временная;
  • по месторасположению фирмы застройщика;
  • по адресу стройплощадки, на которой находится объект строительства.

Кроме того, в соответствии с вышеназванным законом дольщик не уплачивает госпошлину, если сумма всего иска не превышает одного миллиона рублей. Заявление рассматривается судом как иск потребителя услуг, чьи права были нарушены застройщиком.

В соответствии с законом все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными.

Например, строительные компании очень любят включать в ДДУ пункт, согласно которому дольщик обязан подписать договор с неким ООО на оказание последним услуг по регистрации договора и оплатить ему за данную услугу энную сумму. Однако статья 16 закона ОЗПП запрещает ставить в зависимость приобретение основной услуги от дополнительной, которая навязана потребителю.

В договоре также можно встретить пункт, в соответствии с которым, застройщик может самостоятельно без согласования с участником изменить цену договора, если фактическая площадь объекта не совпадет с той, что указана в положениях договора.

Цена является важным условием договора, и ее можно изменять только по обоюдному соглашению, подписанному обеими сторонами.

Данные условия напрямую ущемляют права дольщика как потребителя, который, согласно статье 10 ЗОЗПП имеет право получить достоверную информацию о предоставляемой услуге.

Очень часто в ДДУ прописывается условие, по которому дольщик после приемки объекта и подписания приемо-передаточного акта, обязан заключить договор на обслуживание с организацией, выбранной по усмотрению застройщика.

Это условие противоречит ЖК РФ, в соответствии с которым собственники сами вольны выбирать способ управления своим домом и компанию, которая будет их обслуживать.

Это условие напрямую ущемляет интересы и права граждан, как потребителей услуг, поскольку лишает их возможности выбора и возлагает на них обязанность заключать договор с определенной организацией, а также заставляет их оплачивать услуги по тарифам, установленным данной компанией.

В ДДУ можно найти еще немало условий, ущемляющих права дольщиков, выступающих в договоре потребителями услуг. Все подобные пункты можно оспорить в суде, как противоречащие законодательству. Кроме того, для застройщиков, включающих подобные положения в ДДУ, предусмотрена административная ответственность в соответствии с 14.

8 статьей КоАП, согласно которой к компании-нарушителю применяются штрафные санкции в размере от 10000 до 20000 рублей.

Исходя из сказанного, следует вывод, что законодатель рассматривает дольщиков, как потребителей услуг и применяет к ним нормы закона ОЗПП. Это дает немалые преимущества гражданам при рассмотрении споров в суде.

Однако, чтобы добиться положенного по закону, необходимо знать и умело применять в свою защиту законодательные нормы. Для этого необходимо привлекать к делу профессиональных юристов, которые правильно расставят акценты и выработают оптимальную стратегию защиты. Компетентные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут отстоять ваши интересы и защитить ваши права.

На странице «Контакты» вы найдете координаты, по которым можно связаться с нашей организацией.

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/dolevoe-stroitelstvo-i-zakon-o-zashhite-prav-potrebitelej

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.